日本东京房产

　　随着日本房产市场重新启动、各种购房商业贷款纷纷出笼、针对外国人购房的条件和手续不断缓和，吸引了大批人士前来买房投资!下面出国留学网就为大家介绍日本东京房产的各个地区的房价概况。

　　而东京作为日本的首都，该地的房产无论是在升值空间上还是自己使用都相较于其他地区更有优势。

　　冬季和我国的北京在各个方面都存在很多相同的地方，在北京兴起“北漂族”的时候，东京也在人们不断向大城市迁移的过程中产生了众多的“东漂族”。

　　这些“东漂族”大多都选择在郊区租房或者买房，利用东京便利的地铁系统去市区上班。

　　因此，郊区这些地方的房价在东京的23区中是价格最低的，其中最低的就是足立区，这里房价为每平米263500日元，仅为千代田区房价的七分之一。

　　在东京房价最高的几个区分别是千代田区、港区和涩谷去。千代田区是整个日本的核心，自然也是东京的核心，日本的政治中心便是在这里，这里的平均房价为每平米186万美元。

　　折合成人民币约15万左右，足以见房间高的让人不能直视。港区则是日本的经济中心，而且它是一座海港城市，房价在每平米1308200日元，折合成人民币最少也要10万元。

　　涩谷去则是东京房价排行第三的区域，每平米价格为949000日元，约合人民币76000元左右，这里是百货商店、著名餐厅、转卖店聚集的地方，浓厚的商业气息下房价自然也久居高位不下。

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一家有经验的房产中介公司，能为买家提供更优质的服务，以及长期的跟踪，解决您一系列售前，售中及售后问题。所以在海外买房的时候选择一家中介公司是很有必要的，和出国留学网小编一起来看看日本东京房产中介怎么收费。

　　房屋中介费用收取标准

　　中介服务的主要项目房屋中介服务项目主要包括如下三种：

　　1.房屋咨询。即对房屋的有关知识（包括房屋结构、房屋朝向、面积计算、产权知识、防震能力等）、相关法律政策、市场行情、价格走向等情况的咨询解答。

　　2.房屋价格评估。即对房屋的价格按照市场行情进行评定、估算，拿出价格评估报告的行为。

　　3.房屋经纪。即在房屋市场中通过介绍客户、提供信息、协调房屋交易双方的利益，促使交易实现的行为。

　　中介服务收费的有关要求按照法律、法规的有关要求，房屋中介收费的有关要求主要有：

　　1.中介服务机构应本着合理、公开、诚实信用的原则，接受自愿委托，依据有关政策法规和收费标准，与委托方签定合同，双方协商确定中介服务费。

　　2.中介服务机构应对其收费实行明码标价，对所有收费项目和标准额度以及交费地点应在机构的显要位置予以公布。

　　3.中介服务机构在接受委托人的委托时，应当在服务前，主动向客户介绍其有关服务的价格及服务内容等情况。

　　中介服务的收费标准按照国家有关部门的规定，房屋中介的收费标准大体如下（在经济特区内标准可适当提高，但最高不超过如下标准的30%）：

　　1.房屋咨询费。包括口头咨询费和书面咨询费，前者按咨询服务所需时间结合咨询人员专业技术等级由双方协商议定；后者按咨询报告的技术难度、工作简繁结合标的额度大小计收，普通咨询报告，每份300-10 00元，难度较大的报告，标准一般不超过标的额的0.5%。

　　2.房屋价格评估费。此项费用区别不同情况，按照房地产的价格总额采取差额定率分档累进计收。价格总额在10 0万元以下的收5%，100万元至1000万元的收2.5%，1000万元至2000万元的收1.5%等等。

