房地产估价师案例与分析题库

　　只要能吃苦，相信未来的路就会是甜的，本栏目给您整理了2018房地产估价师《案例与分析》全真模拟题(2)，感谢您的查看!

　　2018房地产估价师《案例与分析》全真模拟题(2)

　　某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，(环球网校房地产估价师频道为您整理)前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。

　　请问：

　　1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告?

　　2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?

　　答案：

　　1)经被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式确定本估价机构为该拆迁项目估价机构，一般由拆迁人委托。

　　2)该房屋用途性质建议拆迁当事人按以下原则确定：

　　①以房屋权属证书及权属档案的记载为准;

　　②当地政府对被拆迁房屋的用途性质认定有特别规定的，(环球网校房地产估价师频道为您整理)从其规定;

　　③拆迁人利被拆迁人对拆迁房屋的用途性质协商一致的，按协商结果确定;

　　④对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致的，向城市规划行政主管部门申请确认

　　房地产估价师考试频道推荐：

　　房地产估价师考试动态

　　房地产估价师报名时间

　　房地产估价师考试时间

　　本栏目给您整理了2018房地产估价师《案例与分析》全真模拟题(1)，以下是全真题，希望给您带来帮助，祝考试一切如愿!

　　2018房地产估价师《案例与分析》全真模拟题(1)

　　甲公司欲抵押贷款，委托某估价公司对其拥有的某酒店进行估价。该酒店共8层，每层建筑面积2000㎡，其中1层有600㎡为酒店大堂，900㎡出租用于餐厅和咖啡厅，1层其他面积为酒店配套设施;其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房280间，每间建筑面积40㎡;会议室5间，建筑面积共500㎡;自用办公室3间，建筑面积共300㎡。该估价公司了解到该地段同档次酒店1层餐饮用途房地产的正常市场价格为建筑面积20000元/㎡，同档次办公楼的正常市场价格为建筑面积10000元/㎡;当地同档次酒店每间客房每天的平均房价为250元，年平均入住率为60%;本文来源于考试大。该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%;会议室的租金平均每间每日1000元，平均每间每月出租20天;当地酒店类房地产的报酬率为10%，该酒店剩余使用年限30年。下面为该估价公司估价技术报告的部分内容，请指出错误并改正：

　　1层餐厅和咖啡厅价格=20000×900=18000000(元)=1800万元

　　酒店客房年总收益=250×280×365×(1-6%)=10220000(元)=1022万元

　　酒店会议室年总收益=1000×20×12=240000(元)=24(万元)

　　酒店年总费用=1022×40%=409(万元)

　　酒店客房及会议室年净收益=1022+24-409=637(万元)

　　酒店客房及会议室价格=637/10%×[1-1/(1+10%)30]=6007(万元)

　　酒店办公室价格=300×10000=3000000(元)=300(万元)

　　该酒店总价格=1800+6007+300=8107(万元)

　　标准答案：

　　1.酒店客房年总收益=250×280×365×60%=1533(万元)。

　　2.酒店会议室年总收益=5×1000×20×12=120(万元)。

　　3.自用办公室价值计算重复，因其价值已包含在酒店的整体价值内。

　　4.总价格中的“酒店及会议室价格”计算有误，不是6007万元，应为6005万元。

　　甲公司2002年通过有偿出让方式(拍卖)取得某地块的土地使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为3500元/㎡，甲公司拟分两期建设50栋别墅。当第一期20栋于2003年竣工时，因债务纠纷，被法院裁定强制拍卖还债。拍卖行委托乙房地产估价公司评估出拍卖底价为3900元/㎡。拍卖行据此进行了拍卖，成功卖出了8栋，平均成交价格为4000元/㎡，其余12栋流拍。当2005年第二期30栋竣工后，建成的别墅以6100元/㎡一售而空。甲公司因此指责乙房地产估价公司于2003年评出的拍卖评估底价太低，而且当时别墅的拍卖底价竟然只比2002年的楼面地价高400元/㎡，远低于其当时投入的建设成本，很不合理。而乙评估公司坚持当时的估价结论是合理准确的。

　　请问：乙评估公司坚持当时的估价结论合理准确的理由有哪些?

