德国购房

　　在德国购房法律健全有保障，政策稳定以及经济实力雄厚。 在英国脱欧、特朗普上台等动荡时期，这里似乎是个安全的避风港。那么海外人士在法国购房要注意那些事情呢?出国留学网准备了德国购房费用最全清单。

　　在德国买房计算购房成本时，除本身的购房款以外，还要将购买附加费算进来。

　　房价指的是房屋本身的售价。一般来讲，在德国决定房屋售价的主要有地段、建筑、占地面积三个因素。同样的地段，五六十年代建造的社会保障房和现代化的高档节能公寓价格会相差很大。

　　不同的联邦州房产销售代理费的比例不近相同，大概在合同房款的3.57%和7.14%之间(含增值税)。》》》德国购房费用清单

　　在德国买新房的付款方式是怎样的? 根据德国法律规定开发商只能按照工程的施工进度分期分批地收取房款。一直到最后房屋盖成交接，交出没有违反合同协议的合格的楼盘，才能得到所有的款项。

　　整个房款通常情况下是分七步逐步支付。其中第一笔和第二笔款项的支付最重要，因为这两笔款的一般总额要占到整个房款的一半以上。所以海外购房者一定要弄清买新房的付款方式是怎样的?》》》德国购房付款方式一览表

　　在德国购房贷款尤其是海外人士购房贷款，银行会对贷款人提出一系列要求。早在2016年该准则中的很多条例有了较大的调整,尤其是加大了对国内和国外贷款人的区别对待，使外国人在申请贷款时对银行的选择受到限制。另一条根本的变化是更加看重买家的商业信用。

　　从原则上讲，德国贷款人有义务要提供几份必要文件。这些文件分两大部分……》》》怎样成功申请德国购房贷款

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　　现在德国房产也比较火，而中国投资者也比较看好当地的房地产，那德国购房贷款利率高吗?出国留学网小编也为各位整理了德国购房贷款利息是多少，一起来看看吧!

　　德国的房产市场开放性比较大，是允许外国人去德国买房的，而且外国人在德国买房也能像德国居民一样申请贷款，利率也不高。德国多数银行的买房贷款全部是定息的，都会依据年限来划分具体的利率，现地德国买房贷款十年期的贷款利率是3.7%左右，二十年期的贷款利率为4.2%，五年期的贷款利率最低，还不到3%。

　　德国买房贷款的利率不但与贷款的时间长短有长，还人们申请贷款的数量有关系，首付款越多，贷款的利率就会越低，首付款越少，贷款比例越大在，贷款的利率就会相对要高一些，比如说在德国买房首付80%，贷款20%，那么利率就只有3%左右，如果首付20%贷款80%，那么贷款的利率就有可能达到5%，具体利率还要看个人申请贷款的具体银行，不同的银行之间贷款利率也略有差别。

　　德国买房贷款利率虽然不太高，但是贷款申请条件也是比较高的，那些没有正式居住场所或者没有固定收入的外国人，在德国申请贷款时，也会比较麻烦，拿到的贷款额度也比较低。去德国买房想拿到尽可能多的贷款，就是要提前准备好的个人资料和财产证明以及收入证明，收入越高，申请到的贷款额度也就越高。

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　　在德国购房挑选房子时，要考虑的事情非常多?听起来繁琐，但却都是为了以后的生活。出国留学网的小编在这里为大家整理了2018德国购房前要考虑的九件事。

　　1.谈钱

　　购房前，一点要事先做好预算，毕竟经济状况是买房时的决定性因素，自己手头一共有多少钱，如果向银行贷款，每月能还银行多少钱?如果丢掉了现有的工作，大概多久能再找到工作?

　　2.区域名声好坏?

　　区域名声好坏，在找房时，也是一个值得考虑的因素。德国很多城市总有那么一些区域，名声不是太好，外国人聚集区域，鱼龙混杂。购房前，记得一定找人咨询或者上网搜索该区域情况。

　　3.周边购物便不便利?

