以房养老

　　关于“以房养老”，美国人是这么做的：

　　最近国内有几则类似的新闻：有老人市场价450万的房子被260万元卖出;更夸张的是，有一位老人自己价值700万元的房子仅仅以1000元就被卖给了别人。很多老人被打着“以房养老”的名义骗局扫地出门，房子没了钱也没了，被骗得倾家荡产，还背上了一身的债务。

　　国内这种所谓“以房养老”的理财形式，是以无风险为噱头，称只要把房子做抵押借款，就可每月得到15%左右的利息，到期还能全额返还本金。然而，几个月后，不仅承诺的利息不见踪影，老人的房子也被过户卖出。这种并不是真正的“以房养老”，而是一场彻彻底底的骗局!

　　“以房养老”在中国是新鲜事物，老年人经常分不清真假，自然很容易上当受骗。但在美国、日本、新加坡等发达国家已推行多年，成为养老收入来源的一项重要补充和组成部分。在老龄化问题日益引起关注之际，发达国家“以房养老”的经验教训值得借鉴。

　　“以房养老”是什么?

　　在美国以房养老并不是指有几栋房子可以出租，用租金来贴补家用，它的正式名称是“住房反向抵押贷款” (Reverse Mortgage Loan)，指的是房屋产权的拥有者把房子抵押给银行、保险公司等金融机构，后者在综合评估后，以一次性、按月或年等形式支付现金给借款人，一直到其去世。

　　借款人在将房屋净值变现的同时，能够继续居住在房子里。当最后一个房主去世后，若是继承人想保住房子，就要还清所欠贷款，若继承人还不起，放贷的金融机构将获得房屋的产权，通过销售、出租或拍卖所得来偿还贷款本息。

　　显然，住房反向抵押贷款与普通的房屋抵押贷款相反。普通房屋贷款是屋主每个月从自己的腰包掏钱还贷，而反向抵押贷款虽然也是向贷款机构借钱，但并不需要还贷，而是像把抵押贷款业务反过来做，即金融机构用分期付款的方式从借款人手中买房，所以在美国称为“反向抵押贷款”。

　　“以房养老”在美国的发展

　　反向按揭发展最成熟、最具代表性的当属美国。二十世纪六、七十年代美国就开始出现了住房反向抵押贷款,贷款产品种类也较多,定期年金、住房使用期年金、分期递增年金、信贷额度等支付方式都已出现，贷款利率包括了固定利率和浮动利率两种。但由于大部分住房反向抵押贷款产品年限长，涉及金额大，借贷双方风险都很高，法律对这种贷款的鼓励和管制措施却很少，又缺乏相应的贷款担保制度、二级市场和辅助政策，前期发展比较缓慢，并没有开展多少实质性的业务。

　　美国是最早推行“以房养老”的国家之一，经过几十年的发展，目前已建成世界上规模最大，制度灵活的“以房养老”体系。该体系有3种倒按揭贷款模式，最普遍的是由美国联邦住房管理局提供的倒按揭贷款，约占全部倒按揭贷款的九成。贷款的申请人需年满62周岁，办理倒按揭的房屋为老人所有并用于日常居住。此种贷款广受欢迎，源于它为老人提供了可靠的保障和人性化的选择权利。

　　保障主要体现在两个方面：

　　办理贷款前老人的知情权得到充分保证。按规定，老人在申请该贷款前需聘请专业顾问，接受相关知识培训。提供该类贷款的金融机构都经过联邦住房管理局核准。

　　该贷款模式基本免除了老人后顾之忧，贷款期间，若老人出现违约情况，由美国...

　　很多人会选择去美国买房，那么美国买房可以以房养房吗?很多出国人士似乎很关心这个，和出国留学网一起来看看吧!下面是小编整理的相关资讯，欢迎阅读。

　　在美国还可以“以房养老”

　　自1961年出现首笔逆向抵押贷款以来，以房养老制度在美国已有逾半世纪历史，但规模相较于传统房贷市场仍然很小，专家预估，随着婴儿潮世代陆续退休以及对老年生活品质的要求提高，在未来几年内美国以房养老的需求将显着增强。

　　尽管美国有社会保险退休金以及退休金帐户，许多人仍不敷所需，于是透过逆向抵押贷款方式的以房养老工具应运而生。这个机制初期发展并不顺遂，主因是平均寿命增长，老年领取的金额可能超过抵押房产的价值，银行不愿做赔本生意。之后美国政府担保，才广为银行与民众接受。1987年参议院通过了“房屋产权转换抵押贷款(HECM)”法案丶1988年雷根总统签署并通过由联邦住宅管理局(FHA)担保逆向抵押贷款，为此机制的实施奠定重要法律基础。

