报告三 温泉度假山庄建设项目
1 项目简介
1.1 项目背景
1.1.1项目提出的背景
1、项目建设具有良好机遇
在国民经济发展进入第十一个五年发展规划的时期，从旅游产业角度看，具有以下几方面的发展机遇：
(1)全面建设小康社会将产生巨大的旅游消费需求
随着全面建设小康社会的推进，我国人均GDP将由1000美元向3000美元跨越，消费市场、消费结构、产业结构都将发生突出的变化，旅游消费需求将大幅提升。旅游需求和消费愈来愈成为拉动经济增长的重要力量，旅游业将呈现蓬勃发展的势头。
(2)振兴东北老工业基地的良好契机
国家实施振兴东北战略，旅游业由于其自身的产业特点及对外开放的灵活性和适应性，将成为国家产业政策扶持的重点行业。东北地区旅游市场呈现出逐渐扩大的趋势，特别是冰雪旅游倍受我国南方地区和东南亚游客的青睐。
(3)旅游业在国民经济中的地位不断提升
1996年，吉林省旅游业总产值占其国民生产总值的比例仅为0.8%，2000年提高到3.12%，2005年达到6.34%。2005年比1995的0.8%提高5.54个百分点，2006年，全省接待海外游客3237.63万人次，比上年增长12.1%，总收入275.98亿元人民币，比上年增长20.37%，相当全省GDP的6.5%。10年来，旅游事业实现了历史性跨越。
吉林省政府把旅游业作为全省经济发展的五大特色产业之一，实施旅游精品战略，推进旅游产业发展，创新旅游经营机制，优化旅游产业发展环境，实现旅游资源大省向旅游产业大省的跨越，将旅游业提高到支柱产业予以重视。
(4)建设和谐社会需要旅游业的快速发展
吉林省是全国重要的农业生产区和老工业基地，农业人口和工业人口比重较大，农村剩余劳动力与城市下岗工人也较多，区域内部经济发展水平差异明显，收入差距逐渐拉大，部分地区的“城市贫困”与“三农”问题突出，制约着吉林省的持续稳定发展。大力发展旅游业能有效地解决就业压力，缓解社会矛盾，为吉林省建设和谐社会提供保障。
2、项目建设具有良好的资源条件
回龙河度假山庄位于长春市二道区劝农山镇联丰村，距长春市中心24km，距吉林市80km，距九台市58km，距双阳区35km，山庄东部有龙湾山庄，南部有净月潭森林公园，西部有长春世界风景园，北部有莲花山滑雪场。拥有长春龙嘉国际机场(距离约6km)、长吉南线公路、九双公路便捷的对外联系方式和长春市、吉林市两个对外联系的交通枢纽城市。由于回龙河度假山庄优越的地理位置，使其成为吉林省旅游市场的有机组成部分之一。
长春市地处伊通河两岸，为吉林省政治、经济、文化和交通中心。长春市第一汽车制造厂是我国第一个汽车工业基地;长春电影制片厂是我国历史最悠久、规模最大的电影制片厂，旅游地有博物馆、电影城、净月潭、世界风景园、驼鸟园、长春龙湾山庄、莲花山滑雪基地等。随着经济快速增长，长春市的发展正在东移，环城经济圈框架已经形成，劝农山镇正处在这一地带。2003年由吉林省城乡规划设计院编制完成的《劝农山镇总体规划》通过论证，劝农山镇的性质定为：以旅游业为主的长春市东部旅游产品加工业基地，其宏观战略目标为：把劝农山镇建设成为长春东部的重要旅游镇。10年内将劝农山镇建设成为长春市东部最大的旅游产品加工生产基地之一。成为吉林省中部地区的一个新的经济增长点和风景旅游区。
从自然环境看，长春市二道区劝农山镇联丰村，是一个半山区镇，素有“五山一水四分田”之称，回龙河度假山庄地处松辽平原东部边缘，为长白山脉西部余脉大黑山山前冲积黄土台地与浅山丘陵区，地表形态波岭起伏，层次分明，景观特征鲜明，而具有特色。气候属于温带大陆性季风气候。春干多风，夏季多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷。山庄植被是针阔混交林，以针叶树种为主，适于开辟旅游景点与景区。