　　标准答案：

　　乙评估公司坚持当时的估价结论合理...

　　本栏目给您整理了2018房地产估价师案例与分析精品试题汇总，更多案例与分析题请等待本网站的更新，祝您心想事成!

　　本栏目给您整理了2018房地产估价师案例与分析精品试题10，希望这案例题能助您一臂之力，祝您心想事成!

　　2018房地产估价师案例与分析精品试题10

　　甲公司1993年通过有偿出让的方式获得某宗地的使用权，土地用途为高档住宅，楼面地价为3500元/m2。甲公司拟分两期建设80栋别墅。当第一期40栋于1996年12月竣工时，因债务纠纷被法院裁定拍卖20栋还债。拍卖行委托乙房地产估价所评估出拍卖底价为3800元/m2。拍卖行在当月以此为依据拍卖，卖出6栋，平均价格为3860元/m2，其余14无人承接，退还给甲公司。当1996年6月第二期工程竣工后，建成的别墅以5200元/m2售出，甲公司因此而指责乙房地产估价所当时评估的拍卖底价过低，而且别墅的拍卖低价竟然只比楼面地价高300元/m2，远低于其投入的建设成本，很不合理。而乙房地产估价所坚持当时的估价结论合理

　　请问，乙房地产估价所坚持当时估价结论的理由有哪些?

　　乙估价所可以从如下5个方面说明自己给出估价结论的理由。一是从估价目的看，当时估价所是按照以拍卖评估对象偿还债务的情况进行评估测算的，需要考虑限期变现偿债因素，而第二期别墅的售价是在正常公开市场交易情形下达成的价格;二是从估价时点看，拍卖时是1996年12月，而第二期工程在1999年6月竣工后出售，时点的不同相应房地产市场状况也会不同;三是从估价对象看，当时的估价对象是第一期别墅，建筑具有单件生产的特点，第二期别墅当然与第一期别墅会有所不同，加之一期工程完工后，环境、配套、人气、物业管理等因素相应改善，对第二期工程销售产生有利影响;四是应该说该两期工程的售价主要受到房地产市场供求关系的影响，个别工程的实际成本因素不能用来衡量房地产价格的高低，而应以平均的社会一般水平成本衡量;五是从市场销售结果看，拍卖底价为3800元/m2，售出6栋的平均价格为3860元/m2，比较吻合，尚有14栋没有拍出，也从市场方面反映了估价结果的合理性。

　　房地产估价师考试频道推荐：

　　房地产估价师考试动态

　　房地产估价师报名时间

　　本栏目给您整理了2018房地产估价师案例与分析精品试题9，以下的试题您都会了吗?更多试题请您耐心等待，祝您天天开心!

　　2018房地产估价师案例与分析精品试题9

　　案例：

　　甲公司为购买某在建工程项目委托乙房地产估价机构评估其市场价值，估价结果为7500万元。购得该项目后，甲公司对原设计方案进行了修改并取得了政府主管部门的批准。该项目重新开工半年后，甲公司为筹措资金拟以该在建工程向银行申请抵押贷款，委托丙房地产估价机构评估其抵押价值，估价结果为9000万元。

　　问题：

　　若上述两个估价结果均是合理的，产生两者差异的原因有哪些?

　　【参考解析】：

　　1.估价时点不同。乙估价机构评估在建工程的估价时点与丙估价机构评估估价对象抵押价值的估价时点相距半年以上，由于时间的变化，房地产市场行情会发生变化，房地产价值也会发生变化。

　　2.估价目的和价值类型不同。乙估价机构的估价目的是转让目的，评估的是估价对象的市场价值，而丙估价机构的估价目的是抵押贷款目的，评估的是估价对象的抵押价值，仅就估价目的和价值类型不同而言，两个价格之间会有差异。

　　3.设计方案变更。由于甲公司修改了原设计方案并经过政府主管部门批准，估价对象用途、规模均有可能发生了改变，仅从改变设计方案角度看，改变前后价值也会有差异。

　　4.购买后投入建设资金。项目购买后投入建设资金建设半年，估价对象价值与购买价值会有差异。

　　房地产估价师考试频道推荐：

　　房地产估价师考试动态

　　房地产估价师报名时间

　　...

