购房作为人生的一件大事，在选择时应特别谨慎，即使谨慎，仍旧挡不住各种买房的陷阱。在购房初时，难免会有一些迷茫，网上铺天盖地的信息，过来人的经验之谈等等，可以作为一种参照，但不可照搬，毕竟每个人购房所考虑的因素不完全相同。那么，该如何选择呢?跟着出国留学网小编只要掌握了房地产的基础知识，就不怕忽悠。
范文一：房地产基础知识
房地产基础知识
土地(农业用地.建筑，工矿用地，未利用土地)
小产权房是在农村集体土地上建造的
农村集体土地的特点：价格低.没有出让成本(土地出让金) 以后补贴还可以使用，没有土地使用权证
大红本是指五证齐全的房屋
五证：,《建筑用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《国有土地使用权证》 《施工许可证》《商品房预售许可证》
两书：《商品房质量保证书》《商品房使用说明书》
农村集体土地包括：宅基地，自留地
农村集体土地使用权规定：不得出让，转让，出租
行政划拨用地：县级以上人民政府批准.将土地使用权无偿转让给土地使用者使用。(厂房)
土地使用权的出让：市人民政府以拍卖.招标.协议的方式将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向政府缴纳土地使用金的行为 土地出让年限：居住用地：70年 工业用地：50年
科教文卫体：50年 商旅娱乐：40年
综合：50年 加油站.工厂：20年
土地出让合同：开发商和国家签订的
内容：1.双方姓名.地址
2.宗地号
3.土地使用年限及起止时间
4.土地出让金数额.币种.方式
5.交付土地时间
6.规划市政设施涉及要点
7.竣工提交验收时间
8.市政设施配套的建设义务
9.使用相邻土地和道路的限制
土地出让形式：拍卖.招标.协议
房地产知识：房地产(房产.地产)又名不动产，是附在土地上不
可分割的建筑物.构筑物(不可近处)及其权利构成的财产。(租赁.抵押.买卖)
(土地，建筑物)物质实体和依托于物质实体上的权益
形态：土地.房屋.土地+房屋
房地产市场分类：一级：土地交易市场
二级：增量房.新建房屋(开发商对消费者)
三级：存量房(二手房市场)
房地产行业：经营(开发商)
管理(代理公司)
服务(物业公司)
房地产自然特征：1.位置固定性
2.地域差别性
3.资源有限性
4.高质耐久性
房地产经济特征：1.资金密集型
2.易受政策影响性
3.生产同期性
4.相互影响性
5.保值增值性
6.资本和消费品双重性
房屋抵押：房屋所有权人以产权作抵押，进行借款
。房地产前景：20-30年(山西.北京)
房地产销售名词：(三通一平，七通一平)
三通一平：路通.水通.电通，土地平整
七通一平：路通..电通.上水通.下水通.通讯.热力.煤气.土地平整
热力：交房时应供
煤气：住户率达到百分之七十后供
建筑形式：板式(最高15层.进深12-18米.一梯两户)
点式(高层，一梯四户，柱梁可焊接)
建筑结构：(按材料分)砖木..砖混.钢混.钢
砖混：6层.成本低(转+预制板)
框架：钢筋.混凝土.可改格局
框剪：剪力墙(分担房屋的重量荷载.承重强)
纯剪力墙 ：(35-38)层
钢：跨度大(不耐热)成本高.速度快.环保(3.6.12)
建筑结构(承重方式)框架： 墙只起维护作用 ，不起承重作用 (3米.梁.柱)
框剪：有剪力墙分担重量
承重墙：不可太高(横梁.楼板.转)
平层：所有功能区域在同一平面上(高2.75-3米)
楼中楼：两个平层，家中有楼梯，面积(170-300平米)两个3米(上跃.下跃) 跃层：上下两层楼面是起居室，卫生间.厨房.及其他辅助用房并采用室内小楼梯连接的房屋。
复式：挑高5.4米-5.6米，单一层面，需加夹层 优势(价格，样式，首付低) 错层：高低相差，功能间水平高度不一(泛华盛世)
开间：有玻璃窗或门的强的宽度 进深：长度
阳台封闭的面积全算，不封闭的算一半
物权法：70年以后的大产权房续缴土地出让金
现房：购买时已具备可入住条件的房子
毛胚房：交房时只有门框没有门，墙面，地面仅做基础处理，未做表面处理 商品房：是完全的市场价格向消费者出售的房子
二手房：是指在此买卖交易的房子
经济适用房：是面向中低收入家庭的房子
房改房：在房改政策出台后，国家机关单位，企事业职工许吧目前居住的房子购买下来，是公房。
总建面：指小区住宅.人防.地下室面积总和。
层高：上楼版中线倒下楼板中线的距离
净高：地面到顶棚的高度
户型：各个设备间的布置情况
套型：一层住宅空间的大小空间范围(大.中.小)
面积配比：指各种面积范围的单元在某一楼盘单元总数中所占的比例 户型配比：指各种格局的户型在某一楼盘单元总数中所占的比例
阁楼：位于房屋坡屋顶下部的房间
层高1.2米以下的.买顶层送阁楼.不要钱
层高1.2-2.2米的算一半钱
层高超过2.2米的算全面积
得房率=套内面积：建筑面积(多层百分之86-百分之90 高层百分之80) 公摊面积：外墙投影面积的一半，公共门厅，过道，电梯井，楼梯间 变电室，设备房，为此栋楼服务的管理用房
商品房销售面积=建筑面积(套内面积=(套内面积+公摊面积)
套内面积=净面积(地毯面积)+墙体面积+阳台面积
当层(整层)分布图 排单元;从东往西
容积率=总建筑面积：总占地面积(总建设用地面积)反映建筑物的疏密程度，越低越好
别墅：0.3-0.5 小区：2-4
建筑覆盖率=建筑物基底面积：占地面积
绿化率=绿化面积：占地面积 }=1
水化率：水井面积;占地面积
产权：中华人民共和国房屋所有权证(占有.使用.收益.处分)物权
房屋权属登记：房地产主管部门对房屋的所有权和抵押权进行的确认和登记，并发房产权证的行为。
办理产权须携带：合同.身份证.交款发票
每套商品房产权证的办理，必须在开发商取得整栋楼的大房产权后才能进行分割，须持房屋买卖合同，购房发票.身份证明.企业相关资料文件到房屋交易部门办理立契手续后办理过户手续。
共有产权：两个以上的人共同拥有产权(产权证上有多个名字)
房屋抵押：1.新房(开发商.银行)担保金
2.过户：更换房屋所有者人名称的行为(房地局)
3.按揭：抵押贷款(付首付，开发商开具发票后方可贷款)
贷款所需材料：身份证.户口本.结婚证.未婚证.收入证明(单位出具，月供还款额的两倍以上)
购房合同(一式四份或一式三份)
如贷款人是单位法人的还需出具：营业执照副本复印件
金额超过50万的还需三个月的纳税申报单.固定资产发票
借款申请表：银行或销售人员代写.后贴(身份证，户口本，结婚证)复印件 需经过：贷款员，公证员.律师.保险公司
如有不良记录(信用额度.购房.购车.信用卡)不可贷款
(产权费.配套费，物业费)应在交房款以后.交房以前提前告知客户。 住房公积金(经济适用房.单位集资房)利率低
通货膨胀：货币供应量大
中国居民存款总额;35万亿人民币
办理产权(大红本)需缴纳的费用
契税.维修基金.印花税.交易手续费.登记费.测绘费
再次交易：营业税.个人所得税
按揭还需交纳：评估费.它项交易手续费.保险费.公证费.律师费
非普通住房：房屋总价的百分之七点五左右
普通住房：房屋总价的百分之四点五左右
五年内进行交易时百分之十五左右
契税：交予地税局，从开具发票时间算起，没交易以一次需交一次
普通住房1999年8月以前(房款总价的百分之四)
1999.8-20xx.8 (房款总价的百分之二)
20xx.8 (房款总价的百分之一点五)
经济适用房：(房款总价的百分之一)
90平米以下的(房款总价的百分之一)
非普通住房：房款总价的百分之四
维修基金：交予房地局物管处，用于房屋公共部分大修及维修费用，只交一次 新建商品房 多层：房款总价的百分之二
高层：房款总价的百分之三
拆迁安置房 多层：25元每平米
高层：35元每平米
印花税：房产证上贴的，交予地税局，没交易一次需交一次
新建商品房：万分之五
存量房：千分之一
交易手续费：交予房屋交易所
新建商品房：住宅3元每平米 非住宅：4元每平米
经济适用房：住宅1.5元每平米 非住宅：2元每平米
存量房：住宅6元每平米 非住宅：8元每平米
测绘费：交予测绘公司
住宅：1元每平米范文九九网
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商铺：1.7每平米
综合楼：2.4每平米
登记费：住宅：200元每套
商铺：550元每套
营业税：1.个人购买不满两年的非普通型住宅再次销售全额征收(百分之六-百分之十)
住宅.商业，写字楼和商品房一样
2.个人购买超过两年的非普通型住宅差额征收(百分之六-百分之十)
3. .个人购买不满两年的普通型住宅差额征收(百分之六-百分之十)
4.个人购买超过两年的普通型住宅免收个人所得税
差额征收=交易价格-购买价格
个人所得税：应纳税款=(转让收入-原值-合理费用)乘以百分之二十 自用五年以上且为家庭唯一用房的免征收个人所得税
无法提供原值的按转让收入的百分之一记取
做按揭还需交纳：
评估费：交予评估公司 房款总额的百分之0.5 它项交易手续费：交予房屋交易所 房款总额的百分之0.2 保险费：按贷款的数额和年限算(如无力偿还贷款时有保险公司承担) 公证费：300-400
律师费：300
做按揭岁数加贷款年限男不超过65年，女不超过60
非普通住宅：20xx年6月1日前大于240平米
20xx年6月1日后大于143平米
住宅：公寓式住宅
土地出让金：50年以后每平米10元
别墅：独门.独院.独栋.有花园.草坪.车库.泳池
双拼别墅：一拼两户
联排别墅：一排多户Tomhome
叠拼别墅：相当于楼中楼(较高.6层)
SOHO：商住两用，网络功能发达(华宇国际) 经济适用房：具有社会保障性用房，土地以划拨方式取得，手续政府优先办
理，开发商利润在房款总价的百分之三之内。价格低
经济适用房成本：1.征地拆迁补偿费
2.前期工程费
3.基础建设费
4.建安成本
5.财务费(贷款的)
6.管理费用
7.行政事业性收费：营业性配套公建.人防建设费(人防工程)
经济适用房和商品房的区别：
1.获得土地的方式的不同
经济适用房：土地以划拨方式取得，不要缴纳土地出让金
商品房：必须缴纳土地出让金
2.租售政策不同
经济适用房：只售不租
商品房：可售可租
3.政府优惠政策不同
经济适用房：跑面向城市中低收入家庭，还需申请和审批制度。享受政府优惠
4.价格政策不同：
经济适用房：政府指导价，不得擅自提价销售
商品房：价格由市场决定
经济适用房没有收益权.出售以后收益分配不同
建筑材料：水泥.钢筋.木材.混凝土.粘土砖
水泥：硅酸盐水泥(325.425)普通水泥
(525.625)优质，空气砖必须用
密度，凝固时间不用
钢筋：按外型分：光圆，带肋(螺纹，主承重墙用)
按钢种分：碳素钢.低合金钢
按强度分：1.低碳钢
2.3.4.低合金钢
木材：阔叶树(杨.柳.榆)硬，装潢用
针叶树：(松.柏)高.直材质松软
木材类别：1.原木
2.杉原条(长5米，直径60毫米以上)
3.版方才(加工后)
混凝土：水泥.骨料(沙.碎石.水)荷载强
粘土砖：应用与墙体中(空心.多孔)
多孔：240*115*53
空心：190*190*190(1：18)
普通：40*20*10
房屋的构造和组成部分：