从社会环境看，山庄所在的劝农山镇联丰村拥有10个自然屯，住户总数470户，总人口为1906人。人口环境压力小，劳动力相对充足，居民生活相对富裕，民风古朴，社会和谐安定，联丰村幅员12km2，地少人多，没有污染，空气清晰，生态环境十分优越，发展空间广阔，山庄正门紧邻长吉南线公路，临近长春龙嘉国际机场;两条高等级公路，由双九公路衔接。通达性、网络化强，使山庄具有较强的可进入性，所在区域的电力、通讯、有线电视等设施完备，引入方便。
从社会效益来看，本项目的建设将使现状山体建设成美丽的度假山庄，为当地的旅游事业发展做出贡献。主要表现在：
一是提供就业机会，旅游业作为一个劳动密集型行业可吸纳农村从业人员150多人;
二是旅游扶贫，推进社会进步。农民进入旅游业及相关产业，组建生产旅游商品企业，如生产工艺品、纪念品、矿泉水、地方土特产品加工等。通过经营活动来获得一定收入，使更多的农民得到脱贫致富;
三是改善投资环境，是提升当地形象。旅游是一个双向互动型的产业，通过开发资源、外部资金、人才信息的进入可以改善当地自身的物质文明基础，而且也有利于提高精神文明程度。
四是山庄建筑区域范围内没有现住居民，不存在动迁问题，耕地也较少，有0.47hm2耕地属一般农田，多为采石厂废弃待开发整理地段，山庄所处位置多为浅山丘陵区，地基承载力强，建设成本可因之降低。
3、项目建设是市场竞争的需要
回龙河旅游度假山庄由于具有优越的地理位置优势，通过建设旅基础设施和服务设施，项目建成后将成为吉林省、长春市旅游度假、休闲市场的有机组成部分之一，可进一步提高吉林省及长春市的旅游市场竞争能力，为当地的旅游经济发展做贡献。
1.1.2项目建设的有利条件
1、区位优势
回龙河度假山庄处于吉林省两大核心城市长春市半小时游憩圈内和吉林市的一小时游憩圈内，两大城市的强大的客源基础是回龙河度假山庄发展的最强有力的支撑。同时长吉世界风景园与莲花山滑雪场又把该区造就成该旅游线中的重要节点。度假山庄在交通上临近长春龙嘉国际机场，长吉公路南线和九双公路两条高等级公路又从附近通过，游客可以迅速、便捷地抵达，客观上扩大了回龙河度假山庄的辐射和吸引范围。
2、资源优势
回龙河度假山庄自然景观资源从整体上看特色不十分突出。但区位优势，使得该区度假休闲成为该区最具有竞争潜力的旅游资源。区内树林茂密，环境良好，并处于天然的避风谷地，地势较缓，视线开阔，这些是度假休闲旅游开发最好的资源基础。同时该区的地下温泉，也是规划重点开发项目，在合理利用的前提下科学开发利用，具有康体养生的神奇妙用。
3、政策优势
在中共吉林省省委文件中关于进一步加快旅游产业发展的决定中明确指出突出发展旅游业，实施旅游精品战略，推进旅游产业发展，创新旅游经营机制，优化旅游产业发展环境，实现旅游资源大省向旅游产业大省的跨越。可见，旅游已被省政府提高到支柱产业的地位给予了极大的重视。休闲度假、商务会谈是目前长春的主打旅游品牌，回龙河度假山庄正是品牌发展的最好载体区，借助目前发展的大好形势，从产品开发、基础设施、市场营销、产业经营、人力资源等基本方面入手，尽快打造最佳的度假区品牌地位。
