房地产估价师考点

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　　2018年房地产估价师《理论与方法》考点：假设开发法的基本原理

　　一、假设开发法(剩余法、预期开发法、开发法)的含义

　　含义：是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。

　　二、假设开发法的理论依据

　　□理论依据与收益法相同：预期原理

　　□开发法与成本法的区别。开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价值的成本法的倒算法。主要区别是：成本法中土地价值(土地取得成本)为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值;开发法中开发完成后的房地产价值已事先通过预测等方法得到，需要求取的是土地价值。

　　□更深的理论依据：类似于地租原理。只不过地租是每年的租金剩余，假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余。

　　三、假设开发法适用的对象和条件

　　㈠假设开发法适用的估价对象

　　□适用对象：具有开发或再开发潜力且其开发完成后价值可采用市场法、收益法等方法求取的房地产。包括：①可供开发建设的土地;②在建工程;③可重新装饰装修改造或改变用途的旧的房地产。统称为“待开发房地产”。

　　□城市规划设计条件不明确的待开发房地产估价：咨询规划部门和专家意见，或参照周边土地的城市规划设计条件等方式，推测其最可能的城市规划设计条件，然后据此进行估价，但须将该最可能的城市规划条件作为估价的假设和限制条件，并估价报告中作出特别提示，说明它是如何推测出的(即可靠性)，它对估价结果的影响或估价结果对它的依赖性(包括它的变化会导致的估价结果的变化)。

　　㈡假设开发法估价需要具备的条件

　　假设开发法估价的2个预测：①是否根据房地产估价的合法原则及最高最佳使用原则，正确判断了房地产的最佳开发利用方式(包括用途、规模、档次等);②是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确预测了开发完成后的价值。

　　□开发法估价对社会经济环境的要求：①要有统一、严谨及健全的房地产法规;②要有明朗、稳定及长远的房地产政策，包括长远、公开的土地供应计划;③要有全面、连续及开放的房地产信息资料库，包括有清晰及全面的有关房地产开发建设和交易的税费清单或目录。

　　㈢假设开发法的其他用途

　　□开发法用于估价与用于投资分析的区别：在选取有关参数、系数和测算有关数值时，立场不同：①估价：典型投资者;②投资分析：某个特定投资者。

　　□适用于投资分析。房地产开发项目投资分析的目的是为了给房地产投资者的投资决策提供依据。

　　■提供3种数据：①测算待开发房地产的最高价格。②测算开发项目的预期利润。③确定开发中可能出现的最高费用。

　　四、假设开发法的操作步骤

　　□6个步骤：①调查分析待开发房地产状况;②选择最佳的开发利用方式，确定开发完成后的房地产状况;③估算后续开发经营期;④预测开发完成后的...

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　　2018年房地产估价师《经营与管理》考点：风险分析

　　一、风险分析的界定

　　在项目经济评价中采用的基础数据(如投资、成本费用、租售价格、开发周期等)大部分来自对未来情况的预测与估算，由此得出的评价指标及做出的决策风险大。为了给项目投资决策提供更可靠和全面的依据，在经济评价中除了要计算和分析基本方案的经济指标外，还需要进行不确定和风险分析，并提出规避风险的对策。

　　盈亏平衡分析和敏感性分析，是在风险因素确定发生概率未知条件下的抗风险分析，它不能代替风险分析。风险分析常用的方法是概率分析法，它不但考虑了风险因素在未来变动的幅度，还考虑了这种变动幅度在未来发生变动的可能性大小及对项目主要经济效益指标的影响。

　　二、风险分析的一般过程和方法

　　项目风险分析的三个阶段：风险辩识、风险估计、风险评价。

　　㈠风险辩识

　　□含义:是从系统的观点出发，横观项目所涉及的各个方面，纵观项目建设的发展过程，将引起风险的极其复杂的事物分解成比较简单的、容易被认识的基本单元。在众多的影响中抓住主要因素，并分析它们引起投资效果变化的严重程度。常用方法：专家调查法(如专家个人判断法、头脑风暴法、德尔菲法)、故障树分析法、幕景分析法以及筛选-监测-诊断技术。

　　开发投资过程中所面临的风险，包括系统风险和非系统风险两类。投资项目的风险分析，主要是针对可判断其变动可能性的风险因素。这些风险因素通过直接影响房地产项目的成本和收入，对房地产项目的经济评价结果产生了影响。

