美国房地产

　　相信大家都知道美国的房地产企业在运作上是非常高效的，那么美国房地产企业有哪些特点呢?下面就和出国留学网一起来了解一下吧，欢迎阅读。

　　一、Pulte Homes：战略制胜

　　Pulte Homes公司成立于1956年，是美国的美国房产住宅企业。 Pulte Homes公司的主营业务是居民住房业务，几乎涵盖所有的居民住房市场，包括置业、二次置业、三次置业住房，老年人住房以及国际房地产市场。同时，Pulte Homes公司还经营地产金融服务、建筑材料生产、物业服务业务。

　　帕尔迪成立以来连续49年高速增长;帕尔迪年均股东18%左右;帕尔迪可以同时把业务同时做到27个州、44个城市;帕尔迪是专做住宅的公司;帕尔迪能为11个类别的客户提供一生需要的不同产品;帕尔迪的客户忠诚度(重复购买帕尔迪的房产)为40%。

　　二、 Centex：商业的基本准则

　　Centex公司于1950年在德州达拉斯建立，1969年成为上市公司。Centex的重要业务集中在五大块：住房建筑、物业服务、地产金融服务、建筑业相关服务、传统商业银行业务。同时，公司也逐步涉足不动产领域。

　　与大多数中国房地产商形成鲜明对比，Centex公司格外强调商业的基本准则：通过正确的途径获得成功。Centex公司的战略是为增长而设计的，可以非常简单地描述为：“认真地定义每一个操作流程，吸引并保留每一个的员工。建立和谐的财务制度和其他的监控业绩办法，并且把我们的福利同我们的目标保持一致。如果做好了这些，我们的员工就创造了成功。”

　　这个描述的背后是系统而严格的设计：它强调非常严格的制度约束，强调非常专注、坚定的态度以及长期。严格的制度和流程是Centex公司在管理上——尤其是处理并购事务时强有力的基础。

　　三、Lennar：注重系统管理

　　Lennar公司创建于1954年，1971年在纽约上市，总资产逾67亿美元，07年营收逾100亿美元(06年160)。Lennar公司是一家三次被专业的建筑商杂志评为年度优秀建筑商的公司，多次荣获全国性的建筑设计大奖，是全美的前20名退休人口社区的美国房产建筑开发商。

　　管理系统是Lennar公司在全国扩张并取得优秀业绩的保证。Lennar公司优秀的内部管理能力突出地体现在流程管理和业务管理两个方面。

　　在流程管理方面，Lennar公司建立了有序的分权组织和严密的运营管控体系。Lennar公司相信，各地分支机构比总部更能有效掌握当地美国房产市场的具体行情。Lennar公司将土地确认、社区开发、住房设计、住房建设、住房营销和销售等具体权力下放给各地分支机构。公司总部在以下决策方面保持总体的控制和把握：公司整体战略、土地并购和获取、风险控制、融资、现金流管理、信息系统。

　　在业务管理方面，Lennar公司通过各业务模块的资产负债表管理，加强各地分公司体系的有效运行。Lennar一直非常重视资产负债表的管理。就像一脚踩着加速油门一脚踩着刹车一样。加速油门是目标，刹车是保守的平衡和流动性。Lennar认为，并购资产的价值在于良好的定位，资产的流动性根植于持续稳健的资产负债管理。

　　四、 Horto...

　　相信大家都知道美国的房地产行业一直是备受关注的，那么下面就和出国留学网一起来了解一下美国房地产模式研究报告吧，希望通过这篇文章能帮助到你，欢迎阅读。

　　一、房价涨幅逐渐趋于稳定，住房需求稳中有升

　　我们先来谈一下美国房地产行业的发展近况。有关注的人应该会了解，最近几年来美国的房价涨幅惊人，像夏洛特、达拉斯、巴尔的摩等一些地方的涨幅甚至可以用翻倍来形容。进入2017年，由于美联储的又一轮加息政策，使得当前的房价涨幅正趋于稳定，并且有可能在原有的基础上下降一些。

