物业企业自我鉴定6篇

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物业企业自我鉴定 篇1

  到物业公司已工作了一年有余,静心回顾这一年的工作,我收获颇丰,从业务能力到待人处事的能力我都学到了很多,一年来我以求真务实的工作态度,以热情服务的工作理念,服务与开发区转非居民,认真完成领导交给我的每一项任务,踏踏实实的自己的本职工作,热情的为开发区转非居民排忧解难,做一名让领导放心,让同事喜爱,让百姓欢迎的物业公司工作人员。现将这一年的工作情况总结如下:

  一、认真学习

  我现在还很年轻,刚刚步入工最岗位,很多事情都缺乏工作经验,在转非居民工作中很可能由于自己的疏忽造成恶劣的后果,所以在工作中我向老同志经常请教,工作时多听、多想、多问和自己多实践,总结经验教训。

  在自己的工作之余帮同事多做事,让自己的业务水平得到快速提升,尽快的胜任领导安排的工作,并在工作中不断总结,大胆创新,提高自己的工作能力及工作效率。在思想上也要提高自己的觉悟,提高政治修养。

  虽然我们每天面对的是转非居民,也正因为这样,我应将国家的相关政策给开发区转非居民真确解读让他们知道政策,懂得政策,理解政策,让他们能在工作和生活中做正确的选择,让他们的生活更加幸福,也使我们的工作更有信心。

  二、踏实工作

  在日常工作中,认真的完成自己本职工作,脚踏实地。转非居民工作比较繁杂,并且重复的事情很多,有时候同一件事,同样的话每天都要重复很多次,所以在工作中要有耐心,不能产生消极情绪。

  我们所做的工作是窗口工作,代表了政府形象,代表了开发区的形象,如果有消极情绪不仅会伤害到转非居民的心,还会影响到开发区在转非居民心中的形象,所以,在工作中我力求做到积极主动,一丝不苟,缜密处理工作中的每一件小事,做事情不能拖泥带水,确保日常工作的顺利开展,坚持文明服务热情待人,认真地做好办公室日常资料的收集与整理。

  该记的要记,重要事情要记录在案,并做好汇报准备。准确的统计各项数据,做到有据可依,有据可查,在领导需要的时候能快速的找到数据,并清除数据来源。每天做好清点工作,对自己不完善的地方认真总结,不能在同样的问题上出两次问题。在自己的工作完成之余,积极的帮助其他同事,本着以多做事、少说话的原则,为公司创造一个良好的工作气氛。

  一年来,我在工作和学习中逐步成长、成熟,但就转非居民工作来说我还远远不够,在以后的工作中我会以积极的工作态度,饱满的工作热情投入到开发区转非居民的各项工作上去,脚踏实地的做好每件事,努力地完成领导交办给我的各项任务,为开发区转非居民的生活和谐稳定尽自己的绵薄之力。

物业企业自我鉴定 篇2

  在我看来无论做什么工作都要以一个认真的态度对待。只有这样才能让我们热爱自己的工作,才能让我们在自己平凡的岗位上做出成绩。回顾将近2年来的工作,可以说是成绩多多,受益多多,体会多多,但存在的问题也不少。

  在物业里担任保安工作,责任重大,压力千钧。为了保质保量完成、履行好肩负的使命,一年来我们重点抓了三项工作。一是抓队伍建设。一支过硬的队伍是做好工作的重要保证,从保安队组建开始,我们在队伍建设上就坚持“两手抓”:一手抓人员的配备,一手抓素质的提高。二是抓制度建设。工作的规范有序、卓有成效的关键是靠科学适用的制度作保证,“不以规矩,不成方圆”。三是抓思想建设。由于我们的同事来自不同的地方,不同的岗位,各人的综合素质、性格、爱好均不相同。对工作中出现的问题和差错,我们要求:不得隐瞒,及时上报,有错必纠,有错必改,惩前治后,引以为鉴,强化精神,改进工作。形式多样的思想品德教育,收到了实实在在的效果。

  虽说保安工作不怎么起眼,但它实实在在的是一个物业不可缺少的保障,因为我们的工作不仅要保障光顾我们物业的顾客的生命财产安全,还要保护好我们物业里的货品安全,虽然工作繁杂反复,但是这锻炼了我的组织和沟通能力,让我的交往能力大大的提高.在处理突发事件和紧急事件方面,觉得自己的应变能力还有欠缺,以后在工作中一定与这方面比较优秀的员工多多沟通,多多学习,同时在工作中自己也不断的学习和积累。

