房地产估价师案例分析

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　　2018注册房地产估价师案例分析模考练习九

　　案例1：某建筑物为28层框架剪力墙结构楼房，于2003年建成并投入使用，现对2层进行估价，2层套型设计较为合理，朝向为南，工程质量优，目前保养维护较好，有专业物业管理公司维护和管理，其外墙贴有白色条形砖，客厅卧室内墙面刷白色涂料，顶棚木条饰顶，有防盗门、铝合金窗、推拉门、门窗包套、管道天然气设施、室内预留电视电话、空调插孔、小区设有专门的消防系统。该房屋所有权及分摊的国有土地使用权归乙方所有。现已被司法机关扣押。

　　问题：

　　1、该房屋是否可以使用最高最佳原则进行估价?为什么?

　　2、写出估价技术路线。

　　参考答案：

　　1、该房屋可以使用最高最佳原则进行估价，因为该房地产是在遵循合法原则的前提下，根据估价对象的情况以维持规划用途(为公寓)来实施的。

　　2、①市场法技术路线：搜集实例;选取可比实例;建立价格可比基础进行交易情况修正;进行交易日期修正;进行区域因素修正;进行个别因素修正，求出比准价格。②收益法技术路线：搜集有关资料，估算潜在毛收入，估算有效毛收入;估算运营费用;估算净收益;选用适当的报酬率;选用适宜的计算公式求出收益价格。

　　案例2：某企业购得一个已停工5年的在建工程，结构封顶，其中1-4层为商业裙楼，5-27层为住宅，裙楼部分已完成了部分设备安装。现该企业拟以商业裙楼2、3、4层的各一部分和5-8层住宅部分向银行申请抵押贷款。

　　问题：

　　请说明拟优先选用的估价方法及技术路线，以及确定评估价值时考虑的主要因素。

　　参考答案：

　　1.题中所给出的已停工5年的在建工程，俗称之为“烂尾楼”，购置者欲向银行申请抵押贷款，首先应明确拟抵押的是2、3、4层的哪一部分，及5-8层住宅的哪一部分，即待估房地产的估价对象应该予以明确，当时购置此项在建工程的权益情况、转让情况、原建设单位的付款情况以及土地使用权限情况等都必须一一搞清，在此基础上评估的抵押价值，应是拟抵押的房地产在委托估价时的公开市场价值扣除法定优先受偿的款额后的余额，宜用偏保守的谨慎原则进行估价。

　　2.具体地说，商业裙楼部分可以收益法为主，辅之以市场法与假设开发法，住宅部分可以市场法为主，辅之以成本法。无论采用什么方法都要注意这是在建工程，尚未竣工，更未验收启用，续建过程中的水电、设备购置安装费用，尤其如商业裙楼的装饰、装修费用均不是小数;如果住宅部分是精装修公寓或酒店式公寓，则同样要考虑装饰、装修费用。

　　3.除需考虑以上问题外，对商业裙楼以收益法或市场法、假设开发法评估抵押价值，对住宅部分以市场法、成本法评估抵押价值，在确定评估价值时，需考虑的主要因素有：土地使用权出让金额、土地使用年限、物业位置、环境基本要素、开发经营期、当地类似商场及住宅的售价、租金、运营费用、管理费用、销售费用、利率、销售税费、开发成本、报酬率(资本化率)等。

　　案例3：甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资1000万元，经葶收益各按50%分成。到项目建成时投资正好用完，销售费用也已预提。项目的总建筑面积10000m2...

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　　2018注册房地产估价师案例分析模考练习八

　　某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务，估价时点为2006年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼项目的土地是2001年6月通过出让取得，2002年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为1800元/㎡，包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用.销售税金和期望利润，并计算了自2001年6月至估价时点的投资利息。估价人员经调查核实.认为委托方所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此，在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为1800元/㎡。请问：

　　1)估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误?

　　2)在此基础上还应考虑哪些因素才能得出积算价格?