　　买房时，对于没车的购房者极其重要的一点就是购物的便利性，因为一周最少去超市1至2次，这个要好好考虑一下。

　　4.上下班便不便利?

　　上下班路程长短对于每个人来说是非常重要的，找房时一定会考虑这方面，心仪的房子离自己上班的地方，无论是坐车还是开车，如果一个小时以内能够到达，这个还是能够接受的;如果大于一个小时，请慎重考虑。因为德国的冬天，天黑得早，亮得晚，上下班高峰期，高速常出现堵车状况.....

　　5.周边是否有幼儿园和小学?

　　对于有小孩，或者打算以后要小孩的家庭来说，如果周边有幼儿园和小学是非常方便的，在一定程度上，减轻了小孩接送带来的烦恼。

　　6.停车方便性?

　　如果买房时，心仪的房子没有私人车库，那么一定要考虑周边是否停车方便，因为在德国部分城市，一是，免费停车位难求，二是，在马路边停车难度大，停车位相对较小，三是，停车停得不好，还影响别人。

　　7.跨区域交通是否便利?

　　我们作为在德国奋斗的华人们，当然在中国还有一个家，也应该常回家看看，每年回国一两次，所以也该考虑乘坐飞机、ICE火车以及前往高速公路的便捷性。如果回国赶个飞机，还有转几趟车，拖家带口的，真心没必要。

　　8.周围是否有文化休闲活动场所?

　　对于购房者来说，如果周围有丰富的文化休闲活动场所，在找房过程中对他们有较大的吸引力。特别对于有孩子的家庭，这个还是比较重要的。

　　9.饮食和就餐方便性?

　　附近是否有酒馆或者餐厅其实不是太重要，但是比如周边有个面包房啊，还是比较方便的，起码解决了早餐的烦恼。

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　　在前往德国买房的路途中，却布满了荆棘，比方说， 持续上涨的房价，以及趁火打劫的房地产交易税。出国留学网的小编在这里为大家整理了德国购房如何避免房产税？

　　一、在德国，购房方式可以分为两种

　　一种是最常见的，一般个人买房所采用的方式：资产交易（Asset-Deal），也就是直接购买房产，买方付款给卖家，通过公证成为新的所有人，并登记在土地登记册上。

　　这种情况下新业主享有100%的所有权，则承担100％的责任，需要支付总房款一定比例的房地产交易税，且房产交易税的税率由各州自行确定。关于这种购买方式，法律规定了一些可以减少或免除房产交易税的情况，如继承，赠与，捐助，离婚，配偶，孩子以及父母等直系亲属的转让。

　　另外一种方式是股份交易（Share-Deal），通过购买股权的方式来获得房产。一般投资机构和较有实力的私人投资者会采用此种交易方式购买房产来避免缴纳房产交易税。

　　以收购房地产控股公司股份的形式购置房地产 （Share-Deal），在某些情况下也可以避免房地产交易税的产生。但是通过这种形式购置房产，一开始并不能直接获得房产，而是通过购买该房产土地登记册上注册的人合公司（Personengesellschaft）的股份。此类人合公司好处是通过采用两合公司，GmbH&Co.KG的形式标准来规避无限责任风险，缺点就是有更高的运营成本（两合公司都必需的报税等相关运营费用）和审查成本（如必要的审计成本，律师税务师顾问成本等）。所以此种房产投资的门槛比较高，对于单个公寓或一个多户住宅（Mehrfamilienhaus ）来说是不划算，而且原则上也是要交房地产交易税。

　　二、专业投资者如何通过此种方式规避房地产交易税？

　　投资者在5年内收购人合公司小于95%的股份，则不需要对人合公司所占有的房产支付房地产交易税。 也就是说，在实际操作中，投资者可以购买94，9%的公司股份，剩余的5.1%的股份可以仍保留在公司或卖给第三方。5年后，投资者将剩余的5.1%买回，此人合公司则100%属于投资者，房产也完全属于投资者，且没有任何的房地产交易税。通常，投资者在购买之前，都会事先几方说明条件，达成一致，使得投资者从一开始就知道他将在5年之后成为该房产的唯一所有人。