  “大事小事认真做,重复的事情快乐做”,我一直以来都谨遵着这条准则,在工作中严格要求自己,绝不让不确定的安全隐患在自己的眼皮底下存在,一经发现事情就立刻解决,严格遵守公司的章程办事,这是我性格里的优点,当然我也有不足,就是不太健谈,性格不是太外向,我会在以后的工作中努力克服。

  小区的事是我自已的事,我要精心守卫我的荚冬使它在安全的环境中茁壮长大。我明白作为一个家庭成员,一名保安员“守卫小区、守卫我家”的责任重大。

  在工作之余,在队长带领下,我们进行了保安员体能练习,内容包括,队列练习,军体权等。坚持完成预期目标,保质保量地完成练习计划,我刚开始时叫苦叫累,但我明白作为保安员只有过硬的业务本领和强壮体能素质,才能更好地发挥“养兵千日、用在一时”没有刻苦练习关健时刻怎么能发挥出我们的作用呢?所以我不怕苦不怕累,一直坚持。

  在往后的工作中我希望自己有更大的进步,更多的锻炼自己的工作经验,努力做好每一次物业的大的工作,保证顾客的生命财产安全,保证卖场的的安全,在自己的工作里尽量不出差错,与同事们共同努力为公司的美好未来添砖加瓦。

物业企业自我鉴定 篇3

  20--年上半年以来,在公司领导的关怀及领导的指导下,本人以公司的“十个一点”为服务理念,努力学习,认真工作,现对此期间的工作总结如下。

  一、参加前期交接房工作。

  本日于20--年2月21日进入公司北城旺角管理部,在老员工的带领下,本人虚心学习,为北城旺角二期D、E栋设施设备验收。为交房及日后的物业服务做充分的准备工作。

  二、北城旺角二期交房工作。

  从3月30日交房起,本人隶属于验房组,陪同前来接房的业主验房,为其对户内的配套设施做介绍,就其有疑问的地方做详细解释。在为期一个月的集中交房期间,我学会了许多东西,学会了如何更融洽的与人沟通,学会了用更专业的知识去为客户排忧解难。在此期间,本人收获颇多,也总结了一点点如何顺利的完成陪同业主验房的经验,北城旺角二期的交房工作比较顺利也相当的圆满,其中也有着一份我的努力,为此我感到衷心的高兴和自豪。

  北城旺角二期交房工作完成后,本人于20--年4月25日北城旺角调入西彭西城华府。负责西城华府的前期工程进度追踪与工程质量监督,西城华府是我司的一个新楼盘,也是公司的一个新窗口,在这里,很多来自各个地方的我们走到了一起,大家成为了同事,成为了朋友,都为着公司的发展壮大而努力。

  三、西城华府的交房及准备工作。

  在接房前的筹备工作中,我们都很努力,各种资料,细节,说辞都准备得很充分,美中不足的就是,因为时间关系,未能够进行分户验收,以致后期维修量偏高。为期一个星期的集中交房期间里,交房数量达百分之八十,而至今,接房数已经超过了百分之九五以上。

  四、设备设施的验收

  自西城华府交房前一周开始,我们工程维修班的同事就开始了对小区里面的设备设施的验收,经常都是加班加点,维修班工程人员连续加班半个月。我始终坚持在自己的岗位上,新楼盘交房开始后,我和同事们起早贪黑,虽然很累,但是我们都觉得过得很巴适。

  五、装修监管

  在接房后到今日已有五百多户业主办理了装修手续,近百家业主已入住,来年我们将继续对装饰装修进行监管。

  六、设备的保养及监管

  在设备交接后,紧接着就是设备的保养,我与维修班同事做到了每月对发电机,配电设备,供水设备,消防。

物业企业自我鉴定 篇4

  尊敬的领导:

  您好!