2007年吉林省人民政府通过吉政函〔2007〕50号《吉林省人民政府关于建立长春莲花山生态旅游度假区的批复》文件，明确了长春莲花山省级生态旅游度假区范围是：北起石头门水库——九台市界，南抵净月、双阳区界，西至泉眼镇的勤劳村、新立村、火石村、双山村，东邻石头门口水库——饮马河，辖四家乡、劝农镇和泉眼镇4个村，规划总面积为300km2，回龙河温泉度假山庄正处于该度假区范围内。长春莲花山生态旅游度假区以休闲度假旅游为主，已形成一定旅游规模的主要景区有长春莲花山滑雪场、萨马欢乐园等，回龙河温泉度假山庄可以与其中旅游资源进行整体开发，形成优势互补，并享受省级开发区的各项优惠政策，旅游开发前景良好。
4、公用设施配套条件
场址周边供电、供排水、通讯、有线电视等公用设施齐全，完全可满足本项目建设需要，可就近引入场区内。采暖将由本项目新建锅炉房解决。
5、交通条件
回龙河度假山庄位于长吉南线以北、长吉世界风景园与莲花山滑雪场的中间地段，距长春市24km，距吉林市80km，距九台市58km，距双阳区35km，距离长春龙嘉国际机场约6km。场区周边有长吉南线公路、九双公路等便捷的对外交通线路。同时，长春市还拥有长春龙嘉国际机场，区位条件得天独厚，公路、铁路、航空十分便利。
1.1.3目标市场
1、客源市场的总体特征
据调查，目前吉林省绿色度假旅游特点是短程、短时、花费较少，时间主要以双休日、法定假日为主。消费者主要是工薪阶层(包括家属)及在校大、中学生等。游客的基本动机是恢复身心、发展自我，具体表现为回归自然、返璞归真、休养、娱乐、观光、求知求新、健身、购物以及结交益友等。具体特征如下：
a、市场范围的有限性，市场吸引半径约为100～150km。市场的总体规模相对较小，但随着吉林省经济实力不断地提高，近郊度假旅游发展潜力较大,主要以省内长春、吉林等大中城市客源为主。
b、组织形式以自我组织和集体组织为主。家庭的自驾车旅游、单位机关的集体出游、周边的散客群体居多。
c、国家法定假日、节日、双休日游客量明显增大，五一、十一、元旦为相对高峰。
d、游客受教育程度较高，对旅游的需求较大。
从区域的大环境来看，休闲度假旅游游客总数逐年上升，但吉林省度假旅游方式较单一，特色度假旅游较少，旅游目标市场细分不明确，这反映出休闲度假旅游开发还极不成熟。
2、市场定位
从客源市场现状分析，回龙河度假山庄市场定位要在摸清现有的资源的基础上，根据游客需求的变化规律、演进趋势，认真研究、比较回龙河度假山庄与周边其它景区的资源特点、区位特征、接待能力等，得出回龙河度假山庄区别于周边竞争对手的独树一帜的旅游形象，确定其重点针对的目标客源市场是：
以长春、吉林等大城市的近距离度假休闲旅游客源为基础，以生态养生、商旅洽谈、休闲运动、康体培训等客源为目标的客源市场结构。
(1)长吉都市郊野地
发挥回龙河度假山庄的区位交通优势，瞄准一级客源市场中的长吉两市，以休闲度假为主题特色，将山庄打造为长吉都市各类人群的休闲度假郊野地。
(2)吉林休闲养生地
依托其近邻长春市的区位交通条件和地处郊区的生态环境条件，突出山庄的抗体养生功能，面对中老年人群，突出温泉、生态绿色核心吸引力，使其成为吉林省最佳休闲养生的度假地。
(3)东北度假“回龙”地
充分利用回龙河度假山庄的独特的环境，风水学说的神奇性，宣传山庄的奇特风水格局，以会议、企业培训为主题功能，面对各类人群，突出“回龙”之说，吸引高档消费群体。
3、目标市场
(1)一级客源市场
近期，回龙河度假山庄的一级客源市场是以周边地区城市客源市场为主的省内客源市场，主要包括长春市、吉林市两大核心城市及周边的双阳和九台地区。
从我国近几年国内旅游发展的轨迹来看，城市周边游已成为一种趋势，“五一”、“十一”旅游黄金周期间，游客的增长远远大于长距离远途游客的增长。生态度假休闲旅游主要客源是城镇居民，长期在单调枯燥、快节奏与喧嚣的城市生活和工作，他们渴望回归自然体验返朴归真、放松身心的感受，度假休闲游成为城市旅游者追求的时尚。
