德国房产投资

　　虽然每个国家的税收政策是不一样的，但是房产税是都有的。那么德国房产税的相关政策是怎样的呢?下面就随出国留学网小编一起了解下吧，希望对大家有所帮助。

　　一、房地产保有环节

　　1、地产税施行一年一缴

　　基于土地涨价归公的基本原理,并维护税收正义的理念,德国对其境内占有土地的人设置了地产税,法律依据为1973年《联邦地产税法》及其修定。

　　德地方政府每年向在其辖区内的房地产所有者征收地产税。地产税又分对农林业用地征收的"A类"(全德统一的税率指数是6‰)和对其它用地征收的"B类"两种(根据房地产种类不同，西部地区的税率指数一般在2.6‰至3.5‰之间，东部地区的税率指数在5‰至10‰之间)，税基是根据评估法确定的房地产价值(该地产价值由各地税务局确定，每6年核定一次，与市场价格无关)，税率的确定过程与营业税类似，也是由德联邦政府制定统一的税率指数，然后由各地方政府自行确定稽征率，二者的乘积即是地产税税率。

　　在税收豁免上,公共土地(如公园、墓地)、当局公共的土地及建筑物、联邦铁路、教堂、医院、科研和教育机构以及军用设施和市政公司等,享受地产税豁免政策。

　　2、房产、地产税区别对待

　　长期以来,德国政府高度重视居民对房地产的基本需求,对房地产的买卖和经营予以严格的区别对待,对自有自用的第一套住宅(不包括度假村)不需缴纳房产税,只是对房基地征收地产税。德国普通居民在购置住宅时,也未将房基税列为重要的考虑因素。

　　对于房产地产税的具体设计,德国制定了专门的《房产税法》,房产税由德国地方市政府负责对不动产征收,采用比例税率,税率范围为0.98%至2.84%,平均税率为1.9%。在计税依据上,采用从价计税方式,即按照市场价值和年租值作为房地产税税基和评估依据。

　　在税收优惠上,除了对购买和建筑住宅的居民予以所得税特别扣除外,自1990年起德国对居民购建的自有自用住宅,推行新的地产税优惠政策。对于标准的四口之家,税收优惠的面积为独户住宅在156平方米、双户住宅在240平方米以下。

　　二、房地产流转环节

　　1、土地交易税

　　土地交易税作为一种特别流转税,属于财政交易税范畴。纳税主体为土地转让方与受让方,征税对象为德国境内地产的转让交易。计税依据一般为交易价格,若交易价格不存在或无法确定,则应按照德国资产评估法的相关规定以地产评估值为基准,一般为市场价值的60%至80%。

　　为鼓励居民拥有自己的住宅所有权,并打击炒房者的投机行为,德国政府多次调整土地交易税税率,2010年土地交易税的普通税率为3.5%至5%,土地所在州政府可以具体确定适用税率,如2015年柏林的税率为6%，汉堡为4.5%。

　　2、遗产税与赠与税

　　遗产税和赠产税的纳税人为继承人和受赠人,课税对象为所继承或受赠的财产价额,除了扣除法律规定的项目外,例如债务、丧葬费用以及其他基础扣除额,将按照遗产继承人与被继承人的亲属关系的不同,实行不同的全额累计税率,当前最高税率为50%。

　　3、差价盈利税等

　　德国政府将税收措施作为房地产市场调控的基本手段。如果房地产的投机商在不动产买卖交易中获得盈利,则...

　　如今，出国旅游需要做攻略，在国外买房子更是要做攻略呢!那么在德国买房子的话，要做哪些攻略呢?下面就随出国留学网小编一起了解下吧，希望对大家有所帮助。

　　1. 买房最看重什么?

　　不论新房还是旧房，有一样东西是同样重要的，或者是最重要的，就是地段，Lage，Lage。

　　可能有些人说，反正我是自住，找个偏远的地方便宜，但其实不动产也是一种投资的手段，试想下，如果你祖辈在浦东有个房子，他们那时候哪想到投资的问题，但如果现在拆迁你不也赚了吗?

　　如果你在偏远的地方买房，过了好多年房子旧了，别人为什么要接收你的旧房?德国的旧房维修费用高，很多人买旧房难道是图便宜?更多的人是图个地段。房子如果太偏远，升值有限，所以地段很重要，无论是自住还是投资。

　　2. 新房还是旧房?

