房地产估价师理论与方法重点

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　　2017年房产估价师《理论与方法》考点：市场法

　　1.市场法的基本原理

　　1.1市场法的概念

　　市场法又称市场比较法、比较法，是将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正和调整，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。

　　1.2市场法的理论依据

　　市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。

　　1.3市场法适用的对象和条件

　　市场法适用的对象是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。而对于那些很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，则难以采用市场法估价。

　　市场法适用的条件是在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易。如果在房地产市场发育不够或者房地产交易较少发生的地区，就难以采用市场法估价。

　　市场法的原理和技术也可以用于其他估价方法中有关参数的求取，如经营收入、成本费用、空置率、报酬率、资本化率、开发经营期等;

　　2.市场法的操作步骤

　　运用市场法估价一般分为下列7个步骤进行：①搜集交易实例;②选取可比实例;③建立价格可比基础;④进行交易情况修正;⑤进行交易日期调整;⑥进行房地产状况调整;⑦求取比准价格。

　　2.1搜集大量交易实例的必要性

　　运用市场法估价，首先需要拥有大量真实的交易实例(一些不能反映市场真实价格行情的报价、标价是无效的)。只有拥有了大量真实的交易实例，才能把握正常的市场价格行情，才能评估出客观合理的价格或价值。所以，首先应尽可能地搜集较多且真实的交易实例。

　　2.2搜集交易实例的途径

　　搜集交易实例的途径主要有下列几个：

　　(1)查阅政府有关部门的房地产交易资料。(2)向房地产交易当事人、四邻、促使交易协议达成的经纪人、律师、财务人员、银行有关人员等了解其知晓的房地产成交价格资料和有关交易情况。(3)与房地产出售者，如业主、房地产开发商、房地产经纪人等洽谈，获得其房地产的要价资料。(4)查阅报刊、网络资源上有关房地产出售、出租的广告、信息等资料。(5)参加房地产交易展示会，了解房地产价格行情，搜集有关信息，索取有关资料。(6)同行之间相互提供。估价机构或估价人员可以约定相互交换所搜集的交易实例及经手的估价案例资料。

　　2.3搜集内容的完整性和真实性

　　搜集内容完整、真实的交易实例，是提高估价精度的一个基本保证。在搜集交易实例时应尽可能搜集较多的内容，一般应包括：①交易双方的基本情况和交易目的;②交易实例房地产的状况，如坐落、用途、土地状况、建筑物状况、周围环境、景观等;③成交日期;④成交价格;⑤付款方式;⑥交易情况。

　　为避免在搜集交易实例时遗漏重要的内容并保证所搜集内容的统一性和规范化，最好事先将房地产分为不同的类型，如分为居住、商业、办公、旅馆、餐...

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　　建筑物实物因素：

　　1.建筑规模

　　建筑物的面积、体积、开间等规模因素，影响到建筑物的形象、使用性，对房地产价格有所影响。

　　2.外观

　　建筑物外观包括建筑式样、(风格、色调、可视性等，对房地产价格有很大的影响。

　　3.建筑结构

　　对建筑物最重要、最基本的要求是安全。不同结构的建筑物的稳固性和耐久性不同。

　　4.设施设备随着经济发展和生活水平提高，要求建筑物内安装完善的设施设备。

　　5.装饰装修

　　房屋按照装饰装修的程度，可分为精装修房、粗装修房和毛坯房三大类。

　　6.层高和室内净高

　　人们对建筑物的需要，本质上是对建筑物内部立体空间的需要，而不仅是对面积的需要，因此层高或净高对房地产价值也有影响。

　　7.空间布局

　　空问布局影响到建筑物的使用，对房地产价值有较大的影响。不同用途的建筑物，如住宅、商场、写字楼等，对空间布局的要求不尽相同。

　　8.日照、采光、通风、保温、隔热、隔声、防水

　　日照、采光、通风既有实物因素性质，又有区位因素性质(对应于朝向、楼层)，将它们与保温、隔热、隔声、防水放在一起，是为便于叙述和理解。

　　9.维护情况和完损状况

　　建筑物的完损状况是一个综合性因素，包括建筑物年龄、维修养护情况、工程质量等。总的来说，建筑物完好的，价值就高;反之，价值就低。

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　　房地产估价师理论与方法重点：房产税应纳税额的计算

　　房产税应纳税额的计算公式为：

　　1、应纳税额=房产计税余值(或租金收入)×适用税率

　　2、　房产计税余值=房产原值×(1-原值减除率)