　　3.房屋经纪费。这包括：

　　（1）房屋租赁收费。无论成交租赁期限长短，均按半月至一月成交租金标准，双方协商一次性计收。

　　（2）房屋买卖代理收费。按成交价总额的0.5-2.5%计收。（3）实行独家代理的，收费标准由委托方与中介机构协商，最高可按成交价的3%执行。

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　　东京（Tokyo）位于日本本州岛东部，是日本国的首都，东京与美国纽约、英国伦敦和法国巴黎并称“世界四大城市”，是日本的首都和最大的城市，下面和出国留学网小编一起来看看日本东京房产投资优缺点有哪些吧。

　　优点：

　　所有权：

　　日本买房子包含土地，而且是永久所有权，中国土地公有制，因此买房子是不包括土地的。

　　税金：

　　但是在日本买房子不好的是，每年需要交固定资产税，是按照房子所在地每年的地价百分比计算的，可以认为房子越大，固定资产税越贵；我在埼玉县的大宫有一套99平米的房子，每年固定资产税97，000日元，换算成为人民币大概5000元左右。

　　集合住宅：

　　在日本买公寓，每个月都需要交管理费和修缮基金；管理费顾名思义是给管理会社用来管理大楼的支出。

　　修缮基金是大楼到了一定年龄，需要翻新甚至推倒重建的时候所使用的基金，每隔一段时间管理会社会公布基金的余额，并且把支出表打印出来，告诉所有住户，基金用到哪了。

　　有人觉得修缮基金不想交，但是我觉得正是有了这个基金，房子才会能住的更久。

　　我听一个中国朋友说，在中国一套新房子住二三十年就已经破破烂烂了，但是在日本不会，住了四五十年看上去还是很新的房子有很多。

　　独门独院：

　　这个日语叫一户建，很多日本动画片里，比如哆啦A梦里野比家住的房子就是一户建。

　　东京都内，不是很昂贵的地段，一般一户建包含土地在内的价格要3500万日元以上。

　　和集合住宅比，好处是没有管理费和修缮基金，但是出问题都需要自己修理，有的日本人觉得麻烦，会更倾向于购买集合住宅。

　　贷款买房子的利息：

　　日本人也是很多的使用银行贷款买房子，浮动利息大概0.8~1.2%之间，如果国家的经济状况不出现大的问题，这个金利基本不会有太大变动。

　　缺点：日本的土地虽然是私有，但是并不是你想怎么用就怎么用。

　　政府严格的规定了土地的使用用途和各种限制。

　　就拿住宅用地来说，就规定了容积率，高度，可以盖的房子种类，房子的密度，防火要求等等。而且土地用途的变更是非常麻烦和困难的。所以指望像国内一样，买冷门地皮等热门升值卖掉获利也是基本不可能的。

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　　国内房地产慢慢不再具有强大的投资吸引力，而我们隔海相望的近邻—日本，特别是以东京为中心的首都圈，似乎正在成为中国投资者目光聚焦的投资热地。和出国留学网小编一起来看看日本东京房产值得投资吗。

　　东京的城市魅力

　　6月22日英国知名生活杂志《MONOCLE》发表了2017年世界最宜居城市排名前25位。其中东京荣登榜首，连续3年获得首位。 东京在公共交通，基础设施建设，商业设施的充实度，犯罪率低下，航空国际线的便利性上远超其他城市。

　　城市的综合评价如何

　　从“文化经验”，“情报流通”及“人才资源”观点上评价全世界城市的《global city index》上记载，东京在世界125个都市中，从2008年起一直保持着第四位的优位。

　　第一位伦敦，第二位纽约，第三位巴黎，紧接着第四位是东京。不用说，在亚洲高居第一位。在2016年东京从第四位晋升到第三位。我们可以看出东京在国际上的口碑非常好。

　　中华系投资人的动向

　　在观望日本房产的外国人投资客中，中国和台湾的富豪最为瞩目。他们选择投资日本房产，除了上述的原因之外，还由于日本房价的低廉。

　　中华系的国家、地域同日本房产的投资回报率对比：

　　中国：2.66%（主要城市的平均值）

　　香港：2.24%

　　台湾：1.57%

　　日本：5.02%

　　我们可以看出日本房产的投资回报率同中国的房产相比高出很多，并且价格低廉。

　　日本房产市场发展趋势

　　事实上，在日本经济正在经历失去的二十年并努力跳出这一经济低迷泥沼，以及日元汇率经历一年多大幅度且迅速贬值到位，现在触底反弹，日本房地产业充斥着高投资回报率的亮点。