虽然国家已取消“五一”长假，相应增加了“清明节”、“五月节”“中秋节”三个节日，但这对于以短距离、短期休闲为主要功能的回龙河度假山庄来说，是利好消息，增加了周边市场游客休闲度假的机会。
(2)二级客源市场
远期，回龙河度假山庄主要以接待吉林省和东北地区的商务洽谈、疗养培训客源为主。这些人群消费水平高，停留时间长，带来的旅游收益高。随着长春会展旅游不断地开展，郊野度假酒店的独特性，对上述客源有较强的吸引力。
(3)三级客源市场
除上述一、二级客源市场以外的国内外其它地区。
(4)容量确定
回龙河度假山庄的游客容量近期应控制在8万人以内，日游客容量控制在650次人以内，其中住宿游客为400人次;远期应控制在20万人以内，日游客容量控制在1500人次以内，其中住宿游客为800人次;规划期内可提供相应的住宿接待设施(床位数)总量应控制在800床位以内。
4、建设规划
近期(2007～2010年)——项目区的创建期，侧重于基础设施、休闲娱乐设施和服务接待设施的建设。选择投资少、收益高的项目，重点建设星级宾馆、温泉浴场、游泳馆、广场、农家饭庄、体育健身会馆、垂钓馆、滑雪场、特色养殖区、农博园等项目建设。至2010年项目初具规模，预计游客人数达8万人次左右，将回龙河度假山庄建成为景色秀丽，风景宜人的长春休闲度假品牌区。
从2010～2014年为山庄提升期，进一步提高与完善山庄的功能，形成较为完备合理的基础设施体系、休闲娱乐体系、旅游服务体系和建筑群体系。深度整合旅游产业，强化品牌产品体系、完善综合配套体系，成为融休闲、度假、商务、培训于一体的高品质的区域旅游地，游客人数达15万人次以上。
远期(2015～2020年)——项目区的巩固期。确立回龙河度假山庄长春最佳生态度假地品牌地位，旅游业应成为劝农镇经济的主导产业，对全镇经济的可持续发展和人民生活水平的提高做出巨大贡献，并具有引导镇域产业结构升级的作用，游客人数达20万人。
1.2 项目建设内容及产品规模
1.2.1项目建设内容
本项目近期将建设3个功能区：综合服务区、休闲娱乐区、冰雪乐园。
主要建设宾馆、温泉浴场、别墅、山庄大门、农家饭庄、超市、老年公寓、培训中心、山地木屋、垂钓馆、冰雪乐园、农博园、茶楼等，同时配套建设公用工程设施，总建筑面积为31819m2。
1.2.2项目建设地点
本项目地点位于长吉南线以北、长吉世界风景园与莲花山滑雪场的中间地段，隶属吉林省长春市二道区劝农山镇联丰村。
近期建设项目占地面积为14.83hm2。
1.2.3温泉山庄内部功能设置
温泉山庄发展定位为：以温泉疗养、生态观光、运动休闲、培训学习为主打品牌，具有“踏青、纳凉、稻花香、冰雪”功能的长吉两市郊野型度假圣地。
本项目近期将建设3个功能区：综合服务区、休闲娱乐区、冰雪乐园。
1、综合服务区
综合服务区位于山庄的西北区域，主入口大门内外，即山庄的西南角区域，主要是山庄突出形象，兼顾对内对外服务。综合服务区具体分三个中心。
(1)服务中心
服务中心位于大门内两侧区域，主要为游人提供服务。由山门、超市和农家饭庄组成。其功能是对内对外服务，包括接待、餐饮服务、商业购物等功能。
近期工程中建设山庄大门、农家饭庄、超市、培训中心。
(2)游人集散中心
游人集散中心为大门中心内侧部分用地，主要由回车场，罗马石竹广场和绿色长廊组成。
(3)核心接待中心
核心接待中心由宾馆和温泉浴场两部分组成。宾馆主要为接待大众旅游度假，兼作整个度假山庄的综合接待服务，功能为住宿、餐饮、会议、娱乐、生态养生餐饮、康疗体验等。温泉浴场以温泉浴为主，日式洗浴风格，让游客真正体验到日式风俗和餐饮文化。