　　说完价格趋势，我们再来说一下需求的趋势。根据美国房地产协会的报告和预测，美国在未来的住房需求会有一定量的增长。随着房价的走高，许多有需求的家庭都会加快自己购房的脚步。而且随着90后的成员逐步步入社会，这又会刺激一波房地产销售的热潮。因此就目前来看，美国的住房需求是一种稳中有升的状态。

　　二、可售物业比例下降，城市住房供应减少

　　大家在美国生活都知道，美国很多的楼盘和小区都是用来出租的而并非用来售卖的，因此在美国的可售物业远没有国内来得那么浩浩荡荡。根据房地产经纪人协会的统计数据，自2015年来，可售物业的数量成下降趋势，这就导致了现有出售成房的供应减少。这种现象在城市中尤为显著。在100个重要的城市圈中，城市住房的库存量减少了11%之多，这会严重造成城市住房供应量的减少，因此未来美国住房的购买将面临更大的竞争压力。

　　三、房地产行业发展相对合理

　　关于房地产行业发展的合理性，有很多方面可以进行考量。例如收入支出比，房屋空置率，经济关系和房地产发展之间的科学性等等。之说以很多人对国内房地产发展持有深深隐忧的原因也就是在于国内房地产发展和社会经济整体发展的不协调。根据基于人口增长、就业情况、供求关系、投资机会等方面的建模分析，美国的房地产行业发展比较良好，虽然会面临周期性波动，但是相对比较稳定而且波动比较小。

　　四、房地产行业效率高，专业化程度高

　　说到房地产的效率问题，美国的商业地产主要以租赁的形式作为主要形式，这非常有利于房地产行业的高效运用以及再运转。租赁的形式可以是房地产运用更加专业化，省去了很多自主财产转让分割的麻烦，而且最重要的是可以增强个人资产的流动性不至于囤积大量泡沫。因此对于美国这种租赁的形式，美国的国民接受度也是非常之高的，无论是写字楼办公室，还是家用的住房，租赁的形式都是美国社会的主流。

　　而说到美国房地产行业的专业化，美国的房地产从开发到销售都有一条完善的渠道和链条，土地开发商、地块划分商、中介经纪商、保险商、抵押服务等机构，他们保证了土地的开放到成房所有权让渡都有了完好的服务人，这让美国的房地产行业可以在一条配套完善的轨道上正常行驶。

　　五、土地利用率高，集约化程度高

　　强化土地利用率提高集约化程度是是一个国家土地运用最合理的状态。美国的房地产行业在这一点就做的比较好。和国内发展不同的地方在于，美国城市发展的城市用地属于垂直发展模式，也就是从城市内部自我发掘潜力或者优化城市用地反复使用，而不会一味地向外扩张使用外延用地。这样可以充分发挥土地的效率，而且不至于对城...

　　美国房地产企业有哪些呢?那么下面就和出国留学网小编一起来详细的了解一下吧，希望通过这篇文章能帮助到你，欢迎阅读。

　　一、普尔特(帕尔迪)$(PHM)$

　　当前市值：65.30亿美元

　　主要业务是私人住宅开发和销售，此外也通过Pulte Mortgage部门提供抵押贷款融资和产权保险的金融服务。

　　住宅品牌产品线主要有三个，包括“Pulte Homes”(改善性住房)、“Centex Homes”(首次置业市场，于2009年收购次贷危机中受伤严重的原美国第二大房地产商美国桑达克斯公司Centex)和“Del Webb”(老年住宅市场，2001年7月收购全球第七大房地产公司德尔.韦布(Del Webb)后组建)，并在全美28个州的58个市场开展业务。

　　二、莱纳公司$(LEN)$

　　当前市值：101.34亿

　　莱纳房产是美国3大住房建筑开发商之一，创立于1954年，1971年纽交所上市，目前在美国东部、中部、西部的近30个州开展业务。

　　除了住宅开发外，旗下业务众多。如房地产金融服务机构，负责不同的房地产金融服务业务：住房抵押贷款发放和管理; 房地产金融保险服务;通信和保安监控技术服务，同时提供物业保安服务;房产和财产保险服务。