　　两个各有优缺点:

　　新房至少在15年到20年不用担心维修的费用，而且刚盖得房子，德国规定，开发商至少保修5年。如果出现一些问题，可以要求开放商解决。 而且如果是KFW节能房，达到一定标准，比如KFW70还能申请节能贷款，最高是5万欧元。这5万欧元利息很低，而且如果提前偿还是不会提高利率的。但注意，这个贷款只针对即将新建的新房，如果是已经建成的二手房是不能得到这个贷款的。

　　缺点当然是价格偏贵。而且一些期房等待时间长，盖建过程还可能根据买家自己的需要添加些额外的费用。

　　旧房优点就是价格偏低，但维修费用是分分钟可以发生的，德国人工费昂贵，维修费用是一大笔投入。

　　3. 哪里找信息?

　　德国有房产网站。这几个网上上的房源很多是一样的，而且有人或者会认为怎么看来看去就那些房子，是因为好的房源一出来就被预订了，广告也就下去了。所以如果想买房，最好每天养成习惯不断刷新这些网站。

　　相信大家想买房的时候，都会看自己家门口免费的报纸，上面也有房屋信息，但如果每天收集那么多报纸，也挺郁闷，其实德国有个网站是自动收集了每天那种小道报纸的房屋信息。

　　基本这些网站就囊括了德国90%多的房源信息了。

　　4. 要不要付中介费呢?

　　能避开就避开吧，省下那么多钱买个好的EinbauKüche也不错啊，或者大家说，这年头好房子都要抢。刚开始想买房的时候我也这么想，但多了解下，发现德国房地产真的没那么繁荣，买卖房屋没那么想象中容易，有些耐心总会碰到不用中介的好房源。我咨询银行房屋信贷人员，咨询师说，房源总会有，德国土地那么多，好地段还空着呢，不要抢，慢慢来。

　　当然慢慢来不意味着被动，你还是要主动积极的去寻找信息，因为好的房源在网上一般就挂出一两个星期就会被撤下来，当然没了这个房子还有其他的好房子，但总不能比市场慢半拍吧。所以一旦看到好房源就要马上联系买家。

　　开放商和中介总是营造紧张气氛，我记得有次我放了好几个开放商的鸽子，之前他们都给你感觉好像他们的房子明天就没了，结果我告诉他们我要考虑后，他们语气就缓和了，房子过了一个月还在哪，所以要有耐心，是你的就是你的，不是你的就等下一个，这个是大金额的投资，要有耐心和谨慎

　　5. 能和德国人讨...

　　租房生活在德国比较普遍，当然在德国买房的也大有人在。那么，在德国生活，究竟是租房好还是买房好呢?和出国留学网小编一起来分析分析吧。

　　租房还是买房，这是个值得思考的问题

　　德国学生宿舍管理协会的一项调查显示，德国大学生在2016年平均每月的开支为918欧，相比于2012年的842欧增长了8%。而其中最大一笔开销便是用于支付房租，平均每月达323欧，令许多学生倍感压力。

　　德国的房租从2007年到2014年持续上涨。房租上涨的同时，购房贷款的利率却在不断下降。根据消费者金融门户网站Biallo的数据，德国十年期年金贷款的平均利率下降到1.96%，达到历史最低水平。打个较为形象的比方，对于初始还款率为3%的20万欧房贷借贷人每月仅需还款827欧，而这相当于一间80平米的大房子一个月的冷租。

　　在德国买房条件

　　科隆德国经济研究所(IW)在过去五年对德国402个县市进行了调查并发现，早在2013年便有27%的受调查地区从买房而非租房中获益。走低的贷款利率和可期的经济收益促使许多德国人开始萌生买房的想法。但在德国，哪些人才允许买房呢?

　　主管法院给出了标准答案：与德意志联邦共和国签署了关于购买地产互惠协议的所有国家的公民，可以不受限制地购买第一和第二住宅。对欧盟所有国家公民(对于丹麦人和奥地利人则存在特殊规则)同样适用。

　　在德国哪里买房划算

　　确认过自己可以在德国买房后，便是在哪里买房的问题。

　　与世界上许多国家和地区一样，德国的房价也取决于距离水域的远近，因此价格最高的地区当属北海叙尔特岛，每平米最高12000欧甚至动辄上百万都不算稀奇。诸如诺德奈岛(Norderney)、阿姆鲁姆岛(Amrum)、弗尔岛 (Föhr)以及吕根岛(Rügen)等岛屿，房价也能达到每平米6000欧甚至更多。相同的情形同样也出现在德国南部一些较为安静的水域附近，例如博登湖(Bodensee)、泰根湖(Tegernsee)以及茜茜公主的老家美丽的施坦贝格湖(Starnberger See)，这里能欣赏到怡人景色的大别墅房价通常可以高达7000欧元/平米。