　　日本房地产业市场在遭遇突然的崩盘后，目前正逐步恢复着元气，不仅市场越趋理性，而且价格也正走向合理，日本房地产业也逐渐成为日本本土及海外、特别是来自中国的投资者的投资目标。

　　特别是近三年，日本房地产行业出现了久违的活跃景象。

　　去年，日本房地产经济研究所在经过调查后认为，由于大多投资者认为中长期房贷利率可能提高，东京首都圈新建住宅销售套数同比正在不断增加。而在需求强劲的背景下，房地产市场规模逐渐扩大。

　　数据调查

　　今年以来，日本一些大中型城市的房价更是增长迅速。有数据显示，今年2月份以来，日本东京和大阪的房价上涨了约19%。而另据一份数据，在因业务发展而希望改善办公环境的企业不断增加的背景下，东京主城区写字楼空置率连续第二年呈现下降趋势。

　　根据日本森大厦株式会社对大型写字楼的市场动向调查结果，东京市内大型写字楼空置率在2012年年底为7.8%，此后呈现逐年下滑的趋势，2013年年底时为6.2%，预计2014年更是降至4.6%。与此同时，调查预计未来五年内，东京大型写字楼年均供给量将达到106万平方米，超过往年峰值的104万平方米。

　　综合以上几个方面东京房子前景...

　　日本东京占据全球最佳住宅投资城市榜单榜首位置，同时也是被列为对投资者而言最佳的城市，东京以其独特的多变性和城市亮点吸引着众多的投资者。和出国留学网小编一起来看看日本东京房产投资市场解析。

　　东京房产市场优势

　　人口流入及房价增值

　　作为全日本唯一的人口正增长城市，东京房产的未来增值及投资回报率将比较可观，特别是东京市中心地铁沿线的20-50平方米的小户型房源，有望成为投资者的最爱。2016年，东京房价与去年同期相比已增长了9.4%。与国内一线城市相比，东京的房价并不算高。

　　高租售比及地价升值

　　高租售比是让中国高净值人群更加愿意投资日本房产的另一关键。目前，东京、大阪中小户型的年均租金回报率都可以达到4%~6%。而国内一线城市的年均租金回报率都低于2%。2015年日本全国地价平均涨幅为2.99%，东京、大阪、名古屋、福冈等城市的地价都超过了全国平均涨幅，尤其是东京中央区、千代田区、港区、新宿区这些中心地段。

　　日本房产市场更具吸引力

　　与世界各大城市房产市场相比，同等租金的条件下，东京的房地产价格仅仅是新加坡的六分之一。不难看出，具备合理投资性的东京房地产市场，相比世界其它城市， 东京的房地产更具吸引力。

　　与世界各大城市相比，日本东京高端公寓平均租金净回报率达4.0%左右，具有明显的投资收益优势。

　　东京主要地段综合性价比解析

　　从人口变化来看，2016年东京23区的人口总数已经增加到910万，在过去的10年间增长了7.8%，与其他二线城市（如大阪）比较，增速非常快，显示日本在国内人口增长乏力的背景下，大量居民迁移至东京城区的人口变化趋势。

　　新公寓供应方面，目前东京23区新公寓供应量保持在较低的水平，平均销售率保持在70%以上。

　　从租金指数变化来看，东京23区中的5区租金更为稳定，抵御风险的能力更强，并且在市场企稳时租金的增长也更为迅速。

　　从平均租金的角度分析，东京5区的平均租金约为4，200日元/平方米/月，在过去3年中增长了5%，而23区整体的平均租金约为3，700日元/平方米/月，在过去3年中增长了4%。

