美国购房移民

　　近几年，同一些房产专家对全美房地产市场的热门情况进行了总结和预测，总结了一下美国近几年的额房产政策。下面出国移民网就来说说美国购房移民政策分析。一起来看看。

　　Sharestates网站是一个“公共投资平台”，该平台允许任何人在平台所属网站上列出的房地产项目中进行投资，金额至少1000美元。该平台每月能够处理大约3600万美元的投资。

　　根据平台收集到的数据，他们对投资者的投资行为进行了分析，最终得出最受投资者关注的国家和地区的房市，并且进行排名。就美国房市来说，商业内幕网站认为，许多房产投资者都愿意投资纽约和费城等主要大都会地区，这一点丝毫不让人意外。不过，Sharestates的创始人兼首席执行官Allen Shayanfekr在接受商业内幕网站采访时提及，因为美国房地产市场近几年表现出了强劲的增长态势，房价普遍上升，让投资人有了更多选择。

　　Allen Shayanfekr说：“我很惊讶地看到佛罗里达州的基西米(注：迪士尼乐园所在区域)被列入了前10名，”但他同时认为：“根据该地区年均增长的快速增长，我可以预计东海岸几乎所有地区的房地产市场的投资潜力。”

　　据悉，Sharestates按照三个指标对投资者集中的热点城市和地区进行排名。这三个指标分别是：1。 投资回报率(ROI)，指从Sharestates上贷款投资并获得回报的比率;2。 修复价值与贷款总额的比例(ARV)，即修复后价值与购买和修复融资的总价相比(注：这个比例越小越好);3。 2016-2017年间的需求增长：指2017年的数据和上一年同期相比，从Sharestates上获取贷款投入列出的房地产市场的比例相较2016年的同一数据。

　　Allen Shayanfekr认为：“分析这份榜单中的每一个城市和地区，都能够看到投资者对他们的兴趣的增加。这些城市都有一个共同之处，那就是他们都是具有竞争力的以需求为基础的房地产市场，理所应当能够进一步推动投资行为的增加和经济上的回报。”

　　不过，在这个报告中上榜的一些城市，同时也被商业内幕网站同一天发布的另一篇题为《美国楼市泡沫最大的城市》的文章提及，对比两篇文章的主旨，难免有些尴尬。

　　在这篇出处为Wolf Street的文章中，作者对美国一些房价上升很快的城市房价泡沫的分析，探讨了货币政策损害人们劳动价值的问题，最终的结论是房市虽然火热，但泡沫成分太大，美国普通劳动人民并没有如此购买力。

　　文章指出，对于那些不希望看到美联储加息或者放宽货币宽松政策的人们来说，房地产市场的“膨胀”可以算作是另一方面的“通货膨胀”，值得他们关注。美国房价的上升使工薪阶层的人们对房屋的购买力下降，目前美国拥有房产的比例下降，更多的人只能选择租房住，而这部分人的父辈在他们同样的年龄拥有房产的比例要高得多。

　　文章分析了包括亚特兰大、波特兰、西雅图、丹佛、波士顿、达拉斯等热门房市所在城市的房产“泡沫”情况，根据这篇文章所提供的数据不难发现，目前的房价处在金融危机后的最高点，有的甚至高过危机前的最高价位。位于德克萨斯州的达拉斯地区，即使是对比金融危机前2006年-2007年和金融危机后2012年的房价，出现的波动仍然很小。可以说，达拉斯在2002年至2013年间房价基本处于稳定状态，并且在5年间的上涨浮动只...

