门面房出租注意事项

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  门面房出租注意事项

  1、 合同约定的门面租用期限

  2 、年租金及交款时间

  3 、在不影响房屋安全的情况下租赁方可以根据经营需要自行改装、装修。

  4 、在租赁期限内租赁方有权根据经营需要改变房屋用途或经营项目

  5 、在合同期限内出租方不得以任何理由提高租金、不得强行收回出租门面否则赔偿

  6 、在合同期限内除国家、地方城市建设需要以外方主不得以任何理由拆毁或重建房屋。否则赔偿

  7 、合同到期后,若租用方需要的话在同等条件下房主优先租于原租方使用

  8、对于空门面,去工商局查看是否可以办理执照

  9、检查之前有没有物业,水电费未交纳,电视是否有有线

  10、对于房东,去物业检查房产证与物业登记的是否一致

  签订店面租赁合同注意事项有哪些?

  这个问题,

  对于租店面的朋友来说是非常重要的,也是保证自己的利益不收侵害的关键。下面是爱打听为了避免广大朋友上当受骗的一些措施,也是签订店面租赁合同必知的常识,为了您的利益一定要仔细的阅读:

  首先,签订合同前要做得调查

  一、调查商铺的档案

  承租之前,应当赴所在地房地产交易中心进行产权调查,确认几个重大的信息:

  1、房屋的用途和土地用途:

  必须确保房屋的类型为商业房性质,土地是非住宅性质方可承租作为商铺性质,否则,将面临无法办营业执照以及非法使用房屋的风险。

  2、房屋权利人:

  以确保与房屋权利人或其他由权利人签署租赁合同。

  3 房屋是否存有租赁登记信息:

  若已经存有租赁登记信息的,导致新租赁合同无法办理登记手续,从而导致新承租人的租赁

  关系无法对抗第三人,也会影响新承租人顺利办出营业执照。

  二、免租装修期

  商铺租赁合同中,免租装修期经常会在合同中出现,只要是由于承租人在交房后需要对房屋进行装修,实际不能办公、营业,此种情况之下,出租人同意不收取租金。承租人装修期间的但在“免租装修期”非法律明确规定的概念,因此,在签订租赁合同时一定要明确约定免租期起止时间,免支付的具体费用,一般情形下,只能免租金,实际使用房屋产生的水费、电费等还需要按合同约定承担。

  三、租赁合同保证金

  俗称“押金”,注意用于抵充承租人应当承担但未缴付的费用,因为商铺相应的电费、电话费、物业管理费等费用比较高,因此建议押金应当适当高一些,以免不够抵以上的费用,另外,还需要特别注意的是,承租人在承租过程中,不断地拖付相应的费用,押金抵扣不够的情况下怎么办?

  可以约定补足“押金”的方案,即每次出租人用“押金”抵扣相关费用后,承租人应当在合理期限内补足支付“金”,如果出租人通知后一定时间内补齐的话,租人可以单方解约,并追究承租人相应的违约责任。若合同中有此约定,则可以有效整治承租人“老赖”行为。

  四、税费承担

  按照法律、法规、规章以及其他规范性文件规定,出租或转租商铺的,出租人或转租人应当承担相应的税费。liuxue86.com

  五、营业执照

  承租商铺的目的在于开展商业经商活动,而商业经营活动首要条件是必须取得营业执照,因此,在签订商铺租赁合同时,许多条款都要围绕着营业执照办理来设置,只要涉及这几个方面:原有租赁登记信息没有注销,从而导致新的租赁合无法办理租赁登记,从而导致无法及时办理营业执照;商铺上原本已经注册了营业执照,二该营业登记信息没有注销或者迁移,从而导致同一个商铺上无法再次注册新的营业执照.

