房地产估价师制度与政策重点

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　　2017房地产估价师《制度与政策》重点：房地产转让的条件

　　房地产转让最主要的特征是发生权属变化，即房屋所有权连同房屋所占用的土地使用权发生转移。《城市房地产管理法》及《转让管理规定》都明确规定了房地产转让应当符合的条件，采取排除法规定了下列房地产不得转让：

　　(1)达不到下列条件的房地产不得转让。①以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上;②属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件;③按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。

　　(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的。

　　(3)依法收回土地使用权的。

　　(4)共有房地产，未经其他共有人书面同意的。

　　(5)权属有争议的。权属有争议的房地产，是指有关当事人对房屋所有权和土地使用权的归属发生争议，致使该项房地产权属难以确定。在权属争议解决之前，该项房地产不得转让。

　　(6)未依法登记领取权属证书的。未履行该项法律手续，房地产权利人的权利不具有法律效力，因此也不得转让该项房地产。

　　(7)法律和行政法规规定禁止转让的其他情况。

　　例题1：下列房地产不得转让的有( )。

　　A.共有的房地产 B.未解决权属争议的房地产

　　C.设定了抵押权的房地产 D.已被依法查封的房地产

　　E.已列入城市拆迁范围内的房屋

　　答案：ABD

　　解析：共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。原建设部令第56号《城市房地产抵押管理办法》第三十七条经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。国务院令第305号《城市房屋拆迁管理条例》第十二条：拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：(一)新建、扩建、改建房屋;(二)改变房屋和土地用途;(三)租赁房屋。

　　例题2：根据《城市房地产转让管理办法》的规定，下列房地产中不得转让的有( )。

　　A.权属有争议的 B.共有房地产，经其他共有人书面同意的

　　C.已设定抵押的 D.司法机关依法查封限制转移的

　　E.未依法领取房地产权属证书的

　　答案：ADE

　　解析：共有房地产，经其他共有人书面同意的，可以转让。

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　　2017房地产估价师制度与政策考点：房地产转让合同

　　房地产转让合同是指房地产转让当事人之间签订的用于明确各方权利、义务关系的协议。房地产转让时，应当签订书面转让合同。合同的内容由当事人协商拟定，一般应包括：

　　(1)双方当事人的姓名或者名称、住所;

　　(2)房地产权属证书的名称和编号;

　　(3)房地产坐落位置、面积、四至界限;

　　(4)土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限;

　　(5)房地产的用途或使用性质;

　　(6)成交价格及支付方式;

　　(7)房地产交付使用的时间;

　　(8)违约责任;

　　(9)双方约定的其他事项。

　　例题：房地产转让，当事人应当( )。

　　A.签订书面转让合同 B.向县级以上政府规定的部门申报成交价

　　C. 到工商管理部门办理转让合同登记手续

　　D.到土地管理部门办理土地使用权变更登记手续

　　E.到房地产管理部门办理房地产转移登记

　　答案：ABDE

　　解析：房地产转让，当事人不用到工商管理部门办理转让合同登记手续。

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　　“统计知识考点精析”

　　(1)本章涉及有关的法律、法规包括：①《中华人民共和国统计法》、②《统计法实施细则》(2005修订)。

　　(2)本章的重点内容及易考点包括：

　　1)统计的有关术语是重点和基础点，也是大纲要求掌握或熟悉的重点。我们要切实搞清每一个统计术语的内涵及相互关系，这在近年的考试中出题也是比较多见的，如2005年试题中，有一道单项选择题：收集统计资料时，对重大或敏感性强的问题应采用(B)方式设置调查项目表。

　　A.判断提问

　　B.多项选择

　　C.单向选择

　　D.书面提问

　　此题根据：设置调查项目必须注意以下几点：①对重大或敏感性强的问题应采用多项选择的方式，不宜采用是非提问的方式;②所问的问题应便于被调查者回答等。可以说这道题出的比较偏僻，如果我们不能很好地阅读辅导教材，不能较好地理解有关的统计基础知识，这道题就会失分的。