2、休闲娱乐区
休闲娱乐区内主要建设山地木屋群、茶楼等，拟二期工程建设。山地木屋群建筑以特色木屋为主，用于点缀山庄，宛如世外桃源。茶楼和木屋的特点是结合度假山庄的休闲、养生、康体活动，吸引海内外游人到此游玩。另外东侧山前的慢坡地与长吉南线连接处，该区域建农博园、老年公寓、欧式别墅、室内垂钓馆等。其功能除满足游客在山庄休闲娱乐需求外，老年人还可在公寓度假休养、健身、养生等。
3、冰雪乐园
二期冰雪乐园位于景区的北部山地，占地面积6000m2。冰雪乐园位于山庄北部山地，开展冬季冰雪旅游活动，并设有滑雪练习场地、雪地摩托、雪地飞碟、冰雪圈等。
滑雪乐园位于山庄北部山地，开展冬季冰雪旅游活动。
本项目拟建滑雪场一座，包括初级滑雪道1条(300m长)、托牵索道1条(300m)、雪具大厅(300m2)及冰雪旅游娱乐活动用相应附属设施。
1.3 经济和社会效益预测
1.3.1主要经济效益预测指标
1.3.2社会效益分析
从项目层次上看，企业为了能够在激烈的市场竞争中立于不败之地，就必须深入研究投资战略，使有限的资金获得最大的效益。本项目建设根本出发点就是以市场为导向，满足日益增长的旅游、休闲度假需求，为游客提供温泉洗浴、休闲度假的旅游环境。从项目财务测算结果看，税前项目财务内部收益率税后为19.95%，高于社会平均资金收益率(10%)9.95个百分点，投资者可获得较好的回报。
从项目建设对社会影响看，对当地居民收入、就业、生活水平和生活质量都是正面影响。旅游业是一种劳动密集型产业，一些发达国家的实践表明，旅游业安排就业的平均成本要比其他经济部门低36.3%。根据世界旅游组织的调查，旅游产业对国民经济的带动系数为4.3，即旅游业增加1元人民币产值可以增加整个国民经济产值4.3元人民币;旅游业提供一个直接就业机会，就可以在相关产业部门提供3个间接就业机会。依此计算，本项目计算期内年平均营业额为6102.44万元人民币，相应可增加国民经济产值2.62亿;项目直接就业人数160人，可间接带动相关产业就业480人。国民经济产值增加、就业岗位增加，都将改善居民的生活状况，增加居民收入，近而提高居民的生活质量。
1.4 项目总投资及筹资方案
1.4.1项目总投资
合资、合作或其他方式，可面谈。
1.6 需外方投资方式
资金及其它方式，可面谈。
1.7 项目建设地点
吉林省长春市二道区劝农山镇联丰村，具体地点位于长吉南线以北、长吉世界风景园与莲花山滑雪场的中间地段，近期建设项目占地面积为14.83hm2。
1.8 项目进展情况
项目可行性研究报告已经编制完成，正在组织专家论证等待批复，项目的环境影响评价报告已经批复;已经具有规划证、用地预审件。工程已经于2006年4月动工，部分主体工程已经完成。
2、项目单位概况
2.1 基本情况
1、项目承办单位名称：长春市回龙河餐饮娱乐有限公司
2、法定地址：长春市二道区劝农山镇联丰村
3、法人代表：刘彬(董事长)
4、企业性质：有限责任公司
2.2 企业概况
长春市回龙河餐饮娱乐有限公司成立于2005年12月，注册资金伍十万元人民币(50万元人民币)，企业性质为有限责任公司。公司成立后至今一直在筹备山庄建设的前期各项事宜，现有人员15人，主要从事前期管理、协调工作，本项目建成后拟招聘员工160人，其中，管理及技术人员10人，其余为服务及后勤人员。
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