  房屋类型不是商业用房,从而无法进行商业经营活动,而导致无法注册营业执照;涉及特种经验行业(娱乐、餐饮)的,还需要经过公安、消防、卫生、环境等部门检查合格,取得治安许可证,卫生许可证等证件后,方可取得营业执照;因出租人材料缺失导致无法注册营业执照。

  六、处置装修

  商铺租赁中,往往需要花费大额资金用于铺面装修,为了确保装修能够顺利进行,以及保障装修的利益,在合同中应当注意几个问题

  1、 明确约定出租人是否同意承租人对商铺进行装修,以及装修图纸或方案是否需要取得出租人同意等,若有特别约定的改建,搭建的,应当明确约定清楚,于广告,店招位置也可约定清楚。

  2、解除合同的违约责任,不仅仅考虑违约金部分,因为违约金常常会等同押金,数额不高,往往不及承租人承租人的装修损失,因此,应当约定此情形下,出租人除承担违约金外,还需要承担承租人所遭受的装修损失费用。

  3、明确租赁期满时,装修,添附的处置方式。

  七、水、电、电话线等

  因商铺经营的特殊性,对于水、电、电话线均可能特殊需要,这些公共资源的供应又会受到各种因素影响,建议承租商铺前,应当先行考虑是否满足使用需求,若不满足的,确定如何办理扩容或增量,以及办理扩容或增量所需费用,并在合同明确约定相关内容,以及无法满足正常进行需求的情形下,承租人免责解除合同的权利。

  签订合同之后的顾虑

  租赁合同登记备案,属于合同备案登记性质,此登记效力主要包括以下内容:

  1、登记与否不合同本身的生效,即使没有办理备案登记,合同依然在生效条件满足时就生效;

  2、经登记的案件,具有对抗第三人的法律效力,比如,若出租人将房屋出租给两个人承租的,其中一个办理了租赁登记,另一个没有办理租赁登记,则房屋应当租赁给办理租赁登记的承租人,出租人并向没有租赁登记的承租人承担违约责任。

  九、转租问题

  商铺市场中经常会遇到许多“二房东”“三房东”情形,这其中就存在转租的问题,俗称的“转租”其中涵盖了法律规定的两种变更方式“转租”和“承租权转让”,依法律规定,“转租”是指上手租赁关系部解除,本手在此建立租赁关系,二“是指上手租赁关系,新承租人直接代替原承租人与出租人建立租赁关系,在这两形式下,需要注意以下问题:

  1、转租人必须取得出租人书面同意,同样承租权转让中,解除原租赁合同和重潜心租赁合同,也需要征得出租人同意。

  2、原承租人往往向新承租人主张一笔补偿费,主要补偿装修损失等,此笔费用不适于法定承租人应承担费用,但法律上也没用明确禁止,因此,只要双方当时协商同意的,也会受法律保护,建议承租人在支付此笔费用时,应当考虑分批与转租权转让错作环节结合起来支付,以此降低资金风险,并可考虑将营业执照办理成功作为该笔费用退还或解除情形。

  十、买卖与租赁

  许多人担心承租商铺之后,业主将商铺出售了怎么办,其实,承租人完全无须担心此种风险,因为法律对承租人赋予了两种特殊保护。

  1、出租人在出售时,承租人享有同等条件之下的优先购买权。

  2、即使承租人不想购买承租商铺的,业主出售后,新的业主也应当继续履行赁合同,否则,

  新的业主应当租赁合同中的违约责任。

  转让费是指在租赁期内,如果下家经营者希望获得店面经营权,向原经营者支付的一定转租费用。

  1、转让费一般包含原经营者的装修费,杂费和其他相关成本。

  2、店面转让不一定都有转让费,但多数转让费是一级转一级转下去。

  3、转让费数额可以不告知房东,但新的租约合同必须房东、原经营者、下家经营者三方签订。

  4、转让费也是市场火爆程度的重要表征。

  影响转让费的主要因素:

  1、原店面装修,即原经营者先期支出的装修费。

  2、地段、店面知名度、品牌等经营环境。

  3、原经营者的租约年限和店面可租赁年限,一般租约距离到期时间越短的,转让费越少。

  4、对原经营者的一些补偿

  5、其他附加费用(如带货转让的货款)

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