　　近几年赴美投资的国内人士络绎不绝。各种渠道的投资攻略也众说纷纭，很多看起来很有道理的常识然而事实真是这样吗?今天出国移民网小编就来给大家一一解说美国购房移民的哪些误区分析。

　　谬误一：学区房一定值得投资，买了学区房孩子一定能上大学

　　学区房这个概念是从美国兴起并传入中国的，所以美国的学区房文化，绝不比中国的简单。美国的公立学校财政来源的很大一部分，便是区内征收的房产税，所以条件越好的学区，房产税越高，学校的经费足，师资和教学设备便更先进齐全，于是吸引更优质的家庭来此购房入学。如此形成良性循环。好学区的房产，确实比普通房产保值增值，然而它相对更高的房产税，使房产持有成本更高，对看重租金收益的投资者来说，学区房未必是很好的选择。

　　对自住型买家来说，选择好的学区是非常必要的，然而过度迷信最好学区，尤其对中上等的学生来说，额外不利。举个例子，同一高中里可能会有20个学生报耶鲁大学，但不可能所有学生都被录取，所以同一学校的学生先互拼，把最好的几个留下来推去大的名单去竞争。留下的那些很优秀的学生又要做族裔平衡、性别平衡，所以录取筛选不是纯粹靠排名。对华人移民来说，选择最好的学区的房产，尤其是少数族裔比例高的学区，孩子面临的竞争反而更大。

　　谬误二：独立别墅一定升值

　　每一幢房产的升值都与所处的大环境、房屋自己条件、周围物业的涨幅有密不可分的关系。独立别墅不一定会增值，操作不当，可能大伤元气。

　　与纽约曼哈顿紧隔一条哈德逊河的新泽西州，除了眺望曼哈顿的新建筑群，大部分新泽西的独立别墅依然停留在2008年金融危机以前的价格。率先恢复房价的，在新泽西州是轻轨延线的公寓房，或多家庭联排别墅。由此可见，房产的交通便利程度至关重要。

　　所以对投资房产来说，选择合适的地区是最关键的因素，有些地区适合投资别墅，而有些地段，别墅涨幅未必比得上公寓。咨询靠谱的中介，听从专业人士的建议很重要。

　　谬误三：听在美多年的老朋友的指导买房准没错

　　很多投资者在购房之前，都会寻求朋友的意见，尤其是在美生活居住的朋友。因为老朋友对当地情况熟悉有经验，且他们的房产已经增值。

　　然而朋友的意见其实未必适合现在的投资者。一方面，在美居住多年的老华人的房产通常都在多年前购入，价格与现在不可同日而语，这些区域现在基本已是亚裔比例过高的区，买卖双房都是亚裔，几经转手已经被炒得物无所值了。另一方面，如果朋友不是房产专业人士，那他了解的也只是自家附近，不可能系统研究整个美国房产，更无法登录经纪人的信息系统了解详细情况。老朋友知道的房源区有限，就算是好区，房价也几乎没有上涨空间。 并且中国近十几年经济高速发展，来自中国的新买家因为在中国见识过高档房产，看到在美生活几十年的老朋友介绍的区域和房产，心里落差很大。

　　美国法制十分健全，然而各州自治程度高，因此整个国家的房产市场情况十分复杂，不同渠道甚至可能给出互相矛盾的信息，不了解当地市场的投资者，很容易买到性价比不那么高的房产，因此投资者在下单之前，一定要多做功课，尽量咨询专业人士。

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　　最近根据美国法规规定，移民申请者在美国以外个人名下拥有的房产，不在必须要求申报的项目内。下面出国留学网来说说美国移民购房报税指南。

　　美国的税务制度对三类人群要求报税，第一类是美国公民，第二类是绿卡持有者，第三类是税务居民。避免成为税务居民的建议是一年居住在美国的时间不超过120天，非美国税务居民，基本上不需报税。如果居住时间有180天，是一定要报税的。如果已经成为了绿卡持有者，即使在美国本土没有收入，但投资者在全球所得也是需要合理申报的。

　　成为美国绿卡持有人后，其房产增值部分，在日后出售获利并缴纳中国物业增值利得税后，若中国缴纳的税款仍低于美国资本利得税15%，才可能有美国交税的义务。

　　如果投资者有房产且房产没有出租，那基本上是不需要申报。此外，房产增值，增值部分是不需要申报。因为美国税法认为投资者还没有变成所得，等投资者把这部分卖掉的时候，才需要纳税。建议投资者在申请移民之前，把所有名下的财产和房产做评估，方便以后报税时可以证明房产来源。

　　如果申请人要在美国购房，房契该署谁的名字，孩子，还是父母?

