加拿大税金

　　许多移民人士在加拿大都有房产，不过，加拿大发政府近期又要查房产税啦~~在加拿大有房产的移民要注意啦~~如果你房产多工资少更要读一下规则!下面出国移民网啦i解读加拿大移民购房税金。

　　近期，加拿大政府关注涌入加拿大房地产市场的海外资金，并在试图加以规管;因此多伦多数名不少关购房资金来源的证明，并明确表示怀疑他们购房的资金来源来自海外。

　　其实以往出售自住房时，只要符合自住房免税条例，就免缴增值税，甚至不用在个人税收和退税那一栏填写是否卖了房屋。然而自2017年开始，就算房主符合规命免缴增值税，但却必须在个人收入报税和退税栏揭露基本信息，包括买卖日期、房产描述以及收益。

　　加拿大税务局表示，这些改变主要是帮助税务局更有效管理。更重要的是，这些信息将有助于税务机关稽查房市资金走向，并追踪来源;

　　不少业内人士认为此次行动很可能与联邦政府采取措施给楼市降温有关，从而进一步去阻止来自中国大陆的热钱流入加拿大的房地产市场;

　　多伦多的华裔会计师、税务上诉师胡商认为多宗华裔移民被联邦税务局查税的个案拥有以下共同的特点，并向被查税的移民提出建议;

　　联邦税务局查税的个案拥有以下共同的特点

　　第一：是次查税针对的是购房数量多的华裔移民，被查税的人士拥有五至十一个物业;

　　第二：被查税者每年申报的收入均偏低，明显没有足够的经济能力购买多栋房产;

　　第三：联邦税务局在查税通知书中明确表示，怀疑被查税者购房的资金来自海外，并要求后者填写一份长长的海外资产拥有状况表格。此外，被查税者还被要求提供被调查期间的银行、资产和负债等文件;

　　第四：联邦税务局在过往针对购房资金的来源查税时，通常仅追溯2至5年。但联邦税务局的是次查税行动是根据被查税者购房的历史而定的，如果后者在过往10年内都曾购房，就会调查其在过往10年的税务情况;

　　第五：被查税者均在过往申报过海外资产;

　　据了解，联邦税务局正常的查税和税务重新评估的期限是3年，即3年以前的年份税局就不能查了;但根据税法的相关规定，如果税局能够证明纳税人的疏忽或舞弊，3年以上的报税不真实，那么税局可以不受这3年的限制。因此，如果税局选择查10年或更多的年份，在法律上是行得通的，但在实施方面则有困难，因为对于一般性的交易文件，税法仅要求纳税人保留6年!

　　上述被查税的移民提出如下建议

　　第一：鉴于税局是次查税针对的是购房资金的来源，因此，应付查税的工作重点应是证明购房的资金来源属于非应纳税收入，而不是填写海外资产拥有状况表格。

　　胡商说：被查税者是否应填写海外资产拥有状况表格以及如何填写，应视具体情况而定，否则，现有的问题没有解决，恐怕又搞出新的问题来了。

　　第二：在应付查税时提供的证明，必须是文件证明，不能停留在口头或书面解释。

　　第三：非应纳税收入包括移民加国之前的资产，包括亲友赠与或继承遗产等，但必须提供遗嘱和银行文件等相关的法律文件。

　　第四：如果夫妻两人中有一人是非税务居民，来自非税务居民的资金与加拿大无关。

　　移民加拿大买房，都是要由纳税人自己负责计算和申报的。当然其中计算的工作可以委托会计师来做，但是提供全面、准确的信息，是成功报税的先决条件。下面出国移民网来说说加拿大购房税费怎么算。

　　在这里简明扼要的介绍一些加拿大个人收入税的知识，希望能够帮助华人新移民认识加拿大税制，作好家庭税务筹划。

　　个人收入税的征税对象

　　加拿大个人收入税的主要征税对象是"税务居民"，在世界各地的入息都要向加拿大报税，它的定义主要考虑以下几个因素：

　　1、日常居住地点;

　　2、与加拿大或外地的居住关系;

　　3、逗留加拿大时间的长短。

　　"税务居民"包括在外地居住但与加拿大有居住关系的人士。另外，一个与加拿大没有"居住关系"的人，但却在一年内在加拿大居住183天或以上，也会被当作"税务居民"，而应向加拿大报税。