　　㈡风险估计与评价常用方法

　　风险估计与评价：指应用各种管理科学技术，采用定性与定量相结合的方式，最终定量地估计风险大小，并评价风险的可能影响，以此为依据对风险采取相应的对策。

　　常用的风险评价的方法：

　　1.调查和专家打分法——适用于项目决策前期

　　依据资深专家的经验和决策者的意向，结论只是一种大致的程度值，只能作为进一步分析参考的基础。

　　2.解析法

　　含义：是在利用德尔菲法进行风险辩识与估计的基础上，将风险分析与反映开发项目特征的收入和支出流结合起来，在综合考虑主要风险因素影响的情况下，对随机收入、支出流的概率分布进行估计，并对各个收入、支出流之间的名种关系进行探讨，用项目预期收入、成本及净效益的现值的平均离散程度来度量风险，进而得到表示风险程度的净效益的概率分析。

　　3.蒙特卡洛法

　　它是一种通过对随机变量的统计试验、随机模拟求解物理、数学、工程技术问题近似解的数学方法。其特点是用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理。

　　解析法和蒙特卡洛模拟法，是风险分析主要有两种方法。区别：①解析方法：对影响现金流的各个现金源进行概率估计;蒙特卡洛法：在已知各个现金流概率分布情况下实现随机抽样。②解析法：变量≤3;蒙特卡洛法：变量>3。

　　三、概率分析的步骤与概率确定方法

　　风险分析中的解析...

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　　2018年房地产估价师《经营与管理》知识点：敏感性分析

　　一、敏感性分析的概念

　　含义：指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析方法。

　　敏感性分析的目的在于：①找出影响项目经济效益变动的敏感性因素，分析敏感性因素变动的原因，并为进一步进行不确定性分析(如概率分析)提供依据;②研究不确定性因素变动如引起项目经济效益值变动的范围或极限值，分析判断项目承担风险的能力;③比较多方案的敏感性大小，以便在经济效益值相似的情况下，从中选出不敏感的投资方案。根据不确定性因素每次变动数目的多少，敏感性分析可以分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析。

　　二、敏感性分析的步骤

　　敏感性分析4个步骤：⑴确定用于敏感性分析的经济评价指标。通常采用的指标为FIRR，必要时也可以选用FNPV、开发利润等其他经济指标。⑵确定不确定性因素可能的变动范围。⑶计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值。⑷通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，作出进一步的分析。

　　进行敏感性分析时，可以采用列表的方法表示由不确定性因素的相对变动引起的评价指标相对变动幅度，也可以采用敏感性分析图对多个不确定性因素进行比较。

　　三、单因素与多因素敏感性分析

　　□单因素敏感性分析是敏感性分析的最基本方法，进行单因素敏感性分析时，假设各因素之间相互独立，每次只考察一项可变参数的变化而其它参数保持不变时，项目经济评价指标的变化情况。

　　□多因素敏感性分析是分析两个或两个以上的不确定性因素同时发生变化时，对项目经济评价指标的影响。多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础上进行，且分析的基本原理与单因素敏感性分析大体相同，但要注意，多因素敏感性分析须进一步假定同时变动的几个因素都是相互独立的，且各因素发生变化的概率相同。

　　□优点：它给kfs提供了关于项目盈利性的有用信息和它对变动因素的敏感性，同时指出了哪些因素是最关键的因素。

　　□缺点：该分析方法忽视了各因素之间的相互作用关系。在实际项目开发过程中，很可能有几个因素同时发生变化，因此有必要做更进一步的敏感性分析，以弥补上述方法的不足。

　　四、敏感性分析的“三项预测值”法

　　“三项预测值”分析方法是多因素敏感性分析方法中的一种。其基本思路：对开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，即最乐观预测值、最可能预测值、最悲观预测值，根据各变动因素三个预测值的相互作用来分析、判断开发商利润受影响的情况。

　　□作用：敏感性分析是一种动态不确定性分析，是项目评估中不可或缺的组成部分。它用以分析项目经济效益指标对各不确定性因素的敏感程度，找出敏感性因素及其最大变动幅度，据此判断项目承担风险的能力。

　　缺点：尚不能确定各种不确定性因素发...