　　父母买房，通常有三种做法：

　　第一种，房契上只写父母名字，以后留给孩子;

　　第二种，房契上同时写上父母和孩子名字，即联权共有(joint ownership with rightsof survivorship)，父母逝世后，孩子承继房产的权利高于其它任何亲属或债权人;

　　第三种，仅写孩子名字。在美国，18岁以下未成年人无权签署任何法律文书，只能靠父母或监护人代理，当父母或代理人无法继续代理时，必须准备代理人“后备军”。

　　比较一下常用的前两种做法：

　　(1)房契上只写父母名字。如果以个人名义买了房子，几十年后孩子才继承，他以后卖房付税的计税底数(Tax Basis)是父母逝世那一天的房屋市价，如果他马上以房屋市价卖掉房子，收益所得是零，不需付任何收益所得税(capital gains tax);

　　(2)房契上同时写父母和孩子名字(joint ownership with rights of survivorship)。如果父母买了房子，把孩子的名字也放在房契上，这在美国算作是赠与他一半产权，他的计税底数(Tax Basis)会是买价的一半。父母逝世后，那一半由他继承，计税底数是家长逝世那天房屋市价的一半。再加原先他受赠那一半的计税底数，小孩若马上以市价卖房。他需要为收益交税(如果这不是他的主要居所primary residence)，可以看出，联权共有增加了孩子的纳税负担。

　　在美国买房，不仅要缴纳房产税，如果是投资，还要缴纳出租的个人所得税。2年内卖掉要缴纳房产增值部分的资本利得税。但有以下可以抵税的部分：

　　房子的地税(房产税)，保险费;

　　房子的折旧费，装修折旧费，地板，门窗，厨房，屋顶等分类折旧费;

　　房子的维修费;

　　房东到美国来往的机票，餐旅费;

　　房地产公司的管理费;

　　房地产经纪的中介费;

　　寻找租客的广告费;

　　自己未成年孩子的抚养费。

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　　现在各种渠道的投资攻略也众说纷纭，很多观点乍一看很有理，然而事实真是这样吗?今天小编就来给大家一一解说美国移民移民买房如何付款好。

　　一次性购房税费

　　购买美国房产时，所需支付的费用很多是一次性费用，这些费用主要有交易税、过户费、产权费、律师费、产权保险等，对贷款买家还有一个贷款手续费。

　　所有这些费用，都不能用于抵税。不过过户费、产权保险、律师费、产权登记费等，可以作为成本加在房子的买价上，将来出售时用卖价减去买价，作为你的增值;与申请贷款相关的一些费用，如贷款手续费、物业估值费用、信用报告费用，以及贷款公司的审核费或文件费等，都不能抵税，也不能加在房屋成本之上，所以在税务上没有任何作用;保险费用也是一个纯粹的费用支出，不能抵税，不能附加在房屋成本之上。

　　二、持有期间的税费

　　美国房产的持有费用，分HOA物业费、房产税、保险三项。根据房产用途(自住房和出租房)，可抵税的费用不相同。

　　1.自住房。房地产税和贷款利息可以用作抵税。贷款利息限两套房。

　　2.出租房。所有与该房产的一些必要的和合理的费用都可以抵税，如之前提到的地产税、保险费、管理费、贷款利息等，这些都可以抵租金收入。

　　房屋持有期间可以抵税的费用除去以上三项，还有个最大的费用是折旧费，折旧费按照年限换算。住宅折旧27.5年，商业地产是39年。假如一套房子是275万美元，那么每年的折旧费就是10万美元。

　　外国人在美的房屋租金收入一定要申报所得税，因此房产过户之后就要立刻申请税号。税号申请成功之前，根据美国法律，房产中介将代为预扣30%租金回报作为预扣税，第二年报税时再根据实际报税情况退回多余的费用。

　　三、卖房时的税费

　　外国人出售美国房产时，如果有增值，要交增值税。投资时间在一年或一年以上为长期投资，税率则为三档，0、15%，20%。如果投资时间少于12个月，为短期投资，短期投资适有于美国的正常税率，联邦是10%到39.6%。

