墨尔本投资

　　不少出国人士会选择在澳洲顶级，那么投资澳大利亚墨尔本的房产如何呢？这是很多出国人士比较关心的问题，和出国移民网一起来看看吧!下面是小编整理的相关资讯，欢迎阅读。

　　怎么投资墨尔本房产

　　快速圈定目标(三项指标让您成功规避投资风险)

　　1、凈收益

　　快速计算凈收益水平。指标越高，说明投资带来的收益越高。凈收益额=总收入-营业支出。尽管凈资产收益率会随着物业的类型、房龄和位置，

　　以及市场的变化而有所不同。但研究表明，根据这项指标，您仍然能够很快在目标地区锁定具有升值潜力的物业。

　　2、现金回报率

　　指现金投资的现金收入，“年度现金收入”和“总现金投资”的百分比。每年的现金流量=凈营业收入-利息支付。在计算支出时，除了占购买价格30%的首付之外，还要加上印花税等成本，这部分约占购买价格的7.5%-8%。综上所述，商业物业的现金回报率应该不低于10%，才值得进一步考虑。

　　3、债务偿付比率

　　这项指标是金融机构的最爱。“凈营运收入”和“还本付息总额”的百分比。一般情况下，债务偿还比率至少是债务服务费用的1.2倍。否则，您需要提供额外收入或者资产抵押作为证明。

　　请牢记：在现金盈利的同时，您仍然可以通过申报所得税亏损，实现全额退税。

　　海选结束，接下来，您便可以决定哪些物业有资格进入下一轮的财务分析。

　　底线：成功的秘诀在于使用真实的数据。

　　请务必确保您手上的数据是物业情况的真实反馈，而非业主乐观的预测。

　　澳洲建筑业略有恢复

　　据最新预测，截至2013年5月，澳洲建筑业预期将减产4%。

　　政府在基础设施领域缩减开支，导致建筑行业开工总体下滑。和过去的12个月相比，澳洲建筑总体施工量减少3%。

　　据估计，今年3-5月份，建筑业总产值为$156亿，相比过去3个月(2012年12月-2013年2月)$162亿有小幅滑落。期间，总开工量预计减少10%，而住宅建筑(包括老年护理中心)的价值损失20%。

　　长线来看，同2012年的第二季度相比，2013年住宅建筑在本季度表现良好，有11%的回升。

　　第二季度商业物业的开工有望回升80%，较去年同期增长27%。

　　在未来12个月内，建筑业不可能有大的改善。澳币高汇率、公司预算紧张，以及苛刻的银行贷款标准，将继续挤压建筑市场。

　　虽然在商、住物业有一些活跃的迹象，但整体建筑市场仍保持低迷。

　　从全国范围看，新州和昆州显示良好的增长势头。但是，对昆州的增长最好保持冷静，市场仍处于3年前的20%以下。

　　据调查：“民用建施施工开始加速度下滑。尽管有传闻表示工作报酬正在下降，但能否导致工作机会增加，还有待观察，”。

　　从2月份的数据来看，澳洲的房屋和工程建筑施工活跃指数提高了9.4点，至45.6点，但仍然低于50点，所以市场仍不振。

　　尽管每一笔交易各有差异，但是，这并不妨碍您使用一系列简单的投资技巧，有效地筛选出“黄金物业”。

　　很多人士会选择移民澳洲，那么在墨尔本买房有哪些优势呢?这是很多人士比较关心的问题，下面和出国留学网一起来看看墨尔本投资买房的三大优势，欢迎阅读。

　　一、墨尔本公寓可负担性较强

　　据Corelogic一份数据表明，虽然在去年Strathmore、Heidelberg和Parkdale等区也先后加入了墨尔本“百万元俱乐部”，过去一年房价在百万元以上的城区数量增加了52%，但澳洲各城市房价曲线仍可看出，墨尔本公寓的可负担性较高。

　　而据《澳洲人报》14日报道，在今年的前7个月中，买家对澳洲住宅市场的询问中超过40%的问询是以墨尔本为主，高于一年前的35.6%。这一结论，体现出墨尔本对于买家的吸引力无可比拟，市场需求旺盛，为房价的持续攀升持续造势。澳信市场部发言人表示，“海外买家认为投资墨尔本房产是一种安全与明智的投资，同时墨尔本本身的文化、社会氛围、经济也备受市场看好，让越来越多的人倾向于选择墨尔本”。

　　二、房价低涨幅高，墨尔本——投资性价比之王

　　根据Corelogic9月30日发布的最新市场报告，9月澳洲房市热度暂缓，但墨尔本、霍巴特、悉尼三大首府城市一年来的表现仍然亮眼，尤其是墨尔本，数据显示，墨尔本这一季度房价上涨了2.0%，而年增长率达12.1%，也高于全澳八大首府城市8.5%的平均增长率，市场丝毫没有放缓迹象。

　　这也体现在近期墨尔本的二手房清拍率上。根据AuhousePrice提供的数据，整个9月，墨尔本清拍率维持在接近80%的水平，大多数卖家都获得了满意的结果。

　　据corelogic报告，墨尔本目前房屋中位价为$70.4万，悉尼房屋中位价为$90.9万，澳洲首府城市的房屋中位价为$64.9万，相比较来看，墨尔本的房屋中位价仅比首府城市的平均中位价稍高$5万，房价涨幅却拔得头筹，毫无疑问，投资墨尔本是一项性价比极高的投资选择!

　　三、置业墨尔本，投资与自住的明智之选

　　抓住墨尔本入市的绝佳良机，应趁目前墨尔本房屋可负担性较高及早入手!对于投资人士而言，墨尔本房屋可负担性强，意味着购买力更强，市场上买家买得起房，房屋的流转会更加频繁，房价涨幅后劲更足。其次，墨尔本目前房价仍然经济实惠，投资人士的入市门槛更低，流动资金更充足，投资灵活度大大增加;第三，墨尔本入市门槛低也大大降低了投资风险，更令投资者安心。

　　而对于想要在海外安家，享受海外优质生活环境的自住人士而言，以更低的价格享受着全球最宜居城市的高规格生活品质以及房产长期的升值，更难以抗拒。