　　2001年时，全美逆向贷款申请案件约1万件，2006年增至7万件，到2008-2009年金融海啸发生时达到顶峰，超过11.4万件，因为当时数以万计有财务困难的老年人求助无门。

　　在美国，逆向贷款允许62岁以上民众，将其房子的一部分产权转换成现金。主要分为：“房屋产权转换抵押贷款”(HECM)丶“房屋持有人贷款”，以及“财务独立计画”等三种，其中HECM由联邦政府出面担保，目前市场上有九成属此种形式。

　　逆向抵押贷款的提领方式包括：一次将全部贷款金额提领出来;按月固定提领约定的金额，没有期间与总额上限，直到屋主过世或搬家;约定年限按月支付固定金额;设定一个贷款额度，借款人随时可提领，直到额度用完为止;借款人也可组合上述选项。

　　以房养老的最大优点是屋主可用房子借钱过活，直到去世或搬家为止。缺点是房子很可能无法留给后辈或继承人。

　　美国逆向抵押贷款的占比仍偏低，只占传统房贷市场1%，不过未来有逐渐上升趋势。根据美国退休保险协会(IRI)的研究报告，到了2030年，婴儿潮世代每天会有1万人退休，这个世代自有住宅的比率很高，对生活品质要求也高，逆向抵押贷款的需求将增强。

　　在加拿大，卑诗省1986年首度出现逆向抵押贷款商品，这种商品目前主要透过房屋权益银行(HomEquityBank)的加拿大房屋所得计画(CHIP)提供，但政府并未介入担保。加拿大逆向抵押贷款产品的申请人须年满55岁，可贷额度最高为55%。

　　英国是世界上经济最发达的国家，那么英国移民购房有什么投资新方式?出国留学网的小编在这里为大家整理了英国移民购房以房养老详细介绍，希望对大家有所帮助。

　　一、英国房产的保值增值功能强，抗市场风险的能力相对要高于其它投资产品。

　　资金相对富裕的华人总会面对投资理财的问题，在银行利息持续低迷、股市起伏大幅波动的行情下，房地产是不多的保值增值的投资产品。据统计，以伦敦、牛津、剑桥为主的英国房地产投资旺地房产的波动比股市小，收益却比股市高不少;尽管房地产比债券市场波动大，但是房地产的收益率要明显好于债券。

　　二、英国房产的出租收入让人满意。

　　根据英国房地产代理服务机构LSL公司数据显示，在房租快速上涨以及房价飙升的带动下，近些年，买房出租这一投资的获利颇丰。过去一年内房东出租房屋的租售比达到12.7%，其中包含8,233英镑的租金收入和13,066英镑的房价增幅。LSL的统计还显示，在2001年到2007年的房地产黄金时期，出租房的平均收入超过15%，而且伦敦等几大旺地还要更高。

　　三、英国出租房租金收入稳定增长，能够成为养老时期可靠的收入来源。

　　在英国，整个房地产行业需求远远大于供应的现象是一个不争的事实，因此，只要业主不对租金的高低斤斤计较，出租房产空置的可能性几乎为零。在当前按揭利率相对较低的情况下，房租的收益远远能够偿还按揭贷款还款。而租金本身的增幅也要高于通货膨胀率。如果在40岁购置一套出租房，到65岁法定退休时，以房养房的过程基本完成，房产按揭贷款全部还清。意味着退休后的房产租金收益扣除日常维护成本后即为纯现金收入。按照当前全英国平均月租金761英镑的水平，相当于每月490英镑政府基本养老金的一倍半，将是基本养老金之外一笔不小的额外收入。

　　四、从英国房地产的产权和建筑质量等方面看，在英国以房养老绝对地靠谱。

　　绝大部分英国房产是永久产权，即使部分房产不是永久产权，通常也不会低于70年，绝对不会有中国国内70年产权的担忧，也就是国内房产的实际价值随着产权年限的减少越来越低的情况发生。

　　除此之外，建筑质量对于房产长期收益非常重要。根据去年8月召开的国际绿色建筑与建筑节能大会的一份报告显示，英国建筑的平均寿命达到132年，远远高于国内建筑平均只能维持30年的寿命。仅从建筑寿命一项来看，在英国以房养老是靠谱的，相对而言，中国爆炒的以房养老仅仅是造梦而已。

