房地产估价师考试重点

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　　2018年房地产估价师《案例与分析》考点：旅馆房地产的估价

　　旅馆房地产的估价

　　(一)旅馆房地产及其特点

　　1.饭店、酒店、宾馆房地产及其特点

　　(1)产权式酒店

　　产权式酒店由“时权酒店”(TIMESHARE)演变而来。由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权，即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房委托给酒店经营获取投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。对开发商而言，通过分单元出售酒店产权的形式，可尽快收回投资，减轻投资风险;对业主而言，通过购买指定房间的产权不仅可以自己使用，还可通过分红的形式取得可观的投资回报;对经营者而言，凭借丰富的管理经验，不必拥有酒店的所有权就可得到一定的管理收益。国际通用的产权式酒店大致有三种类型：一是时权酒店，即有约定期的使用酒店客房的权利;二是住宅型酒店，即投资者购买后可以先委托酒店经营，到一定期限转为自己长期居住的客居住宅;三是投资型酒店，即作为投资行为，逐年取得约定的回报，并期待着增值回收投资。

　　(2)酒店式公寓

　　酒店式公寓，就是拥有独立产权、配备包括厨卫在内的综合套间的房地产，整个大厦则提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理。投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以交由大厦以酒店的形式出租，获得投资回报。我们可以看出，酒店式公寓提供“酒店式的服务，公寓式的管理”，是一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓，大多数用于投资。严格来讲，酒店式公寓实际上是产权酒店的一种形式。目前在一些中心城市如北京、上海、广州、深圳等地都出现了酒店式公寓，酒店式公寓一般位于城市的中央商务区，其使用客户大多为外来的高级白领阶层，其销售价格都比较高。

　　2010年教材删除，如位于广州珠江新城(广州的CBD)的爱丁堡大厦，其销售价格达到了20000元/㎡左右

　　(3)分时度假

　　分时度假就是把一个星级酒店或豪华度假村的一间客房的使用权按每年52周时间分别出售给51个家庭。顾客在购买了一个时段(可以是20年、30年、40年或更长的时间)每年的使用权(如一周)之后，在今后有效年限中即可每年在此享受一星期的度假住宿。

　　(4)经济型酒店

　　经济型酒店是在传统星级酒店基础上发展出来的一种强化客房功能、弱化附属设施及服务的新型有限服务酒店。它主要从商务旅游顾客需求角度出发，重在提供物超所值的客房产品，它不同于传统的星级酒店标准，是对星级酒店的创新。经济型酒店以“务实”为服务理念，一般没有豪华的大堂，简化甚至取消一些配套设施，例如：餐厅、会议室、康乐等，但是它特别讲究客房的舒适度，除了室内装修质地优良、独具风格外，房间的睡床从床垫到床上用品都是按照三星级以上水平配置，并提供免费宽带上网，其房价水平相比传统三星级酒店要低15%～30%。它还提供卫生、便捷的大众式早餐(如面包、咖啡之类)以及其他外送洗...

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　　2018年房地产估价师《理论与方法》知识点：房地产估价的要素

　　一、估价当事人：

　　估价当事人是指一个估价项目中与估价活动有直接关系的单位和个人，包括估价委托人、估价机构和估价师。其中，估价委托人是估价服务的直接需求者和直接对象，估价机构和估价师是估价服务的提供者。

　　(一)估价委托人

　　(二)房地产估价机构

　　(三)注册房地产估价师

　　二、估价目的：

　　估价目的是指一个估价项目中委托人对估价报告或估价结果的预期用途。它取决于委托人对估价的实际需要，即委托人将要拿未来完成的估价报告或估价结果做什么用。例如，是为借款人向贷款银行提供抵押房地产价值证明或贷款银行判断抵押房地产价值提供参考依据，还是为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿、税务机关核定某种房地产税收的计税依据、保险公司衡量投保房屋的保险价值、人民法院确定拍卖房地产的保留价、房地产买卖双方协商成交价、政府确定划拨的建设用地使用权进入市场应补交的出让金等费用提供参考依据。