　　大城市当然也会有价格高昂的优质房源：在慕尼黑当属博根豪森区以及宁芬堡附近;汉堡的阿尔斯特湖(Alster)以及易北河流域的最高房价也能达到6000-9000欧/平米。因此，想要以较低价格购入住房的小伙伴就要避开这些地方啦。

　　纵观2016年德国各大城市房价，房价最高的慕尼黑平均每平方6148欧(折合人民币约48226元)，首都柏林平均每平方3247欧(折合人民币约25460元)。

　　再看看帝都北京和魔都上海的房价…… 难怪那么多人萌生在德国买房的想法。

　　想要获取后期收益而买房的小伙伴可以把眼光放在德国东部地区。勃兰登堡、萨克森、萨克森 - 安哈尔特以及图林根州的出租房尤其具有吸引力。在这里买一套房就可以轻松外租→晋升房东→坐等收租。

　　再悄悄告诉你们：在北莱茵 - 威斯特法伦州、下萨克森州、莱茵兰 - 普法尔茨和萨尔州的一些县里买房更加有利呦~

　　德国买房需谨慎

　　很多人士会选择移民去德国，那么投资德国房产有哪些优势呢?这是很多人士比较关心的问题，下面和出国留学网一起来看看2018德国房产投资优势盘点，欢迎阅读。

　　一、房子的产权区别

　　在德国买房是的，而中国买房则是有年限的。

　　二、房贷利率区别

　　德国房子的利率比较低，不过有分年限来划分利率。德国银行的买房贷款一般都是定息。现在的利率大约为十年定息贷款3.5-3.7%，二十年的4.2-4.5%。

　　五年的甚至只有不到3%。贷款的利率也与贷的多少有关。一般是房价的90%说成是100%然后如果在60%(其实是54%)以下就是了。而中国的房贷是浮动的。

　　三、房屋装修区别

　　在中国买房是有毛坯房的，而在德国完全不存在毛坯房之说。德国买房子的时候，基本上是粗装修的，而且这些装修费已经包含在房价里面。

　　所以在中国买房后的装修总支出是相当高的，尽管在中国的装修建材还相对比较，但当从毛坯房开始装修起来，七七八八的费用也就不低了，虽说德国的建材价格比较高，在中国可能是10欧元能解决装修的问题，而在德国可能要15欧元左右，德国质量闻名，所以在房子建材标准及其带装修约方面毫不马虎。

　　比如在中国买新房是85万元，装修费是10万元，其实这个是中国的普遍现象，装修费用一般在房价的10%以上。所以平均估计中国的装修费一般在12%-20%之间，而在德国的装修费一般在5%—10%之间。所以在德国买装修材料比中国贵，但是总体的装修成本比中国低。

　　四、买家具上门安装区别：

　　在中国去家具市场买家具基本上每个柜台前都有一个服务员帮你解决买家具的困惑，而在德国的家具市场，全部问题都是自己解决，甚至有时候你买了整套的家具，都没有一个服务人员上来帮你解说。

　　买完家具后，在中国家具安装上门服务基本上是免费的，而这些上门服务的费用一般已经包括在买家具的里面了。而德国买完家具上门安装费用是要另算的，所以有一些刚到德国给房子添加家具的时候对安装费表示不解，所以了解后就不要对家具安装费用惊讶了，这是德国的习惯。

　　当时有些中国人在德国比肯菲尔德区ICCN公司的橡树园买了房子，给添加家具的时候，发现要给安装家具的人工费。由于初来乍到德国，所以不明白德国的制度，以至于还闹出了点小矛盾。所以在德国买房家具安装的时候，是要另计人工费这点要注意，避免产生不必要的纠纷。而中国是没有计人工费的。

　　自欧债危机以来，欧元疲软，德国经济却保持稳定，房地产价格也相对便宜，吸引了很多国外资金，想到德国投资房产的朋友来看看出国留学网小编整理的投资德国房地产注意事项。

　　投资德国房地产注意事项

　　德国的法律偏向对租户的保护。《国际金融报》报道，二战后德国物资匮乏，收入水平低，大多数人无力购买房屋，因此政府修建了大量房屋出租。在德国，目前41%的居民仍然居住在出租房中。德国《民法》规定，“出租者无权将现有租户赶走，租金上涨幅度3年内不得超过20%上限。”如果投资者希望通过购买房地产获得出租收入，需要熟悉德国相关的法律法规，对租户的选择也要更为谨慎。