　　在美国，一些商业化运作的老年社区很受较为年轻的老年群体的青睐。如位于美国亚利桑那州的太阳城。在这里，老人们不仅可以享受郊外清新的空气、灿烂的阳光，还可以充分利用各类休闲娱乐、康体健身设施实现积极向上的老年生活。有的社区还为老年人提供可以参与的活动内容，使老年人老有所学、老有所为、老有所乐。

　　除此之外，美国还开创了“以房养老”模式的先河。目前在美国一些地方，“以房养老”的做法非常普遍。虽然，美国的社会养老保障体系比较发达，但是许多老人依然用该方式补充社会养老的不足。

　　许多美国老年人在退休前10年左右就为自己养老而购买了房子，然后把多余的房间出租给年轻人使用，收取一定的房租来维持自己退休后的生活。由于美国的房屋出租业比较发达，房屋出租的收益也非常可观。

　　与此同时，美国政府和一些金融机构向老年人推出了“以房养老”的倒按揭贷款。经过20余年的发展，美国的“以房养老”方式非常成熟，也被美国人认为是最有效的养老方式。

　　事实上，美国政府早已于1989年开始试点运行“以房养老”，到1998年转为正式项目，由政府提供担保。“以房养老”在美国被称作“房产净值转换贷款”或“反向抵押贷款”。与传统抵押贷款不同的是，它无需按月还款，而是在老人去世后，银行将房子拍卖后连本带息收回贷款。如果房产价值超过贷款本息，剩余部分归还给继承人;如果房产价值不足以偿还贷款本息，由政府负责补足差额;子女如想继承房产，也可将贷款本息还给银行然后将房产赎回。但这种养老方式经历二十多年的发展后，如今每年签约量只有7万左右，市场空间非常狭小。

　　据了解，美国人的退休收入主要有三个来源，一是政府提供的社会保障金，所有美国老人都有这部分收入，是保障最基本生活的资金来源;二是企业年金等私人养老保险项目提供的养老金，部分美国老人有这笔收入，是改善退休生活的资金来源;三是个人存款，这笔资金因人而异。而“反向抵押贷款”更多是作为养老收入的补充，并非核心收入来源。为使自己能拥有一个自由、快乐的晚年，不少美国人会选择自己喜欢的养老方式。

　　与年轻人“拼房”住

　　美国老人乔伊丝•凯恩现年66岁，离异，住在新泽西州中部。10年来，她一直采取拼房方式与陌生人“生活”。凯恩的条件并不多——能付房租，不吸烟，喜欢她养的几只猫。房客不仅给单身老人带来额外收入，也成为他们某种意义上的情感寄托。

　　89岁老人海伦家中有4间卧室，她把其中两间出租给帕蒂•米拉诺和她八十多岁的母亲，每月租金700美元。米拉诺不忙时负责打扫卫生。在海伦看来，这笔收入固然不错，但她更看重米拉诺母女的存在本身。

　　新泽西州拼房中介机构“拼房公司”的常务董事德雷尔说：“大多数愿意拼房居住的是50岁至55岁的单身女性。她们(退休后)收入开始减少，因此经济原因是主要出发点。”

　　　　同道中人乐生活

　　美国有一种被称作“亲和居所”的新型养老社区，居住的都是志同道合之人。无论你是乡村音乐粉丝、爱狗人士、考古狂、园艺爱好者或素食主义者，都不难找到两三百个同好者组成一个社区。

　　社区居民可以享受完善的医疗保健设施与服务、分享共同的兴趣爱好，一起健康、快乐地老去。

　　美国目前共有一百来个“定位社区”。发展最快的类型之一是所谓“大学基地养老社区”。它们建在大学校园内部或附近，如俄亥俄州奥伯林学院、宾夕法尼亚州立大学和达特茅斯大学附近的养老社区等。社区居民可以修读大学课程或大学组织的体育活动。

　　不过，这种社区的发展速度并不快。项目建设受持续低迷的经济形势影响，加上它属于高风险融资项目，银行不愿贸然投入。

　　下面是由出国留学网整理的时评：以房养老到底存在哪些不足，欢迎阅读。

　　据羊城晚报的消息称，以房养老政策终于在一年的时间后推出。记者昨日即7月16日从推出这款产品的保险公司获悉，上月底，有两户广州籍老人签署了以房养老合约。至此，四大试点城市北京、武汉、上海和广州都找到了接受以房养老的客户，共有22户家庭获得承保。这些家庭包括孤寡、失独、无子女、空巢和有子女老人。