　　三、估价时点：

　　估价时点也称为价值时点、价值日期，是指一个估价项目中所评估的价值对应的时间。由于同一估价对象在不同的时间会有不同的价值，所以估价时必须弄清评估的是估价对象在哪个时问的价值。这个时间就是估价时点。估价时点不是随意确定的，它取决于估价目的，可以是现在、过去或未来的某个时间，一般为某个日期，用公历年、月、日表示。

　　特别需要指出的是，确定估价时点应在先，得出评估价值应在后。有关估价时点的确定等内容，见本书第五章第四节“估价时点原则”。

　　四、估价对象：

　　估价对象也称为被估价房地产，当其为房屋所有权和建设用地使用权等土地使用权以外的房地产权利时，如租赁权、地役权、抵押权时，也称为被估价权益，是指一个估价项目中需要评估其价值的房地产及相关其他财产。估价对象由委托人和估价目的双重决定。

　　五、价值类型：

　　价值类型是指一个估价项目中所评估的具体某种价值。估价虽然通常讲是评估估价对象的价值，但因价值的种类较多，每种价值的内涵不同，并且在同一估价对象和同一估价时点下这些价值的大小一般也不相同，所以到了一个具体的估价项目，就不能笼统地说是评估估价对象的价值，而必须明确是评估哪种价值，包括价值的名称、定义或内涵。在一个估价项目中，价值类型不是可以随意确定的，而应根据估价目的来确定。

　　同一估价对象可以有不同类型的价值，即同一估价对象的价值不是唯一的。但同一估价对象的具体某种价值是其在相应的估价目的特定条件下所形成的正常值，理论上它是唯一的。例如，同一房地产在买卖情况下虽然实际的成交价格有高低，但客观上有其正常的买卖价格;在征收情况下虽然实际的补偿金额可能有多少，但客观上有其合理的补偿金额;在抵押情况下虽然不同的人对抵...

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　　2018年房地产估价师《理论与方法》考点：假设开发法概述

　　一、假设开发法的含义

　　假设开发法也称为剩余法、预期开发法、开发法、是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得的利润，然后将估价对象开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。

　　假设开发法的本质与收益法相同，是以房地产的预期未来收益(具体为预测的开发完成后的价值减去预测的后续开发建设的必要支出及应得利润后的余额)为导向来求取房地产的价值。假设开发法是一种科学、实用的估价方法，在中国现阶段房地产开发建设活动较活跃的情况下，得到了广泛应用。

　　二、假设开发法的理论依据

　　假设开发法的理论依据与收益法相同，是预期原理。其基本思想用这样一个例子可以较好地反映出来。该例子是模拟一个典型的房地产开发商，在公平竞争、土地由最高出价者获得的土地市场上取得一块房地产开发用地，是如何思考该地块的价格或者确定其出价的。具体如下：

　　假如有一块房地产开发用地要出让或转让，同时有许多房地产开发商想得到它。我作为其中的一个房地产开发商，将愿意出价多少?首先，我要较全面深入地调查、分析该块土地的内外部状况和当地的房地产开市场状况，包括该块土地的位置、空间范围、面积(包括规划总用地面积、建设用地面积和代征地面积)、性质、地势、土壤、地基、土地条件、交通、周围环境和景观、规划条件(如用途、容积率、建筑高度、绿地率等)。

　　其次，我要根据上面调查、分析得到的该块土地的内外部状况和当地的房地产市场状况，研究、判断该块土地在规划允许的范围内最适宜做何种用途、建筑规模多大、什么档次。例如，是建住宅，还是建写字楼或商场、酒店等;如果建住宅，是建普通住宅，还是建高档公寓或别墅等。

　　接下来，我要预测在未来适当的时机预售或销售开发完成后的房地产，价格将是多少;在取得该块土地时作为买方需要缴纳的契税等“取得税费”将是多少;为了开发建设和出售该房地产，支出将是多少，包括开发成本、管理费用、销售费用、投资利息(我投入的资金有些是自己的，有些是向银行借的，有些还可能是通过其他融资渠道获得的，但都要计算利息。这是基于机会成本的考虑);在出售开发完成后的房地产时作为卖方需要缴纳的营业税等“销售税费”将是多少。此外，我还不能忘了要获取开发利润。但我期望利用这块土地获取的开发利润不能过高，否则我的出价就会较低，从而在取得这块土地的竞争中我将得不到它。而我期望利用这块土地获取的开发利润也不能过低，例如，不能低于类似房地产开发活动的正常利润，或者不能低于将此资金、时间和精力投到其他方面所能获得的利润，否则我还不如将此资金、时间和精力投到其他方面(这也是基于机会成本的考虑)。