　　考虑是否在德国购买房地产，还要考虑交易过程中相对较高的公证费用、登记费用和地产购置税。根据Beiten Burkhardt律师事务所的报告，在商业性房地产转让时，一般情况下，这包括约占房地产价款0.5%的登记费用和1.5%的公证费用。此外，大多数联邦州的地产购置税为3.5%，柏林的税率为4.5%。

　　签证问题：

　　一些投资者希望通过购买德国的房地产移民德国。Beiten Burkhardt的报告显示，购买房地产并不能成为外国人获得德国居留许可的理由。但为管理在德国的房地产或监督其房地产投资，外国人可以根据德国《居留法》第6条，通过简易程序取得多次往返商务签证。

　　该签证有效期最多为五年，前提条件是签证持有人每半年内不会在德国逗留三个月以上。此外，商业性投资者可以根据德国《雇佣条例》，通过简易程序为其高管人员取得以工作为目的居留许可，而不需经德国联邦劳工局事先同意。

　　投资目光要找准：

　　如何购买投资回报率高的德国“混凝土黄金”?中国投资者需要密切关注欧洲央行的最新经济举措，以判断德国的融资成本是否能保持在低位，以支持房地产市场的持续升温。此外，中国投资者还需要与熟悉当地法律法规的专业机构合作，在一个着重保护租客利益的房地产市场中降低自己的投资运营风险。

　　以上是出国留学网整理的投资德国房地产注意事项相关内容，欢迎大家阅读。

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　　德国是一座充满矛盾的城市, 丰富的普鲁士文化和电子音乐弥漫的地铁与有着斯大林风格的郊外形成鲜明对比。这座城市在整个1950年代几乎都处在无人统治的政治动荡之中，下面出国留学网小编就带大家了解下关于德国柏林成欧洲房产热门投资地的相关内容。

　　柏林

　　在盟军之间的利益冲突之下被撕裂。到了1960年代，人民又被柏林墙分成两部分——东德属于共产主义的前苏联，西德属于资本主义的美国。在这座声名狼籍的墙壁倒塌30年后的今天，其残骸成为了城市的地标，昭示着这座统一了的城市背后仍然有着深深的分裂烙印。

　　价格

　　这里每平米£2,500英镑的价钱与伦敦的£5,000和巴黎的£6,000英镑比起来真是非常便宜。柏林的房市要达到与那些城市一样的高价还需要一段时间——所以现在买进，为来增值做准备是明智的选择。”

　　这座城市自打那之后便开始奋起直追，从冷战制度结束到21世纪，慢慢发展起来，以便应对快速增长的流动人口。在过去的20年中，有超过100万的人移民至此，这其中大部分人填补了东部郊区人口迁移带来的空缺。人口交流使政府指定了大片的开发区，这打开了商业机会的大门。

　　历史

　　“柏林墙倒塌之后，东柏林区域，如普伦茨劳贝格区，米特区和弗里德里希斯海因区，都吸引着具有开创精神的移民们前来，并在这些地方扎根。”

　　而德国的整个房产市场，近几年来迅速升温，柏林的房价一直处于领先地位，公寓价格上涨了97.7%，租房价格自2007年以来上涨了51.1%。Steinbauer还说 “德国其他城市在近几年来有很多海外买家为客观的利润而投资。重建的速度普遍加快，但每平方米的价格依然非常便宜。”

　　以上就是小编介绍的德国柏林成欧洲房产热门投资地的相关内容，欢迎大家阅读。

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　　随着国人财富观念和投资观念的转变，房产开始被越来越多的人当做一种家庭财富资产，全球资产配置早已成为一种趋势。那么对于去德国投资房产又有哪些优势呢?下面就随出国留学网小编一起了解下吧。

　　选择海外资产配置的原因，大体可以归结为三方面。

　　①投资需求。建立海外资产基础，以获得定期收益

　　②子女留学教育需求。获得就学机会，以房养学

　　③度假/养老需求。获得更为健全的社会福利

　　当前流行的海外房产购置国家基本以英美澳为主，在可选择的国家中，德国看似小众，却可谓是一股清流。将德国能够为购房者带来的利益与海外资产配置的普遍理由一一对应，会发现投资德国房产的前景十分看好。

　　教育需求

　　堪称世界一流的德国教育模式吸引着越来越多年轻父母的目光，而且德国严谨的教学理念、科研实力更是闻名世界，从小学到大学孩子的学费全免也是一大吸引力。

　　度假养老需求

　　1985年，德国、法国等五国签定协议认证的申根签证，有效期内在所有申根国家自由旅行，换句话说，有了德国居留权，想看极光还是西班牙海岸攀岩都随心所欲;更令人向往的是，这个几乎全民处女座的国家，不仅在工业上精细到严苛，在社会保障和体制健全方面也是独有建树，完善的社会福利和医疗体系将大幅降低生活压力。

　　二、稳中求胜的德国，房产投资机会在哪?