　　以房养老，就是老人将拥有的房屋抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处分权，并按照约定条件领取养老金直至身故;老人身故后，保险公司获得抵押房产处分权，处分所得将优先用于偿付养老保险相关费用。2013年8月，国务院发布的《关于加快发展养老服务业的若干意见》提上议程，并在2014年7月1日正式落地。不过，虽然这种产品是养老市场的一种有益补充，但却与中国养老传统和房地产市场消费习惯背道而驰，即使保险公司显示出极大兴趣，但从设计到最终销售成功，则花了整整一年时间，而且到目前为止，也只有一家公司推出。

　　从目前的首款保险版“以房养老”产品由幸福人寿正式推出，这也是目前仅有的一家保险公司推出的以房养老保险产品。根据合同，基本保险金额基于所抵押房屋的评估价值，在考虑抵押房屋的折扣、长期预期增值、预期的被保险人平均生存年限、利率、终身给付的成本等因素后确定。上月底第一个广州老人签署了合同后，这一产品在四个试点城市全面落地。应该说，对于老年人住房反向抵押养老保险业务在我国尚属新生事物，业务流程较为复杂，期限较长，涉及领域较广。业内人士认为，以房养老产品的获批和面市，有利于逐步积累开展此项业务的经验，推动该项业务在我国的健康发展。

　　而对保险版以房养老未来的市场前景，有保险专家指出，目前大约有占老龄人口比重10%的无子女家庭和失独家庭本来就没有把住房传给子女的需要与可能，很可能是保险版以房养老的目标人群。不过，作为一项全新的试验，首款以房养老产品也具有不容忽视的操作风险。对于以房养老的风险，南开大学风险管理与保险系教授朱铭来表示，发达国家的反向抵押好处是把风险转移给保险公司，随着物价适当调整，房屋的科学估价、长寿风险由保险公司承担，最后按照大数法则，根据老年人生命长短的平均水平，以房养老保险是可以经营的。

　　但是国内的保险公司是否具备这种风险分散的精算技术，比如产品量化、房屋价值估算、长寿风险的计算等都存在诸多不确定性。因此，保监会也予以了警示，要求保险公司在使用相关保险条款和保险费率时，应加强销售管理，明确说明保险责任、责任免除、合同解除等事项，确保消费者正确理解保险合同。幸福人寿相关负责人也表示，只有通过公司相关培训的营销员才有资质销售这款产品。

　　另外的问题是关于以房养老，很多专家的观点一致认为以房养老值得注意的问题在于一是“4+2+1”的家庭模式已经出现于人们眼前，面对巨大的家庭压力，独生子女一代很难再稳妥地用自己的力量给老年人一个天伦之乐的晚年。二是老年人，整个晚年的花费也在不断增大。而以房养老的养老模式恰恰能改善“有房富人，现金穷人”的“中国穷老人”现状。我国未来将以多种途径应对养老问题，在政府兜底的基础上，鼓励社会力量积极参与养老服务，“以房养老”是市场化运作的一种高端化服务，是自愿的、自主选择的行为。

　　而且还要明确提出政府要坚持保障基本，重点为城乡“三无”老人，低收...

　　子曰：“孝，天之经，地之义，民之行也。”先人以“天经地义”之理道出养老的重大意义。伴随着改革开放步伐的加快，我国的人口老龄化现象日益彰显，养老问题成为上至政府专门会议，下至百姓饭桌的热议话题。一些老人空守着房子，却面临着无人养老、无钱养老的困难局面。

　　养老模式需要与时俱进。在我国人口基数庞大、人口老龄化日益严峻、社会保障体系还不尽完善的现状下，“以房养老”不失为一个有利于国家发展，改善民生的举措。然而，在我国“以房养老”却一次次遭遇了来自传统养老观念、房屋产权、房屋质量等现实方面的考验。应立足实际，发展壮大“以房养老”这一新模式，妥善解决养老问题。

　　完善以房养老政策，需推进房屋产权制度改革。不容忽视的是，我国城镇住宅产权为70年，这就给房屋价值和“以房养老”带来了挑战。因为老年人抵押房产获得的收益，和房屋产权的剩余年限有直接关系。事物是发展变化的，面对着居民财产尤其是房产持有的大量增加，为适应社会生活的新变化，对土地出让年限、到期后的处理办法进行系统的立法修改，正当其时。