1. 地基：建筑物下面的土层
基础：建筑物位于地下的部分
2.梁.柱.墙砖厚度(12墙 115毫米 18墙178毫米
24墙 240毫米 37墙 365毫米
50墙 490毫米)
3.楼板 (承担竖向荷载) 现浇.预制
4.楼梯 折返梯 转梯 直梯
5.屋顶 平顶 坡顶 (较低的楼)曲面屋顶 坡顶的坡度在10度以上
6.门和窗 门： 木制防门 防盗门
窗：平开，推拉(采光.通风.美观)塑钢.铝合金.双层中空玻璃
7.地面(面层.基层)建筑物底层.地平(防潮.保温，找平)
窗墙比 南高北低 节能，环保
门 平开(单扇，双扇)弹簧，推拉.转门
Shopping more 购物中心 下面商业中心，上面住宅
SOHO 商住两用 1.纯住宅2.商住两用3.写字楼
SOLO 超小户型(公寓楼)40-50平米
盖房成本：7层 砖混 不用装电梯
12层(8-17)框架 1部电梯，1部消防梯
18层 框架 2部电梯 .1部消防梯 顶层复式 24层 2部电梯 .2部消防梯
大于或等于100米 须交中央消防部审批
CBD 中央商务区 CLD中央生活区
CPD 中央娱乐区 CSD中央商业区
日照：冬至日：老城区不低于1小时，新城区不低于2小时
正常日：老城区不低于2小时，新城区不低于3小时
只有公寓不受日照限制，商业也不受采光要求
楼梯：楼梯平台，栏杆，扶手 (扶手高于踏步90CM以上)(楼梯坡度26-33度)
按材料分：木，钢混，钢
按布置方式分：单跑，双跑，三跑，双分，双合
建筑风格：
中式：群组分部，主次分明，富有节奏感，重要建筑在中轴线上，次要建筑列于中轴线两侧(对称)，讲究色彩搭配，南方白墙黑瓦，北方色彩浓艳，装饰具有多样性，有明显等级规定。
窗：方形.圆形.椭圆.花形.扇形..多角形
西式建筑风格：
罗马式：兴起于9-15世纪，基督教堂的主要建筑，封建城堡特征
哥特式：;欧洲中世纪的主要建筑风格，锋利的尖顶
文艺复兴时期：15-17世纪 对称(浦发银行)
巴洛克：圆形屋顶.柱子很多
西式现代建筑：美国世贸大厦
商品房预售许可证：开发商资金达到百分之七十或工程进度达到百分之七十才发放
有了预售房许可证才能办贷款
没有预售房许可证是银行不会放钱给开发商
那到底两年内必须开工
影响房地产价格的因素：
一：供求状况：全国，本地区的供求状况
二：.自身条件
1.位置(周围环境情况.安宁状况.交通.离市中心的远近)
2..地质.土地的承载力
3.地形.地势
4.土地面积
5.土地形状(方正.三角)
6.日照 楼间距 坐北朝南正房，冬暖夏凉
7.通风.风向.风力
8.气温.温度.湿度
9.天然周期性灾害
10.建筑的外观(色彩.格调.风格.材质)
11.建筑物朝向.建筑结构.内部格局.户型
12.设备的配置情况：(门禁.中央监控.门磁.窗磁.加压水泵.煤气漏
气报警器.火警报警系统)
13.施工质量(建筑公司)
三：环境因素：
1.声觉环境
2.大气环境(气味.有害物质.粉尘.化工厂.造纸厂.热力公司)
3.水文环境 (地下水.沟渠.河流.江湖.海洋)
4.视觉环境 (公园.绿化)0
5.卫生环境
四：人口因素：
1.人口数量(加拿大，地广人稀.香港.600万人口)
2.人口素质
3.家庭规模
五：经济因素：
1.经济发展状况(储蓄率.消费.投资水平)
2.物价(CPA.居民消费价格指数)
3.居民收入
六.社会因素：
1.政治安定状况
2.社会治安因素，人身安全
3.房地产投机(炒房)，成交量急剧下降
4.城市化
七.行政因素：
1.土地制度(中国.土地国有化)
2.住房制度
3.特殊政策(经济开发区)
4.城市发展战略，城市规划
5.税收政策
八.心理因素：
1.购买或出售心态
2.欣赏趣好
3.时尚风气
4.接近名家住宅
5.门牌号码(楼层)
6.风水
九.国际因素
经济状况.战争.是否有对立.国际竞争
十.其他因素
自身迫切需要
同比(去年同期于今年同期之比)环比(上月与下月之比)
100公亩=1公顷 1公亩=100平米 1市亩=666.7平米
房地产税收站生产总值的百分之十
标准开间：3.3 3.6 3.9 4.2
客厅开间：4.2 3.6
交房时需出示：商品房验收合格证
基础：条形.方形.桩.柱形.竹筏
楼板.楼梯(楼地层)
房地产包括：1.土地的开发与在开发
2.房屋的开发与建设
3.建筑物及地上附着物的维修与管理
4.地产经营
5.房地产经营(地役权.典当权)
6.房地产中介服务(咨询.测量.估价.服务于公证)
7.物业管理服务(家居服务)
8.房地产金融(信贷.保险)
房地产分类：1.按用途(民用房地产.工业.商业.行政.农业.旅游)
2.按层数 低层 1-3层 多层4-6层
小高层7-11层 中高层12-16层
高层 16层以上 超高层 30层以上
别墅(独栋.双拼.叠拼.联排)
选择房地产投资的原因：1.基础含量高
2.利润大(高于百分之十五)
3.直接影响国民经济
4.是不动产(不缩水)
5.投资风险大
房地产业与建筑业的区别：
1.房地产：开发.经营.管理.维修.服务 具有高附加值的综合型产业 建筑业：勘察.设计.施工.安装.维修
2.从事房地产开发(开发商)
从事建设的企业(承包商与建筑商)
3.房地产业归属于生产和消费(第三产业)
建筑业归属于对初级产品的加工
房地产的周期：中国7-8年 发展期5年 低谷期2-3
年
日本10年 发展期2-3年 低谷期7
年
地块的专业术语：1.生地(不具备开发条件，自然生成，有待开发)
2.毛地(开发.再开发.三通一平)
3.熟地(已具备完善基础设施.七通一平)
地块评估的标准：1.生活便利状况
2.交通状况
3.商业配套状况
4.居住文化状况
5.未来发展
6.居住圈层状况
7.可利用的自然景观
8.旅游景点
9.周边竞争楼盘开发状况
. 10.与项目有关的市场交易状况
11.周边人口密度状况
评判一个项目的好坏：
1.整体规划(楼宇布局.景观设计.道路系统)
2.外立面(设计风格.材料)
3.配套设施(会所.健身房.会议中心.教育.购物.医疗.商务.
智能化)
4.园林景观设计
5.物业管理
集资房产权：1.该房屋的出售价格高于房改房的成本价
2.低于房改房成本价
房改房：有一定的福利性质，各产权单位按照政府公布的房改价
格出售给本单位职工的住房，房屋来源一般是单位购买的商品房，自
建房屋.集资建房等 产权分为三个级别：(1)成本价产权(2)标准价
产权(3)标准价优惠产权
技术概念：1.期房：从取得预售证开始到取得产权证之前
2.现房：办理完产权的商品房消费者购买应签订出售合同 基价：经过核算而确定的每平米基本价，销售价格一般以朝向.楼层做分别处理。 什么样的房子是好房子：
一.房型：1.功能间完善
2.尺度合理(开间与进深)
3.全明设计(每家都有窗户，很亮.包括卫生间)
24mm+12mm+10公分抹灰是37墙
4.动静分离(活动区与休息区分开)
5.南北通透
6.干湿分离
7.一梯两户(采光通风好)最好户型(南宽北窄，刀把形户
8.屋顶高度，冬暖夏凉，不聚雨水
9.楼板厚度一般是15cm左右，太薄会影响楼下生活 二.绿化环境 三.好地段 四.外立面.安立面两个 五.小区配套设施
范文二：房地产基础知识第一部分、房地产基础知识
1、 土地所有权?
答：土地所有者在法律规定的范围内享有对土地占有、使用、收益、处分
的权利。我国实行城市土地属国家所有，农村土地属集体所有的土地
制度。占有权、使用权、收益权、处分权、构成土地所有权完整权能
机构。
2、 土地使用权出让?
答：国家将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向
国家支付土地使用权出让金的行为。
3、 土地使用权出让方式?
答：有招标、拍卖及双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地
有条件的，必须采取拍卖、招标方式;没有条件的，可以采取双方协
议的方式。
4、 土地使用权出让年限：
答：土地使用权出让的最高年限，根据土地用途分为：
1)居住用地70年
2)工业用地50年
3)教育、科技、文化、卫生用地50年
4)商业、旅游、娱乐用地40年
5)综合或其它用地50年
6)加油站用地20年
5、 土地使用权转让及方式
答：是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换、赠与。
6、 什么是房地产?
答:房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托
于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整 体性和不可分割性。包括：
1)土地
2)建筑物
3)房地产物权
注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土
地使用权、地役权、典权等。
7、 房地产的特征
答：自然特征
1)位置的固定性
2)使用的耐久性
3)资源的差异性
4)物业的差异性
5)不可移动性
经济特征
1)产周期长
2)资金密集性
3)相互影响性
4)易受政策限制性
5)房地产的增值性
8、 房地产的类型
答：1)、房地产的类型按用途划分有哪些?
A、住宅房地产
B、商业房地产
C、旅游房地产
D、工业房地产
E、农业房地产
F、特殊目的的房地产
2)、房地产的类型按收益划分有哪些?
A、收益性房地产
B、非收益性房地产
3)、房地产的类型按市场性划分有哪些?
A、出售的房地产
B、出租的房地产
C、营业的房地产
D、自用的房地产
9、 什么是房地产产权?
答：1)是指对使用权和对房产的所有权，包括出让、发展、抵押等权力;
2)抵押权是指债务人或第三者以其合法拥有的房地产为担保物，向提
供债务履行担保，在抵押人不履行债务时，债权人可依法以抵押
房地产所得的价款优先受偿的权利。
10、 房地产按层数和高度分哪4类?
答：1)低层建筑(3层以下)
2)多层建筑(3层以上、8层以下)
3)小高层建筑(8层—11层)
4)高层建筑(11层—32层)
5)超高层建筑(32层以上)
11、 房地产市场的分类?
答：
1)一级市场：以土地所有者的身份，将土地使用权出让给房地产经营
者和使用者的交易市场，一般双方为国家(主管部门为国
土局)与发展商。
2)二级市场：指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从
事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易，一般
双方为发展商与购房者。
3)三级市场：指在二能市场的基础上再进行转让或出租的房地产交易，
一般双方为物业所有者与第三者。
12、 什么是房地产预售：
答：即售楼花，指房地产开发中建筑物竣工之前进行的房地产买卖行为。 指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在
未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。
13、 房地产预售应具备哪些条件?