　　发展过程中并购了多家公司，1996年到2003年就并购了19家公司，其中2000年并购US Home，让公司的规模翻了一倍。

　　三、霍顿公司$(DHI)$

　　当前市值：112.67亿美元

　　美三大房地产公司中成立最晚扩张最快的，创立于1978年，30年就走完了其他2家50年所走的路。霍顿目前业务遍及美国27个州的79个城市(2015.6.30)。

　　发展轨迹：通过收购迅速扩大规模，继而在规模经营基础上压缩成本。在1994 年到2002年之间，霍顿接连买下了17家公司。这一阶段疯狂的收购使霍顿的公司规模翻了一番。

　　2002年，霍顿以6.53亿美元收购斯库勒公司(Schuler Homes Inc);

　　2015年4月，霍顿公司以7200万美金收购华盛顿西雅图的Pacific Ridge Homes公司，以扩大其在太平洋西北部的影响力

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　　美国房地产情况

　　相信大家都知道如今国内的房价是不断的上涨，这样也带火了房地产专业留学，那么下面就和出国留学网一起来了解一下美国房地产专业排名吧，欢迎阅读。

　　一、Havard 哈佛大学

　　所属学院：Graduate School of Design

　　专业规模：平均每年12-15个左右，中国大陆人1-3个

　　时长：1.5年，可延长至2年毕业

　　生源构成：背景非常杂。大概一半的学生是设计、规划背景的。除此之外，有顶级PE出来的，顶级投行出来的，自己已经是美国本土开发商大老板的，工作5-8年的，也有零经验的。

　　大陆学生工作经验要求：有些年份有要求，有些年份无要求。2014年就招了些本科毕业就过来的人，美本、港本、大陆本各一个。2013年则大陆学生1名，在美国已5年，年龄32岁。

　　关于申请这个专业需要提交一个portfolio的事情。由于这个专业的全称叫Master in Design in Real Estate and Built Environment，还是带有一定的设计色彩，因此需要像设计专业一样提交一个portfolio。这个portfolio就是作品集的意思，就是你以前做过什么项目，用图片、表格、文字描述出来，篇幅为不超过30页。但很多同学不是设计背景怎么办呢?我当时问招生负责人，他们说可以提交你曾经做过的某个ppt，或者excel sheet，或者项目proposal等等。因为我的项目经验还算丰富，也积累了相关的设计经验，因此我的portfolio就是某个曾操作项目的详尽企划书，并尽量用设计语言表达出来。但是，在入学后也有同学听说这个portfolio招生办的人不怎么在意的，因此到底portfolio重不重要，我也说不清楚。

　　简介：这个专业在设计学院下面，因此在定位上一直不太明确。但倚靠着哈佛的名气，可以调用着哈佛里的绝大部分资源。这个专业比较松散，选课的自由度非常大，除了在设计学院外，还能在商学院、肯尼迪学院、法学院、MIT等选课。甚至如果理由充分，还能选修其他学院的匪夷所思的课。比如有同学立志历史建筑保护的，因此被批准选择历史课;或有同学想往养老地产、医疗地产探索的，也能选修医学院的课。

　　这个专业和肯尼迪学院有个交叉的研究中心，叫Joint Center for Housing Studies，可以让有志于从事政府房屋及土地政策，保障性住房，低收入阶层住房问题等领域的同学们钻研。

　　当然如果你想往开发或者金融方向发展，这里都能提供各种可能。想进地产PE的或者投行的就多往商学院跑。因为你可要知道全世界学地产的人，用的case绝大多数就是HBS的Poorvu和Segel撰写的;想做智能房屋的就多去实验室;想做Zaha那种特别酷炫的项目的话，就多跟自己学院的设计专业学生切磋。