　　目前，房地产转让税是购买价的6，5%，国家经济部的一个工作小组注意到，由于很难控制投资者在Share-Deal形式下的履行纳税义务，由此类房产交易引起的财政损失每年可高达十亿欧元。所以现在针对Share-Deal的改革势在必行。因为如果不管何种交易形式，每笔房产交易都需要支付相应的房产交易税，则房产交易税的税率可以相应减少，换句话说，现在的税法规定，相当于个人和小型房产投资者在为专业的大的房产投资者缴纳税费。

　　根据相关媒体报道，绿党针对此问题已经提出了实际的改革建议，投资人只要购买50%以上的公司股份用以获得房产，则需要交纳房地产交易税。而其他党派更多考虑的是如何为自用房购买者免除地产交易税。自由民主党FDP认为可以给第一次购置房地产的购房者提供25万欧，伴侣两人共50万欧的免税额。社会民主党SPD建设部提出可以让第一次购买私人住宅的家庭享有20万欧的免税额的方案。基民党CDU也提出过，家庭购买第一个房地产时可免除地产税，而选择党AfD则有...

　　房屋验收无论是购买套房还是房子，在您打算搬进去之前，都有一个至关紧要的步骤。跟着出国留学网来看看德国购房房屋验收检查有多重要?

　　很多人有这么一个误区，认为在德国新建的房屋很少出现建筑缺陷，我只能这么说，无论在世界上任何一个国家，建筑物的建筑缺陷基本是无法避免的。

　　所以在做房屋验收的时候，您没必要展示您大度的一面，而是应该展示您挑剔的一面，除此之外您还应该带上一个专业人士陪同验房。

　　验房后，开发商会给您一份纸质约定书，在约定书里面必须记录所以建筑缺陷和修复期限，在签字前请认真核对。您可以选择在开发商把所以建筑缺陷修复后搬入，也可以选择在验房结束领到钥匙后就直接搬入。如果开发商在规定的期限内未将建筑缺陷修复，您可以以邮件的形式给出第二个期限，如果开发商在新规定的期限内还未将建筑缺陷修复，您就可以自己找一家公司修，然后将账单寄给开发商。

　　验房时，请带上以下工具：

　　卷尺，水平仪，手电筒，照相机(手机)，房屋建筑图纸.....

　　举一个简单的案例：

　　有一对中国夫妇，他们去年在德国北威州，具体什么城市在这里就不透露了，买了一栋新建的两层平屋顶房子，那个时候他们单独和开发商的工作人员一共验完房后，表示很满意，交完余款，变搬进了新家。

　　今年年初他们打算新建一个Terrasse, 因为他们不知道是木结构的比较合适呢，还是钢结构的，而且想知道这两种方式各有什么优缺点，等等。 受到他们的邀请，我便去了他们家。

　　他们热情的向我展示了一下他们的新家，的确装修得挺漂亮的，但是作为结构工程师的我，很快就发现了一个问题，他们的屋顶似乎没有紧急排水口，按照德国设计规范，平屋顶(Flachdach)必须最少要有一个普通排水口和一个紧急排水口，经过到屋顶详细检查后，得出结论，他们的平屋顶只有一个普通排水口。

　　对于很多非专业人士来说，平屋顶少一个紧急排水口似乎无关紧要，但是从专业设计角度来说，这是一个很严重的问题，借这个机会给大家普及一点专业知识咯。

　　在德国，我们在设计平屋顶的时候，一般考虑如下三种情况：

　　1. 不上人屋面(Nicht begehbare Dächer)

　　在这里只考虑雪的荷载，所以受地理因素影响，比如在德国北威州，下雪相对比较少，所以设计荷载每平米52-100kg.

　　2.屋面做为露台阳台(Dachterrasse)

　　设计荷载每平米400kg.