　　答案：

　　1)错误有：

　　①应采用符合估价时点市场情况的各项成本费用。

　　②应根据估价对象的规模，确定客观合理的开发周期，以此计算投资利息。

　　③利润应是估价时点市场上的客观正常利润水平。

　　2)还应将重置价格减去折旧：

　　①可能存在的施工质量缺陷、有形损耗等各种原因产生的物质折旧。

　　②可能存在的烂尾楼设计过时(落后)等各种原因产生的功能折旧。

　　③可能存在的由于市场供求状况、规划、政策等方面的外部因素变化产生的经济折旧。

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　　2018注册房地产估价师案例分析模考练习七

　　1.影响房地产价格的经济因素，主要有(ABCD)。

　　A.经济发展状况

　　B.居民收入水平

　　C.物价

　　D.利率

　　E.人口状况

　　2.GDP由(BCDE)部分构成。

　　A.商品

　　B.消费

　　C.投资

　　D.政府购买

　　E.净出口

　　3.影响房地产价格的社会因素，主要有(ABCD)。

　　A.政治安定状况

　　B.社会治安状况

　　C.城市化#%

　　D.房地产投机

　　E.环境房地产估价师培训

　　4.下列影响房地产价格的因素中.属于国际因素的是(ACDE)。

　　A.世界经济状况

　　B.政治安定状况

　　C.政治对立状况

　　D.军事冲突状况

　　E.国际竞争状况

　　5.下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的有(ACE)。

　　A.不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的

　　B.房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关

　　C.理论上，房地产价格与利率因素呈负相关

　　D.房地产价格影响因素对房地产价格的影响均可用数学公式或数学模型来量化

　　E.汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率上升，会导致房地产价格上涨;相反，则导致房地产价格下降。

　　6.房地产自身因素可再分为(ABD)。

　　A.区位因素

　　B.实物因素

　　C.人口因素

　　D.权益因素

　　E.经济因素

　　7.房地产外部因素可再分为(ABCD)。

　　A.人口因素

　　B.制度政策因素

　　C.经济因素

　　D.社会因素

　　E.权益因素

　　8.对房地产价格影响因素的另一种分类，是分为(ADE)三个层次。

　　A.一般因素

　　B.国际因素

　　C.经济因素

　　D.区域因素

　　E.个别因素

　　9.房地产区位因素是一个综合性因素，如果对其进行分解，可分为(ABDE)等方面。

　　A.位置

　　B.交通

　　C.面积

　　D.外部配套设施

　　E.环境景观

　　10.工业房地产的区位影响因素主要考虑(BCE)。

　　A.临街状况

　　B.动力是否易于取得

　　C.废料处理是否方便

　　D.接近大自然

　　E.产品原料的获取方便程度

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　　2018注册房地产估价师案例分析模考练习六

　　1.( 　)，建设部制定了《城市房屋拆迁估价指导意见》，使得拆迁估价问题有了参考依据。

　　A.2003年1月1日B.2004年1月1日C.2004年12月1日D.2003年12月1日答案D

　　2.通常情况下，评估下列房地产适用收益法的有( 　)。

　　A.写字楼B.电影院C.教学楼D.停车场答案ABD

　　3.某大厦总建筑面积10000㎡，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240㎡.如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地分额为( 　)。

　　A.2.4%B.3.0%C.3.8 D.7.2%答案C

　　4.某建筑物实际经过年数为lO年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为( 　)。

　　A.43.2%B.50%C.56.8%D.70%答案C

　　5.可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是( 　)。

　　A.同处于一个领域B.同处在同一供求范围内的类似地区C.同处于一个相对稳定的环境D.同处于公平竞争的地区 答案B

　　6.同一块土地，在估价时考虑(或假设)的“生熟”程度不同，会有不同的价格。土地的“生熟”程度主要有下列几种：①未征用补偿的农地，取得该土地后还需要支付征地补偿费;②已征用补偿但未作“三通一平或以上开发的土地：③已作”三通一平或以上开发的土地;④取得该土地后需要进行拆迁，支付拆迁安置补偿费;⑤已作拆迁安置的城市空地。其中正确的是( 　)。

　　A.①③④⑤　B.①②④⑤C.①②③⑤　D.①②③④⑤ 答案D

　　7.在其他条件不变的前提下，建设一条铁路对居民区的房地产价格和对仓储或者工业用地房地产价格可能产生的变动方向，下面描述正确的为( 　)。

　　A.居民区的房地产增值，工业用地房地产贬值B.居民区的房地产增值，工业用地房地产增值C.居民区的房地产贬值，工业用地房地产增值　D.居民区的房地产贬值，工业用地房地产增值 答案C