　　2)要掌握综合指标的有关知识，要弄清楚综合指标包括绝对指标(或称总量指标)、相对指标、平均指标和变异指标4大类，每一大类又包含许多小类。每个小类的具体含义是什么，又是如何计算的，这些我们都要很好地掌握，特别是要弄清各种指标所界定的关系，如某学校初二一班男女生比例为1：1.12.此指标属于什么指标?应该说此指标属于比例相对指标，因为比例相对指标是指同一现象总体相互联系的各指标之间对比的综合指标。同时这部分内容出题也是比较多的，如2002年试题中就有一道单项选择题：下列哪一项不属于平均指标?(C)。

　　A.众数

　　B.中位数

　　C.水平指标

　　D.调和平均数

　　此题就是考核的有关综合指标中的平均指标的种类，可以说是比较简单的，但如果我们没有掌握“平均指标包括算术平均数、调和平均数、几何平均数、中位数、众数”这一内容，这道题也不易做正确。

　　3)时间序列中的速度指标，一是要弄清速度指标的两大类，即发展速度和增长速度指标;二是要进一步熟悉这两大类指标的细小分类及有关的计算公式，也就是要掌握两个计算公式：定基发展速度=计算期发展水平/固定基期发展水平X 100%;环比发展速度=计算期发展水平/前一期发展水平×100%.同时更要搞清发展速度和增长速度之间的关系，尤其是“与发展速度相对应，增长速度分为定基增长速度和环比增长速度。其中定基增长速度加上I(或100%)等于定基发展速度;而环比增长速度加上I(或100%)等于环比发展速度”更应很好地理解并记住。熟悉了两个公式及它们之间的关系，不论出什么计算题，都是难不住考生的，如2002年试题：从1996—2001年，某市商品房销售量分别为50、60、80、100、120、150万n12，若以1996年为基期，则2001年该市商品房销售量的定基增长速度为(B)%.

　　A.100

　　B.200

　　C.300

　　D.400

　　这是一道单选题，同时也是一道计算题。其计算步骤是：定基发展速度=计算期发展水平/固定基期发展水平&time...

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　　2017年房地产估价师《制度与政策》考点汇总

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　　房地产估价师制度与政策2017重点：房产税

　　房产税是以房产为课税对象，向产权所有人征收的一种税。

　　一、纳税人

　　凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人。产权属于全民所有的，以经营管理的单位和个人为纳税人;产权出典的，以承典人为纳税人;产权所有人、承典人均不在房产所在地的，或者产权未确定以及产权纠纷未解决的，以房产代管人或者使用者为纳税人。

　　二、课税对象的征税范围

　　房产税的课税对象是房产。房产税的征税范围为城市、县城，建制镇和工矿区。不包括农村。

　　三、课税依据

　　对于非出租的房产，以房产原值一次减除10%～30%后的余值为计税依据汁算缴纳。具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。

　　对于出租的房产，以房产租金收入为计税依据。租金收人是房屋所有权人出租房产使用权所得的报酬，包括货币收入和实物收入。对以劳务或其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征。

　　四、税率

　　房产税采用比例税率。按房产余值计征的，税率为1.2%;按房产租金收入计征的，税率为12%。

　　五、纳税地点和纳税期限

　　(1)纳税地点

　　房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关纳税。

　　(2)纳税期限

　　房产税按年计征，分期缴纳，具体纳税期限由各省、自治区、直辖市人民政府自行确定。

　　六、减税、免税

　　对下述房产免征房产税：

　　(1)国家机关、人民团体、军队自用的房产。但是，上述单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、经营用房，不属于免税范围。

　　(2)由国家财政部门拨付事业经费的单位自用房产。

　　(3)宗教寺庙、公园名胜古迹自用的房产。但其附设的营业用房及出租的房产，不属于免税范围。

　　(4)个人所有非营业用房产。

　　(5)经财政部批准免税的其他房产。

　　(6)损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定后，可免征房产税。

　　(7)对企业因停产、撤销而闲置不用的房产，经省、自治区、直辖市税务机关批准可暂不征收房产税，如果这些房产转给其他征税单位使用或恢复生产的时候，应依照规定征税。

　　(8)房产大修停用半年以上的，经纳税人中请，税务机关审核，在大修期间可免征房产税。

　　(9)在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间一律免征房产税。但是，工程结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位...