  首先,感谢公司领导给我们这次评选优秀员工的机会,也感谢课长和同事们在工作中给予我的支持和帮助。

  20xx年10月份我来到心愿福瑞特超市,一直在平凡的岗位做着平凡的工作,现在仍然非常平凡。刚入职时,超市还未开业,工作和生活条件比较艰苦,但作为一名刚刚入职的新员工,深感自己专业知识浅薄,为尽快适应新的工作岗位,我虚心向经验丰富的领导学习请教,加强专业学习,不断提高自身业务水平,发扬不怕苦、不怕累的精神,做到心到、眼到、腿到、手到的积极员工,在工作中不断积累经验,使自己不断成熟和进步。

  在这一年的时间里,我见证了超市由未开业到现在生意红红红红火火的光荣历程,也使自己逐渐成长为一名合格的员工。

  随着超市的不断稳步发展强状,我个人的能力也在不断的提升和进步。这段共同成长的岁月里,我对超市的同事们产生了深厚的感情,我喜欢公司的企业文化,喜欢超市的工作氛围,喜欢超市的每一位顾客们。我给予了他们的同时,他们也给予了我更多的快乐。我感谢超市领导对我的栽培和帮助,我非常的信任你们。基于对超市的热爱和对领导的信任,鉴于现在的工作职责范围和工作态度,我希望自己以后会做得更好。

  申请人:xxxx

  xxxx年x月x日

物业企业自我鉴定 篇5

  自2009年末以来,我进入朔黄铁路物业中心已经一年有余了,在这些日子里,我切身感受到了周围的领导和同事们那种勤奋务实、诚信求真的工作作风,这也让刚刚踏入这个企业的我,更加深刻地理解了什么是责任,什么是厚重,什么是荣辱,什么是理想。作为公司员工的我们,就是要以创先争优为理念,在工作中高效的解决问题,切实的取得成效。

  大家都知道“创先争优”的内容是指创建先进基层党、团组织和争当优秀共产党员、优秀共青团员。“创先争优” 里有两个关键字,一个是“先”,一个是“优”。在这里“先”是指先进的意思,“优”是指优秀的意思。我认为要在工作中创先争优,离不开“先”和“优”两个字。在这里,我想延伸一下这两个字的意义,谈谈争当一名优秀团员应该具备的“先”和“优”。 第一层意思,“先”是指时间在前的,次序在前的,与“后”相对。党员、团员是模范,是标兵,处处起着模范带头作用,工作中应该处处为先,想的比别人远、做的比别人快。

  首先是思想上的先,也就是想在前。我们常说未雨绸缪。做事情之前一定要做好准备,考虑好、计划好,提前想想做事过程中的具体细节,这样才能准备充分,不出差错。我们周围就有部分同事在工作中没有计划,想到那干到那,眉毛胡子一把抓,导致事倍功半,效率低下。这让我想起一个小故事。一家酒店,同时招进两名大学毕业生。过了半年,其中一位晋升为副经理,而另一位仍是原地踏步。后者认为公司待遇不平等,决定向总经理辞职。总经理面对着这位怒火冲天的员工,和颜悦色地说:“这样吧,如果你想证明你的能力,你现在到集市上去一下,看看今天早上有卖土豆的吗”立刻,这个员工就出发了。半个小时后,他回来了,说“市场上有卖的。”“那多钱一斤呢?”“呀,不清楚,没问。”他又飞奔而去。半小时后,又回来了,“2块一斤。”“除了土豆还有哪些菜呢?”“不知道。”。总经理把那位晋升为副经理的员工叫过来了,“你去市场帮我看看有没有卖土豆的!”随即,这个副经理就出发了。半小时后,副经理回来了。“市场上有三家卖土豆的,都是2块一斤,其中一家土豆品相要好点,酒店的土豆已经用完了,我想一定会买一些的,所以我已经把人带来了,并根据以往酒店的用量让他带了40斤土豆过来。”这时,总经理朝着那个不满的员工望去,他已经惭愧地低下了头。这个小故事,看似平常,可是富含了大道理。工作就像下棋,纵观全局,走一步想五步,尽可能把各种情况想周到,这样才能以“不变”应“万变”,把工作做的细致、圆满。

  “先”的第二层意思,我认为“先”还具有“先进”的含义。“先进”和“保守”、“陈旧”相对立。我们常说要保持共产党员的先进性。那么优秀党员、优秀共青团员的“先进性”该如何体现呢?我想作为一名优秀团员,你的思想意识应该是先进的,是站在时代前沿的,是与时俱进的。自改革开放以来,社会经历了一次又一次的大变革,经济得到了前所未有的发展,政治意识形态发生了重大改变,如果我们不能很好的跟进时代的发展,我们不去学习不去适应,就会落伍。俗话说“火车跑的快,全靠车头带”,我们无法想象一头老牛能去拉动一列火车。我们团员只有不断地去努力学习新的知识,掌握新的技能,不断提高自身素质,才能真正具备“先进性”,才能在以后推动社会经济更快更好地发展。