　　3.屋面做为逃生通道之一(Teil eines Fluchtweges)

　　设计荷载每平米300kg.

　　对于上面案例中所提到的平屋顶则为第一种情况，不上人屋面(Nicht begehbare Dächer)，假设该平屋顶设计荷载每平米100kg，安全系数1,5，也就是说，该平屋顶最多能承受每平米150kg的荷载，该平屋顶一共只有一个排水口，一旦该排水口被堵住后，积水深度大于15cm (每平米150kg)时，就有可能出现倒塌情况。

　　该夫妇知道事情的严重性后，便通知了开发商......

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　　看房的最终目的是买房，而当您选好了心仪的房产，将要签订购房合同时，作为中国人，需要了解一个重要的环节——翻译公证。和出国留学网看看德国购房翻译公证怎样办理?

　　首先请您放心，在德国买房，并不需要拥有德国的居留身份，也就是说，普通的中国居民也可以在德国买房。

　　其次，德国的官方语言是德语，在公证处签订购房合同时，书面和口头语言都必须是德语，因此，无论是拥有长期居留甚至已经加入德国籍的中国人，还是来德国投资买房的中国人，都可能需要宣誓翻译的协助。

　　宣誓翻译是经过德国各州中级法院认证、并指定为德国执法和行政部门服务的专业翻译，其作用是确保法律执行过程中语言沟通的合法性和准确性。换句话说，宣誓翻译不能错翻、漏翻交流内容，不能歪曲、隐瞒事实，更不能弄虚作假，否则要负法律责任。

　　当您找到了要买的房产，并且卖方也同意出售时，双方就要在当地选择一家公证处，把各自的信息交给公证人。公证人会根据这些信息，给买卖双方草拟一份合同。在与买卖双方接触的过程中，如果公证人发现一方或多方的德语水平不足够理解合同内容，就会建议你找一位宣誓翻译。

　　合同签订之前，当事人可以选择书面或者口头对合同进行翻译，达到理解的目的。而合同签订之时，翻译也必须在场，这样公证人才肯为此合同做公证，也就是说，公证人要确保当事人100%理解合同内容，合同才能有效。相反，宣誓翻译在场的情况下，签订的合同如果出现问题，就没有理由在语言理解方面追究合同的有效性。

　　双方拿到购房合同以后要认真阅读，在理解合同的基础上，双方要把自己期望的条件告知公证人，如价格，交房日期，房屋内部外部设施，付款条件等。公证人根据这些条件重新起草一个合同，并与双方约定一个签合同的日期。

　　签合同的这一天，双方都可以在签约之前，要求公证人解释，补充，修改合同内容，公证人的任务是把合同修改到双方都满意的程度。而此时翻译的作用也相当重要，这是翻译和公证人共同为您答疑的最佳机会。最后成交时，翻译也要在合同上签字。

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　　德国买房前要考虑哪些事情

　　漂洋过海前往德国买房子，一定要做好万全准备，以免竹篮打水一场空。出国留学网的小编在这里为大家整理了2018德国购房最佳步骤介绍，欢迎阅读。

　　一、准备阶段

　　在购买德国房产之前，购房人应对以下几点认真评估：

　　- 购房用途(自住，出租还是先自住后出租)

　　- 财务状况(资产，收入和支出是否能够支持购房计划)

　　- 投入的现金数量，这部分资金是否已经在德国

　　- 是否需要从银行获得贷款

　　如果购房人在前期对以上几点做好准备，就能更具针对性的筛选房源，避免后期走弯路或者交易不成功。

　　二、寻找合适的房产

　　对于二手房，购房人应委托建筑质量评估师，以确定物业的价值和可能存在的缺陷。对于期房，购房人应委托专业人士评估建房说明书等文件。而对于来自国内的地产投资人，应聘请置业投资顾问。