　　8.房地产的市场供给量与市场需求量相等时的价格，也就是房地产的市场供给曲线与市场需求曲线相交时的价格，一般叫做( 　)。

　　A.房地产的供给价格　B.房地产的需求价格　C.房地产的市场价格D.房地产的均衡价格答案D

　　9.某宗2000年末取得土地使用权的工业厂房，正常情况下通过出租每年可获净收益160万元，该房地产的报酬率为7%.估价时点为2005年末，该宗房地产的收益价格为( 　)。

　　A.1830.4B.2176.88C.2169.27D.2285.71答案B

　　10.商业用地房地产位置的优劣主要取决于( 　)。

　　A.周围环境状况安宁程度B.位置有利于原料和产品的运输C.交通是否便捷及离市中心的远近D.繁华程度临街状况答案D

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　　2018注册房地产估价师案例分析模考练习五

　　1.非市场价值不是一种价值，而是对市场价值以外的各种价值的一个()称呼。

　　A.概括性

　　B.描述性

　　C.理论性

　　D.准确性

　　2.下列房地产不是按经营使用方式来划分的类型的是()。

　　A.出租的房地产

　　B.自用的房地产

　　C.餐饮的房地产

　　D.营业的房地产

　　3.房地产估价的合法原则要求在进行房地产估价作业时应以()为前提来进行工作。

　　A.公正

　　B.公平

　　C.公开

　　D.估价对象的合法权益

　　4.现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于()方面的制约。

　　A.建筑技术

　　B.土地权利设置

　　C.相邻关系

　　D.土地使用管制

　　5.在房地产权利中，属于用益物权的是()。

　　A.自物权

　　B.划拔土地使用权

　　C.抵押权

　　D.租赁权

　　6.某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/m2。理论上应补地价()万元。

　　A.78

　　B.882

　　C.1210

　　D.1272

　　7.某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为5000元/m2，现房出租的年末净收益为500元/m2。若按折现率l0%和风险补偿值100元/m2计，该幢房地产目前的价格应为()元/m2。

　　A.4400

　　B.4409

　　C.4445

　　D.4455

　　8.不是影响房地产价格的区位因素是()。

　　A.位置

　　B.交通

　　C.人文

　　D.环境

　　9.同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为10%时，需求量变化百分比分别为30%、10%、0，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是()。

　　A.富有弹性、单一弹性、缺乏弹性

　　B.完全弹性、单一弹性、完全无弹性

　　C.完全弹性、单一弹性、缺乏弹性

　　D.富有弹性、单一弹性、完全无弹性

　　10.现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为()。

　　A.存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量-该种房地产转换为其他类房地产量拆毁量

　　B.存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量

　　C.存量+新开发量+空置房量-拆毁量

　　D.存量+新增竣工量-拆毁量

　　参考答案：

　　单项选择题：ACDDB　DCCDA

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　　2018注册房地产估价师案例分析模考练习四

　　1.临接同一道路的其他土地的价格，是以宗地价格为基准，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实为房地产状况修正。( 　)

　　答案：错

　　解析：见教材。应当是“临接同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基准，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实为房地产状况修正。”

　　2.房地产价格在短期内通常有上下波动，在短期内可以看出其变动规律和发展趋势。( 　)答案：错

　　解析：房地产价格在长期短期内都会有波动，在短期内很难找出变动规律和发展趋势。

　　3.在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由卖方缴纳的税费构成。( 　)

　　答案：错

　　解析：正确的说法应当是“在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由买方缴纳的税费构成。”

　　4.在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，应采用该价格所对应的日期时的市场汇价。在通常情况下，是采用成交日期时的市场汇价。( 　)

　　答案：对

　　解析：见教材。

　　5.城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么，对该宗土地进行估价就必须以其使用符合这些规定为前提。( 　)

　　答案：对

　　解析：城市规划是估价合法原则中的一部分，房地产估价必须以估价对象合法原则为前提。

　　6.投资者评估的房地产的投资价值，或者说消费者对房地产的评价，小于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。( 　)