  我再讲讲这个“优”字。“优”字好理解,就是优秀的意思。我们争当优秀党员、优秀共青团员,什么是“优秀”?我认为包含两个方面的意思, 一是你这个人是“优秀”的,是一个高素质的人;二是你在工作上是“优秀”的,是高质量的,要兢兢业业,力争上游。

  力争上游是一种精神。任何人都有追求荣誉的天性,都希望最大限度地实现自我价值。而要把这种理想变成现实,靠的是什么——靠的就是在平凡岗位上只争朝夕,努力奋斗。歌德曾经说过:“你要欣赏自己的价值,就得给世界增加价值。”我的岗位,是在朔黄铁路绿色蔬菜基地负责成本核算工作。蔬菜基地坐落于距离肃宁县城二十余公里的郊外农村当中,在工作和生活中,由于位置偏僻,都有很多不便的地方,在得知这个情况之后,我的心里还是有些不平衡的。尤其最初刚刚到任的时候,蔬菜基地办公楼还未交工,每天需要驱车三十分钟从原肃宁一中到基地熟悉工作内容,更让我产生了巨大的心理落差。但就在这个时候,原肃宁一中宿舍的搬迁工作开始了。食堂拆掉了,厨师们就在露天冒着深秋的寒气用小煤气灶给大家做饭;供水管线拆掉了,几天下来大家就轮流回小区洗澡,然后立刻就骑着自行车赶回来值夜班;搬家工作进行到最后的时候,宿舍里的'床基本都拆掉运走了,这时候大家就把棕垫直接铺在冰冷的水泥地上和衣而眠。看到这些同事们的表现之后,我的内心受到了很大的震动,这些兢兢业业、默默无闻地付出的员工队伍,正是我们的企业在激烈的市场竞争中占得先机,取得业绩,赢得荣誉的保障。身为当代青年的我们,既然选择了这份职业,不管工作内容多么枯燥繁琐,无论自己内心曾感到如何的孤寂烦闷,我们都应当满腔热情地去面对、去担当,当每个人都把公司当成一个家的时候,你会发现自己所做的一切都会显出不同寻常的意义。

  力争上游更是一种境界。当我们将做到最好当作人生追求的一种境界时,我们就会在工作上少一些计较,多一些奉献,少一些抱怨,多一些责任,少一些懒惰,多一些上进心;享受工作给自己带来的快乐和充实感,有了这种境界,我们就会倍加珍惜自己的工作,并抱着知足、感恩、努力的态度,把工作做得尽善尽美,从而赢得别人的尊重,取得岗位上的竞争优势。

  各位同事们,创先争优不只是随口说出的一句空话,也不是标榜自己的一个词语,它更应该是一种默默的奉献,一种高尚的理想,一种强劲的力量。创先争优,誓言无声,让我们从现在做起,践行这份誓言,闪亮你的青春。

物业企业自我鉴定 篇6

  在自然、人为及时间因素的共同作用下,居住物业或早或迟会出现不同程度的损坏,直接影响居民的安居乐业,因此,物业维修是一项常规性的管理工作。由于“三分建、七分管”,“小洞不补,大洞吃苦”,所以在居住物业的维修管理中,日常养护管理(又称便民小修服务、小修养护服务、窗口报修服务等)又成为基础性的工作。物业维修工作总结就居住物业的日常养护管理(简称“养护管理”)进行探讨,以求抛砖引玉,认识深化。

  一、养护管理的涵义及其关键

  早在1985年1月1日,城乡建设环境保护部(后改名建设部)颁发了《房屋修缮范围和标准》,对物业维修工程进行了分类,其中“凡以及时修复小损小坏,保持房屋原来完损等级为目的的日常养护工程为小修工程”,其“综合年均费用控制在现时造价的1%以下”。这里所称的养护管理,便是物业公司对房屋小修工程行使的各项管理职能,其主要环节包括报修、查勘、派工、计划、组织、验收、抽查、结算、回访等。