答：根据《深圳经济特区房地产转让条例》第三十四条规定：房地产开发商
预售房地产应当符合下列条件：
1)已交付全部土地使用权出让金，土地使用权已经依法登记，取得
《土地使用权证书》。
2)取得《建筑工程规划许可证》和《开工许可证》
3)按提供预售的商品房计算，投入开始建设的资金达到工程建设总
投资的百分之二十五以上，经注册会计师验资，并已确定施工进
度和竣工交付日期。
4)房地产开发商和金融机构已签订预售款监管协议;
5)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房
预售许可证》。
14、 房地产基本技术指标：
答：
1)建筑基地面积：是指建筑物首层的建筑面积。
2)使用性质：是指建设用地的建设项目使用性质。
3)总用地面积;包括居住用地、公共建筑用地、道路用地、绿化用地等。
4)总建筑面积：其中包括居住建筑面积，公共建筑面积等。
5)居住建筑密度=建筑基底面积/总占地面积，简称覆盖率。
6)容积率=总建筑面积/总占地面积
7)绿化率=绿化面积/用地面积
8)实用率=实用面积/建筑面积
9)开间：住宅€横向长度
10) 进深：住宅纵向长度
11) 层高：指每层上、下楼板中心线间的垂直距离;指主要卧室的下一层结构顶面至上一层结构项面标高之间的距离。
12) 净高：相邻楼层楼(地)面板之间的垂直距离。
13) 楼间距：各楼宇之间的直线距离;
14) 车户比：车位/总户数
15) 人车分流：对小区内居民的干扰达至最小，使干扰因素减少;
15、 什么是商品房?范文九九网
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答：商品房是指具有经营资格的房地产开发企业(包括外商投资企业)开
发经营的住宅。
16、 什么是微利房?
答：微利房指的是房地产开发企业依照国家政策及当地政府要求修建的带
有解决社会住房问题，调节市场与政府计划矛盾的，用于公开向社会让利出售获取微利的普通商品房。
17、 房屋划分为哪几个功能区?
答：房屋一般可划分为5个功能区：
⑴娱乐休息区，⑵学习区，⑶餐饮区，⑷睡眠区，⑸仓储区
18、 建筑基本结构
答：砖混结构：一般用于多层建筑，以墙身为承重结构。
特点：施工方便、造价低、开间小、建筑高度低(24米以下)
框架结构：以柱为承重结构
特点：施工方便、开间灵活、结合剪力墙可建100米
剪力墙结构：以纯混凝土浇注的墙为承重结构
特点：造价较高、一般结合框架运用
19、 何为竣工?
答：竣工日期是指单位工程按照设计的规定或承包范围的要求已经全部竣
工的日期。它应包括水、暖、电、卫工程及附属于建筑物组成部分的设备安装，如电梯、通风设备等。但不包括生产设备的安装部分。
竣工工程必须按照设计规定的内容全部完成并经检验合格才算竣工。
20、 《房地产证》及其记载的内容?
答：房地产证为权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证，是合
法拥有房地产的凭证。
其记载内容有：权利人、权利人性质、权属来源、取得时间、变化情
况、房地产的面积、价格、位置、结构、用途、使用
期限等。
21、 什么是三通一平、七通一平?
答： 三通一平是指在发展基础上的水通、电通、路通及场地平整。
七通一平是指上、下水通，排污通、排水通、路通、通讯通、煤气通、
电通及场地平整。
22、 开发商销售商品房应具备“五证”、“二书”、“一照”?
答：“五证”：1、房地产管理局的《建设用地规划许可证》
2、国土局的《土地使用证》
3、规划局的《建设工程规划许可证》
4、建委的《建设工程开工许可证》
5、房地产管理局的《商品房销售预售许可证》
“二书”：1、《住宅质量保证书》
2、《住宅使用说明书》
“一照”：营业执照
23、 标准平层、复式房、跃式、错式?
答：标准平层指室内标高相同的单层住宅。
复式房上、下两层二合为一，通过内部楼梯进行连接，与标准房
的相区分。
错层、跃式——由两个不重叠、标高不同的平层组成的住宅单元。
24、 红线图?
答：又叫“宗地图”，是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、
界线和面积的地形平面图。它由市政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房。
25、 银行本票、银行汇票、银行支票?
答： 银行本票是指付款人将款项交存银行，由银行签发给付款人凭此可以
办理转帐结算或支取现金的票据，有效期为一个月。
银行汇票是指汇款人将款项交存当地银行，由银行签发给汇款人持往
异地办理转帐结算或支取现金的票据，有效期为一个月。
银行支票是指银行的存款人签发给受款人办理转帐或委托开户银行
将款项支付给受款人的票据，有效期为十天。
26、 哪些是房地产市场的主要管理部门?职能如何?
答：房地产市场的主管部门主要有：
国土局——代表国家行使土地所有者的权利，以及对房地产市场、房地
产行业管理的政府部门。
国土局产权登记处——是专门办理房地产初始登记、迁移登记、抵押登
记、变更、继承、赠与等手续的部门。
国土局产权登记处——是专门办理房地产初始登记、转移登记、抵押登
记、变更、继承、赠与的部门
公证处——是国家的证明机关，是指供法律公证的机构。
27、 什么叫建筑面积?
答：指建筑物室内净空面积、室内墙体面积、外围独用墙体面积、共用墙
体面积的一半、公摊面积。
28、 什么叫实用面积?
答：指建筑面积减去公摊面积。
29、 什么叫净空面积?
答：指实际使用的面积，不包括墙体面积。
30、 什么叫公共面积?
答：指建筑物户门以外可使用的面积，包括层高超过2.2米的单车库，
设备层或技术层，室内外楼梯，楼梯悬挑平台，内外廊、门厅、电梯
及机房、门斗，有柱雨蓬，突出屋面有围护结构的楼梯间，水箱间，
电梯、机房等。
公共面积分为：应摊公共面积和不能分摊公共面积两部分。
31、 什么是房地产产权及其登记?
答：城市房地产产权指房屋所有权和该房屋占用国有土地的使用权。
房地产作为特殊商品，按法律规定，其所有权、使用权的确认，都必须
经过主管部门的登记才有效。
32、 什么是契税、地市土地使用税?
契税：是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例
向新业主(产权承受人)征收的一次性税收。它是对房地产
产权变动征收的一种专门税种。城镇土地使用税：指对在城
市、县城、建制镇、城市工矿区范围内使用国有土地的单位
和个人征收一种税收。(租住公有住宅的住户除外)征税的目
的是为了更合理地利用城镇土地，调节土地级差收入在国家、
单位、个人三者间的分配，提高土地的使用效率。
33、 什么是建筑容积率?
答：在建设用地范围内所有建筑物地面以上各层建筑面积之和与建设用地 面积的比率(%)。
34、 什么是销控表?
答：是用来控制销售及直接反映销售情况的形式，视情况可以在售楼处现场公开。销售人员销售时需确认房号时应与销控表相符，绝对不允许重复买卖。
35、 按揭的含义
答：是指客户一次性付清一定比例的房款后，由开发商出面担保，并以客户购买的房产作抵押，其余房款向银行一次申请，并分若干年月等额向银行归本金和利息的方法。
36、 抵押人在抵押期内可否撤销保险?
答：根据银行要求及有关法律法规的规定，在抵押期内抵押人不能撤销对抵
押物的保险，否则视为违约。
37、 什么是共有房地产?
答：共有房地产是指两人或两人以上对某一房地产不同份额地享有平等的
所有权，同等地承担义务，则该房产称之为共有房产。
38、 如果竣工面积与现售面积不符怎么办?
答：按照合同规定，按建筑面积计算的，交付使用时，实际建筑面积与合同规定之面积差异在0.6%(含0.6%)的，为允许的合理差异，双方不退.不补;差异在0.6%以上(不含0.6%).3%以(含3%)的，按单位价格，多退少补;差异在3%以上(不含3%)，买方有权解除合同，卖方在10日内退还房款及利息，并承担违约金，如双方协商不解除合同的，实行多退少补。
39、 不可抗力的范围
答：不可抗力是指“不能预见.不能避免并不能克服的客观情况，具体主要
包括：1.人力不能抗拒的自然灾害如地震.洪涝灾害.
2.人力不能抗拒的社会事件，如战争.动乱
3.发展商不能抗拒的国家行为，如对房屋的征用.对房屋建筑的征
用导致不能如期竣工等。
40、 住房公积金制度
答：结合我国城镇住房制度改革的实际民政部而实行的一种房改政策，是指有关住房公积金的归集、管理、使用、偿还等环节有机构成的整个运行机制和管理制度。
41、 土地的使用年限是如何确定的?
答：凡与省市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年;工业用地五十年;教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;商业、旅游、娱乐用地四十年;综合用地或者其他用地五十年。
42、 款期如遇利贷息调整如何处理?
答：根据人民银行的规定，贷款期间如遇国家调整利率，贷款期限在1年以
内(含1年)的，实行合同利率，不分段计算;对一年期以上贷款，于下一年初开始，按相应期限档次利率进行调整。
43、 贷款人提前偿还贷款时，本息如何计算?
答：贷款人在提前归还贷款时，应提前15日向贷款人提出书面申请，并且该通知一经发出即不要撤销。经贷款行同意，借款人可提前部分还本或提前清偿全部贷款本息，提前清偿的部分在以后期限不再计息，此前已计收贷款收息不作调整。
44、 计算一半的建筑面积有哪些?
1)有盖无柱的外走廊、檐廊，按顶盖水平投影面积一半计算面积。
2)独立柱的雨篷，单排柱的车棚、贷棚、站台等，按其顶盖水平投影面积的一半计算面积。
3)未封闭的阳台，按其水平投影面积一半计算面积。
4)建筑物外有顶盖，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算面积。
5)建筑物间有顶盖的无术架空通廊，按其投影面积的一半计算面积。
45、 什么是套内建筑面积?
答： 房屋按套(单元)计算的建筑面积为套(单元)门内范围的建筑面积，包括套(单元)内的使用面积、墙体面积及阳台面积。
46、 哪些公用面积应分摊?
答：应分摊的公用建筑面积包括套(单元)门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。
47、 哪些公用面积不能分摊?
答：有能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开入空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公共开放使用的建筑面积、消防避难层;为多栋建筑物使用的配电房;公民防护地下室以及地下车库、地下设备用房等。
48、 各套(单元)应分推的公用面积怎样计算?
答：该套(单元)应分摊的公用建筑面积=该套(单元)内的使用面积*应分摊的公用面积除以各套(单元)使用面积之和。
49、 房屋销售面积由哪些组成?
答：房屋按套(单元)出售时，房屋销售面积为该套(单元)的建筑面积，即为该套(单元)的使用面积与该套(单元)应分摊的公用建筑面积之和
50、 套内使用面积
指套内住户独自使用的面积，一般包括卧室、厨房、卫生间、过厅、起居室、内走道、阳台、壁柜等净面积的总和。
51、 如借款人逾期还款，如何处理?
答：如借款人逾期还款或存款不足月均还款额造成自动扣划不成功的，须由借款人到贷款经办银行会计柜台办理还款。在还款期限内，借款人未按合同约定的时间偿还贷款本息的，在接到贷款本息的，在接到贷款经办行发出的催交通知书后，必须立即补付欠交的贷款本息及逾期罚息。逾期罚息，以逾期额为基数，每逾期一天，按人民银行公布的逾期贷款息率计收。
52、 贷款人提前偿还贷款时，本息如何计算?
答：贷款人在提前归还贷款时，应提前15日向贷款人提出书面申请，并且该通知一经发出即不要撤销。经贷款行同意，借款人可提前部分还本或提前清偿全部贷款本息，提前清偿的部分在以后期限不再计息，此前已计收贷款收息不作调整。
53、 什么是套内建筑面积?
答：房屋按套(单元)计算的建筑面积为套(单元)门内范围的建筑面积，包括套(单元)内的使用面积、墙体面积及阳台面积。
54、 什么是公用建筑面积?