　　德国房产投资的机会大致可以归为以下4点。

　　资产增值

　　德国最大房地产比价网首席分析师基弗表示：“

　　健全的法律机制和完善的信贷制度等保障了德国房产市场的长期稳定。

　　据仲量联行统计数据显示，自2004年以来，法兰克福共管公寓的售价已上涨了75%，年均增幅4.6%。自此轮上涨行情开始后的平均增幅更是高达每年8.6%。现有住宅售价的强劲上涨以及新建住宅存量的增长，表明今年下半年市场将延续这一上升势头。有利的人口增长以及具有吸引力的融资环境，也表明该市场将持续看好。

　　另一方面，德国房贷利率在这期间一降再降，目前10年的固定贷款普遍为1.6-3%左右，降低了贷款的成本。

　　租金保障

　　根据数据，目前47%的德国人有自己的私人住房，53%的德国人住在公寓式和私人出租房宅内。

　　租金回报方面，有这样几个现状：

　　近年来，德国农村及欧洲其它地方的年轻人大量涌入德国大城市谋生，令柏林、法兰克福、汉堡等地房租节节攀升。然而建筑业发展滞后，导致房屋短缺，租赁市场需求旺盛。

　　自2012年以来的并购潮使得德国房屋租赁上市公司的股票市值翻了十倍。

　　虽然德国人口呈现负增长态势，但相对于其他北欧国家对外来人口更为开放，尤其是高端技术型人才和资金引入，这意味着德国大部分地方的房屋需求将再度引爆。

　　持有10年=免缴资本利得税

　　房产资本利得则是指出售房屋时与购入房屋时的差价，一套房屋如果买入时为200万美元，卖出时为300万美元，那么其资本利得为100万美元，而针对这100万...

　　移民德国或者在德国置业，而拥有自己的房子也是很多人的梦想，那在德国买房需要多少钱?出国留学网小编也为各位整理了德国房产投资前景分析，各位也可以参考一下，一起来看看吧!

　　购房平均投资24.2万欧元

　　据统计，46%的德国人拥有自己的房子，2/3的德国居民认为拥有自己的住宅是值得的。Sparda银行委托Allensbach民意调查研究院和IW Consult咨询公司进行了“2017年德国居住”调查报告，该调查显示，从长远角度看，购买房产比租房更合算，成本优势平均为41%，不同的地区差异很大。

　　在德国，购房者购买一栋住宅平均花费24.2万欧元(约182万人民币)，大约相当于一个普通德国人六年的收入。

　　可负担得起的住宅约126平米，如果在热门大城市不超过100平米，根据调查报告的定义，“可负担得起”的意思就是平均投资不超过24.2万欧元。

　　根据地区的不同，一套“可负担得起”的住宅面积差异也很大。在慕尼黑，24.2万欧元的投资大约只能买44平米的房子，是可购买的住宅面积最小的。同样的投资，在柏林和科隆可分别购买98平米、88平米的房子，差不多相当于慕尼黑的两倍。在东部地区的开姆尼茨，甚至可以买到261平米的住宅。

　　75%的高收入者有房产

　　调查显示，很多受访者都表示，对于购买房产有顾虑。61%的受访者表示，担忧的主要原因是长期负债的风险比较大，担心可能会偿还不上贷款。54%的人认为，高昂的价格是阻碍因素。

　　当然，收入多少是影响购房的最重要因素。在月收入2000欧元至6000欧元的群体中，拥有房产比例是55%。收入在2000欧元以下，只有31%的人拥有自己的房产。收入超过6000欧元，拥有房产率是75%。

　　该调查还显示，房产拥有者对于自己的居住情况的满意度高于租房者。63%的拥有房产者表示“非常满意”，而在租房者中，这一比例只有30%。在50岁以下的租房者中，1/4的人计划买房。特别是月净收入在1750-3500欧元之间的租房者中，购买的意愿非常强烈。

　　这些地区未来被看好

　　在选择住宅地点时，德国人很看中周围购物状况、医疗设施、空气和交通噪音等因素。附近的学校和上班距离也影响着人们购买房产地点的选择。

　　如果展望2020年房地产市场，根据地区活力、建房需求预期等因素进行评比，人口密集的大城市和南德地区普遍被看好。大城市包括柏林、汉堡等地，在这些被看好的地区中房屋价格可能会继续上涨。