  养护管理是物业公司经常性、持久性的基础工作。为了恢复和确保居住物业正常的使用功能,管理人员和维修人员必须采取各种手段,及时修复已经出现的各类小损小坏,有效防止小损小坏的发展及可能发生的后果,以最快的速度解除居民因功能失常造成的困境,维修费用控制(包干)在现时造价的1%以下。进而言之,不论物业原有的质量等级如何,不论完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房还是危险房,在整个物业寿命期限(屋龄)中,只要物业零部件因损坏而功能失常,在居民报修之后(如突然断电断水等),或因公共部位无人报修(如走道窗玻璃破碎等),物业公司都要及时进行预检修复。修复之后房屋原来的完损等级不变。

  在这里,“及时修复房屋的小损小坏”,成为养护管理的根本要求和关键词语。为了“及时修复”,就要强调“养护及时率”与“质量合格率”,并要求物业公司防患于未然,对物业进行计划性、制度性和季节性的主动检修。

  二、养护管理的特点及其意义

  养护管理具有以下四个特点:

  1、养护任务,面广量大

  居住物业(物业区域)构成要素的复杂性,决定了每一幢不同类型、不同结构的房屋,每一幢房屋的不同区域和不同部位,每一幢房屋的不同业户,都会产生因物业功能失常而引发的修理诉求,因此,养护任务面广量大,地点时点分散,不如大修、中修工地相对固定,也不如保安、保洁、保绿等工作相对集中。根据传统房屋管理的经验总结,以及房地产行政管理部门历来的有关规定,养护范围包括:

  1)屋面筑漏,修补屋面、泛水、屋脊等;

  2)钢、木门窗的整修、拆换五金、配玻璃、换窗纱、油漆等;

  3)修补楼地面面层,抽换个别楞木等;

  4)修补内外墙面、抹灰、窗台、腰线等;

  5)拆砌挖补局部墙体、个别拱圈,拆换个别过梁等;

  6)抽换个别檩条,接换个别过梁、屋架、木柱、修补木楼梯等;

  7)水卫、电气、暖气等设备的故障排除及零部件的修换等;

  8)下水管道、窨井的疏通,修补明沟、散水、落水管等;

  9)房屋检查发现的危险构件临时加固维修。

  从上可见,居住物业日常养护的内容林林总总,点多面广,具有分散性。养护工人经常是“打一枪换一个地方”,流动性强,在管理上较难控制。

  2、技术工种,复杂多样

  居住物业结构、装修、设备设施及其构成零部件的多样性,决定了损坏项目和技术工种的复杂多样。因此,虽然某些项目技术比较简单,却十分强调不同工种之间的密切配合。例如:水电工在调换管道时,常会遇到泥工的活计;沟路工在施工时,常需绿化工的协助;油漆工在油漆门窗时,少不了钢窗工或木工的配合等。为此,养护管理对养护工人提出了技术全面(多面手)的要求,需根据实际情况经常变换修理技术、工艺、方法、材料及工具。

  3、施工现场,条件较差

  居住物业小修工程在施工时,不论在室内室外,均易受到季节、气候和环境的影响。有时现场施工条件较差,周转不便,清除建筑垃圾不易,还必须接受来自于业户的直接监督,因此,对养护工程质量(合格率)和服务者的综合素质(包括应知应会、适应能力、服务态度、劳动纪律等)提出了更高的要求。

  4、报修业户,要求较高

  从居民报修的项目看来,虽然都是“小事”,但直接影响使用功能,其中不少项目还具有应急的性质,关系到“水”与“电”的正常供给,称为“水电急修项目”,如:室内线路故障的停电、漏电,电梯运行时突发故障等等,不及时修复就会中断居民的正常生活。又如阳台、晒台、扶梯的扶手栏杆松动,具有一定的危险性,不修复很可能发生意外。有些非属应急项目,但也不能掉以轻心,上海市曾发生因公共走道窗玻璃破损不及时调换,雨水进入,天冷冰冻,造成某业主滑倒而骨折的案例。因此居民报修时常抱有急躁的心情,常会因缺乏理解(或服务者缺乏耐心)而发生抵牾。在报修时,居民不仅讲究实际效果,要求服务者具有较高的技能,而且讲究时空效果,要求省力、省时、省麻烦,提供礼貌服务和微笑服务。