　　答案：错

　　解析：当投资价值大于市场价格时，说明值得投资购买，反之说明不值得购买。正确的说法应当是“投资者评估的房地产的投资价值，或者说消费者对房地产的评价，大于或等于该房地产的市场价格，是其投资行为或交易能够实现的基本条件。”

　　7.同一估价机构、在同一城市、同一估价目的、同一时期，对不同位置、档次的房地产的估价结果应有一个合理的价格差。( 　)

　　答案：对

　　解析：房地产的客观价值或价格会因房地产位置、档次的不同而存在差异。

　　8.在可比实例的成交日期至估价时点期间，无论房地产价格为上涨、下跌或平稳发展，都必须进行交易日期调整。( 　)

　　答案：错

　　解析：房地产价格为平稳发展时没必要进行交易日期调整。

　　9.实际观察法不是直接以建筑物的有关年限(特别是实际经过年数)来求取建筑物的折旧，而是注重建筑物的实际损耗程度。( 　)

　　答案：对

　　解析：见教材。

　　10.出租型房地产是收益法估价的典型对象，包括出租的住宅、公寓、写字楼、商场、停车场、标准工业厂房、仓库和土地等，其净收益是根据销售资料来求取，通常为销售收入扣除维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费等后的余额。( 　)

　　答案：错

　　...

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　　2018注册房地产估价师案例分析模考练习三

　　(问题3) 该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则为抵押目的的评估价值应为(　)。

　　A.该两幢建筑物抵押评估价值之和

　　B.该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金

　　C.该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格

　　D.该两幢建筑及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格

　　(问题4) 该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则为保险目的评估的价值应为(　)。

　　A.该两幢房屋的正常市场价值

　　B.该两幢建筑物的重新建造成本

　　C.该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值

　　D.该两瞳建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值加上土地的价值

　　答案：

　　(答案3) D

　　(答案4) D

　　某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，/考*试*大/在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。

　　请问：

　　1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告?

　　2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?

　　答案：

　　1)经被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式确定本估价机构为该拆迁项目估价机构，一般由拆迁人委托。

　　2)该房屋用途性质建议拆迁当事人按以下原则确定：

　　①以房屋权属证书及权属档案的记载为准;

　　②当地政府对被拆迁房屋的用途性质认定有特别规定的，从其规定;

　　③拆迁人利被拆迁人对拆迁房屋的用途性质协商一致的，按协商结果确定;

　　④对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致的，向城市规划行政主管部门申请确认。

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　　2018注册房地产估价师案例分析模考练习二

　　甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期5年。估价机构现对该酒楼进行拆迁估价，酒楼业主不配合拆迁工作，不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据拆迁人提供的资料，该酒楼产权清晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。

　　请问：

　　1.针对该类拆迁估价，在估价程序上应特殊注意哪些环节?

　　2.装修补偿应如何确定? 来源:中大网校网

　　3.对已存在的租赁关系，估价时应如何处理?

　　估价程序上应特殊注意：

　　1)被拆迁人不允许估价人员进入酒楼实地查勘，估价人员应做好无利害关系第三人见证工作。并在报告中作出相应说明。

　　2)估价机构应将分户初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明。

　　3)公示期满后，估价机构将整体估价报告和分户估价报告提交委托人，并由委托人向被拆迁人转交分户报告。

　　房屋室内自行装饰装修补偿金额由拆迁人和被拆迁人协商确定;协商不成的，可以通过委托评估机构确定。

　　(题干) 某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，/考*试*大/另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。

　　(问题1) 估价人员应根据(　)用途对该两幢房屋进行估价。

　　A.根据房屋所有权证上记载的用途进行估价

　　B.根据估价人员现场勘查结果的现状用途进行估价

　　C.根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价

　　D.根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价

　　(问题2) 将该两幢房屋的用途由工业改变为其他用途，应通过下列(　)途径。

　　A.自行改变

　　B.经上级主管部门批准改变

　　C.经政府房屋管理部门批准，并按法定程序办理变更手续

　　D.经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续

　　答案：

　　(答案1) B

　　(答案2) B

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