答：各产权主体共同占有或共同使用的建筑面积，指各套(单元)以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积，可分为应分摊的公用建筑面积和不能分摊的公用建筑面积。
55、 绿地率
绿地率=居住区绿地面积/居住区用地总面积*100%
56、 绿化率
绿化率=植被垂直投影面积/居住区总面积*100%。
57、 物业管理
泛指一切有关房地产开发、经营、商品房销售、租赁及售后服务。
58、 物业的竣工验收
是指从物业形态上说，建筑商完成了一项最终产品，开发商也完成了物业开发任务，这时他们之间所发生的一个法定手续。
59、 业主公约
一份由业主承诺并对全部业主有约束力的有关物业使用、维修、保养方面的权利及义务的行为准则。
60、 常见的住宅类型?
答：独院式、并联式、梯间式(板式)、内廊式、外廊式、内开井式、点式
61、 《房地产预售许可证》包含哪些内容?
答：可编号;发展商名称;项目名称;项目坐落地点;土地使用权出让合同书号、地块编号;《房地产证》编号、栋数;批准预售的建筑面积，其中包含的各类建筑面积和套数、间数;发证机关、有效期;附注内容等。
62、 居住建筑的布置形式?
答：行列式、组团式、点式、带式、围和式、混合式、自由式
范文三：房地产基础知识
一、房地产基础专业知识
1、 房地产的含义
指房产和地产的总称(又称不动产)。房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附
着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产与地产
的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括：
1) 土地
2) 建筑物及地上附着物
3) 房地产物权
注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权
等
2、房地产的三种存在形态：
单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体
3、房地产的特征：
a、房地产位置的固定性(土地不可移，房屋也不可动);
b、房地产地域的差别性(每宗房地产的价值都不同);
c、房地产的高值、耐久性(价格贵、土地永久的);
d、房地产的保值、增值性(货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值);
4、房产：是房屋及其权利的总称(占有、使用、收益、处分等权利)。
5、房屋分类：
a、功能用途：居住用房(小区、高品住宅)、工业用房(厂房、仓库)、商业用房(门面、商
场)、办公用房(写字楼)、行政用房(军事、学校等单位用房及城市);
b、建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他;
c、所有权归属：公房(直管公房和自管公房等)和私房;
6、地产：是土地及其权利的总称(使用、收益、转让等权利)。
7、土地分类：a、开发利用：生地和熟地; b、建筑功能：建筑用地和非建筑用地;c、用途：居
住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用
地等;
8、房地产业：指从事房产开发、经营、管理和服务的行业。包括：a、土地开发;b、房屋建设、
维修、管理;c、土地使用权的有偿划拔、转让;d、房屋所有权的买卖、租赁;e、房地产抵押
贷款;f、房地产市场;
9、土地使用权：就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利(指依法对土地经营、利用
和收益的权利)。土地公有制采取了两种形式：即集体所有制和国家所有制。a)农村土地采用
了集体所有制，属于农民集体所有;b)城市土地采取国家所有制的形式，属于全民所有;任何
个人不能取得土地的所有权。
土地使用获得的方式：
划拨：无偿使用，如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程;
出让：从国家有偿取得使用权，方式：协议(如200-250万/亩)、招标(提出底价，根据使
用用途和价格取得)、拍卖(价高者竟得，不违法的前提下，通过正规渠道取得);
10、房地产市场：
a、一级市场：以土地为体(亦称土地市场、土地交易市场);
b、二级市场：开发商获得土地后，投入一定的奖金建设，通过有偿或赠与将产权转买给需求者
(新建商品房的买卖市场);
c、三级市场：房屋在消费市场的再次流通，包括：买卖、抵押、转让、租凭(二手房);
房地产市场结构善一览表：
11、土地使用权出让：指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，
将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。出让交易双
方是国家和用地单位或个人。
12、土地产权：
地上权：指以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利，它的实质就是土地使用权;
地役权：指利用他人土地供自己使用的权利;
抵押权：指土地使用权获得者在其有效的使用期限内有以土地作抵押获取银行贷款或其他担保
的权利;
租赁权：指土地使用权获得者在其有效使用期限内将土地租给他人使用以获取收益，承租人即
取得该块土地的租赁权;
13、土地使用年限：指国家将土地使用权出让给土地使用者，双方约定土地使用者可以使用的年限。
1)土地使用权出让年限：
a、居住用地70年;
b、工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年;
c、商业、旅游、娱乐用地40年;
PS：使用用途需转换的要补年限地价的差价，国家指定的则遵照执行;
2)土地使用年限到期后如何处理：
a、国家有权无条件的收回该土地;
b、建筑主体经质控部门检验后不属危房;
c、项目的存在不影响城市规划，不影响市容，只要向政府缴纳土地出让金可以继续使用。
PS：b、c条完全存在的情况下，以当时的地价购买使用年限，年限由政府规定，否则无条件收回;
14、商品房：开发商以市场地价取得土地使用权后进行开发建设，并经国土局批准在市场上流通的
房地产，它是在获取房产证后，可自行转让、出租、继承、抵押、交换的固定资产。
商品房的物业类型：住宅、写字楼、商场、酒店、市场。
房产买卖法律文件
五证
一、《国有土地使用证》
经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土
地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。
二、《建筑用地规划许可证》
建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范
围符合城市规划的法律凭证。
三、《建设工程规划许可证》
有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。
四、《建设工程开工证》
建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属
违章建筑，不受法律保护。
五、《商品房销售(预售)许可证》
市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的性文件。取得该证应当具
备：(1)预售人已发出通知取得房地产开发资质证书及营业执照;
(2)按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书;
(3)持有建设工程规划读书证及建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续;
(4)已确定施工进度和竣工使用交付使用时间;
(5)七层以下(含本数)的商品房项目，已完成结构工程封顶，七层以上(不含本数)的商品房
预售项目，已完成三分之二结构工程。
两书
两书指的是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。开发商应在交付房屋时向购房者提交。 两书可以使房屋的质量得到保证。《保证书》是房地产开发企业对销售的商品住宅承担责任的法律
文件，可以作为商品房买卖合同的补充约定。房地产开发商应当按《住宅质量保证书》的约定，承
担保修责任。
物业种类
商品房
即在市场上以市场为主导定价的，公开销售的房屋。有合法产权，购买后，能领取《国有土地
使用书》及《房屋所有权证》或《房地产证》的住宅，业主有自由依法买卖转让、租赁权利。
集资房
指城市交警的农民集资利用宅基地或自留用地建设的住宅(集资房是不需要交地价的，大部分
是违法用地，少数经市有关部门批准)。
使用权房
使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给
居民的公有住房。
公房
公房也称公用住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，
在住宅未出售之前，住宅的产权(拥有权、占有权、处分权、收益权)归国家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类：一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。
单位产权房
单位产权房是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。
廉租房
廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。
外销房
外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预(销)售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外(含满港、澳、台)的企业，其他组织和个人。
内销房
内销商品房是指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式，经过政府计划主管部
门审批，建成后用于在境内范围(不包括香港、澳门特别行政区和台湾)出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。内销房不是法律术语，它的对应词是外销房。在商品房概念出来之前，曾经使用这两个词，现在区别已经不大，指只销售给具有中国国籍的居民的房子。
宅基地、自留山、自留地
指农民集体经经济组织拨给村民建造住宅的用地。自留山和自留地是农村集体经液晶组织分配给农民长期使用的土地，主要作为农、林、牧、渔业等生产。
厂房
主要作为生产用途的物业，大厦结构与住宅及写字楼存在一定差别，如承重荷量、电力供应量及交通运输等方面。
房屋产权
房屋产权是指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和，即房屋所有者对该房屋财产的占有有、使用、收益和处分的权利。
房屋所有权
房屋所有权是指房屋的所有人依法对自己的房产所享有的占有有、使用、收益和处分的权力。所谓的占有有权就是产权人对其房屋事实上的控制权。使用权，是产权人按照房产的性能，作用对房屋加以利用的权利。收益权指产权人收取房产所产生的利益的权利，处分权是房屋产权的核心，是房屋产权最根本的权利。处分权一般只能由房屋产权人行使(法律上有特别规定的除外)。
房改房
指国家机关、企事业单位在推进房改过程中，按各单位确定的分房原则(一般按照职工工龄、职务、职称打分计算)，已经分配或将要分配、执行国家规定的房改标准价或成本价出售、出租的住房。这类房屋不是通过市场获得，是一种准商品房。销售对象是单位在册职工。
安居房：
为了让广大普通工薪阶层、中低收入的住房困难户买得起房，真正做到置业安居，近几年国家开始实施安居工程，推动住房制度改革。安居房指由国家安排贷款和地方自筹资金建设(一般为4：6)的面向广大中低收入家庭的非赢利性住房，建筑面积一般控制在55平方米以下。要求精心设计，保证施工质量，提高和改善住宅的使用功能。安居房只售给中低收入家庭，优先出售给无房户、危房户和困难户。
微利房
指房地产开发商修建的利润极低的一类商品房，面向社会销售。这类房屋不带有政府行为，只是开发商为了促销，对自己在城市远郊修建的交通不便的商品房实行低价销售。此类房屋
价格诱人，随着城市规模的扩大、城市道路的延伸、商业口岸的形成，此类房屋有升值潜力。 临街铺
作为营商用途的物业，并设有独立厨窗及门户直接连接街道，一般同时拥有阁楼及独立卫生间。
商场铺
在大型建筑物内分间多个独立营商空间的物业，由于商铺吸收人流量，是以自身内部为主体特色，与自然街道的临街铺截然不同，故商场多设有大型休憩、观赏景致及宽敞空间等配套。 底层：
指1-3层高的楼房
多层：
指1-7层高的楼房
小高层：
指9-14层高的楼房
一般高层
指安装有电梯，总高不超过18层的楼房
高层：
指安装有电梯，配套完善，带有会所、保安严密的，总高超过18层的楼房。
复式：
两层相连的单位，其中包括中空复式及封闭复式。
花园式住宅
也叫西式洋房小洋楼，即花园别墅。一般都带有花园草坪和车库的独立院落平房式二三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备、装修豪华，并富于变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买。
单身公寓
也称酒店式公寓，厅房合一，但有独立厨房及洗手间的单位，面积一般在30平方米左右。 公寓式公寓
以提供酒店管理服务的住宅，如送餐、洗烫衣服、中央空调及设有商务中心等酒店若能设施。一般面积介于40-80平方米，单位分布长条形，即两边为住宅，中心设通道模式(只有单面采光);另室内附设独立洗手间及厨房(以开放式厨房为主)，房间分布以一至三间不等。
老年公寓
可分可合小套住宅或小面积复式
TOWNHOUSE
连体别墅
低密度住宅：
