步行街招商项目策划书例文

2013-12-06 16:50:21 策划书项目策划书

  第一章 项目定位

  一、统一宣传口径

  1、宣传总精神

  盛泽城市商业新财富中心

  2、项目地位

  顺应盛泽城市和东方丝绸市场新一轮开发趋势,应运而生。盛氏集团鼎力巨献,政府首推,十大重点工程的重中之重。

  3、项目意义

  抢占中国东方丝绸市场的核心区位,与盛泽广场共同构筑盛泽城市新商业配套中心及标志性建筑群落,打破盛泽传统商业模式,引领盛泽城市商业全面升级。

  4、项目市场定位

  融合现代地产和商业运作理念之精华,借鉴吸收国内外商业名街的成功经验,整合国际商业模式和盛泽本地文化,为盛泽人民和国内外客商打造一个与上海、苏州比肩同步,全新全能的商业舞台,打造成国际化、本地化、专业化融汇互动的盛泽商业第一街!

  5、项目基本情况

  近十万平方米的建筑面积,四百余米的商业长街,集国际一流大型超市、著名家电卖场、数码广场、专业百货、娱乐休闲、餐饮、商务办公、酒店公寓多功能为一体的中高档shopping mall,汇聚万千人流、物流、资金流、信息流,将成为新盛泽的真正核心商业区。

  二、招商定位

  作为盛泽及周边唯一的中档偏上的shopping mall,我们重点吸纳具有品牌知名度、经营正规、运营良好的品牌商家,以满足大众全方位消费需求。

  三、业态定位

  吸纳中国名街的业态规划精髓并结合盛泽消费文化,以各类品牌店、大卖场、大餐饮、大娱乐为核心,规划了丰富而合理的业态,包括各类品牌店、特色店、主题百货、电器卖场、超市、书城等。采用多元化经营模式,一站式商业步行街(开放式shopping mall),满足各界人士的消费需求。

  第二章 招商策略

  一、业态设计、业态定位策略

  准确、差异化的业态定位乃是步行街竞争胜出的原因。

  东盛步行街的开发与运营要始终坚持"全新的建筑形态、全新的消费环境、全新的业态组合"先进理念。

  在业态组合方面,我们要紧紧抓住本地消费需求倾向和消费特点,重点突出,业态丰富,有机结合。坚决摒弃不适合本地消费文化的业态!

  由此,我们确定了以各类品牌店、大卖场、大餐饮、大娱乐为核心,主力店、次主力店(大店)占50%左右,餐饮娱乐休闲(小店)占30%左右,品牌专卖店占20%左右。

  二、店铺招商策略

  考虑到主力店、次主力店、国际名牌店及其他品牌招商的不同特点,制定了"先确定主力店,再全面招商"的基本策略。在执行过程中,主力店、国际名店和餐饮、娱乐要提前招商,其它随后进行。

  三、为客户度身订做开店全面解决方案

  在这一策略的指导下,经过专业培训师培训的招商团队,根据实际情况灵活调整和实施租赁政策。例如,根据不同类型的租户提出的不同需求,为他们提出度身订做的解决方案;妥善安排好各租户的楼层位置、相互位置,使之相对成行成市、互惠共赢,而不是互相干扰、削弱;根据整体市场定位和业态组合,对进驻租户提出要求,并协助他们调整、提升和完善他们在东盛步行街新店的定位、档次和其他品质。

  四、项目宣传推广策略

  在市场宣传推广方面,实行"整合推广策略",为招商工作提供有力支持。

  一为媒体宣传,二为招商活动。

  关键性招商活动如下:

  招商发布会暨主力店签约仪式、招商成果发布会、项目推介会、建筑节点庆典会等。

  五、招商进度、质量、费用策略

  为把招商计划落实到实处,达到多快好省的目标。我们在招商进度、质量、费用上严格把关,统一控制。采取用时间推动表控制进度;根据业态布局和市场定位对商家精挑细选,重点吸收品牌商、实力商和特色商来控制质量;对招商费用进行精打细算,并采取以下措施对招商费用进行统一安排、科学分配。

  1、招商任务指标分解到人,成本分解到人。

  2、关键性招商费集中使用,避免零打碎敲。

  3、重点保障优秀招商人才的工资待遇和奖励管理。

  4、重视大客户招商和关系招商,费用安排上予以倾斜。

  5、经过精心策划的媒体宣传计划,实现精确、有效的传播,价值最大化。坚决避免宣传费用的乱用和浪费。

  第三章 招商阶段、招商目标和时间安排

  一、阶段划分

  招商筹备阶段、主力店招商阶段、全面招商阶段、运营调整阶段四个阶段。

  二、招商目标

  由于步行街的商家是需要不断调整、优化的,原则上讲,招商工作不是招满了就结束了。但为了明确方向,特定目标如下:

  1、截止到2006年12月,基本完成步行街主力店、次主力店(大商铺)的招商,完成小商铺70%。

  2、截止到2007年5月,基本完成招商任务。

  3、截止到2007年5月底,商家开始入场装修,为开街做准备。力争8月底,确保9月份一定开街。

  三、时间安排

  为具体化可执行,在时间安排上,此计划涉及的时间段为:2006年5月开始执行,截止到2007年开业。

  第四章 组织架构

  一、项目人员招聘

  再大的项目也是人做的,人的因素在项目招商中起着最根本的决定性因素,因此招聘、选拔、培养一大批招商精英,打造一支强悍的招商团队,是招商筹备阶段的最核心任务。

  目前,新聘3人,其中招商主管和招商专员各一名,策划一名,从商业公司调来一名设计,组建了一个招商二部,但这远远不够。通过网络等多种渠道正在物色更多的从业经验丰富、拥有大量客户资源的专业化高素质招商人员,目标是组建一个 10 人左右(不含招商中心人员)的专业化团队。