　　在哈佛本就宽松自由的学术氛围下，如此松散的课程对学生本人的要求是非常高的。如果你已经清楚自己想做什么，这里能提供绝佳的助力;如果你特别希望探索某些特定领域，这里也能提供绝佳的环境。但最怕的就是不知道自己想做什么的，恐怕来到这里将迷失了。所以我建议报考这个专业的人是有一定工作经验和人生阅历的，否则可能所获不多。当然如果你想要收获的就是哈佛这个牌子的话，那就别犹豫赶紧来吧。

　　美国是经济发达和资源丰盛的国家，越来越多的投资者青睐美国的房产。那么美国房地产市场未来走势如何呢？下面出国留学网小便就给各位分析一下，仅供大家参考，期待你的阅读哦。

　　美国房地产市场未来走势分析：

　　1，房价将持续小幅上扬

　　预期美国房价会平均成长3.5%，多数市场将经历小幅升值。此一涨幅接近历史平均，与两位数增幅比起来更能持久。但是一些经济学家担心，在旧金山、丹佛和达拉斯等热门市场，房价升值可能接近泡沫。

　　2，首购族买屋仍然吃力

　　房市复原乏力的部分原因，是缺乏首次购屋者。由于薪资停滞且房租高昂，一向带动房市的首购族为头款存钱很困难。首购族的中位年龄目前达到创纪录的33岁，明年会继续提升，而且适合首购族的入门级房屋，涨价将快于其他价位。

　　3，利率将缓慢上升

　　美联储一整年会逐步升息，浮动利率房贷的利率会立即做出反应，因为这种利率与追踪联邦基金利率的最优惠利率有关。美亚置业推测30年固定利率房贷的利率上升会较缓慢，因为它是跟随10年期国债的收益率，房贷银行家协会预期将涨到4.5%。

　　4，信贷会稍微放宽

　　经过数年信贷紧缩后，鐘摆渐靠中间，将稍微放宽。第三季所有成交贷款的平均FICO分数为723，是四年来最低。两年前，被拒房贷申请的平均分数为729。随着利率上升，重新贷款的数量下降，明年银行可能更愿意与屋主合作。

　　5，买屋仍比租屋便宜

　　千禧世代买屋比租屋便宜36%，从2012年起，在全国100个最大都会区，买屋仍比租屋便宜。买屋和租屋的差距可能继续拉大，因为明年租金预期将上涨8%。

　　6，视频将更普遍

　　搭配高品质的专业照片，成为网路求售房屋的常态。为在目前的房市吸引目光，更多卖家与房地產经纪合作，製作网路参观和突显地產特点的视频。

　　7，购屋者想要环保和聪明住房

　　尽管成本较高，建商和改建者採用更多环保配备，以满足富裕的婴儿潮世代的要求，他们注重节能、更健康的室内环境和耐用。逾半建商和39%的改建者表示，他们兴建的房屋有环保特点。

　　8，郊区将卷土重来

　　随着住在市中心的人口增加，千禧世代开始生儿育女，郊区将再次成为购屋者的中意地点。最有吸引力的郊区，不但接近都市，大街适合走路，且提供工作机会和大眾运输。在最大规模的都会区，逾八成工作位于市中心之外。

　　9，新屋将大量增加

　　家庭新屋今年增加10%，明年预期飆升23%，同时将有健全的销售。新屋销售今年增加15%，预计明年将提高 26%。

　　10，全现金交易将持续减少

　　今年8月的房屋销售有三分之一是全现金，远低于2011年1月的46%。这个比率明年可能持续下滑，对难与现金购屋者竞争、依赖房贷的人是好消息。

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　　投资美国房地产市场有那几个重要法律问题你知道吗？今天出国留学网小编要跟你介绍的是美国房地产市场的重要法律问题解析，有需要的朋友们过来了解一下。

　　一、所购买不动产风险：

　　1 、财产范围

　　对于所要购买的不动产区分不同情况，中国投资人应确认相关的物业财产范围和产权情况。例如，如果购买的是商场或酒店，所需要确认的财产范围不仅包括相关土地和地上建筑，还应包括建筑内的设备设施、与该商业物业经营相关的证照、客户名单等商业秘密、测绘图纸或其他无形资产。如果购买的土地用于开发，则可以要求卖方给予必要的可研调查期，以便对土地相关情况作更详尽的调查，以确定是否适合作符合相关目的的商业开发。