　　与租金的预扣税类似，为了避免外国人卖了房子不报税，让美国政府损失税款，1980年美国税局出台了针对外国人投资美国房产的法案，法案规定，外国人出售房产时，买方有义务在120天内预交交易价格的15%给税局。100万以下的自住房，预扣税税率为10%。

　　美国法律有一个免税额的概念，在卖房的前5年内，若业主有2年时间将房屋作自住房产，那么业主可以享有25万美元增值税的免税额。因此对于自住房来讲，在房地产上升的时期，业主每两三年换一次房子，倒腾几次之后，就能既享受房产的升值，又有了几十万的免税额。

　　对投资房产来说，可以利用1031置换条款避税。举例说明，如果你卖掉了一栋投资房，在45天之内找到另外一栋投资房，并且在180天之内过户，那么第一栋房子的增值税可以递延，直到第二栋子卖掉，才要交增值税。

　　四、赠与和继承产生的税费

　　美国法律规定，一个人一年内赠与有形资产若超过1.4万美元，须缴付赠与税。外国投资者想把房产赠与有绿卡的子女时，一定不要直接赠与，否则要交高额的赠与税。而如果将房子卖掉，再将存...

　　近几年，塞浦路斯房产大热，各种渠道的投资攻略也众说纷纭，很多观点乍一看很有理，然而事实真是这样吗?今天小编就来给大家一一解说购房移民靠不靠谱。

　　许多海外华人表示看不懂国内房地产市场;天价豪宅社区竟建在农民房旁。相比中国买家喜欢买高尔夫球场旁的别墅，老外却因怕受杀虫剂的毒害不敢买高尔夫球场旁的独立屋。由此引申，有意在海外购买房产的投资者要谨记一个原则，务必抛弃过去赖以成功的经验，重新学习适用于国际市场的房地产投资思维。

　　一.海外市场不适合中国式炒家

　　投资海外房产需要认清的第一个事实是，海外市场并不适合，中国式炒家的生存。一方面，海外市场上一般房价变化较为平稳，还未遭遇过类似中国市场的暴涨。另一方面，也是更为重要的，中外对房子的认知有很大差别。

　　美国52%的首次购房者年龄为31岁。超过一半美国人选择在工作10年、婚后5年才买入第一套房，未有负担能力时大多选择租房或和父母同住。可见，多数外国年轻人考虑买房的根本在于量入为出。与他们普遍认为房子首先是供使用的耐用商品不同，对中国人来说，房子则是对抗货币贬值和通胀的保值工具。动机的盲目导致中国房价涨到个人收入的20-30倍，明显高于国际4-6倍的合理区问(4-6年收入可买一套房)。

　　中国投资人依靠租金收回成本要近30年，年租金收入是房价的2-3%，而在美国一般物业的租售比(年租金与年房价比)在5-12%之间不等。在这种情况下，如果不依靠良好的租金回报，单纯靠物业增值，中国买家购房后马上卖掉的“炒房”举动在扣掉相关税费后，在海外市场难有回报可言(法拍屋投资等不良资产投资模式除外)。

　　二.策略的选择决定投资回报

　　如同鱼与熊掌不可兼得，是自住，还是投资，这是海外投资买房从一开始就必须明确的问题。

　　在中国，房产投资的通常策略是在低位时买入，升值后再卖掉。但海外成熟市场职业投资人把房产作为长期投资上具，现金流沉淀一方面需要时间，另-方面也需要银行按揭杠杆帮助产生高的本金回报。以投资为目的的物业，投资人优先考虑的一定是提高租售比，而出价则是根据回报率来计算的。如一房产还贷前现金收入是每年2万美元，那么按照10%投资回报率要求，投资人能承受的房价是20万美元。

　　如投资人在购房时掺杂个人喜好，租金回报则往往很难实现最大化。这一点与中国市场的情况类似，通常居住环境好的高价位房，租客反而少，这就导致了租售比大为降低。在中国一线城市，豪宅的租售比在2%以下。