　　在做出了上述预测后，我便知道了自己愿意为该块土地支付的最高价格是多少。毫无疑问，它等于预测的该块土地开发完成后的价格，减去预测的在未来开发经营过程中必须付出的各项成本、费用、税金以及应当获得的开发利润后的余额。

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　　2018年房地产估价师《理论与方法》要点：房地产自身因素

　　房地产实物因素：

　　(一)土地实物因素

　　1.土地面积

　　两块位置相当的土地，如果面积相差较大，单价会有所不同。

　　2.土地形状

　　土地形状是否规则，对地价有一定的影响。

　　3.地形、地势

　　由于地面的高低起伏、平坦程度等会影响房地产的开发成本、利用价值或景观等，从而影响其价格。

　　4.地基(工程地质)

　　地基(工程地质)状况是指地基承载力和稳定性，地下水位和水质，有无不良地质现象等。

　　5.土壤

　　这里主要说明土壤的污染情况、自然酸碱性和肥力对房地产价格的影响。

　　6.土地开发程度

　　一宗土地的基础设施完备程度和场地平整程度，对其价格的影响是显而易见的

　　(二)建筑物实物因素

　　1.建筑规模

　　建筑物的面积、体积、开间等规模因素，影响到建筑物的形象、使用性，对房地产价格有所影响。

　　2.外观

　　建筑物外观包括建筑式样、风格、色调、可视性等，对房地产价格有很大的影响。

　　3.建筑结构

　　对建筑物最重要、最基本的要求是安全。不同结构的建筑物的稳固性和耐久性不同。

　　4.设施设备

　　随着经济发展和生活水平提高，要求建筑物内安装完善的设施设备。

　　5.装饰装修

　　房屋按照装饰装修的程度，可分为精装修房、粗装修房和毛坯房三大类。

　　6.层高和室内净高

　　人们对建筑物的需要，本质上是对建筑物内部立体空间的需要，而不仅是对面积的需要，因此层高或净高对房地产价值也有影响。

　　7.空间布局

　　空问布局影响到建筑物的使用，对房地产价值有较大的影响。不同用途的建筑物，如住宅、商场、写字楼等，对空间布局的要求不尽相同。

　　8.日照、采光、通风、保温、隔热、隔声、防水

　　日照、采光、通风既有实物因素性质，又有区位因素性质(对应于朝向、楼层)，将它们与保温、隔热、隔声、防水放在一起，是为便于叙述和理解。

　　9.维护情况和完损状况

　　建筑物的完损状况是一个综合性因素，包括建筑物年龄、维修养护情况、工程质量等。总的来说，建筑物完好的，价值就高;反之，价值就低。

　　房地产权益因素：

　　拥有一宗房地产，实际上就拥有了一定范围内的空间。但拥有者在该空间范围内并不能随心所欲地利用，而要受到许多方面的限制。这些限制除了来自建筑技术(包括建筑施工技术、建筑材料性能)及拥有者的经济实力，还有一些其他限制(以下均是指这类限制)。因为房地产是构成环境的重要因素，其利用不是孤立的，存在"外部性...

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　　2018年房地产估价师《制度与政策》知识点：施工许可制度

　　施工许可制度：

　　为了加强对建筑活动的监督管理，维护建筑市场秩序，保证建筑工程的质量和安全，根据《建筑法》，原建设部于2001年7月重新发布了《建筑工程施工许可管理办法》(原建设部令第91号)。