　　日本及东京房产市场近况

　　2016年度上半年住宅平均销售价格为5661万日元（约合人民币368万元），同比上涨1.8%。这是自1991年4~9月的6137万日元（约合人民币399万）以来创出的最高水平。

　　据10月25日日本不动产研究院发布的日本首都圈8月份房地产价格指数，至2016年8月，东京首都圈房地产价格指数较年初上涨4.4%。

　　9月份日本东京圈住宅发售量同比增长40.9%，达到3424套。8月份东京首都圈二手产权公寓销售量为2384套，销售价格是连续第44个月上涨。自2012年底开始，东京首都圈二手产权公寓的销售价格就连续上涨。

　　东京作为世界大都市的魅力不仅要在日本国内也要让全世界都关注，它必将会吸引更多的投资人和年轻人来关注东京，使之变成越来越有魅力的大都市。投资东京房产，租赁制度健全，...

　　日本首都东京的房价一直居高不下，是房产投资者的首选之地，那么东京房价还有升值空间么?出国留学网的小编在这里为大家整理了日本东京房产升值空间解析。

　　东京都人口约1300万人，人口密集带来的结果就是对不动产的需求非常高，出现空室的风险较低。

　　而且东京的房价有一定的上升空间，加上2020年东京奥运会的邻近，对地价的高涨也有一定影响，因此资产价值上升的可能性很大。

　　而日本地方的魅力就在于，房价比都心房子便宜，而且回报率较高的物件很多。想买一套都心的新建公寓，最低也差不多需要准备好3000万日币左右;

　　而在地方，同样的预算大概可以买一整栋建筑，在东京难以实现的大胆投资计划在地方是有机会实现的，地方的城市中，回报率在10%以上、条件完善的物件也较多，这点真的非常有吸引力。

　　不过地方物件从结果而言，高风险伴随高收益的的情况很多，投资新手在收益方面并不容易操作。另外，地方人口总体而言会呈现流出趋势，很难保证高回报率是否长期稳定。

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　　日本购房前几个应当注意的地方

　　随着人们生活水平的提高，越来越多的人开始计划移民日本，那么投资东京房产要注意哪些事情呢?跟着出国留学网，一起看看日本东京房产投资房价走势介绍，欢迎阅读。

　　一、东京房价走势如何?

　　日本房产于上个世纪90年代达到了泡沫经济的顶峰，最近的走势是比较稳定的缓慢上涨趋势。日本房价在全世界大城市中处于最低，且处于稳定上涨趋势。

　　日元汇率从2012年的8到2015年的4.9，再到目前的6左右，仍旧处在贬值期。现在在日本买房比四年前购买的价格要低三成左右。

　　1.公寓房价：

　　2017年3月东京地区公寓成交1948套，都区成交1572套，比去年同期增加了7.8%，连续12个月高于去年同期销量;多摩成交376套，比上年增长10.3%;3月东京都区公寓价格713700日元/平方米，从12年10月起连续54个月比前年同期有增长。多摩地区成交价价格在381200日元/平方米，比去年同期降低1.1个百分点，相比去年同期乙连续三个月下降。

　　2.独立屋房价：

　　3月东京独立屋销售总量达387套，都区成交225套，比去年同期增长13.7%。多摩地区销量163套，比去年同期减14.2%，连续3个月呈现两位数下降。

　　独立屋售价5468万日元，比去年同期下降8.8%，相比同期以来7个月内首次下降。多摩地区成交价3139万日元，和去年同期下跌2.4%。

　　3.租金回报：

　　2017年一季度东京23区租金均价2941元/平米，比去年同期增长1.1%。东京其他区域租金均2131元/平米，比去年同期增长4.3%。

　　二、外国人可以购买东京房产吗?可以贷款吗?