  上述四个特点充分说明:养护管理虽然所需工时、费用较少,实属“小修”之列,但却不能等闲视之。“百姓利益无小事”,进一步加强城市管理,推进城市精神文明建设,必须从细微处入手。细微处即管理中的“小事”。“管理无小事”,“细节决定成败”,那是微

  观管理学上经常强调的名言,而物业管理则是典型的微观管理。因为“小事”的放大效应、叠加效应或连锁效应,将会换来管理上的遗憾。

  养护管理既能保证居民的安居乐业,使物业公司争取到更多的满意率,从而改善与提升企业形象,又能减轻大中修的压力,延缓修房周期,延长物业的使用年限,还能为大中修和综合维修提供勘察、施工的资料依据。因此,它是最经常、最直接的为民、便民、利民服务,也是服务性最强的“窗口”服务。这正是小修服务经常成为社会热点的原因,也正是党和政府各级领导经常在不同场合强调养护服务必须“叫得应、修得及时、修得好”的由来。养护管理在物业管理中的基础性是不容置疑的。

  三、养护管理的类型及其要求

  养护管理的类型包括:

  1、零星养护

  零星养护是指物业构部件突然损坏而引起的居民报修,或在主动检修中结合实际情况确定的小修。零星养护的修理范围很广,项目技术简单,突发性强,时间紧迫。其中养护任务(单)的获得,一是被动式的窗口报修、电话报修、报修箱;二是主动性的管理人员走访,或定点设摊,使养护工作走在居民报修之前。在管理中必须贯彻报修先行原则,业户先报先做,保证养护单不积压。

  历来房地产行政管理部门规定,养护管理必须做到:“受理有登记,办理有专人,完成有时限,工作有标准,投诉有答复,结果有记载”。为了保证报修及时率,还提出:急修项目不过夜,一般项目不过三(天)。后来又补充规定:水电急修2小时内赶到现场,24小时内修复,如不能修复须作出限时承诺。

  2、计划养护

  为了实践物业管理的宗旨——物业保值增值,物业公司既要“有求必应”,又要“找米下锅”。计划养护是指在零星养护任务完成的基础上,确定科学的定期保养周期,科学设计楼宇保养周期表及设备设施更新周期表,制定房屋构部件的各类保养制度,如:下水道、窨井巡回疏通制度、门窗定期油漆制度、外墙及公用走道天棚定期粉刷制度、电路明线暗线定期检查制度、电梯常规(年、半年、周保)保养制度、水箱每年两次清洗制度等等;或按房屋单元(户幢、组团),或按工种,或按季节,进行循环检查和维修养护。例如根据季节特点安排不同的计划任务,如冬季来临前的水管包扎防冻、梅雨台汛来临前的筑漏普查等。计划养护具有预检性,有时被称为“预检维修”,在预检中应修尽修,人工费用较少,以区别于中修或大修。

  零星养护与计划养护的主要区别是:前者具有突发性和一次性,后者具有计划性和循环性。两者都要求主动服务,但计划养护的主动性更强,物业管理的含金量更高。

  四、进一步改善养护管理的若干建议

  “物业管理无小事”,一旦放松了日常管理,极易出现“一年新、二年旧、三年乱、四年面目全非”的后果。在考察中发现,管理操作人员不按管理标准与程序操作的事例时有发生,部分管理人员理念缺失,行动迟缓,习惯于自上而下的运动式整治,而不善于制度化、规范化的长效式管理。尽管政府有关部门从民生出发,对物业管理行业进行了连续不断的调控,大部分物业公司已经达标或创优,整体水平不断提高,但“三差”现象仍有所见,管理成果存在反复。小修养护基本处于“你报我修,不报不修”的状态,主动性的计划养护成为薄弱环节,致使许多小损小坏项目,如刚窗锈蚀、粉刷脱落等,已经变成了大损大坏。报载甚至有屋漏报修18次仍然如故的案例,有的小区“不报我休”,甚至消极等待政府的“实事工程”。因此,亟需引起有关方面的进一步重视。

  1、完善居住物业日常养护管理的考核指标

  “及时修复房屋的小损小坏”的要害,是养护及时率和质量合格率。因而,养护管理最基本的的考核指标是“两率”。在实践中影响“两率”的因素是多方面的,比如:缺少相关工种技术人员;服务者责任性不强,敷衍了事;有关人员因病假、事假、读书、开会而调休;暴雨季节房屋渗漏剧增而缺少人手;相关工种整体配合较差;操作工人技术不过硬;缺少维修技术通才(多面手)等。因此,要经常分析影响“两率”的相关因素,总结其规律,既要采取一般性措施,又要采取针对性措施,提倡求真务实,“有诺必践”,将考核落到实处。

