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2018年司法考试案例分析：建立第三方物业服务评估制度
——业主对物业服务不满拒交物业费被诉后败诉业内专家认为亟需建立第三方物业服务评估制度
业主对物业服务不满意,应该选择怎样的纠纷解决方式?
湖南省新邵县某小区多名业主的选择是,拒绝交纳物业费,但物业公司诉至法院后,法院近日作出判决,由欠费业主交纳物业费。
2014年,石某等人在新邵某小区购买了商品房,并与物业公司签订了《前期物业服务协议》,约定了物业服务价格和违约金。
此后,物业公司依约提供了物业管理服务,但石某等业主因不满物业服务拒绝交纳物业费。物业公司多次催要无果后,诉至法院,请求法院判决欠费业主交纳物业费及违约金。
法院经审理认为,石某等业主逾期未交纳物业服务费,事实清楚。
近日,法院作出一审判决,支持了物业公司的诉请。
在全国各地,业主因为对物业服务不满意而拒绝交纳物业费的案例并不少。
在重庆市,渝北区法院自2017年1月至7月共受理物业服务合同纠纷案件2362件,超九成案件为物业索要物业费。从已审结的案件来看,业主拒交物业服务费的主要原因之一,就是物业服务不到位、物业服务质量存在瑕疵,
在北京市,自2012年至2016年,北京市二中院审结此类案件1399件,其中,因业主逾期不交物业费致物业索要物业费引发的纠纷占全部案件的九成以上。
中国人民大学公共管理学院副教授陈幽泓告诉《法制日报》记者,根据物业服务协议,物业费是一个法律关系清晰的债务关系。业主以物业公司未能提供满意的物业服务为由拒交物业费,需举证因物业公司过错而给业主造成人身和财产损失,否则一旦物业公司诉至法院,业主在很大程度上会败诉。
在北京市海淀区和谐社区发展中心研究员黄传炜看来,业主与物业公司关于物业服务质量纠纷,应依法予以解决。业主针对物业服务质量的质疑和不满,首先要基于物业服务合同约定的服务管理标准,是否符合约定为判断依据。
“业主的维权误区,就是以个人感受来判定,这不是物业合同约定的标准,依法不具有法定效力。”黄传炜告诉《法制日报》记者,“依据物业服务合同约定,按时交纳物业费是业主法定义务。”
此类现象在实践中频发,根源何在?
陈幽泓认为,业主通过拒交物业费表达对物业服务的不满,背后恰是小区业主和物业公司之间关系扭曲的体现。在前期物业合同关系中,是由开发建设单位与物业企业形成物业合同关系,由于业主组织大面积缺位,业主整体与物业企业之间没有直接的物业合同关系,所以对物业服务的服务水准和价格水平,业主难以表达自己的真实意思,也不能行使选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人的权利。
在陈幽泓看来,根据物权法的规定,与物业企业对等的“合同关系”是业主大会及其代表业委会,而不是业主个人面对物业企业。
而黄传炜认为,物业服务质量的判定,是一个复杂、专业的内容,不是业主个人和物业公司可以判定的。
黄传炜建议,针对当前物业管理实际,亟需引入第三方物业服务质量评估监理机制,可以由政府购买社会第三方物业服务评估监理机构的服务,针对辖区物业小区服务进行专业性评估监理,构建公平公正合理的物业管理新秩序。
“业主在签订物业服务合同时,也可以在物业合同中约定,由评估监理机构出具的评估报告作为判定依据,第三方评估监理费用,可以从物业费中支出,也可以从小区公共收益收入中支出。”黄传炜说。
陈幽泓认为,从长远来看,一方面要限制前期物业服务合同的期限,另一方面,要尽快成立业主组织或者通过业主共同决定续聘或者选聘物业服务企业、决定小区物业的服务标准、价格、服务方式等,从而结束前期物业阶段,在小区业主与物业企业之间建立直接合同关系,使二者之间在合同的基础上行使责权利。
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