　　在东京购买、拥有、或出售地产并不需要当地的居留权。关于贷款，如果您不在当地，想购买东京房产，可以选择贷款。

　　如果想贷款的话，需要国内的房产到日本的中国银行贷款，首付为50%，只能贷款15年;如果你您在日本工作一年以上，有稳定收益或者已经加入日本国籍或者是永居都可以申请贷款，贷款金额和利率根据您的年薪而定。

　　3、在东京买房可取得日本籍吗?

　　以投资经营方式购买的话，是可以取得日本籍的。首先，签证申请人，必须在日本注册公司，注册资金500万日元，需要拥有固定经营场所，可以注册不动产公司，以所买房屋为经营场所，公司注册成功后，就可以申请投资签证了。

　　初次获得投资的有效期为1年，1年内可以自由往返日本;投资经营满5年，每年在日本住满180天，即可申请日本国籍。满10年可以在保留中国国籍的前提下，申请“永驻”，同时享有日本福利待遇，配偶及子女可以同时申请。

　　如今，日本经济回复好转，随着2020年东京奥运会的临近，东京各处都在进行大规模的重新开发，到时候东京的居住适宜程度会变得原来越高，东京房价已经开始慢慢回升，日元也会随之上涨，因此现在是投资东京房产的最佳时期。

　　越来愈多的人会选择在日本东京购房，不少人关心东京房产的趋势，那么形势如何呢?想必是不少出国人士比较关心的问题，和出国留学网房产栏目一起来看看日本东京房产形势!欢迎阅读。

　　日本东京房产形势

　　总结来看，从日本房地产市场的周期性演变历史来看：日本在20世纪60年代后期～70年代前期和80年代后期分别经历了两次周期性波动。虽然两次周期波动中，房价均经历了快速的上涨，但从后期的调整来看，无论是房价调整的幅度，还是调整持续的周期都存在明显差异。70年代前期，房地产价格在73年达到顶点后，受第一次石油危机的影响，曾在74年出现小幅回落，但此后不久便重回上涨路线。然而80年代后期的那一次，房地产价格急剧上涨，于90年冲到顶点后便开始一路下滑，此后整个90年代一直处于长期大幅下跌局面。

　　第一次周期性调整幅度较小，原因在于城市化与收入增长为真实住房需求提供了稳定的基本面支撑，使得房价在短暂的下调后，重返上升周期。这里的原因是：

　　首先，虽然20世纪70年代日本经济处于高速增长向稳定增长的过渡时期，增长率也有明显下滑，但仍远远高于其他发达国家，日本仍有一定的增长潜力，而且到1986年，日本成为仅次于美国的世界第二经济大国。

　　其次，虽然20世纪70年代日本的城市化速度已从高位开始回落，但城市化进程仍以平衡的增速逐步推进，也正是在这一时期，日本城市化达到拐点。从数据上观察，1947～1965年的近20年间，日本城市化率由33.1%提高到68.1%，年均提高1.94个百分点，年新增城市人口约228万人。进入70年代之后，日本城市化节奏达到高峰后开始以较平稳的速度进一步推进，到1985年时，城市化率已经达到76.7%的历史高点。

　　因此，在这两个基本面因素的支撑下，虽然当时石油危机的外生冲击所引发的通货膨胀使一部分投资性资金进入市场并助推房价，但由城市化与经济增长所驱动的真实住房需求仍占有相当比重，这也使得70年代的房地产市场总体上尚处于可控的范围之内。也正是基于同样的原因，也使得房价在经历短暂的外生冲击又迅速调整到原有的上升周期。整体上这次“上升—高位回落—再上升”的周期性调整所持续的时间仅为三年左右。

　　第二次周期性调整幅度较大，持续的时间较长，原因在于城市化已经尾声，真实需求基本释放完毕，投资性需求主导的房地产市场极容易随着流动性和利率的变化而出现大起大落。这里的原因是：