　　时间对每一个人都是一样的，就看你怎么利用它，本栏目给您整理了2018房地产估价师案例与分析精品试题8，欢迎查看，更多试题请继续关注本栏目!

　　2018房地产估价师案例与分析精品试题8

　　1、在香港联合交易所上市的股票指的是(　)。

　　A、B股

　　B、H股

　　C、N股

　　D、A股

　　2、下列关于股票的盈利性特征，表述错误的是( 　)。

　　A、股票的盈利性特征，指的是股票持有者凭其所持有的股票，有权根据公司章程从公司取得股息分享公司的经营红利

　　B、股票盈利的大小，取决于股份有限公司的经营状况和盈利水平

　　C、一般情况下，股票的盈利要高于银行的储蓄利息，但低于债券利息

　　D、股票的盈利性特征，还表现在股票持有者利用股票可以获取差价和保值

　　3、某种有价证券的持有者既可凭该证券以股息、红利形式参与企业经营收益的分配，又能通过市场转让获取交易差价，这种证券是(　)。

　　A、股份

　　B、股单

　　C、股票

　　D、公司债券

　　4、股票的基本特征中，(　)是吸引社会公众积极进行股票投资的重要原因。

　　A、风险性

　　B、稳定性

　　C、价格的波动性

　　D、决策参与性

　　5、股票与股单都是用于证明股东的出资和股东的股份证书，它们(　)。

　　A、适用范围相同

　　B、性质相同

　　C、表现形式相同

　　D、同属于证据证券

　　6、股票是一种只适用于(　)的证券。

　　A、无限公司

　　B、有限公司

　　C、两合公司

　　D、股份有限公司

　　7、下列关于债券的发行，表述正确的是(　)。

　　A、若市场利率低于债券利率，则平价发行

　　B、若市场利率等于债券利率，则溢价发行

　　C、若市场利率等于债券利率，则折价发行

　　D、若市场利率高于债券利率，则折价发行

　　18、若某债券的票面价值为2000元人民币，债券利率为5%，发行价格为1997元，则可以断定(　)。

　　A、市场利率大于5%

　　B、市场利率小于5%

　　C、市场利率等于5%

　　D、市场利率与债券利率无关

　　9、长期债券指的是(　)年以上的债券。

　　A、5

　　B、8

　　C、10

　　D、15

　　10、根据(　)，债券一般可分为附息债券和贴现债券。

　　A、发行主体的不同

　　B、偿还期限的长短

　　C、利息的不同支付方式

　　D、发行方式

　　答案

　　1、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】

　　本题考查的是股票的基本分类。H股系指大陆境内的公司所发行的以人民币标明面值，供境外法人和自然人以外币认购，在香港联合交易所上市的股票。参见教材P260。

　　2、

　　【正...

　　考生们时间是过得很快的哦，一定要抓紧时间，本栏目给您整理了2018房地产估价师案例与分析精品试题7，欢迎查看，更多试题请继续关注本栏目!

