法国物业管理制度漫谈（二）

导语：在上期中，孙律师为读者介绍了业主共有财产制度，本期则重点介绍物业管理代理。
孙律师在本文的后半部分着重提到了法国物业缺乏行业立法，这是不争的事实。有鉴于此，法国集体房产负责人协会（ARC）6月4日刚刚公布了准备向政府建议的6项措施，以期改善集体房东和物业的关系。有关报道的详细内容请参看本报今天的“法国新闻”版。
在法国，物业指物业管理代理（lesyndic），常以“administrateurdebiens”自称。从法律关系而言，物业与业主共有属于代理关系。按1965年7月11日法规定，业主委员会的决定由全体业主大会通过；而大会决定则委托物业来执行。物业受业主委员会的理事会监督。无法指定物业代理时，由业主向高级法院申请指定。
是否必须要指定物业来管理业主共有？从字面上看，这不是强制性的规定。郊区两三个业主，有时并不委托物业管理共有部分。因为物业管理费用还是较贵的。通常二十来户人家每年的管理佣金会超过二万欧元。当然，物管佣金是双方谈判决定的。对于大城市的业主，一般都不得不委托物业管理，因为物业管理已成为一门专业，不了解这方面的法律、税务、会计、电脑程序，无法管理。
物业的资格
然而，法国物业管理能担负起业主委托的重任么？
在法国，物业管理行业属于地产中介机构，只不过后者一般不从事管理物业，而前者主要业务是管理物业，地产中介为其副业。因此法国立法人将物业代理与地产中介一起立法，没有专门立法。1970年1月2日法规范了从事有关地产和商业店铺（fondsdecommerce）的活动，就包括物业管理。
与地产中介一样，物业代理人必须有法律大学学士文凭，即三年法律大学毕业，或者持有与法律学士同等的文凭。开业必须持有营业执照，有警察局审批。
营业执照的获取必须具有以下条件：
——职业能力，即法律文凭；
——资金担保，以确保经手的资金出事时物业有能力偿还；
——必须投保，以便给他人造成损害时保险公司会承担责任；
——无犯罪记录和没有被判丧失行为能力。
然而1970年1月2日法的重点只是规范了地产中介行业，如代理地产买卖。物业管理部分的内容很少，只涉及物业管理的职业批准和资格。
物业与业主的关系及其工作权限仍由1965年7月11日法规范。该法第18条规定物业主要负责：
——履行业主共有规约及业主大会决议；
——管理建筑物，保护和维修建筑物，遇到紧急情况时为保护建筑物而主动进行抢修；
——建立维修簿，记录所进行的维修；
——制定财政预算，每个业主委员会的账目必须分别记账，同时将这些文件提交有关的业主大会通过；
——物业第一次接到委托管理后，应最少每三年向业主大会提交一次未来三年的维修和保护建筑物决议；
——以业主委员会名义办理后者专用银行账号；
——代理业主委员会进行所有民事行为以及司法诉讼，办理业主规约公告事宜等等。
为了避免物业逾权，法高院要求物业代理业主委员会诉讼需经过业主大会授权。
物业缺乏行业立法
有一业主做室内装修，找了一家不开发票的公司施工。工人不慎将楼梯公共下水管道弄漏了，造成共有部分受损。物业当即请来执达员现场记录，然后未经业主大会授权，便以简单程序起诉该业主。物业的目的是想让业主承担楼梯的大部分维修，因为这是近三百年老楼，楼梯已常年失修。而其他业主多为华人，不关心此事。当然，诉讼的目的是要法院指定专家，确认业主委员会和该业主的责任范围。结果，法院否认了业主的反驳，认为根据1965年7月11日法律规定，物业在紧急情况下进行简单程序诉讼，不需要经过业主大会批准。该业主忧心忡忡，因为如果最后判其承担修复楼梯，费用将不可想象。
经验表明，法国物业屈于金钱，一般愿意打官司装修。上述案子就表明了这一点。一般而言，物业管理请律师无非是找自己的朋友，这里的关系谁也说不清，结果某些律师就成了某物业的专职律师。
谈到维修，这更是物业热衷的工作。因为但凡开工，物业都可以合法地从工程中提成。因此，除了每年固定的佣金外，物业还有这一笔可观的外快。2006年法国电视一台报道物业乱收费之事，以及最近媒体称大部分的物业乱开发票，使得物业的“名声”家喻户晓。人们对大多数的物业持否定态度。
这种现象的存在主要原因是没有行业立法，因而没有监督。律师、公证人、医生、会计等各行业公会就有法律制裁的权力，如果从业者受到法律刑罚，甚至受到税务机构罚款，都可能被公会处分，轻者被禁止在一段时间内开业，重者永远被开除出本行业。而这种行业自我约束机构在物业管理中却没有，地产中介业也没有法定行会。但是，为了让人们信任，他们自己成立了非法定的协会，加入的人必须执行自定的协会会规。但是，地产中介协会内务规约不是强制性的，而前面谈到的行会是本行业人士必须加入的。从1938年6月28日法仅有的十条法律条文开始，到1965年7月11日立法，
中间又经过无数次的增改，法国经历了八十多年的业主共有立法，才达到今天的近五十个条文，但仍没有就物业管理进行行业立法规范。然而根据报道，法国百分之五十以上的居民是房主，物业管理与千家万户紧密相关，无行规约束，实为一大憾事。2008年初，个别行业人士呼吁成立地产中介与物业管理行会，但至今仍无结果。
（全文完）