  在影响“两率”的因素中,关键是“管理”及操作人员“综合素质”。目前的物业维修工大多是农民工,普遍缺少维修技能和服务理念的培训,且流动性大。故为了提高养护队伍内在综合素质,应稳定队伍,探索内涵型发展道路,制订应知应会的培训计划,开展技术比武,奖励敬业爱岗,而非动辄“炒鱿鱼”了事。

  最终还要考核住户满意率。住户满意率包含“硬”与“软”两个方面,它既是居民对工程质量(是否平整、牢固、安全、和顺、可以使用)的总体评价,也是居民对养护服务态度(是否及时、方便、诚恳、和气)的心理感受。养护及时率和质量合格率当然包含在住户满意率中。“顾客就是皇帝”,居民的满意应当是物业公司追求的最终和最高目标。

  2、完善居住物业日常养护管理的主要环节

  1)报修:固定接待窗口、报修箱、特设地点;建立夜间值班制度,实行365天全天候服务;张贴小修项目收费标准;公布物业公司的有关承诺;报修填单不漏项,登记后发放凭证、集中编号;

  2)查勘:由查验员查勘后估料派工。当日或三天内能够及时解决的,可直接派工,此外的预先查勘,明确损坏部位及范围、修理项目及工程数量、工时及材料定额、安全设施及工具要求,并负责向住户预约修理日期,以便根据轻重缓急组织均衡生产,防止任务单人为积压,有利于定额松紧及路线远近合理组合,落实修理责任;

  3)修理:修理工按约定时间上门修理,佩带胸卡,表明身份,说明来意,文明施工,并落实带修、转修的项目。完工后由报修人验收、签字;

  4)验收:检查填单是否有误项漏项,养护人是否按(查勘)要求施工,是否存在应做未做或扩大范围,工程质量、材料耗用及折旧料回收是否符合要求,住户对养护人的服务态度和服务纪律是否满意,工程修理数量是否符合套用定额。不合格修理项目及时补开返工单。根据修理标准和工程量结算修理费用;

  5)监督:外部措施有监督电话、投诉接待、热线电话、发放联系卡、发放征询表、走访居委会等;内部措施有建立回访制度,抽查制度,制订考核办法、奖惩办法,对不及时、不合格项目进行会诊,根据保修规定及时返工。

  3、梳理并修订物业维修管理的有关文件

  传统房屋维修管理经过长期而广泛的实践,已经具备一整套的做法,某些方面已形成相对稳定的经验,但当前对其精华深入研究、继承、推广似不足。例如:以提高房屋完好率为目标的维修管理体制已不复存在,1999年9月1日曾在普陀区试行的《上海市成套职工住宅修缮管理规定》已达6年之久,至今未见推行等等。因此,梳理原有的物业维修管理的有关文件,修改、制订、完善现行的物业维修管理文件,已成为业内当务之急。

  4、完善养护管理的有关制度和服务方式

  通常的养护管理制度,有报修制度、值班制度、查勘鉴定制度、修缮责任制度、回访制度、验收制度、巡视制度、考核与奖惩制度等。

  在长期的养护管理实践中,曾涌现出许多颇具特色的养护制度,如:特殊对象(烈军属、离休干部、残疾人、孤老、30年以上老教师等)服务制度;十大节日(元旦、春节、国庆节、清明节、劳动节、儿童节、建军节、教师节、老人节、圣诞节)服务制度;多面手培训制度;废旧料回收制度等。还总结出许多行之有效的服务方式,如:365天均衡服务,四季热点服务,落手清服务,“险”、“漏”、“堵”、“水”、“电”、“绿”重点服务,三个“三”服务(每季三次主动上门服务,每张养护单上门三次方可注销、屋内维修必须敲门三次方可进入)、“六个提前服务”(用水高峰前抢修水泵水箱、雨季前普查翻做屋面、寒流前包扎外露水管、大风前抓紧查险抢险、暴雨前修补低洼路面、节日前重点疏通窨井化粪池)等等,均值得大力推广。

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