容积率低于0.6的住宅
单元式住宅：
指多层、高层楼房的一种住宅建筑形式。通常每层楼面只有一个楼梯，住户有楼梯平台直接进入分户门，一般多层住宅每个楼梯可以安排24-28户。所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元。
小景商品房
是指以水而建的房屋
经济适用房
是指以微利价格出售给广大中低收入家庭的商品房。是具有社会保障性质的住宅，具有经济性和使用性的特点。
烂尾楼：指未能完成施工中途停建的楼盘。造成楼盘烂尾的原因主要有资金不足、设计、施工存在
严重质量问题，非常建设等。
楼花：指已经动工建造，但尚未建成的楼宇、房屋。即指图纸上的楼宇，处于建筑施工的最初阶段，
离交房时间长，价格优惠，买了后又可转卖，赚差价。
炒楼花：买卖尚未建筑好的房屋。(现在政府有规定，商品房5年内不许转让，交5%的营业税，为
了控制炒房)
期房：期房是指开发产从取得商品房预售证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一 阶段购买商品房时应签预售合同。指具备预售条件，尚未竣工交付使用的商品房。(价格低、选择空间大、户型齐全、可监督建筑材料、质量)
准现房:准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行
配套施工阶段的房屋。
现房：所谓现房是指开发商已办妥房地产权证(大产证)的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。指已经工程质量监督部门验收，并取得质量合格证明文件，可以交付使用的商品房。(即买即入住、价格高、户型过时、选择空间不大)
经济适用房：指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房(带有社会保障性质的商品住宅，是有
经济性和适用性)。不是人人可以买到，必须符合当地政府所规定的条件，经过排号购买。长沙房口，25岁以上，65㎡以内以经济价购买，65㎡以外以商品房价购买，5年后才能转卖)。 二手房：办好产权证，进行再次转让的房屋。其他如：公房、私房、集资房、廉租房、安置房等福
利房。
诚意金：指商品房在未取得预售证之前，开发商收取客户的可退回的款项(一般可以获得开发商的
折扣承诺)。
定金：指当事人约定由一方向对方付给的作为债权人担保的一定数额的货币(能担保债权人的作用)
不能返还。
订金：不能担保债权人的作用，能返还。
公寓：指2层以上，供多户人家居住的建筑。
综合楼：居家、办公、商场、集合一体的大楼。
写字楼：主要作为办公用途的物业，一般设有中央空调，智能通讯设备，每单位可提供多条电话线及每层采用公共卫生间及茶水间。
商住住宅：SOHO，居家，办公于一体。
别墅：指在郊外或风景区建造的供休养，住宿用的花园住宅，TOWRHOUSE(联体别墅、单排别墅)。
独栋别墅：即独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。
双拼别墅：它是联排别墅与独栋别墅之间的中间产品，由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。 联排别墅：又称TOWNHOUSE，有天有地，每户独门独院，设有1至2个车位，还有地下室。它是由几幢小于三层的单户别墅并联组成的联排或住宅，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。建筑面积一般是每户250平方米左右。
叠拼别墅：它是Townhouse的叠拼式的一种延伸，是在综合情景洋房公寓与联排别墅特点的基础上产生的，由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园，一般为四层带阁楼建筑，这种开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些，同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。
SHOPPINGMALL：一站式购物，集购物、娱乐、休闲为一体的这么一个商业区域，起源于美国(也称
第六商业业态)。
物业管理：指由专业公司或机构，接受业主(或使用人)的委托，对物业实话专业化管理，并向业
主(或使用人)提供高效、周到服务的行为。
物业管理内容：对房屋及其附属设备管理、维修;对房屋区域内的清洁卫生、安全保
卫、公共绿化、公用设施、道路等实施管理;向业主提供其他综合性或特约的服务等。
物业管理属社区管理范畴。
业主大会：指由物业管理区域内全体业主组成的，对本区域内物业管理具有决定权的组织形式。 业主代表大会：由物业管理区域内业主代表组成的对本区域内物业管理具有决定权的组织。
业主委员会：由物业管理区域内业主代表组成，代表全体业主对物业实施自治管理的组织，由业主代表大会或业主代表选举产生。
一次性付款：指购房户在购买商品房时，在没有享受政策性贷款的情况下，将全部买房款一次性付
给售房单位的付款方式。
分期付款：购房者签约后，将购房款分成若干比例，按时间段或按施工进度分批交纳房款(针对期
房)，交房时，款项全部付清。
银行按揭：指以购房合同或房屋产权作抵押获得购房贷款的方式。即购房者在购房时，向银行提出
担保的质押文件，在银行审核通过后，取得房屋总价的部分贷款，依抵押约定，按期按时间段向银行偿还贷款本金及利息，并提供房地产作为偿还贷款的担保(一般的购房合同和产权证作为抵押，住房：七成二十年;门面：五成十年或六年十年)。
公积金：“全称住房公积金”，指城镇住房制度改革中，国家机关、国有企业、城镇集体企业、外
商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企事业单位及其在职职工按国家规定缴存的，专项用于住房消费的资金(门面不行)。缴存比例：均不得低于职工上一年度月平均工资的5%，有
条件的城市，可以适当提高缴存比例;缴存方式：一是由职工个人缴存;二是由职工所在单位缴存;
个人住房公积金贷款：指参加了住房公积金制度的职工，在购买、建筑、翻建和大修自住住房时，因资金不足愿以新购或其他住房产权作抵押而向住房公积金管理中心申请的贷款。
契税：
是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向新业主(产权承受人)征收的一次性税收。它是对房地产产权变动征收的一种专门税种，主要对个人的私营单位购买、承受赠与或交换的房屋征收契税，税率为3%-5%。
土地使用年限
居住用地七十年;工业用地五十年;教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;
商业、旅游、娱乐用地四十年;综合用地或 者其他用地五十年。
公共维修基金：指住宅、楼房的公共部位和公共设施设备的维修养护基金(普通住宅：2%;电梯房、门面：3%)。
生地：指未经开发，尚未开成建设用地条件的农地或荒地。
起价：即“起步价”是指物业所有房源中的最低销售价格(一般指户型、朝向、格局不好的楼房价格，各层的差价几十~几百元)。
基价：即“基础价”指经过核算而确定的每平方米商品房的基本价格。是针对房地产定价方法而言的，与起步价没有关系(楼层、朝向不同价格也不同)。
均价：即物业的平均销售价格，将本物业各套房子的销售价格相加之后的和除以各单位建筑面积的和数，即可得出每平方米的均价)。
成本价：指住房制度改革中，出售公有住房时按照建筑公有住宅的平均成本测定的价格。包括：A、征地和拆迁补偿费;B、勘察设计和前期工程费;C、建安工程费;D、住宅小区基础设施建设费;E、管理费;F、贷款利息;G、税金;
印花税: 印花税的客税对象是房地产交易中的各种凭证，包括房屋因买卖、继承、赠与、交换、分割等发生产权转移时所书立的产权转移书据，税率为万分之五。
房屋它荐权利:指由他项权利人与产权人用契约形式设定的权利。如抵押权，典权，地役权，地上权等。
二、建筑基础知识：
1、地下室(负层)指地面以地基以上的建筑层，一般用作停车场商场。
2、正负零零(±00)：指项目建筑进度已达到地面水平，通常完成负层后就达到正负零零。
3、裙楼：从地面一直到标准层或平台花园的建筑层，一般由首层至四层或以上不等，多用作商场、传扬或其他配套设施。
4、封顶：指项目已完成最顶层的结构工程。
5、楼板：多层一般为8-10厘米，高层在10厘米以上。
6、外墙：大厦或住宅外面墙体。
7、内墙：单位里面的间隔墙体。
8、楼高：地面到楼顶的高度。自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过3.0-3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。
9、毛坯房：交楼时单位内没有任何装饰，只留有线路及排水位的房屋。
10、标准层：标准层是指平面布置相同的住宅楼层。
11、平台：平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。
12、地下室：地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。
13、半地下室：半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者。
14、道路红线：道路红线是指城市道路，含居住区级道路，用地的规划控制线。
15、玄关：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”，讲究一定的秘密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需高度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。
16、隔断：隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面。
外飘窗：指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔的视野，更大限地感受自然、亲近自然，通常它的窗台较低甚至为落地窗。
17、七通一平(熟地)是指土地(生地)在通过一级开发后，使其达到具备给水、排水、电力、热力、燃气、通讯、道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。
18、三通一平(净地)是指土地具备上水、电和道路通以及场地平整的条件。
19、占地面积：红线范围内的面积。
20、建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固、层高2.2m以上(含2.2m)的永久建筑。
21、套内使用面积：是每套住宅户内除墙体厚度外全部净面积的总和(即地毯面积,在住房买卖中，一般不采用使用面积来计算价格)。其中包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜(不吊柜)、户内楼梯(按投影面积)、阳台。斜面屋顶结构的房间，层高低于2.20米的部分不计入面积。使用面积的计算应符合以规定：
A、室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层、按复合层内皮尺寸计算;
B、烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积;
C、非公用楼梯(包括跃层住宅中的套内楼梯)按自然层数的使用面积总和计入使用面积
22、销售面积：指商品房按套出售，其销售面积为购房者所购买的套内建筑面积与应分摊面积的共有建筑面积之和。
23、实用面积：建筑面积扣除公共分摊面积后的余额。
24、公摊面积标准：指商品房销售中应分摊计入销售面积的商品房中公共建筑空间的面积，由两部分组成：一)室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室，建筑物内的垃圾房以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等;二)套单元与公用建筑空间之间的分隔以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积。
公用建筑面积分摊系数：公用建筑面积/套内建筑面积之和。
25、套内建筑面积：指商品房套内各部分建筑面积的总和。
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
套内建筑面积=套内使用面积/标准层的使用面积系数
26、计租面积：住宅用房按使用面积计算，非住宅用房按建筑面积计算。
27、容积率：总建筑面积/总用地面积。是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地之比，附属建筑物也计算在内，但注明不计算面积的附属建设物除外。(多层容积率大致为3，高层为5，超高层为7，别墅为0.3-0.45左右、容积率越低，居家环境越好、单价高、品质高;容积率越高，单价低、品质低)
28、建筑密度：基底面积之和/总占地面积*100%
29、绿化率：指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。
公式：植被垂直面积/占地面积*100%
30、绿地率：所有住宅各类绿地面积与住宅总用地面积的比例。新区建设中不应低于30%，旧区改造时不宜低于25%(不包括屋顶、晒台的人工绿地)。
绿化覆盖率>绿化率(绿化所占面积)>绿地率
31、得房率：套内建筑面积/套建筑面积(销售面积)之比
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
套建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积