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　　房地产估价师理论与方法重点：假设开发法适用的条件

　　假设开发法适用的条件：

　　条件1、要有一个明朗、开放及长远的房地产政策;

　　条件2、要有一套统一、严谨及健全的房地产法规;

　　条件3、要有一个完整、公开及透明度高的房地产资料库;

　　条件4、要有一个稳定、清晰及全面的有关房地产投资开发和交易的税费清单;

　　条件5、要有一个长远、公开及稳定的土地供给(出让)计划。如果这些条件不具备，在运用假设开发法估价时会使本来就难以预测的房地产市场的客观方面，掺人了许多人为的主观影响因素，使未来的房地产市场变得更加不可捉摸，从而对未来开发完成后的房地产价值、开发成本和税费等的预测也会更加困难。

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　　房地产估价师理论与方法重点：房产税的计税依据

　　● 房产税的计税依据

　　房产税采用从价计征。计税办法分为按计税余值计征和按租金收入计征两种形式。

　　1、对经营自用的房屋，(环球网校房地产估价师频道为您整理)以房产的计税余值作为计税依据。计税余值，是指依照税法规定按房产原值一次减除10%~30%的损耗价值以后的余额。

　　2、对于出租的房屋，以租金收入为依据。房产的租金收入，是指房屋产权所有人出租房产使用权所取得的报酬，包括货币收入和实物收入。对以劳务或其他形式作为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额，依率计征。

　　3、投资联营及融资租赁房产的计税依据。对投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待。对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产的余值作为计税依据计征房产税;对以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，即实际是以联营名义取得房产租金的，应根据有关规定由出租方按租金收入计算缴纳房产税。对融资租赁房屋的情况，在计征房产税时应以房产余值计算征收，至于租赁期内房产税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。

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　　房地产估价师理论与方法重点：报酬率的实质

　　● 报酬率的实质

　　报酬率(yield rate，Y)也称为回报率、收益率，是一种折现率，是与利率、内部收益率(internal rate of return，IRR，也称为内部报酬率)同性质的比率。进一步弄清报酬率的内涵，(环球网校房地产估价师频道为您整理)还需要弄清一笔投资中投资回收与投资回报的含义及其之间的区别。投资回收是指所投入资本的收回，即保本。

　　投资回报是指所投入资本全部收回以后的额外所得，即报酬。以向银行存款为例，投资回收就是向银行存人本金的收回，投资回报就是从银行得到的利息。

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　　房地产估价师《理论与方法》讲义：房产税的纳税人

　　● 房产税的纳税人

　　房产税以在征税范围内的房屋产权所有人为纳税人。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权属于集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。

　　产权出典的，由承典人纳税。产权所有人、典承人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人纳税。纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。外商投资企业和外国企业暂不缴纳房产税。

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　　房地产估价师理论与方法知识点：分析市场法及其运用

　　1.统一付款方式。房地产由于价值量大，其成交价格往往采用分期付款的方式支付。而且付款期限的长短不同，付款数额在付款期限内的分布不同。估价中通常以一次付清所需要支付的金额、为准，因此，采用折现计算的方法求得在其一次付清所需要的数额。可对照教材第三章“房地产价格和价值”中 “实际价格”和“名义价格”进行学习。

　　2.房地产按建筑面积计价、套内建筑面积计价、使用面积计价之间的换算也是历年考试的重点。可结合第二章“建筑面积、套内建筑面积、使用面积”之间的换算关系。

　　3.对于房地产区位状况的调整，曾在2009年、2008年、2005年、2004年、2002年的客观题中频频出现。建议在学习本章 “房地产状况调整”时，结合教材第四章“房地产价格影响因素”，其对区位因素、实物因素、权益因素进行了详细的分析、归纳。如“在房地产价格影响因素中，判断一个因素是否归属于区位因素，可以把实际上不可移动的房地产想象为可以移动的，然后假设它移动。如果随着房地产的移动会发生变化的因素，就属于区位因素;反之，就属于非区位因素。”

　　4.对于书中的概念一定要搞清楚，如可比实例的概念等。

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