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　　2018年房地产估价师《经营与管理》考点：盈亏平衡分析

　　一、 盈亏平衡分析的基本原理

　　1.盈亏平衡分析是在完全竞争或垄断竞争的市场条件下，研究投资项目产品成本、产销量与盈利的平衡关系的方法。投资项目：随着产销量的变化，盈利与亏损之间一般至少有一个转折点，这种转折点为盈亏平衡点(Break Even Point, BEP)，在这一点上，销售收入和总成本费用相等，既不亏损也不盈利。盈亏平衡分析就是要找出项目方案的盈亏平衡点。

　　2.基本方法是建立成本与产量、销售收入与销量之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形的分析，找出平衡点。

　　3.分类：线性盈亏平衡分析和非线性盈亏平衡分析 线性盈亏平衡分析最常用

　　4.当产销量的变化不影响市场销售价格和生产成本时，成本与产量、销售收入与销量之间呈线性关系，此时的盈亏平衡分析属于线性盈亏平衡分析。

　　5.当市场上存在垄断竞争因素的影响时，产销量的变化会导致市场销售价格和生产成本的变化，此时的成本与产量、销售收入与销量之间呈非线性关系，所对应的盈亏平衡分析也就属于非线性盈亏平衡分析。

　　6.线性盈亏平衡分析的基本公式是：

　　年销售收入方程：B=P×Q 年总成本费用方程：C=Cf+Cv×Q

　　式中，B销售收入，P销售单价，C总成本，Cf总固定成本，Cv单位变动成本，Q产销量。

　　当实现盈亏平衡时，有B=C

　　当产销量超过平衡点数量Q*时，项目处于盈利区域;当产销量小于平衡点数量Q*时，项目处于亏损区域。

　　【例7-1】某项目生产能力3万件/年，产品售价3000元/件，总成本费用7800万元，其中固定成本3 000万元，成本与产量呈线性关系。

　　【解】 单位产品变动成本：Cv=(7800—3000)/3=1600(元/件)

　　盈亏平衡产量：Q*=3000/(3 000—1600)=2.14(万件)

　　盈亏平衡价格：P*=1600+3 000/3=2600(元/件)

　　盈亏平衡单位产品变动成本：Cv*=3000—3000/3=2000(元/件)

　　【例】某房地产开发项目的占地面积为1万m2，容积率为1.5，如果房屋开发成本为3000元/m2(按建筑面积计)，预测能够以8000元/m2(按建筑面积计)的销售价格实现全部销售则该项目实现盈亏平衡的最高土地取得价格(按占地面积计)。

　　【解】已知：总建筑面积Q=1×1.5=1万m2，房屋开发成本Cv=元/m2, P=8000元/m2, 则

　　由P×Q=Cf+Cv×Q得出Cf= (P-Cv)×Q=(8000-3000)×1.5=7500元/m2

　　二、房地产项目的盈亏平衡分析

　　□房地产项目的盈亏平衡分析：临界点分析和保本点分析，其差异在于平衡点的设置。

　　■临界点分析：是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到允许的最低经济效益指标的极限值，以风...

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　　2018年房地产估价师《基本制度与政策》考点：住房公积金的性质和特点

　　一、住房公积金的性质

　　住房公积金的本质属性是工资性，是住房分配货币化的重要形式。单位按职工工资的一定比例为职工缴存住房公积金，实质是以住房公积金的形式给职工增加了一部分住房工资，(环球网校房地产估价师频道为您整理)从而达到促进转换住房分配机制的目的。

　　二、住房公积金的特点

　　1.义务性：义务性亦称强制性，是指凡在职职工及其所在单位都应为职工建立住房公积金个人帐户，并按规定的缴存基数、比例按月缴存住房公积金的行为。目的是使职工逐步确立住房商品意识和自住其力观念，提高购房的支付能力。

　　2.互助性：是指住房公积金具有储备和融通的特性，可集中全社会职工的力量，把个人较少的钱集中起来，形成规模效应。缴存住房公积金的人都具有使用住房公积金的权利，有房的人帮助无房的人，暂时不买房的人支持即期买房的人，通过所有职工互帮互助，达到提高或改善居住条件的目的。

　　3.保障性：是指住房公积金定向用于职工住房，并可通过安全运作实现合理增值。公积金增值收益除了提取贷款风险准备金和中心的管理费用之外，作为城市廉租住房建设的补充资金，保障低收人人群的基本住房需求。

　　三、住房公积金制度的作用

　　住房公积金把住房改革和住房发展紧密地结合起来，解决了长期困扰我国的住房机制转换问题和筹集政策性住房资金问题。其作用有：

　　(1)住房公积金制度作为法定的住房货币分配方式是改革住房分配制度，把住房实物分配转变为货币工资分配的重要手段之一，通过增加职工工资当中的住房消费含量，实现分配体制的转换。