　　2018房地产估价师案例与分析精品试题7

　　单项选择题

　　1、房地产估价本质上是评估房地产的( )。

　　A、价格

　　B、价值

　　C、有用性

　　D、有效需求

　　2、下列( )不属于房地产拥有“价格”的原因。

　　A、有用性

　　B、固定性

　　C、稀缺性

　　D、有效需求

　　3、“使用价值很大的东西，往往具有极小的交换价值，甚或没有;反之，交换价值很大的东西，往往具有极小的使用价值，甚或没有。”这说明了( )对价值的作用是很大的。

　　A、价格

　　B、有用性

　　C、稀缺性

　　D、有效需求

　　4、下列不属于房地产价格与一般物品价格相同之处的是( )。

　　A、都是价格用货币来表示

　　B、都有波动，受供求因素的影响

　　C、都是按质论价

　　D、都受区位因素的影响

　　5、下列关于房地产价格的说法，不正确的是( )。

　　A、房地产价格实质上是房地产权益价格

　　B、房地产价格同时有买卖价格和租赁价格

　　C、房地产价格容易受交易者的个别情况影响

　　D、房地产价格形成的时间通常较短

　　6、房地产的需求量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素不包括( )。

　　A、消费者的收入水平

　　B、消费者的预期

　　C、该种房地产的开发技术水平

　　D、相关物品的价格水平

　　7、下列情形中不会导致房地产当前需求增加的是( )。

　　A、消费者预期未来的房地产价格上升

　　B、消费者对某种房地产的偏好增强

　　C、作为互补品的房地产的价格上升

　　D、消费者的收入增加

　　8、当消费者收入增加时，会减少对( )的需求。

　　A、正常商品

　　B、炫耀性物品

　　C、高档商品

　　D、低档商品

　　9、当消费者对某种房地产的偏好程度增强时，该种房地产的需求会( )。

　　A、增加

　　B、减少

　　C、不变

　　D、无法确定

　　10、在某种房地产的价格不变的情况下，当其开发成本下降，会使该种房地产的供给( )。

　　A、增加

　　B、减少

　　C、不变

　　D、无法确定

　　答案部分

　　一、单项选择题

　　1、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是房地产价格的含义。房地产估价本质上是评估房地产的价值。价格是价值的外在表现。参见教材 P81。

　　2、

　　【正确答案】 B

　　【答案解析】 本题考查的是房地产价格的形成条件。房地产与其他物品一样，之所以有价格(价...

　　拼搏的道路上是孤独的，我们要克服，本栏目给您整理了2018房地产估价师案例与分析精品试题6，欢迎查看，更多试题请继续关注本栏目!

　　2018房地产估价师案例与分析精品试题6

　　1.某房地产的报酬率为8%，受益期限为30年的价格为4000元/m2.若报酬率为6%，受益期限为50年，则该房地产价格为( )元/m2。

　　A.3000 B.4500 C.5200 D.5600

　　2.某宗房地产的受益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格最接近于( )万元。

　　A.280　B.285　C.290　D.295

　　3.某写字楼年出租狰收益为300万元，预计未来3年内仍然维持该水平，3年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍，该类房地产的报酬率为10%，则该宗写字楼现在的价格为(　)万元。(建设工程教育网提供)

　　A.4580　B.5580　C.6580　D.7580

　　4.某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于( )万元。

　　A.536　B.549　C.557　D.816

　　5.某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000m2，年景收益率为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需15年，一直报酬率为8%。折现率为12%，该项目开发完成后的房地产现值为( )万元。

　　A.4023.04 B.4074.10 C.4768.50 D.5652.09

　　6.实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是( )。

　　A.过去数据简单算术平均法

　　B.过去数据加权算术平均法

　　C.未来数据简单算术平均法

　　D.未来数据加权算术平均法

　　7.在采用假设开发中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是( )。

　　A.未知、需要求取的待开发房地产的价值

　　B.投资者购买待开发房地产应负担的税费

　　C.销售费用和销售税费

　　D.开发成本和管理费用

　　8.某类房地产2001年初至2005年初的价格分别为2300元/m2、2450元/m2、2650元/m2、2830元/m2和3000元/m2，其增减量的权重分别为0.1、0.3、0.2和0.4，按平均增减量趋势法估计，以2001年初为预测基期，则该类房地产与2006年初的价格最接近于(　)元/m2。

　　A.3100　B.3195　C.3285　D.3300

　　9.当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或下降的数额大致接近时，宜采用( )预测房地产的未来价格。

　　A.数学曲线拟合法

　　B.平均增减量法

　　C.平均发展速度法<...