32、开间：住宅房子的横向宽度。在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内的一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅的开间在住宅设计上有严格的规定。根据《住宅建筑模数协调标准》(GBJ100-87)规定：住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、 4.2米。
进深：住宅的实际长度。住宅的长度和进深，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。根据《住宅建筑模数协调标准》(GBI100-87)规定，住宅的进深采用下列常用参数：3.0 米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。
33、层高：指下层地板面到上层楼面的高度，包括楼板厚度，以米为单位。
34、净高：指层高减去楼板厚度的净剩值，即楼板上表面至上层楼板下表面的距离。
35、绿地面积：指能够用于绿化的土地面积，不包括屋顶绿化、垂直绿化和覆盖土小于2平方米的土地。
隔热层:指建筑物中为减少或避免外界阳光直射或辐射影响室温所采取的设施。通常有如下隔热措施：
(1)住宅建筑的东西向窗户(尤其是西窗)，宜有适当遮阳措施;
(2)减少东西向墙，即采取南北向长、东西向短的建筑单元，要减少阳光对墙体的辐射影响;
(3)采用热工件性能好的材料做成隔热外墙和屋顶，提高墙体和屋顶的隔热性能;
(4)对外墙与屋顶的外表层，用白色或浅色的光滑材料，或刷白灰水均能增强对阳光辐射热的反射，以达到隔热目的。
36、跃层式设计：它的特点是：住户占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房有其它辅助用房可以分层布置，上下层之产的交通不能过公共楼梯，而彩用户内独用小楼梯连接。跃层式住宅的优点是每户都有较大的采光面;通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，而已紧凑，功能明确;相互干扰较小。在高层建筑中，由于每与人层才设电梯平台，可缩小电梯公共平台面积，提高空间使用效率。但这类住宅也有不足之处，户内楼梯要占去一定的使用面积，同时由于二层只有一个出口，发生火灾时，人员不易疏散，消防人员也
37、长条形设计：指楼宇整体设计呈长方形状，即单位分布于两旁，中间留有走廊，这设计多用于早期多层大厦及公寓，缺点在于黑厅，黑厕及通风不足情况。
38、井形设计传统议题跋扈高层大厦设计，即楼宇呈“井”形状，其好处在于室内间隔四正，摆放家具方便，惟缺点为过于单调，部分单位走廊长及略嫌不足，并且存在楼望楼的情况。
39、品字形：指一梯三户，单位设计呈品字分布，其好处在于户户三面单边，采光面及通风充足，缺点则普遍为大面积单元。
40、复式楼：楼梯连接两层，客厅只有一层高。
41、错层：房内高度不一至，一米以内分离。
42、砖混结构：由砖和混凝土组成，承重墙(四面不能动，梁柱都不能动)。
43、框架结构：指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，适合大规模工业化施工，效率较高，承重墙在梁柱，墙面可以自由打通。其次还有：砖木结构、钢筋混凝土、框简结构、钢体结构等。
剪力墙结构：剪力墙是由钢筋混凝土浇成的墙体。由剪力墙组成的承受竖向和水平作用的结构，称为剪力墙结构。剪力墙的抗侧移刚度很大(沿墙体平面)。它主要用来抵抗水平作用和承担竖向作用;墙体同时也作为维护及房屋分隔构件。
44、混合结构：指砖墙及钢筋混凝土楼板构成的房屋，墙壁是陌生构件，故不可随便拆移。
45、房屋的耐用年限：指房屋能够维持正常使用的年限，与设计的标准、建筑的材料、施工质量、使用状况、维护保养相关。
钢筋结构：60-80年 砖混结构：40-60年 砖木结构：30-50年 其他：15年以下
46、土地计量单位：
1平方公里=100万平方米(km) 1公顷=1万平方米(hm)
1公顷=15亩 1亩=667平方米
47、住宅的楼层划分的规定：低层住宅为：1-3层 多层住宅为：4-6层 中高层住宅：7-9层 高层住宅为：10-30层 超高层住宅为：40层以上
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三、房地产开发相关知识：
1、房地产开发：在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施，房屋建筑的活动。它包括从定点选址到交付使用的全过程，由征地与拆迁安置、规划设计、供水、排水、供电、通电讯、通道路、绿化、房屋建设等多项内容组成。
2、土地开发：将生地(不具备使用条件的土地)开发成可供使用的土地。
3、房屋开发：由买得土地使用权的发展商，对土地进行平整，修路铺设上下水管道及热力网，然后建造各类房屋以及公共设施。
4、房地产二次开发：指先将生地开发成熟地(具备使用条件)，然后再进行拍卖和出租，由买地者去建造房屋。
5、房地产一次开发：一次性边土地、房屋开发完成。
6、能源系统：包括供电、供热、供气(煤气、天然气、石油液化气)等设施。
7、给水、排水系统：包括取水工程、输水工程、净水工程、配水管网(上下水道)，排水管网(下水道)、污水处理、排放工程。
8、土地国家所有权：指作为土地所有者的国家，对自己所有的土地依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
9、土地集体所有权：指农村劳动群众集体经济组织，在法律规定范围内对自己所有土地享有占有、使用、收益和处分的权利。
10、房屋的所有权：对房屋全面支配的权利，包括：占有权、使用权、收益权、处分权。
11、土地所有权：指含有法律意义上和经济意义上的所有权双重含义。
法律意义：土地所有者将土地当成自己的财产，并将其实行占有、垄断、拥有对土地支配的权利。
经济意义：指土地所有者凭借对土地的垄断获得一定的经济收入的权利。
四、其它内容须知：
1、办理银行按揭合同需出示：
1)个人身份证及复印件各3份，结婚证或流动人口未婚证明;
2)首期购房款(不低于30%，二次购房者首付不低于40%)购房人已付购房款收据原件及复印件;
3)购房者或配偶单位的工资收入证明;4)与开发商签订的购房合同; 5)开户银行开户的活期存折并含有3个月的按揭款;6)个人住房借款合同，借款借据; 7)委托银行扣收购房房款协议书;
8)住房抵押承诺书;9)贷款申请书。
2、办理银行按揭需交的费用：
1)保险费(保险费率1-10年0.5‰、11-20年0.45‰贷款额)(交保险公司);
2)抵押费，贷款额3‰(交房地产局);
3)律师见证费，贷款额1.8‰(交律师事务所);
4)备案登记手续费，每份合同20元(交房地产局);
5)印花税，每份合同10元(交房地产局);
6)按揭资料费，每份合同40元(交银行);
3、公积金提取条件：符合以下条件的可以一次性提取本人住房公积金帐户内的存储余额。
1)职工购买、建造、翻修、大修自住住房;2)职工离、退休时; 3)完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的;4)户口迁出所在的市、县或者出境定居的;5)偿还购房贷款本息的; 6)房租超出家庭工资收入的规定比例的。
4、公积金贷款是有限额规定的：
1)贷款额不能超过25万元的最高上限;
2)贷款额不能超出你住房公积帐户储存余额的5倍;
3)贷款额不能超出总房款的70%;
5、预售房的条件：
1)土地出让金已缴清，取得国有土地使用证;
2)取得建设用地规划许可证;
3)投入工程总建设资金达到20%以上(不含土地出让金);
4)施工进度已明确，交房日期已明确;
5)竣工验收前;
五、附加内容(房地产营销培训基础知识)：
1、房地产销售行业：它是一个精彩、特殊的、无处不销售、人人都使用、升值空间大、有趣、自由、有成就感、锻炼人，上不封顶收入的一个较灵活、广泛、综合性的一个行业。
2、有正确的价值观：价值观---信念---期望---态度---行动目标
3、行动过程：执行---核心价值---中程目标---短期目标---每日工作计划
4、忌语：大概不能肯定的语言
五声四语：迎客声---称呼声---致谢声---送客声
反对四语：蔑视语---烦躁声---否定语---斗气语
5、建筑面积必须高于2.2米(低于2.2米的车库，杂屋没有产权)，建筑如配套游泳池、车库等不算面积);
6、朝向：一般以客厅阳台的朝向为准。
7、商圈：称之购买圈或商势圈，指在一定的经济区域内以商场或商业区为中心向周围扩展形成的辐射力量，对顾客吸引而形成的一定范围或区域。
分为：核心商圈：以大型商场为中心，人口占60-80%，价格高;
次级商圈：拥有客户占20%;
边缘商圈：分布密度小，产品低档，价格低。
8、商业饱和度：是测量一个商圈内的商业物业的供求量的一个重要方式。
IRS：商业饱和度 C：主要客户指数 RE：每一个顾客平均购买量
RF：商圈内的经营面积 IRS=(C*RE)/RF
9、严重影响房地产价格因素：
1)价格组成=土地成本价格+建安成本+利润+管理费用(国民生产总值，DTP指数、房地产政策、法律法规);
2)影响房地产因素：开发商实力、经济态度、地段、交通、周边环境、配套设施、绿化、升值、政府规划、潜力、客户定位、产品设计、物业管理、市场供求、品牌、销售技巧、自然环境不可复制;
3)影响每一栋单位的价格因素：楼层层高、户型、朝向、景观、外围功能、面积、建筑结构;
4)多层：7层以下，金三银四铜五六;高层：7层以上，越往高上走价格越高，越往上景观越好;
5)影响商铺：升值潜力、地段、交通、配套、市场、定位(业态定位)、消费群、品牌、人流量、物业管理。针对每一个铺位影响因素：位置、面积(面积小、面积消费群体多，价格高)、楼层、铺型(柱、开间、阻挡)、配套设施。
10、递名片技巧：
1)当你与客户谈判时，客户感兴趣时，你递上名片客户对你印象深，认知度;
2)当客户快要起身时，递上名片，你的客户会准确记住，认知你;
11、递资料准确时间：
1)当你将重要内容讲解完毕，再递上资料，请他了解;
2)当你递名片时，一起递给他;
3)如果客户已拿了资料时，你顺着他资料内容一条条讲解下去，然后合上递给他;
12、市场调查目的，其实反映市场现状：
1)了解竞争楼盘; 2)了解消费需求; 3)了解消费行情;
4)为策划、销售提供依据
具体调查内容：
a) 产品调查：规模、占地面积、铺位、功能定位(做什么，业态定位)、铺型、配置(电 梯、空调、水电表)、装修、物业管理、经营时间;
b) 配套调查：内部配套、周边环境配套、功能配套;
c) 价格调查：销售价格、均价、不同楼层差价、付款方式、租金价格(临街与内街价格); 具体调查方式：问卷、街访(入户走访、单层、左手入门、双手右手入门)、专家访谈、市场客户访谈;
具体调查对象：市场、商城、专业街、步行街、专卖点
具体配套调查：医院、银行、超市、休闲场所、酒店、学校、交通(人流、车流、公交车、长途车)
13、风水与房地产营销：南向房间特征(通风时间长、日照时间长、不易发霉、冬暖夏凉)。 风水宝地：依山伴水，龙脉(建筑物的朝向的阴阳取舍。阴：山之南、水之北;阳：山之北、水之南;龙椅之地：绿色是生命色;中纬度：夏吹东南风、西南风)
14、建筑颜色：红色---象征权利、富贵、尊严、红色镇邪。
15、行销沟通：
1)行销：直销，以最直接的形式来推销产品，是产品信息的载体，有产品传递的真实性和准确性;
2)行销目的：A、将产品信息传递给客户(有清晰、直接);B、拓展信息的传播渠道;
C、增加客户来源;通过传播---接触---来源
3)行销方式：发传单、上门拜访、拦截客户，竞争对手的地方(投资客、经营户)、组织意向客户召开恳谈会议;
4)传达信息内容：A、项目片区的介绍(目前商业状况如交通、车站、公交车)、未来前景和市政规划; B、产品的介绍：业态的介绍、科技含量;项目背景介绍、项目立项、开发、建设等;产品技术参数、面积、配套、装修、环境、道路、电梯、价格的介绍;
5)寻找目标客户的方式：湖南省黄页，寻找生产厂商、代理商、场部、科研单位、查找电话、地址;上网查询、大型的展览会、交易会、目标客户;多家咨询;媒体收集;
6)需要准确的销售工具：名片、楼书、置业手册、价格表、计算工具、政府文件、同事通讯录;
7)信心问题：核心问题，市场能否作活，作大;
16、使用率=实用面积/建筑面积
小高层的使用率小于多层：60-70% 高层的使用率小于小高层：80%以上
写字楼的使用率小于高层：50-60%
17、产权证：土地使用证、房产证(集资房是没有产权证的，福利房是有产权证，可以转让，在国家允许的年限内可以转让、出租)。
18、第5P：第5个公共意识，注意于健康保护，环保方面。任何货币在保值的前提下，才能实现其价值。
19、绿化：是生态内的非常小的一个方面。
环境：周边所表现的元素：生态、人文、地理、交通。一个楼盘的环境包括：绿化、交通、密度、配套设施、日照、朝向。
20、价格：昂贵、便宜
1)加权比较法：在价格上及对手比较加X%或减X%，不超过1;如对方1000元/㎡+1000元/㎡*10%=1100元/㎡;反之1000元/㎡-1000元/㎡*10%=900元/㎡;
2)盈亏平衡法
3)经验评估法：根据以往经验来测标，价格阻力位针对顾客来说，内容包括：均价、起价(作用，降低入市门槛、一般是低开高涨，只对于大型楼盘、而小规模楼
盘不宜采用低开高走)、最高价(最好的楼层肯定是最高价)、垂直价格(一般金三银四铜五铁六，超过27米空气质量越差)、价格的可塑性(有品牌价值的空间)、目标价格(自我实现的价格)。
21、价格构成：
1)土地出让金：三通一平、拆迁、安置费、勘查设计费(了解地质结构);
2)公共基础设施费(统称土地成本);
3)建安成本(土建成本); 4)管理成本(包括营销预算成本);
5)融资成本(利息); 6)税收费用; 7)利润;
22、销控：内部认购：一、定向; 二八理论：好5%、次15%、差80%;
三七理论：好10%、次20%、差70%;
公开销售：用于调节控制销售进度，先销次的，留下一部分好的，用于最后冲刺。
包括：强销期(寻找热销势头)、持销期(也叫调整期，合理安排)、冲刺期、扫尾期。
23、建筑品质：
1)施工方的资质;
2)图纸：设计方案，采光通风是否符合国家规定，规划、设计院进行调查，研究;
3)建筑材料：质量好坏，是否环保产品?