　　(2)建立了职工个人住房资金积累机制，增强了职工解决住房问题的支付能力，调整了职工消费结构，确保了职工住房消费支出，有利于扩大住房消费，增加住房有效需求。

　　(3)住房公积金制度实行“低存低贷”原则，为缴存职工提供比商业贷款利率低的住房公积金个人住房委托贷款，住房公积金的部分增值收益用于城市廉租住房建设，为我国住房保障制度建设和完善政策性住房金融体系奠定了基础。

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　　2018年房产估价师《开发经营与管理》考点：经济评价指标

　　一、投资回收与投资回报

　　投资收益，包括投资回收和投资回报两部分。投资回收：指投资者对其所投入资本的回收，投资回报：指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬。

　　用公式分析，最易理解的是利用等额序列支付的年值与现值之间的关系。

　　已经知道：投资回收是用提取折旧方式获得，投资回报表现为投资者所获得的或期望获得的收益率或利息率。开发投资：投资回收指所投入的总开发成本的回收，投资回报则为开发商利润。

　　二、经济评价指标体系

　　开发投资项目经济评价的目的，是考察项目的盈利能力和清偿能力。

　　盈利能力指标包括静态指标和动态指标两类。

　　静态指标：不考虑资金时间价值，直接通过现金流量计算出来的经济评价指标;

　　动态指标：要对发生在不同时间的收入、费用计算资金的时间价值，将现金流量进行等值化处理后计算评价指标。适用于详细可行性研究阶段的经济评价和计算期较长的投资项目。

　　清偿能力指标：指考察项目计算期内偿债能力的指标。投资者、金融机构重视项目偿债能力

　　应该指出的是，由于开发投资项目与置业投资项目的效益费用特点不同，在实际操作中，两种类型投资项目的评价指标体系略有差异。

　　三、通货膨胀的影响

　　对通胀或通货紧缩程度的预期，影响投资者对未来投资收益的预测和适当收入或收益率的选择。投资者往往提高对名义投资回报率(或收益率)的预期，以补偿购买力的损失。即要提高期望投资回报率以抵消通胀的影响，投资者所希望获得的始终是一个实际的投资回报率。

　　从理论上来说，全部期望投资回报率应包含所有预期通胀率的影响。预期收益率通常随着对通胀率预测的变化而变化。当折现率不包含对通胀的补偿时，房地产投资收入现金流的折现值才是一个常数。通胀率和收益率经常是同时变动，很难找到一个特定的折现率来准确反映当前的市场状态。投资分析工作的关键是模拟典型投资者对未来市场的预期。

　　通胀和房地产增值是两回事。通胀导致折现率提高;增值则不影响折现率，除非与物业投资有关的风险因素发生变化。

　　实际投资分析工作中，考虑到通胀的可能影响，在估计未来收益现金流时，可允许未来年经营收入以及运营成本随着通胀分别有所增加，这样就可消除通胀因素对分析结果准确性的部分影响，使分析结果更加接近真实。若在收益现金流估算过程中没有考虑通胀的影响，则可在选择折现率时适当考虑(适当调低折现率估计)。

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　　2018年房产估价师《开发经营与管理》考点：资金时间价值

　　一、资金时间价值的概念

　　资金的价值会随时间发生变化。同样数额的资金在不同时间点上具有不同的价值，而不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值。

　　对于资金的时间价值，可以从两个方面理解：

　　㈠随着时间的推移，资金的价值会增加。

　　在市场经济条件下，资金伴随着生产与交换的进行不断运动，生产与交换活动会给投资者带来利润，表现为资金的增值。投资者角度：资金的增值特性使其具有时间价值。

　　㈡资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。

　　消费者角度：资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿。资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。投资角度，主要有：投资利润率、通货膨胀率、风险因素。

　　在技术经济分析中，对资金时间价值的计算方法与银行利息的计算方法相同。要通过一系列的换算，在同一时点上进行对比，才能符合客观的实际情况。

　　二、利息与利率

　　㈠利息

　　利息是指占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补偿。经过一段时间之后，储户可在本金之外再得到一笔利息，这一过程可表示为：Fn=P+In

　　式中 Fn——本利和;P——本金;In——利息。下标n表示计息周期。计息周期是指计算利息的时间单位，如“年”、“季度”、“月”或“周”等，但通常采用的时间单位是年。