　　完善以房养老政策，需提升房屋建筑质量水平。住了大半辈子的楼房“岌岌可危”，将不再具有什么抵押价值，更谈不上什么资产收益。过硬的质量和寿命推进养老新模式顺利开展的助推器，是避免“以房养老”成为空谈的前提和基础。我国还应放眼国际，参照国外先进经验在建筑寿命和质量上有实质性突破，保证“以房养老”的顺利实施，避免七成为伪命题。

　　完善以房养老政策，需普及以房养老的新观念。我国社会历来都是以“养儿防老”“子承父业”的家庭伦理为主流，“以房养老”的全面铺开，必然会对家庭亲情造成冲击，让老人和子女面临着现实和亲情的左右为难。但随着独生子女家庭不断增多，老年人寿命不断增长，421的家庭结构的普遍存在，子女无法全面负担老人的晚年之需。“以房养老”的出现恰好能弥补“子女养老”的各种短板。因此要打破传统观念的制约，发挥以房养老的独特优势。

　　“夕阳无限好，人间重晚情。”养老这一亘古不变的话题关乎群众的利益和国家的稳健发展。“以房养老”的新型养老模式顺应了社会的发展，但能否发展壮大，不仅要求我们在观念上的更新，更需要自政府至民众的行动支持。相信“以房养老”必将发展成熟、完善，为我国的养老事业添砖加瓦，让老年人过上幸福的晚年!

　　申论热点频道为大家收集整理出关于2014国家公务员考试申论预测题及申论范文，供大家参考，预祝大家公考胜利，顺利成“公”。

　　【申论范文】

　　完善以房养老政策 为养老事业添砖加瓦

　　子曰：“孝，天之经，地之义，民之行也。”先人以“天经地义”之理道出养老的重大意义。伴随着改革开放步伐的加快，我国的人口老龄化现象日益彰显，养老问题成为上至政府专门会议，下至百姓饭桌的热议话题。一些老人空守着房子，却面临着无人养老、无钱养老的困难局面。

　　养老模式需要与时俱进。在我国人口基数庞大、人口老龄化日益严峻、社会保障体系还不尽完善的现状下，“以房养老”不失为一个有利于国家发展，改善民生的举措。然而，在我国“以房养老”却一次次遭遇了来自传统养老观念、房屋产权、房屋质量等现实方面的考验。应立足实际，发展壮大“以房养老”这一新模式，妥善解决养老问题。

　　完善以房养老政策，需推进房屋产权制度改革。不容忽视的是，我国城镇住宅产权为70年，这就给房屋价值和“以房养老”带来了挑战。因为老年人抵押房产获得的收益，和房屋产权的剩余年限有直接关系。事物是发展变化的，面对着居民财产尤其是房产持有的大量增加，为适应社会生活的新变化，对土地出让年限、到期后的处理办法进行系统的立法修改，正当其时。

　　完善以房养老政策，需提升房屋建筑质量水平。住了大半辈子的楼房“岌岌可危”，将不再具有什么抵押价值，更谈不上什么资产收益。过硬的质量和寿命推进养老新模式顺利开展的助推器，是避免“以房养老”成为空谈的前提和基础。我国还应放眼国际，参照国外先进经验在建筑寿命和质量上有实质性突破，保证“以房养老”的顺利实施，避免七成为伪命题。

　　完善以房养老政策，需普及以房养老的新观念。我国社会历来都是以“养儿防老”“子承父业”的家庭伦理为主流，“以房养老”的全面铺开，必然会对家庭亲情造成冲击，让老人和子女面临着现实和亲情的左右为难。但随着独生子女家庭不断增多，老年人寿命不断增长，421的家庭结构的普遍存在，子女无法全面负担老人的晚年之需。“以房养老”的出现恰好能弥补“子女养老”的各种短板。因此要打破传统观念的制约，发挥以房养老的独特优势。

　　“夕阳无限好，人间重晚情。”养老这一亘古不变的话题关乎群众的利益和国家的稳健发展。“以房养老”的新型养老模式顺应了社会的发展，但能否发展壮大，不仅要求我们在观念上的更新，更需要自政府至民众的行动支持。相信“以房养老”必将发展成熟、完善，为我国的养老事业添砖加瓦，让老年人过上幸福的晚年!

　　推荐访问：2014国家公务员考试申论热点

　　推荐访问：