　　三.投资类别左右投资回报

　　住宅地产包括独栋独立屋、联排独立屋(即“别墅”)及四个单元以下单元楼。还有一种则是供投资的公寓楼，无论是布局的设计还是功能面积的布局都是为了实现现金流的优化。

　　在房价上涨较快，房价高、租金低的地区，公寓楼出现的较少，因为每个独立产权的单元都能卖出很好的价钱，开发商宁可出售分割的联排独立屋或分割的公寓获利。因此，越是具有商业地产性质的物业，其价值的提升对租金收入的依赖越重。

　　四.现金流为王而非升值为王

　　投资房产有两类回报，一是现金问报，二是保值升值。

　　中国的房市特殊，全球罕见。过...

　　现在，海外置业，虽然这对于移民人士来说是既方便又是一项不错的俄投资。下面出国移民网就来题信访广大移民人士美国购房移民的缺陷。看看美国购房移民案例吧。

　　据美国中文网报道，2017年上半年，纽约华裔男子刘先生在史丹顿岛购置了一处房产。但在接收的过程中他却发现，该地址上的住宅被美国楼宇局判定为危房，必须推倒重建。刘先生同卖家沟通，希望退款却遭拒。法律人士建议刘先生起诉对方，以争取自己的权益。

　　纽约男子刘先生说，2017年5月他经人介绍，从一卖家手中以30万美元左右的价格购置了一处位于史丹顿岛罗马大道上的房产，准备稍加修缮之后迁入居住。

　　但随后，刘先生聘请的专业房屋鉴定人士告诉他，该建筑存在结构缺陷，被市楼宇局判定为危房，不可进行改建，只可推倒重建。

　　通过计算和咨询，刘先生得知重建的价格约为40多万美元，远超过他准备用来修缮房屋的预算;而不推倒重建，该住宅禁止任何人居住。买了房却不能入住，刘先生对此表示很气愤。他认为，卖家在交易过程中没有交代该房产的详细情况，自己受到了欺诈。

　　刘先生的律师查看了购房合同，发现上面也存在疑点。律师称，“合约上确实没写太多的东西，没有写房子不能改建，只能重建。”

　　刘先生说，自己多次联系卖家要求退款，但对方一直以各种理由搪塞。对此，律师建议刘先生收集证据，通过法律渠道维护自己的权益，“目前唯一能做的就是打官司，让卖方收回合约，把钱退回。

　　现在，中国人成为美国房地产市场的第二大买家。据全美房地产经纪人协会去年公布的一项数据显示，2012年中国购房者在美国房地产市场全年共投入约90亿美元，仅次于加拿大。下面出国留学网来说说美国买房不等于移民。

　　不少中国投资者在美国买房，可能只是为了打通海外投资渠道，可能只是为了解决国外留学子女的住房问题，也许只是为了个人商务往来和休闲度假的便利。然而，无论如何，在美国买房，都会遇到一系列问题，诸如绿卡、基本流程、买房和养房的费用等琐碎的问题。那么，在美国买房究竟有哪些需要注意的细节呢?

　　买房不等于移民

　　是否需要持有绿卡，是每个买房者第一个会考虑的问题。

　　其实，美国拥有相对成熟的市场经济，对国外投资者持欢迎态度。同时，法律公开透明，其买房程序和手续甚至比国内还简单，只要你拥有中国护照，就能够完成整套购房交易流程。因此，即便你没有绿卡，通过传真完成交易即可。

　　既然，买房不需要绿卡，所以买房与移民美国没有直接关系。国外公民只需要提供身份证明和合法入境美国的签证就可以在美申请购买住房。

　　不过，要想取得美国绿卡，在购买除划定的区域外，外国公民在此区域购买50万美元房产后，仍需要向当地提供10人以上的就业计划，如果无法提供10人以上的就业计划，则难以申请到绿卡。

　　此外，美国房地产市场的房屋种类繁多，最主要的是独栋别墅(house)，联体别墅(town house)，公寓(Condo)。对投资者而言，独栋别墅最具投资价值，公寓的投资价值最小。