　　㈡利率

　　利率是在单位时间(一个计息周期)内所得的利息额与借贷金额(即本金)之比，一般以百分数表示。用i表示利率，其表达式为：i=I1/p×100%

　　式中，I1为一个计息周期的利息。

　　利率又分为基础利率、同业拆放利率、存款利率、贷款利率等类型。

　　基础利率是投资者所要求的最低利率，一般使用无风险的国债收益率作为基础利率的代表。同业拆放利率指银行同业之间的短期资金借贷利率。同业拆放有两个利率，拆进利率表示银行愿意借款的利率;拆出利率表示银行愿意贷款的利率。同业拆放中大量使用的利率是伦敦同业拆放利率(Libor)，指在伦敦的第一流银行借款给伦敦的另一家第一流银行资金的利率。我国对外筹资成本即是在Libor利率的基础上加一定百分点。从Libor变化出来的，还有新加坡同业拆放利率(Sibor)、纽约同业拆放利率(Nibor)、香港同业拆放利率(Hibor)等等。

　　㈢利率的决定和影响因素

　　1.古典学派的储蓄投资决定理论

　　2.流动性偏好利率理论

　　3.可贷资金利率理论

　　4.IS-LM曲线模型的利率理论

　　5.马克思的利率决定理论

　　马克思的利率决定论以剩余价值在不同的资本家之间分割为起点，认为利息是贷出资本的资本家从借入资本的资本家那里分割来的一部分剩余价值。剩余价值表现为利润，所以，利息量的多少取决于利润总额，利率的高低取决于平均利润率。由于利息只是利润的一部分，利润本身也...

　　下面是出国留学网整理的“2018年房地产估价师《案例与分析》考点：假设开发法的操作步骤”，欢迎阅读参考，更多有关内容请继续关注本网站房地产估价师栏目。

　　2018年房地产估价师《案例与分析》考点：假设开发法的操作步骤

　　运用假设开发法估价一般分为下列6个步骤进行：

　　①调查待开发房地产的基本情况;

　　②选择最佳的开发利用方式;

　　③估计开发经营期;

　　④预测开发完成后的房地产价值;

　　⑤测算开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费;

　　⑥进行具体计算，求出待开发房地产的价值。

　　下面以评估政府出让地块的价格为例，说明如何调查待开发房地产的基本情况和选择最佳的开发利用方式，其他步骤的内容将在后面分节论述。

　　在中国现行情况下，政府开展国有土地使用权有偿出让的地块，主要是待开发土地。政府出让土地使用权的方式有拍卖、招标、挂牌和协议四种。无论是哪种出让方式，对于这类待开发土地，政府都需要估价，以确定出让底价或做到心中有数;有意购买者也需要估价，以确定购买时的报价或者作为与政府讨价还价的依据。

　　这类待开发土地的使用年限、城市规划设计条件(如用途、建筑高度、容积率)等，通常政府在事先已确定。购地者如果获得该类土地，只能在政府的这些限制之内开发利用。因此，政府的这些限制，也是评估这类待开发土地的价格时必须遵守的前提条件。

　　调查该类待开发土地的基本情况主要包括下列4个方面：

　　(1)弄清土地的位置。包括3个层次：①土地所在城市的性质;②土地所在城市内的区域的性质;③具体的坐落状况。弄清这些，主要是为选择最佳的土地用途服务。

　　例如：位于上海浦东新区的一块待开发土地需要估价，弄清该块土地的位置，就需要弄清上海的性质、地位，需要弄清浦东新区的性质、地位，包括它与上海市区的关系以及政府对该区的政策和规划建设设想等，此外还需要弄清这块土地在顶区内的具体坐落状况，如周围环境、进出交通便利与否等。

　　(2)弄清土地的面积大小、形状、平整程度、基础设施通达程度、地质和水文状况等。弄清这些，主要是为测算开发成本、费用等服务。

　　(3)弄清城市规划设计条件。包括弄清规定的用途、建筑高度、容积率等。弄清这些，主要是为确定最佳的开发利用方式服务。

　　(4)弄清将拥有的土地权利。包括弄清权利性质(目前均为使用权)、使用年限、可否续期，以及对转让、出租、抵押等的有关规定等。弄清这些，主要是为预测未来开发完成后的房地产价值、租金等服务。

　　选择最佳的开发利用方式包括用途、规模、档次等的确定。这些内容的确定都要在城市规划许可的范围内选取，也就是说在这个许可范围内的最佳。在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是要选择最佳的用途。最佳用途的选择，要考虑土地位置的可接受性及这种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势，或者说，要分析当地市场的接受能力，究竟市场在项目建成后最需要什么类型的房地产。

　　例如，某块土地城市规划规定的用途可为宾馆，可为公寓，可为写字楼，但在实际估价时究竟应选择哪...