继续NYU的报告。纽约大学STERN商学院房地产金融研究中心的EB-5融资分析报告，该报告主要是以研究者的态度，向开发商和区域中心解释传统房地产市场如何融资，开发商又应该怎样进行EB-5融资的，非常有技术含量。出国移民网将其中关于房地产融资的关键部分，慢慢翻译给各位业内朋友参考。
前面发过两篇，一篇关于优先股和夹层贷款的介绍和区别，一篇关于过桥贷款的，今天发关于就业创造的。
就业创造和EB-5资金募资规模
典型的EB-5项目都会涉及新建工程，因为这是满足就业创造要求的最常见方式。这个要求，与传统房地产项目能募集的资金规模相关，是对所能募集到最大额度的EB-5资金之主要约束。无论EB-5资金是债务还是股权的形式，这种限制都适用。
除EB-5投资之外，在确定商业地产抵押贷款(有时是夹层贷款)额度时, 进行抵押贷款的银行通常会考量的两个最重要的参数是：贷款价值比率(或在建筑贷款情况下是，贷款成本比率)，以及，偿债保障比率。
然而，在EB-5项目中，开发商和区域中心还需要专注于商业计划书，表明EB-5项目所需的必要的最低就业人数将被创造出来。大多数开发商努力创造出比最低需要更多的就业机会从而形成就业缓冲。
再次，对于每位EB-5投资人，项目必须创造10个新的就业机会。假设该项目坐落在目标就业区(TEA)内，每募集500,000美元的EB-5资金，就必须创造10个就业。例如，如果一个项目预计将创造100个新的就业机会，那么项目能募集的EB-5资金的最大金额是500万美元。
反过来说，如果EB-5筹资目标是500万美元，那么所需的最低就业数量是100个。
EB-5项目的所有新增就业岗位，包括使用公共资源提供的基金所创造的就业岗位，不管其投入资金的来源或数量，都可以分配给EB-5投资者，即使EB-5投资只是占据项目总成本的一个非常小的比例。
基于商业计划和经济模型的，项目预计将创造的就业总数(包括就业缓冲)，必须超出合格的EB-5投资者所需就业岗位的最低数量。项目预计创造的就业总数除以所需就业的最低数量可以被认为是EB-5项目的“就业覆盖率”。如果项目缺乏就业缓冲(也就是说，预计创造的就业数量等于EB-5的最低要求)，就业覆盖率就是1.0。在上面涉及募集500万美元EB-5资金的例子中，如果项目预计将创造150个就业岗位(比所需最低要求100个多50个)，那么实际就业覆盖率是150/100或1.5，表示有50%的就业缓冲。
就业覆盖率反映了EB-5法规对于创造就业的要求。相对应的，贷款价值比率和偿债保障比率是贷款方评判是否借款的标准，不同的贷款方和不同的项目类型会有不同的要求。当然，无论项目是否含有EB-5资金，高级贷款银行都会利用标准的典型承销标准来评估是否贷款。
以下是另一种更简单的方法。首先，确定能够募集的EB-5资金总量，...