　　根据过往30年美国公寓价格的变化情况可知，公寓建成之后，价值会逐年递减，由于美国人工费用高昂，老旧的公寓需要花不菲的金钱去维护，所以超过25年房龄的公寓基本无人问津。

　　而独栋别墅虽然也有年久失修等问题，但是，别墅下面的土地是永久产权，土地则在不断升值。因此，独栋别墅对于投资者来说，最具投资价值。而美国的土地所有权分为地下、地面和地上空间“三权”，地下包括资源开采权，地上包括建筑物的容积率一级容积率范围内空间设定的通过权。

　　美国别墅拥有土地，价值最高

　　关于买房的手续，由于美国每个州的法律法规都不一样，因此，所需手续、材料也不尽相同。

　　不过，具体的步骤可以总结为以下步骤。

　　首先，买家要确定买房的城市和地区，这点显而易见。其次是选择经纪人，经纪人服务是免费的，一般是卖主付买卖双方的经纪人佣金。

　　如果你需要申请贷款，你需要填写一份买主经济状况表，经纪人会根据你的经济状况向贷款公司要贷款预审批准书。

　　一般来说，需要申请贷款买房的要比一次性付清的所需材料更多，手续更复杂，时间也会更长。现金付款最短2个星期即可办完所有手续，贷款一般需要2个月的时间。

　　此外，没有绿卡无法从任何大银行获得贷款，不过可通过外资银行，在首付30%以上的前提下，可以获得贷款，利率一般在3%到5%之间。

　　经纪人会根据你的要求，为你寻找合适的房子。在选定好房子后，经纪人便会进行市场分析，帮你确定价格，准备报价合同。

　　如果双方达成协议，合同签字后就会生效。成交后，你需要进行房屋检查，如白蚁检查，条款有效期为7天，7天内，买主有权以任何一项检查不合格为由取消合同或者要求卖主...

　　随着经济的发展和信息的传播，愈来愈多的人选择海外投资房产，其中美国就是个热门的市场之一，那么各位打算投资美国房产的朋友，对美国房价有所了解吗?今天，出国留学网小编给大家讲讲美国房价的哪些事儿，希望能帮助到您。

　　2017年的房市对于想买房的美国人来说极具挑战性，特别是在西雅图、旧金山等这些热门地区，房价上涨和库存偏低。

　　毋庸置疑，凡是想买房子的朋友都希望能买到高性价比的房子，什么叫高性价比?当然就是花最少的钱买最好的房子，尤其还是在美国这种超级大国买房。

　　▲ 美国房价最低的十个州

　　据业内专家称，现在是美国房主们的好时机，而2018年对房主们而言也将是利好的一年。根据CoreLogic的数据显示，在2016年9月到2017年9月期间，美国房价上涨了7%。房地产信息数据公司预计，房屋价值在2018年将继续增长，但增速将放缓至4.7%。在美国，地域间的房价虽不像中国那样"天壤之别“，但最贵的州和最便宜的州还是有着明显的差距的。按照平方尺单价计算，有哪些房价便宜的州呢?

　　房价如此便宜，大家的钱包可是在蠢蠢欲动了，不过还是要擦亮眼睛，谨慎投资噢＞＞美国买房投资需避免哪些误区

　　当然，房价最便宜的州和最贵的州的差距还是很明显的，有些朋友只想着买到环境最好，质量最高，居住最舒服的房子。去房价高的州买房准没错，毕竟一分钱一分货嘛。

　　▲ 美国房价最高的十个州

　　据悉，美国房价一直在涨，并且随着经济发展，房价并不会有下跌的趋势。有购房意向者可以看看某一街区家庭收入的平均变化或是变化中值。确认这些收入是经过通货膨胀调整的(最好是在不断上升)。那些薪酬停滞或出现下降的购房者在支付了月供之后可能就没剩下多少现金了;因此，他们可能不会维修他们的房屋，或是听之任之;这会降低房屋的价值，甚至是临近房屋的价值，因此一定要选择收入相对稳定或者收入提升空间较大的街区房屋。

　　看了这些数据，小编简直是瞠目结舌，这...