法国物业管理制度 （一）

导语：十多年前，仅因欠几万法郎的物业管理费，一位八十多岁的老太太,越南华裔，全家被赶出，房产被物业拍卖。类似这种欠10%的债，而不得不以90%的费用去还债的例子在华人中,数不胜数。往往是一审二审官司败诉后，在拍卖开庭之前以巨额谈判，物业才放弃地产拍卖。债与费用的比例基本上是1：10。有的华人甚至到了“家破”的时候才找补救办法：自己的律师有否过失；对方的律师是否侵权；物业是否也侵权…结果是数场无休止的法战。
本报将分期为读者介绍法国物业管理制度应注意的地方，本期重点为读者介绍其中的业主共有财产制度。
法文“lacopropriété”指共同财产的所有房东，这是一个法律实体，有行为能力。业主共有一般都制定
règlementdecopropriété”，即业主规约，其法律性质属于合同性质。业主规约确定共有部分的使用范围，本建筑物的管理规定等。
业主共有部分不可以进行司法分割或者强制拍卖，都包括：
-建筑物和土地属于全体业主使用的即为共有部分。通常指：
-地面、河流、园林、道路入口；
-楼房主体建筑和设施，包括通过私人住宅的管道，烟囱及烟囱顶；
-共有的服务场所；
-通道、走廊等；
如果没有规定或者出现产权争议时，属于业主共有的附属权如下：
-建筑物加层权、地下加渠道；
-在属于共有部分的院子、公园或花园，有权加新建筑，挖渠道以及建公园或花园；
-与业主共有部分邻接的邻接权。
缴纳杂费
所有的业主都必须承担杂费分摊。业主规约里必须确定每个份额相应的杂费。杂费分摊的计算和追缴，是华人业主与业主委员会发生纠纷的主要起因。按2006年7月13日修改法规定：业主委员会所付出的必要费用，警告费、催促信、地产保全费用，在发出警告后，仍未付清，业主委员会在官司获胜后的律师费、执达员费、一切追债费，均由欠债业主承担。如果该业主官司获胜，业主委员会的官司费用不用承担。
物业管理经常钻这一条法律空子。业主拖欠杂费，物管马上乱加追缴费。法院通常是倾向于业主共有委员会。此类案子在以前的物业文章中谈过。
业主共有规约习惯上由公证人撰写。然后将规约在地方抵押机构登告。登告五年之内，对于业主规约所规定的杂费超出自己占有单位的四分之一，或者其他业主低于其共有单位四分之一的，有关业主可以要求法院修改分摊。超过五年，业主可以提出修改业主共有规约，但是必须获得业主大会通过。
物业装修
关于业主未经过业主委员会同意，私自装修方面，2007年12月5日法国最高法院作出了有趣的判决。马赛一业主委员会诉GMF保险公司，要求赔偿建筑区内院子雨后塌方。
保险公司反告该业主委员会，认为后者应承担民事责任，因为默许某业主私自在共有院子动土，所以业主委员会犯有过错，尽管花园属于这业主专有使用。最高法院否决保险公司的反告。认为业主委员会在马路上无法看到院子，就无法知道有工程存在，其性质、大小也不知道，因此业主委员会没有任何过错。
每一个业主共有都应组成一个委员会（lesyndicat），来行使其一切权力，保护和管理共有部分。这里要注意的是，由于建筑质量不行或者是共有部分失修，给各业主及第三人造成损害，全由业主委员会承担责任。
为了维修和管理业主共有，业主委员会每年召开一次全体大会，以通过预算报告。开会日期必须定在前会计年度结束后6个月之内召开。各业主应至少向委员会预缴四分之一的杂费。法律允许业主大会对此有另行规定。
餐饮业业主
对于从商者在置产或与房东签约时，必须了解业主内务规定。业主共有纠纷案尤其在餐饮业屡屡发生，就是因为没有注意业主规约。巴黎的房东不喜欢本楼有人从事餐饮业；而有的楼房没有餐馆独自的通风系统，要装修餐馆必须先征得业主共有同意。一申请就是几个月，因为全体业主每年只有一次大会。开了会，申请又不一定同意。
遇到业主与房客签署一份商业租约，可以从事餐饮业，而其他业主有反对时，房东是否要承担责任呢？房东必须承担责任。只是从业者浪费了大量的时间，一场诉讼房东的官司几年也不容易结束。
遇到上述营业范围获得业主大会通过，而市政府反对，房东也有责任。因此在没有确定是否可以从事某行业前，先签署一份邀约，获得所有同意后再正式签约，这样房东和房客都不承担责任。
孙寒光
法国法律博士巴黎法院律师
www.cabinetsun.com