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2018年房地产估价师《案例与分析》重点:工业房地产估价

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  2018年房地产估价师《案例与分析》重点:工业房地产估价

  (一)涉及的行业多

  工业房地产估价涉及各类工业,各类工业有各自的行业特点、生产要求,即使生产同一产品的工业企业,由于工艺、流程的不同,对厂房、用地的要求也可能截然不同,因此进行工业房地产估价时,首先应该了解相应企业生产的一些行业知识。

  (二)非标准厂房多,建筑工程造价相差大

  工业厂房有一些属于标准(通用)厂房,这类厂房多为一些轻工业产品的生产用房,如电子装配、成衣加工等等,在一些新兴工业园区、出口加工区,就有许多这类标准厂房可供出租。标准厂房一般有标准的柱距、层高、楼面荷载等等,同类标准厂房的工程造价相差不会太大。另一方面,工业厂房中的大部分为非标准厂房,即根据各类生产的需要而设计建造的不同规格的厂房,这类厂房的跨度、柱距、梁底标高、(行车)轨顶标高、楼面荷载等等都是根据生产的不同需要而定,还有一些生产用房只有屋盖,没有围护(外墙)。因此非标准工业房地产每平方米的造价相差较大。

  因此对工业房地产估价时,应详细了解估价对象建造标准,以便准确确定建筑工程造价。

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房地产估价师案例分析考点:国有土地使用权评估特点

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  房地产估价师案例分析考点:国有土地使用权出让评估的特点

  国有土地使用权出让评估的特点:

  ①土地出让拍卖底价评估应采用公开市场价值标准

  土地出让拍卖属于自主性拍卖,拍卖的时机、底价都由土地供应方根据市场情况自主确定,如果未达到拍卖底价,出让方可以收回拍卖标的,另行拍卖;与强制拍卖则不同,强制拍卖底价评估时要考虑其短期强制处分标的物时造成的价值折减,而土地出让拍卖底价评估则可以完全采用公开市场价值标准。

  ②估价时点一般为估价作业日期以后某一时点

  拍卖方式出让国有土地使用权时,其拍卖底价估价时点为宗地拍卖出让日;招标方式出让国有土地使用权时,其招标底价估价时点为宗地招标出让日;协议方式出让国有土地使用权时,其协议底价估价时点为宗地协议出让日;以划拨方式取得的土地使用权准予转让时,补交土地使用权出让金的估价时点,为受让方可办理土地使用权出让手续开始日。

  ③不同出让方式可侧重采用不同的估价方法

  国有土地使用权出让价格评估为政策性估价范围。拍卖方式出让土地使用权时,宜重点选取市场比较法、假设开发法两种评估方法;协议方式出让土地使用权时,宜重点选取成本法、基准地价系数修正法。

  ④搜集市场资料时,尤其应注重所选实例的可替代性

  注意所选取的可比实例和待估宗地有相同的土地利用方式和处于相同特征的同一区域或邻近地区,或处于同一供求圈内或同一等级土地内。

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房地产估价师案例分析考点:工业房地产估价常采用的方法

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  房地产估价师案例分析考点:工业房地产估价常采用的方法

  市场比较法(适用于标准厂房)、收益法(拨离房地产收益)、成本法(要区分建筑造价和设备基础,要分别估算,扣除设备基础价值)。

  由于工业房地产的特点,所以估价时多采用成本法。标准厂房较易确定统一的重置价格,从而可以制定当地统一重置价格表。非标准厂房的重置价格的确定则有两个主要信息途径:一是参考预算价格计算;二是利用标准厂房的重置价格表,根据跨度、柱距、高度等修正,修正参数由经验得出。

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