　　2 、产权调查

　　中国投资人应对所要购买的不动产物业进行相关的产权调查，确认是否存在产权瑕疵。产权调查可由产权调查公司进行，通过搜集当地政府备案的相关房地产公开信息，包括房地产历次交易的产权变更记录是否连续完整，是否存在抵押权、地役权或其他产权瑕疵，是否附有相关债务或者欠缴税费等，最终形成相关地产的产权调查报告，罗列相关发现的产权瑕疵或其他问题。

　　上述发现的问题应由卖方在交割转让前予以解决。另外一个解决方案是，中国投资人可以购买不动产物业产权相关的保险，一旦发生在产权调查中未发现的产权瑕疵，可以要求由保险公司进行相关理赔。

　　3 、物业检查

　　中国投资人应聘请专业人员对所购买的不动产物业进行仔细的检查，包括物业建筑结构、管道设施、供冷供热供电供水系统、是否存在环境风险（ 例如石棉、白蚁、管道泄漏等） 。

　　二、政府许可风险

　　1 、区划许可

　　在美国从事房地产开发应注意符合区划相关的法规要求。美国各州政府拥有立法权，并授权各市政当局制定有关土地利用方面的区划制定法。当地的市政委员会由选民选出或市政当局任命，负责制定适合当地的区划条例和总体规划。当地立法机构指定社区成员组成当地规划委员会，通过组织公众听证会，调查并获取相关信息，负责编制区划条例和总体规划，并向当地市政委员会或其他立法机构提供建议及相关法规的修订、执行和管理标准等。

　　受区划委员会制定的区划影响严重的业主可以向法院进行上诉。公众意见和社会团体在区划法的制定和实施上起着非常重要的作用。如果社区民众反对某项目，房地产开发商必须与其协商并征求其同意，否则很难获得区划委员会和市政委员会的许可。

　　中国企业投资美国房地产开发，首先需要就项目制定总体规划，包括总平面设计和建筑物的初步设计，报市政当局批准。中国房地产开发商应注意与当地居民沟通，做好相关公关工作，不要简单认为和当地市政当局打好交道就可以了，不要按照在国内的思维模式先拿到地再说，如果项目未得到当地居民的支持，很可能导致项目无法进行和投资失败。

　　2 、建筑许可

　　除...

　　美国作为全球的经济发展中心，全球的第一大经济体，以其稳定的经济发展模式，还有成熟的创业环境，赢得全球投资者的欢迎，那么和出国留学网小编一起来看看美国房地产投资需要什么条件。

　　在美国投资买房要注意一些基本规定：

　　买房不能投资移民：外国人可以在美国投资买房，但不能借此获得美国身份。

　　有产权和有居住权不同：在美国可以买有产权或是有居住权的房屋，有产权的房屋可以供业主自由买卖和出租，而有居住权的房屋只有十几年的产权，租售只能通过物业居委会，价格比有产权的房屋便宜几倍。

　　签约7天内可退房：买方在这7天里可自己花300美金请专门检查房屋质量的公司对房屋进行检查，若发现不可接受的质量问题，买主可以单方面中止合同，拿回定金。如果已签约付款，但是买主对房子不满意，或发现有更喜欢的房子，在7天内还可以随时退房。但这300美金的检查费是不退的。经济人的费用由卖方支付，一般在2.5%-3%。

　　在美国买房的“麻烦”

　　在美国买了房子虽然永远都是自己的，但买房后每年都要交税，直到永远（除非你卖掉）。美国政府每年征收相当与房地产值百分之一到百分之二的财产税。相当于每过五十到八十年，你就要把你的房产值，再向政府交一遍。如果你没有钱按时缴纳房产税，那么，美国政府可以没收你的房产。把你的房产拍卖，用以抵偿欠税。