　　三、查阅土地登记册

　　查阅房产的土地登记册，可以了解该房产关于抵押、路权、建设权或其他第三方义务信息。买家也需要确认，是否已有另一个买家进行了房屋优先转让登记，避免一房多卖的状况。

　　四、贷款(根据需求)

　　如果购房人有能力且愿意用自有资金支付购房的各种款项，可以直接忽略这个步骤。但如果希望使用银行贷款，需要在签订购房合同之前确定银行贷款的大致框架条件。德国银行贷款的条件是同居留情况、收入、雇佣关系及贷款金额等都有关系。

　　五、签订购房合同

　　如果购房人和卖家消除了所有疑虑，对价格和其他各种条件达成一致，就可以准备购房合同了。

　　在德国，房产买卖合同必须经过公证才有效。德国的公证处是一个中立的机构，监督并协助购房合同以及贷款手续的完成。针对购房经验不足的国内买家，建议委托专业的房地产律师对合同条款进行评估。

　　六、办理购房后手续

　　合同签订之后，公证师会将公证过的合同寄送买卖双方，并且把合同的复印件寄送税务局，银行，土地证管理局等机构。购房人会收到公证处、法院、税务局等账单和费用通知。

　　七、支付房款

　　当合同中约定的支付房款及各种条件无误时，购房人会收到由公证处发送的支付房款通知。根据不同情况，房款会打入卖家账号、卖家抵押银行账号或者公证处账号。

　　八、房产交接与变更产权

　　对于现房，买家需支付完所有房款才可以进行房产交接。对于期房，购房人可根据建房进度支付房款。在支付完房款总价后，公证处将联系土地登记管理部门进行产权变更，时间根据地区和具体情况将持续几周到几个月不等。

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　　德国是一个移民国家，可以通过购房移民，而且德国的生活也有很多的优势，选择在德国买房也是不错的，和出国留学网小编一起来看看德国购房流程介绍。

　　德国购房流程

　　1.新房VS二手房

　　租赁市场繁荣，德国和国内一样，拥有很多房产中介，手中握着各地房源。随着互联网的发展，近年来有许多德国网站，罗列了德国各地等一系列信息。

　　在德国，老房子常见，德国非常热衷于DIY，多数人选择自己改造老房子，而不是重建。老房由于传统的建筑特色，价格比新房贵。当然，有些老房整修费用高。在欧洲，人工的成本费用相当高。

　　购置二手房，最好请专业人士对房子进一步的鉴定，当然费用也较高。

　　买新房，基本没这方面顾虑，只需考虑房屋结构、用材及能耗。需注意：在德国，除了属于文物保护的老房子外，大部分房屋需评定房屋能耗的能源证，耗量越低越好。

　　2.联系中介或者卖家

　　确定好新房或二手房后，就可联系中介或卖家。看房时应考虑地段、房屋质量、配套设施等。看房满意后，与中介或卖家商谈价格。与国内类似，房源在售时间越久，讨价还价的空间越大。

　　敲定价格后，需与中介签“预定协议”，卖家在签署后，签订合同前反悔，需支付中介补偿费用。但根据德国法律，买家有14天的撤回权，即：买家在签合同14天内，可无条件撤回合同。

　　3.购买成本

　　在算购买成本时，除房价外，还要将附加费计算在内：

　　a.购买时的附加费用

　　法律规定的附加费用包括：+ 不动产购置税： 法兰克福为6%

　　+ 公证地产费用： 2%

　　+ 土地注册费： 0.5%左右

　　+ 房地产中介费用： 约为买价的6%

　　= 买房价格的14%-15%

　　b.每年需缴纳的税款：

　　课税标准价值

　　（由政府规定计算价值）

　　x 0.35% 物业税指数

　　（此指数适用于多户住宅及个人占有公寓房）

　　x 460% 征税率 ＇B＇

　　（征税率由地方政府规定。例如：法兰克福 460%）

　　= 每年需缴纳的不动税

　　*以30万欧元的房产为例，在法兰克福，每年的税款约为400-500欧元　　

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