24、怎样才能成为出色的专业人士?
1)爱心; 2)专业知识+营销知识+心理知识+社会学+经济学+法律学
25、金字塔型：
小盘：一般以快打慢，先奇制胜，制造与众不同的特色;
营销手法：营销突围，侧翼进攻，通路卡位，最多客户消费场所。如俱乐部、酒吧、歌舞厅、高尔夫、通过派人进入上述场所与期接触、吸引顾客、实行营销，节省广告费及其它费用。
26、项目定位：了解最大化的消费群体---再了解消费型态---得出需求---市场产品
28、国家标准容积率：
1)别墅1-0.8，一般是0.8; 2)高档小区2-2.5;
3)中档小区3; 4)低档小区4;
一类小区：公共基础设施布局完整，整个环境良好;
二类小区：公共基础设施布局完整，环境不良好;
三类小区：公共基础设施布局不完整，环境差;
国家标准建筑密度:
住宅类型 一类 二类 三类 低层 / 50% / 多层 30% 35% 40%
中高层
高层
25% / 28% 22% 30% 25%
范文四：房地产基础知识100房地产基础知识
1、 房产
是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其它用途的房屋。
2、地产
是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包含地面及其上下空间，地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。
3、房地产
是房产和地产的总称。是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利(所有权、管理权、转让权等)。
4、房地产业
是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。
5、房地产开发
是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。
6、土地开发
是将“生地”开发成可供使用的土地。
7、 土地的使用年限是如何确定的?
凡与省市规划国土签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年;工业用地五十年;教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;商业、旅游、娱乐用地四十年;综合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。
8、房子的居住时间是多少，土地使用年限届满后，该怎么办?
房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制，担对该房屋所占用范围内的土地来说，因为土地除属于集体所有的外，均属于国家所有。业主所取得的为该土地的一定年限的使用权。住宅用地的土地使用时间为50—70年，自开发商取得该土地使用证书之日起计算。在该土地使用年限届满后，土地将由国家收回。业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下，继续使用该土地。
9、土地所有权
土地所有权是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。
10、土地使用权的出让
指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
11、土地使用权转让
是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。
12、生地
指空间地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地。
13、熟地
指三通一平(上水、电、道路通以及场地平整)
七通一平，给水、排水、电通、路通、通讯、通暖气、通天燃气或煤气以及场地平整的条件。
14、期房
是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。
15、现房
是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品详尽买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。
16、毛坯房
房地产商交付屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫毛坯房。
17、商品房
是指以完全的市场价格向购房者出售的房子。
18、二手房
通常是指再次进行买卖交易的住房。个人购买的新竣工的商品房、经济适用住房及单位自建住房，办完产权证后，再次上市买卖，这些都称为二手房。
19、经济适用房
根据北京市人民政府办公厅京政发【1998】第54号文件，经济适用住房是面向中低收入家庭的普通住宅;要体现适用、经济、美观、安全、卫生、便利的原则;布局要符合城市规划的要求;使用功能要满足居民基本生活的需要;建设标准要根据北京市“九五”住宅建设标准，结合市场需求确定。
20、房屋的所有权
是指对房屋全面支配的权利。房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能，这也是房屋所有权的四项基本内容。
21、房屋的占有权
通常由所有权人来行使，但有时也由别人来行使，这就是使用权与所有权分离的情况。
22、房屋的使用权
是对房屋的实际利用权利。通过一定法律契约，非房屋所有权人也可获得房屋的使用权。
23、房屋的收益权
是指房主收取房屋财产所产生的各种收益。
24、房屋的处分权
是
所有权中一项最基本的权能。房屋的处分权由房主行使。有时房屋处分权也受到一定的限制。
25、房地产交易形式
房地产市场的房地产交易形式主要有两种：地产交易形式与房产交易形式。
26、住宅的“全部产权”
是指按市场价和成本价购买的房屋，购房者拥有全部产权。经济适用房亦属于全部产权。
27、住宅的“部分产权”
是指职工按标准价购买的公有住宅。在国家规定的住房面积之内，职工按标准价购房后只拥有部分产权，可以继承和出售，但出售时原产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除有关税费后，按个人和单位所占的产权比例分配。
28、建筑物
是指人工建造而成的房屋和构筑物，如墙体、楼地层、楼梯、门窗基础。
29、构筑物
是指建筑物中除房屋以外的东西，人们一般直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水
井、道路、桥梁等。
30、商品房的结构
售房的楼书常见用语，房屋架构可分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构。
31、砖混结构
主要是砖墙承重，部分是钢盘混凝土承重的结构。
32、砖木结构
主要承重构件是由用砖和木两种材料制成的结构。
33、钢筋混凝土结构
主要承重构件是由钢筋和混凝土制成的结构。
34、住宅的开间
就是住宅的宽度。
35、住宅的进深
就是指住宅的实际长度。
36、住宅的层高
是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。
37、住宅的净高
是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。
38、居住小区总用地
是包括住宅总用地，公共建筑设施总用地，道路、广场用地、庭院、绿化用地的总和。
39、住宅总用地
指低层、多层、中高层、高层以及住宅用地面积的总和。
40、公建总用地
指小区内部公共建筑占地面积的总和。
41、房屋的基底面积
房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。
42、道路、广场用地
指小区内主次干道、支道、人行道、绿化带中间宽度大于1.5米的步行道及停车、回车广场和有铺砌地面的场地面积之和。
43、庭院、绿化面积
指小区内集中绿化带、小公园、住宅间集中种植花木、草地、假山、花架、水榭、水池，以及公共活动场所等为小区所有居住人员共同使用权的绿化面积的总和。
44、 总建筑面积(平方米)
指小区内住宅、公共建筑、人防地下室面积总和。
45、 住宅的建筑面积
亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物规模大小的经济指标。它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。
46、结构面积
是指房屋建筑中外墙，内墙柱等结构构件所占面积的总和。
47、使用面积
是指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积的总和。
48、公用面积
是指住宅楼内为住户方便出入，正常交往保障生自学成才而设置的公共走廊、楼梯、电梯间等所占面积总和，并按栋或单元户数按比率分摊。
49、套内建筑面积
房屋按套(单元)计算的建筑面积为套(单元)门内范围的建筑面积，包括套(单元)内的使用面积、墙体面积及阳台面积。
50、套内墙体面积
是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其它承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分割以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。
51、公用建筑面积
各产权主体共同占有或共同使用权的建筑面积，指各套(单元)以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。
52、公用建筑面积的分摊原则是什么?
如有面积分割的文件或协议，应按其文件或协议分摊计算;如无分割文件或协议，按规定的公用面积分摊原则进行分摊计算。
53、哪些公用面积应分摊?
应分摊的公用建筑面积包括套(单元)门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班卫室、建筑物内的垃圾以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。
54、哪些公用面积不能分摊?
不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公共开放使用的建筑面积、消防避难层;为多栋建筑物使用的配电房;公民防护地下室以及地面车库、地下设备用房等。
55、套内阳台建筑面积
套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。
56、套内使用面积
指套内住户独自使用的面积，一般包括卧室、厨房、卫生间、过厅、起居室、内走道、阳台、壁柜等净面积的总和。
57、套外使用面积
指套外全体住宅的公共使用面积，如楼梯间、电梯间、公共走道、公共用房等。
58、建筑容积率
是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。
59、 建筑密度
即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。
60、绿地率
是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。
61、绿化率
是指植被垂直面积与规划建设用地面积之比。
62、销售率
指售出的户数占可销的总户数的比例。
63、得房率
指套(单元)内建筑面积与套建筑面积的比率。
64、商住住宅
是SOHO(居家办公)住宅观念的一种延伸，它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住同时又能从事商业活动的住宅形式。
65、跃层式商品房
是指由上、下两层楼盘面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋通风、采光较好，布局紧凑，功能分明，只是户内楼梯
占去一定使用面积，上下两层只有一个出口，发生火灾时，人员不易疏散。
66、复式商品房
是由香港建筑师创造设计的一种经济型房屋，是在层高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼盘房。实际层高要大大低于跃层式住宅。复式住宅下层供起居、餐饮、洗浴用，上层供休息、储藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯。
67、错层式住宅
是指楼面高度不一致错开之处有楼梯联系的住宅。
68、《商品房预售许可证》
《商品房预售许可证》是市、县、人民政府房地产管理部门向房地产开发公司颁发的一项证书，用以证明列入证书范围内的正在建设中的房屋已经可以预先出售给承购人。
69、契税
契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。它是对房地产权变动征收的一种专门税种。(交易手续费经济适用房减半)
70、公共维修基金
公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。商品房的公共维修基金由购房人在购房时交纳，比例为购房款的2%。
71、未成年人是否可以作为权利人办理《房地产证》?
未成年人可以作为权利人办理《房地产证》，但办理时须提交其监护关系证明和监护人身份证明，并在《房地产证》上备注其法定监护人姓名。由于未成年人为没有民事行为
能力或限制民事行为能力的人，因此在处分该房地产时必须符合有关法律规定。
72、在房屋交付时，发展商应提交哪些文件?
房屋交付时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
73、建筑基底面积
是指建筑物首层的建筑面积。
74、建筑间距
75、商品房销售面积
商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积
76、分摊公用建筑面积的计算方法
分摊公用建筑面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数
公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和
公用建筑面积=整幢建筑的面积-套内建筑面积之和-不应分摊的建筑面积
77、“五证”包括什么?
商品房“五证”包括：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、商品房预售许可证。
78、“二书”
是指建设部为了加强对商品房的质量管理与监督，要求发展商必须提供的新建住宅质量保证书和新建住宅使用说明书
范文五：房地产基础知识房地产基础知识
一、房地产
“房地产”顾名思义是房产和地产的总称，在法律上一般叫不动产。它主要是相对于动产而言，其要求特点就是不能移动位置，具有长时期的稳定性，正因此房地产经常作为公司或个人投资保值或升值取利的主要方式。
在我国房地产的所有及买卖行为主要指房产产权的移动及土地使用权的转让，土地产权是我国所有，至高无上不可以买卖的。
二、土地的使用年限
住宅用地：70年;商业用地：40年;工业用地：50年。
房地产土地的使用年限是如何确定的?