　　另外根据美国各州的法律不同，业主每年所需缴纳的物业税为房子总价的0.5%-3%不等。如果出租，还要缴纳租金的5%-10%作为管理费。中国的富人一直在盼着房子升值，而很多美国人却巴不得房子降价，因为地产税会随着房价涨跌。

　　出租卖房也要交税

　　＂外国人＂在美国的房产，如果是出租，每年获利部分的交税额为个人所得利润的20%，如果一年的个人所得为5%-7%，即这5-7%的20%要交税。扣除房子的折旧费，一般3.5%左右的20%为实际交税的费用。美国国税局定义的外国人，不是正常意义上的外国公民，而是一年中在美国居住时间未超过183天的外国人。所以如果非美国国籍也无绿卡的外国人，若长期居住在美国，则不算是“外国人”。

　　其实在美国买房条件是比较宽松的，不需要准备太多的东西，只要你能提供购房的资金，事先把购房款汇款到美国本土银行账户中，然后准备好来到美国的有效护照，还有就是你目前在美国的签证，不管是旅游签证还是工作签证都可以。

　　美国的房产市场发展历史久远，房产制度很完善，对其海外投资者来说，没有太多的限制，不管是任何人只要你能有购房能力，那么就可以在美国投资房产，在美国购房费用上是比较高的，每年还需要缴纳很高的房产税。

　　这几年来美国的房产市场发展速度很快，虽然之前受到金融危机的影响，不过目前美国的经济逐渐好转，使得美国的经济拥有很大的发展空间，自然会使得美国的房产拥有很大的投资潜力，所以说美国买房还是可行的，但是需要注意其美国房产地段的选择，不是每个区域的房产都适合投资，要根据自身的购房需求而定，让你更好的投资到满意的户型，所以说美国买房要多加注意，千万不要随意的投资房产，做好美国房产投资预算。

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　　1.找一个对美国房地产市场有深刻认识的，可靠的代理人或顾问：

　　如上所述，进入美国的房地产市场必须认识许多问题，这对于一个没有长期生活在美国的人，或虽然生活在美国却不熟悉美国房地产的人，并不是一件容易的事，因此方案就是找一个代理人或顾问：代理人（顾问）必须同时具备2个条件：

　　A.可靠：能认真为你做事而不怀二心，当然你或许需要付给他的报酬，但除此之外，他不能通过不正当手段从中牟利。

　　B.对美国房地产市场有深刻的认识，他能帮助你收集信息，分析动向，和风险，找代理商和办理手续。

　　购买后协助管理和处理房地产事务（例如维修，出租等）。代理人（顾问）可以是朋友，亲戚，也可以通过各种渠道（例如网上，报纸，朋友介绍等）寻找。寻找到这样一个代理人（顾问）就等于为成功地进入了美国的房地产市场做好了充分的准备。

　　2.根据自身的资金实力确定意向：

　　把你的目的和资金情况告知代理人，代理人将会根据你的条件和目的为你拟定数个计划，并把每个计划的优缺点告知你，让你选择一个你满意的计划，然后根据市场变化和各种条件与你共同完善这个计划。

　　3.根据计划，代理人陪同你实地考察房地产的各种情况，确定。

　　4.资金到位，进场，代理人陪同办理购买手续和房地产过户。

　　5.后续事宜：

　　如果房源是已经维修完毕的房地产，可刻搬进居住或开始招租。如果是未维修的房地产，可自己或请工人进行维修后使用。房地产的维修和其它事宜（缴纳地税，保险等，与租户关系等）。

　　6：选择生活配套丰富的社区：

　　作为自住房，你可能会喜欢远离喧嚣的城市中心，能够放松心情、宁静私密的郊区小镇，但是作为投资目的的选房首先要考虑的是未来租客的需求。便捷的公共交通，充足的购物、餐饮娱乐等配套设施都是租客们关注的要点，也是未来房产升值潜力的所在。

　　7.选择优秀的学区：选择租房的人士多数可能是年轻的夫妇，他们通常都会关注将来或目前孩子所就读的学校。许多租客愿意为了更好的学区支付高出20%-30%的月租金。

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　　美国房地产与中国房地产的差别