  一个团队不仅需要专业化,更需要一体化。因此,对团队的培训尤其重要。

  目标是使整个团队具备完整的项目的知识架构、卓越的团队执行力和共同的价值取向,培训内容如下:

  1、五个核心理念的培训。

  2、团队执行力的培训。

  3、项目知识的培训,以使团队成员对项目有一个清楚的认识。

  4、招商技巧的培训,包括接听电话、接待语言、谈判策略和谈判技巧等,以培养和提高团队成员的招商能力。

  5、招商礼仪和招商制度的培训(语言艺术、招商制度说明和合同解读等)。

  二、招商架构、招商机制的建立

  在人员招聘和招商架构的建立上,我们都遵循精英、精简、垂直化原则,目的是实现人员最少化、指挥执行系统最简化、效率成果最大化。以节省招商费用,提高工作效率。招商架构和人员职责如下:

  招商人员主要工作职责

  (1)招商一部主要负责主力店的招商工作:1人

  (2)招商二部主要负责餐饮、娱乐的招商工作:3人

  (3)招商三部主要负责百货、服饰类别的招商工作:2人

  (4)招商四部主要负责综合类招商工作:2人

  (5)策划部暂定员两名,主要负责招商的策划、媒体计划的制定执行、招商文案的策划撰写和设计。一名策划,一名设计。根据发展需要,在步行街开业时,需要再增加策划一名。

  (6)此架构为开业前期的组织,开业准备期和开业运营期的架构,届时提前3个月报人力资源部。

  招商机制的建立,是为了在招商团队中形成一种人性化的制度管理氛围,做到有章可依、奖罚分明,既讲究个人贡献、更注重团队精神。建立一系列的管理制度。

  (1)招商人员奖励政策的建立

  (2)招商人员处罚政策的建立

  (3)招商人员日常管理规范制度的建立等

  第五章 招商资料

  一、招商手册(已有)和招商说明书

  二、租赁合同

  三、委托经营合同

  四、定租确认书

  五、招商委托书

  六、招商流程表

  七、招商文案

  八、退房申请表等

  九、授权委托书等

  第六章 招商方式、目标客户的确定

  一、招商方式:

  1、项目招商发布会

  2、项目推介洽谈会

  3、大型零售连锁会议

  二、目标客户

  主力店

  1、超市:家乐福、乐购、大润发、好又多、物美、世纪联华等。

  2、家电卖场:国美、苏宁、永乐。

  3、百货:人民商场、石路国际商城、深圳天虹百货、银泰百货及长三角地区有名的百货。

  次主力店

  1、聚人气店:肯德基、麦当劳、星巴克、哈根达斯,大型中餐、量贩式KTV等

  2、数码广场、书店、运动天地、名品折扣店

  3、电影厅及成人电玩

  三、第三方招商网络平台的建立

  他山之石,可以攻玉,由此,建立第三方招商网络平台可以得到巨大的资讯支持,更能节省大量的人力、宣传推广成本,加快招商速度。构建第三方招商网络平台可以从这些渠道去争取。

  1、专业的招商网站

  2、专业的地产交易平台

  3、行业协会及政府招商机构

  4、与定位不同的商业项目招商部门建立战略性合作伙伴关系,达成资源共享的互赢格局。

  第七章 宣传策略

  大型主题性招商活动,配合全方位立体化媒体平台(电视、报纸、网络、广播)宣传炒作,是步行街招商推广的“核武器”。

  1、招商发布会

  2、项目推介会(指区域性的针对一定数量的意向商家的集中性项目说明、洽谈会)

  3、主力店、次主力店等具有一定品牌知名度和影响力的签约仪式,如肯德基、家乐福、国美、永乐、天虹百货。

  4、阶段性的招商成果发布会

  5、以项目命名的大型零售连锁会议

  6、工程重要节点(封顶、竣工等)完成及开业庆典会

  根据目前的项目招商情况,在6——8月份,计划举行招商发布会、项目推介会、签约仪式,其它活动视具体发展情况而定。活动具体策划执行方案在确定后撰写。

  第八章 招商费用预算及租金建议

  一、招商费用

  人员差旅费用、商家接待费用、宣传费用――广告及招商活动费用、招商人员提成。

  招商总费用为年租金的10%,约为230万左右。其中,招商人员提成4%,差旅招待2%,广告公关礼品费4%。

  二、租金建议方案

  根据盛泽本地租金情况、目前项目周边商业状况并结合我们的市场定位,确定我们租金水平为中上水平左右。

  第九章 招商政策建议方案

  一、付款方式:分小商铺和大商家两种情况

  1、小商铺:首付定金(三个月租金),租赁合同签定支付其余全部租金。

  大商家:根据谈判情况,由集团领导确定。

  2、小商铺半年一付,押一个月,下次付款须提前1个月支付。

  二、“房租高开低收”

  房租的高低直接影响到商家和我们双方的利益,同时也体现特色街地段的价值和商铺的档次及品质,在启动市场阶段确定租金价位时,建议租金应高开低收即前三年租金订到一个较高的水平,然后通过免租、免物业管理费等优惠政策,来调整与周边租金的价格水平,满三年后租金根据市场情况在确定三年后的市场租金价格。

  第十章 附件

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