凡与省市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年;工业用地五十年;教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;商业、旅游、娱乐用地四十年;综合用地或者其他用地五十年。
土地使用权到期后,提前一年向国土资源局申请继续使用,经批准后交纳一定的土地出让金,房子还是自己的。
三、土地使用权的获取方式
1.通过行政划拨方式取得：土地使用权划拨是指县级以上人民政府依 法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。公民可以提出划拨国有土地使用权申请。通过划拨的方式获取的土地使用权没有期限的限制，土地使用权人可以无限期的使用。(如：学校、医院、共公事业等。)
2.通过国家出让方式取得：是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让的行为，出让的具体办法有协议出让、招标和拍卖三种。公民可以依法作为国有土地使用权的受让人，通过协议、招标或拍卖的方式签订土地使用权出让合同，交纳土地出让金，获得土地使用权。
3.通过房地产转让方式取得：(如买卖、赠与或者其他合法方式)通过土地使用权转让的方法取得国有土地使用权。土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权在按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发后，划拨的土地使用权经批准办理了土地使用权出让手续并补交土地使用权出让金后都可以进行转让。公民通过转让的方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。
4.通过土地或房地产租赁方式取得：国有土地租赁合同是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者支付租金的合同。出租方为国家，代表国家行使出租权的是县级以上人民政府土地管理部门，租赁合同有一定期限，最长不超过法律规定的同类用途土地出让最高年限。国有土地租赁是国有土地出让方式的一种补充。目前的法律尚不允许以出租的形式进行转让。
土地没有所有权，所有权只归国家，大家的土地都为使用权。出让地就是相当于,我们出资向国家租用土地,一般是70年;划拨地,就是国家拔给当地的土地用于建设公益性住房或是公益事业,可是拔给部队学校等,未收租金(通俗点就是这么理解).所有的商品房都是通过出让的方式获得土地。
四、土地出让金
土地出让金是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款(指土地出让的交易总额)，或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。土地出让金准确地说，是土地使用权的交易价格;也可简单地理解为地价，其价格高低取决于土地市场的供求关系。但土地出让金不是简单的地价。对于住宅等项目，采用招标、拍卖的方式，可通过市场定价，土地出让金就是地价。可是对于经济适用房、廉租房、配套房等项目，以及开发园区等工业项目，往往不是依靠完全的市场调节，土地出让金就带有税费的性质，是定价。
五、生地与熟地
熟地(净地)是指已经拆迁完毕，达到“三通一平”施工条件的土地。
生地(毛地)则是相对应熟地而言的，是指尚未具备上述施工条件的土地。
三通一平：水通、电通、路通，场地平整。
七通一平：通电、通水、通煤气、通电讯、通下水、通上水、通道路，“一平”指场地平整。
六、拆迁补偿的方式
货币补偿、实物补偿(回迁、搬迁)。
目前较多采用货币补偿方式。
七、房地产成本的构成
每个房地产项目的成本，由以下三部分构成：土地成本(包括土地出让金、拆迁/征地成本、税费及罚款三项组成)、建安成本(包括市政成本、基础成本、结构成本、安装成本及其它)、其它成本(包括财务成本(贷款利息)、税费成本、管理成本三部分)。正常情况下，每个房地产项目的成本构成，可以用下面的公式表示：项目开发成本=土地成本+建安成本+其它成本，其中：其它成本=(土地成本+建安成本)x20%;财务成本=税费成本=其它成本x35%;管理成本=其它成本x30%;不同地区，不同结构(多层、小高层、高层)的项目，建安成本略有差异。
但在正常的毛坯交房标准下，每销售平米的平均建安成本≤2000元;如果是中小城市，由于劳动力便宜、材料标准低，建安成本甚至可以减半。
而土地成本，则有以下规律：招拍挂所得到的土地，肯定要比协议出让的贵很多，但地价和涨幅并不高。
八、产权及房产种类
房产证实行两证分离，即将房产与地产分离办证，房产所有者持有“房屋所有权证”、“土地使用权证”两种证件。
1.房屋产权：指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和。即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。
2.商品房：商品房是指具有经
营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)
开发经营的住宅。由于我国长期以来在住房体制上实行的是供给制，所以，商品房是80年代以后才在我国出现的。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。另外，从法律角度来分析，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房(存量房)等。但不包括公有房屋、廉租住房、经济适用房等政府对其交易有限制条件的房屋。
3. 商铺的定义：商铺，由“市”演变而来，《说文》将“市”解释为“集中交易之场所”，也就是今日之商铺。唐宋是中国封建社会鼎盛时期。唐都城长安是当时东西文化、商贸交流的中心，长安东西两市，商贾云集，店肆无数，商业十分繁荣。北宋商铺和市场是分开的，首都东京(开封)是当时最大的商业中心城市。据历史记载：(东京)东大街至新宋门，鱼市、肉市、漆器、金银铺最为集中，西大街至新郑门有鲜果市场、珠宝玉器行，皇城东华门外，无所不有。《清明上河图》曾翔实地记录了古代商铺、商业街市的景况。根据以上对商铺历史的回顾，可以对“商铺”做以下定义，即商铺是经营者为顾客提供商品交易、服务、感受体验的场所。和过去商铺的定义相比有相同的地方，即商铺首先是商品交易的场所;区别之处是现代商铺的概念不仅包含了交易功能，而且包含了服务功能和感受体验的功能。商铺作为交易的场所，很容易理解，从百货、超市、专卖店到汽车销售店都是规模不等的商品交易场所。
4.经济适用房：是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中，能够适应中低收入家庭的承受能力;适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而非建筑标准。经济适用房是国家为解决中低收人家庭住房问题而修建的普通住房，这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故又称为经济适用房。
5.使用权房：由国家及国有企业事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公房。
6.集资房：是改变住房建设由国家和单位包建的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免优惠。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，
拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。
集资建房有两种产权;一种是该房屋出售的价格高于当年的房改成本价。其产权界定为经济适用住房产权。另一种是低于当年的房改成本价格，其产权为房改成本价房。
7.房改房：是有一定的福利性质的，各产权单位按照政府每年公布的房改价格出售给本单位职工的住房。这类房屋来源一般是单位购买的商品房、自建房屋、集资建房等。房改房产权分为三个级别：成本价产权和标准价产权以及标准价优惠产权。
8.共有房产：两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。
9.现房：现房是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售房屋的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。
10.期房：人们习惯上把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。即指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证(大产证)止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。一般情况下,期房的价格较低,挑选余地较大,但由于是先付款后交房,因此购房消费的过程和结果要依赖于购房合同约定的权利义务的履行,而购房合同的履行,不仅受开发商自身经营的影响,还受到许多客观因素的制约。
11.准现房：指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。
九、价格
价格的种类很多，如均价、起价、开盘价、清盘价等，在此仅介绍其中的两种。
均价：指各单位的销售价格相加之后的和除以单位建筑面积和。可以
反映一个楼盘整体价格。
价为起价，高层以低楼层的售价作为起价。起价带有一定的欺骗性，并不能真实的反映楼盘的价位。
十、房屋相关专业名词解释
1.总用地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积。
2.总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之和。
3.建筑面积：指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑檐、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固、层高在2.20米以上的永久性建筑。(建筑物外墙外围所围成的空间的水平面积)
4.套内建筑面积：由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积构成。
5.共有建筑面积：各产权人共同占有或共同使用的建筑面积，它应按一定的方式在各产权人之间进行分摊。指为业户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和加上个单位与楼宇公共建筑空间之间的分隔及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。
6.共有分摊面积：某个产权人在房屋共有面积中所分摊的面积。
7.使用面积：房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。
8.预售面积：俗称楼花面积，指在商品房预售时按建筑设计图上尺寸计算的房屋面积。
9.房屋的产权面积：系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。
10.容积率：是指总建筑面积与建设用地面积之比值即项目总建筑面积与项目总用地面积的比值。(容积率：总建筑面积/土地面积)多层容积率一般控制在
1.3以下，小高层的容积率可以达到2左右，高层视情况一般在4或5左右。对于开发商来讲，容积率越高，出的建筑面积就越多，土地成本就越容易摊薄，利润空间自然就越大。而对于购房者来讲，则正相反，容积率越低，说明楼与楼之间的
空地越大，视野、采光就越好。
(如：在10万平方米的土地上，有20万平方米的建筑总面积，其容积率为2.0)
11.绿化率：建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比(绿化率：总绿化面积/土地面积× 100%)。绿化率自然越高越好，一般在35%左右。绿化的土地面积，不包括屋顶绿化、垂直绿化和覆土小于2米的土地。(如：在10万平方米的土地上有3万平方米的绿化面积，其绿化率为30%)，
12.楼间距：两相邻楼的外墙面距离。建筑间距的控制是为了保障人们工作、生活的质量与安全，满足必须的日照、采光、通风等要求。按照国家规定(设计规范)以冬至日照时间不低于1小时(房子最底层窗户)为标准。可以用：楼高：楼间距=1：1.2比值计算。按建设部制定的标准，房子室内空间的高度应不低于2.40米，各楼栋之间的距离不小于楼房高度乘以0.70的系数，如果小于这个距离，就会影响室内的采光、通风和居民之间的生活等。
13.得房率：(套内建筑面积/建筑面积× 100%)。套内建筑面积一样的建筑面积不一定相同，出房率高的商品房就物有所值。如果商品房的公用面积分摊得多，出房率就要低一些。
16.开间:住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。
17.进深：在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。
18.层高：指下层楼地面至上层楼地面的垂直高度。
19.净高：层高减去楼板厚度的净剩值。
20.承重墙：需支承建筑重量和使用荷重的墙休，对房屋会直接产生安全影响的墙体。(在装修过程中不能拆除)
21.地下室：地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。
22.半地下室：半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3且不超过1/2者。
23.玄关 ：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调整装饰手段加以分割，就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。
24.“正负零”：指的是主体工程的一个基准面，在主体工程基准面下工程完成，该进行主体地上工程施工的时候，也就是主体工程达到“正负零”。 一般是以地平线为标准，高于地平线为正，低于地下线为负。建筑施工到正负零的时候就表示已经把基础结构施工完了。 通俗说，房子出地面了。
25.绿地面积与绿化面积：绿地面积是植物的根部接触地面的面积，不包括屋顶绿化、垂直绿化和覆土小于2米的土地。绿化是植物投影面积，、包括植物用地面积、园林的亭子、水池、水塘等用地面积。绿地面积小于绿化面积，花园道路也算在绿化面积之内。
26.建筑密度：具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比(%)。建筑密度=建筑首层面积/规划用地面积。
11、建筑面积的测算
1.应分摊的公用面积：包括套(单元)门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房以及空出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。
2.不能分摊的公用面积：底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公用开放使用的建筑面积、消防避难层;为了整栋建筑物使用的配电房;公民防护地下室以及地下车库、地下设备用房等。
封闭式阳台：面积计算100%
敞开式阳台：面积计算50%
阁楼、露台、一楼花园，一般赠送
十二、建筑物的耐久等级分类
一级耐久年限为100年以上，适用于重要的建筑和高层建筑。
二级耐久年限为50-100年，适用于一般性建筑。
三级耐久年限为25-50年，适用于次要的建筑。
四级耐久年限为15年以下，适用于临时建筑。
十三、按建筑物的层数或总高度分类：
住宅按层数分为低层住宅、多层住宅、小高层、高层住宅和超高层住宅五大类
低层住宅为1-3层
多层住宅为4-6层
小高层住宅为7-9层
10层及10层以上为高层住宅
建筑总高度超过100米的，不论是住宅还是公共建筑、综合性建筑，均
称为超高层建筑;
十四、按建筑结构分类
砖木结构、砖混结构、钢筋混疑土结构、钢结构、其他结构
建筑结构是指建筑物中由承重构件(基础、墙体、柱、粱、楼板、屋架等)组成的体系。
砖木结构：承重的主要结构是用砖、木材作成。如一幢房屋是木制结
构房架。砖墙、木柱建造的(这类建筑物的层数一般较低，通常在3层以下
砖混结构：这类建筑物的竖向承重构件采用砖墙或砖柱，水平承重构件 采用钢筋混疑土楼板、屋面板，其中也包括少量的屋顶采用木屋架。(这类建筑物的层数一般在6层以下，造价较低，抗震性能差，开间和进深