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　　房地产估价师制度与政策要点：物业管理的特性

　　物业管理是一种新型的管理模式，它是社会主义市场经济体制的产物。它与计划经济中传统的房屋管理是不同的，它以经济手段代替了行政手段，以有偿服务代替了无偿服务，因此社会化、专业化、契约化、市场化是现代物业管理的四个基本特性。

　　1、会化

　　物业管理社会化有两个基本含义，一是物业的所有权人可以到社会亡去选聘物业管理企业，国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业;二是物业管理企业可以在社会上去寻找代管的物业，业主与物业管理公司是平等的关系可以互相选择。

　　2、专业化

　　物业管理的专业化是指由物业管理活动是由专业物业管理企业按照产权人和使用人的要求和物业管理合同的约定去实施专业化管理。考试&大&他的专业化有三层含义：一是有专门的组织机构，具体体现在物业管理企业必须具备一定的专业资质并达到一定的专业水平。二是有专业人员的配备。具体体现在物业管理人员也要有一定的专业技能，要取得相应的专业证书。三是有专门的设备工具。

　　3、契约化

　　物业管理契约化是指由通过契约来确定双方的权利和义务。物业管理法律关系的建立是一个要式法律行为，必须由物业管理法律关系双方签订书面的合同或契约。前期的物业管理合同是由开发商代表业主与物业管理公司签订，而当业主的人住率达到一定比例时就应由业主召开业主大会选出业主委员会，由业主大会授权业主委员会代表全体业主与物业管理公司签订一份新的物业管理合同。物业管理合同必须是以书面形式订立，还必须交由当地的物业管理行政主管部门备案。

　　4、市场化

　　市场化是物业管理的最主要的特点。在市场经济条件下，物业管理公司所提供的物业管理的属性是营利性的，是一种有偿服务，所提供的服务是一种有价的商品，业主和使用人购买并消费这种服务。而且物业管理企业是按照现代企业制度组成并运作，它是一个自主经营自负赢亏的经济实体，既然是企业就要进入市场，通过市场竞争机制和商品经营的方式来实现的商业行为，这就是市场化。

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　　房地产估价师制度与政策重点：房地产权属登记的原则

　　一、房屋所有权与该房屋占用的土地使用权实行权利主体一致原则

　　因为房地产是一个不可分割的统一体，我国《城市房地产管理法》规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围土地使用权同时转让、抵押。”根据这一规定，对房地产转让和抵押的要求是：一是房产转让时，房屋的所有权和土地使用权必须同时转让，同样地产转让时，该土地上的房产应同时转让。二是房地产转让或抵押时，房屋的所有权与其土地使用权必须同时转让给同一人或单位。

　　二、房地产权属登记实行属地原则

　　根据《城市房屋权属登记管理办法》规定： “国家实行房屋所有权登记发证制度”，“申请人应按照国家规定到房屋所在地的人民政府房地产行政主管部门申请房屋权屑登记，领取房屋权属证书”。可见国家已经明确了房地产登记机关它只能是该房地产所在地的县(市)房地产行政主管部门，而不能由当事人自由选择，这主要考虑到房地产是一项特殊的商品，它是不动产，采用属地登记原则便于管理，也是比较科学的。

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　　房地产估价师制度与政策考点：房地产开发贷款的特点

　　1、按项目贷款

　　房地产开发类贷款一般是企业按开发项目申请贷款，银行按该项目的生产周期及其资金占用量核定贷款额度，只能用于规定的工程项目，企业不能将银行贷款转移到其他开发项目中使用。

　　2、贷款额度大

　　房地产属于不动产，规划许可、土地征用、拆迁补偿、市政配套、施工建设等开发过程复杂、开发成本高、单位价值较大，决定了房地产项目开发需投人大量资金，企业和个人自有资金有限，银行贷款额度相对较大。

　　3、贷款占用时间长

　　房地产的生产经营活动具有生产环节多、建设周期长、室外作业受季节影响等特点。房地产开发产品的生产，涉及土地征用、前期开发、工程建设、设备配置等各个复杂环节。