　　(一)建筑工程施工许可管理的原则

　　(二)申领建筑工程施工许可证的条件

　　(三)建筑工程施工许可证的管理

　　项目报建制度

　　报建的规定

　　凡在中国境内投资兴建的房地产项目，包括外国独资、合资、合作的开发项目必须报建，接受当地建设行政主管部门或其授权机构的监督管理

　　未报建项目不得办理招投标和发放施工许可证，设计、施工单位不得承接设计和施工业务

　　报建的程序

　　项目在可行性研究报告或其他立项文件被批准后，建设单位向当地建设行政主管部门交验有关批准文件，领取《工程建设项目报建表》后报送

　　报建的主要内容(9项)

　　工程名称、建设地点

　　投资规模、资金来源、当年投资额

　　工程规模、开工竣工日期、发包方式、工程筹建情况

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　　2018年房地产估价师《制度与政策》重点：房屋征收中的评估工作

　　房屋征收中的评估工作

　　房屋征收中需要或者可以由房地产估价机构评估、测算的内容主要有：

　　(1)被征收房屋的价值。根据《房屋征收条例》的规定，被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。这也是房屋征收评估中的最主要内容。

　　(2)用于产权调换房屋的价值。《房屋征收条例》第二十一条规定：“被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。”因此，被征收人选择产权调换的，为了结算被征收房屋与用于产权调换房屋的差价，除了评估被征收房屋价值外，还要对用于产权调换房屋的价值进行评估。

　　(3)被征收房屋类似房地产的市场价格。《房屋征收条例》第十九条规定：

　　“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”因此，为了保证对被征收房屋价值的补偿不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，需要对类似房地产的市场价格进行测算。

　　此外，还有一些可以通过评估确定的补偿内容，如当房屋征收当事人对机器设备、物资搬迁费用以及停产停业损失等补偿协商不成时，可以通过委托评估机构评估确定。房屋征收部门拟定征收补偿方案时，也可以委托评估机构对征收范围内的房屋价值进行预评估。

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　　2018年房地产估价师《制度与政策》考点：房地产开发项目转让

　　房地产开发项目转让：

　　(一)转让条件

　　1.以出让方式取得的土地使用权

　　2.以划拨方式取得的土地使用权

　　(二)转让程序

　　《城市房地产开发经营管理条例》(环球网校房地产估价师频道为您整理)第二十一条规定，转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30 日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。

　　为了保护已经与房地产开发项目转让人签订合同的当事人的权利，要求房地产项目转让的双方当事人在办完土地使用权变更登记后30日内，到房地产开发主管部门办理备案手续。在办理备案手续时，房地产开发主管部门要审核项目转让是否符合有关法律、法规的规定;房地产开发项目转让人已经签订的拆迁、设计、施工、监理、材料采购等合同是否作了变更，相关的权利、义务是否已经转移;新的项目开发建设单位是否具备开发受让项目的条件;开发建设单位的名称，是否已经变更。上述各项均满足规定条件，转让行为有效。如有违反规定或不符合条件的，房地产开发主管部门有权责令其补办有关手续或者认定该转让行为无效，并可对违规的房地产开发企业进行处罚。

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　　2018年房地产估价师《理论与方法》重点：评估价值与评估价格的区别

　　过去由于受传统观念的束缚，为了避免与传统政治经济学中的价值内涵——“劳动价值”相混淆而引起一些不必要和无意义的争论或者产生误解，特别是当时人们对本质上不是劳动产物的土地，否认它有价值或者对它是否有价值存在很大的分歧，从而采用了“价格评估”的称谓而未采用“价值评估”的称谓。

　　价值(value)和价格(price)之间的关系及本质区别是()：价值是物的真实所值，是内在的，是相对客观和相对稳定的，是价格的波动“中心”;价格是价值的外在表现，围绕着价值而上下波动，是实际发生、已经完成并且可以观察到的事实，它因人而异，时高时低。现实中由于定价决策、个人偏好或者交易者之间的特殊关系和无知等原因，时常会出现“低值高价”或者“高值低价”等价格背离价值的情况。因此，为了表述上更加科学、准确，也为了与国际上通行的估价理念、理论相一致，便于对外交流沟通，应当指出估价本质上是评估价值而不是评估价格。

　　还需指出的是，虽然估价是评估价值，而且理论上是价值决定价格，但估价实践中一般是通过外表的价格来了解内在的价值。这就如同人的心理活动支配其行为，但要了解人的心理活动则是通过观察其行为那样。

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