　　"税务居民"和"非税务居民" 是新移民比较关心的问题。有人以为只要离开加拿大，再也不回来了，就自动成为非税务居民，就不再需要向加拿大申报收入和交税了。还有的人认为只要不在加拿大工作，不享受加拿大福利，就是非税务居民了，也可以不交税。但移民律师指出，这是对非税务居民的片面理解。非税务居民是指加拿大居民迁出加拿大，并且完全切断与加拿大的居住关系，其全球收入不需要在加拿大申报的特殊居民;非税务居民可以从离境当日或与加拿大切断居住关系那天开始申请。

　　但是，一般情况下，非税务居民申请不容易，离境人士要离开加拿大两年以上才能成为合格的非税务居民。如果是已婚人士或有未满18岁子女的人士则必须全家离境才合格，税务居民和非税务居民的区别在于当事人的全球收入需不需要向加拿大申报和纳税。凡在加拿大居住或与加拿大有居住关系的人士都要申报个人的全球收入，如果在海外已经交过当地的个人收入税，税款可以抵扣在加拿大的应交税款。但是，由于加拿大的个人收入税率比许多国家都高，所以，很可能在加拿大要补交剩余的税款，而非税务居民就不需要申报和缴纳海外收入税。

　　买房移民，无论在哪个国家，税一定会让海外投资者感到疑惑。之前我们谈论过买房时随之而生的税项和费用。今天，我们出国移民网就来剖析一下有关非加拿大购房税费怎么算。

　　为了获得理想的投资回报，我们会把房屋出租或者出售。如果房屋是用以出售的话，当中就会产生卖房税务问题。

　　房产税

　　非加拿大居民在加拿大卖房时，所有的资本收益都需要支付税款。根据加拿大税法规定，非居民如果需要卖掉物业，必须在出让前或交易完成后十天之内通知税局。正常的加拿大税率为收益的50%。但是，非居民需要在出售前缴纳税款的预估值，相当于收益的25%。这一部分税款会由卖方律师先扣起。卖家要申请一份“Clearance Certificate”，由税局计算出律师费、会计师费和其他可抵扣项目之后的应缴税金。如果没有取得证书，买方将无法继续进行交易，同时还需扣留25-50%的物业费。如果物业属于商业楼宇，就要交销售税，住宅可获豁免;但如果住宅物业以短期渡假屋的形式出租，在税务上是当作商业用途的，要交销售税。最複杂的是业主将物业出租之馀，也曾经在逗留加拿大期间自住。在计算物业增值时，将产生用途转移问题。

　　在缴纳买房税方面，可以分三种方式。首先第一种是加拿大非居民业主或者其代理人可从总租金付款中扣除25%预缴税，并汇入设于加拿大政府的非居民帐户中。完成附加表格后寄到加拿大联邦税务局。表格内有注册租金总额及非居民税额的部分。在这种方式下，完税后无须填报加拿大报税单。这种方法最简单，但交税最多，不能申请退税。

　　第二种与第一种大致相同，但从租金收入当年起算两年内，非居民可选择提出特殊选项申请应得的退税款。这种特殊报税，只须填报加拿大的租金收入和相关的出租费用。应付的税款是在扣除标准费用后的淨额乘以与加拿大居民相同的增值额税率。这是比较普遍的做法。

　　第三种，加拿大业主或其代理人可用减去标准费用后的租金淨额来扣除25%的预缴税。非居民者经纪人须联合填报担保书给加拿大拿大联邦税务局。在担保书中，必须公开他在加拿大的产业的所有租金收入和相关的出租费用。这种做法每年要报三次税，但交可以交由专业会计师代理，花费少。

　　非居民卖房的一系列法规只针对非居民或是由税局划分的非税务居民。如果卖家回流，在计划卖房的时候是本地居民，而在房子成交日那天才是非居民的话，也必须依照法规实施。所以要回流的业主要作好周全的计划。税法的规定主要是为了防止境外人士在加拿大获得收益后逃税，因此罚款也相对比较严重。如果卖家违反了规定，将面临最高$2500罚款。

　　其实,加拿大境外居民所购置的物业建议交由专人管理。置业前应该先考虑物业的升值空间和物色合适的管理人。物业管理是很繁琐又花时间的工作，尤其是要将物业出租的话，要谨慎挑选好的租客以免发生不交房租或者物业毁坏等的争执。