房产如何继承

　　现在的华人不像以前那样忌讳死亡的话题，也有越来越多的人在世时就安排自己的身后事。在加拿大，人们过世后政府会怎样插手遗产管理与分配?和出国留学网小编一起来看看加拿大房产怎么继承。

　　(一)关于遗嘱

　　遗嘱顾名思义是遗留的嘱托, 我们华人遗留的习惯是一个人生命最后的时刻会交代亲人一句话或一些事,其实这就是口头的遗嘱。在加拿大，口头的遗嘱在很多情况下是不能被承认的，除非有专门的程序和监管人操作。正式的遗嘱是一个更全面、更详尽、更完善的书面文本，在律师的帮助下完成，具有法律的效应。

　　在加拿大，一旦人去世，其名下所有的资产全部冻结。如果此人没有遗嘱，那么就要走无遗嘱程序—法庭要指定遗嘱执行人来协助完成。有亲属的按法律规定进行平分遗产;没有任何亲属的遗产会被直接充入政府，无法归于逝者心仪的个人或机构继承。整个遗嘱执行的流程会较费时、费钱，甚至造成遗产流失的局面。这就是为什么有多少人财富被锁住几年不能动，有多少的银行个人账户至今都无法认领。

　　(二)关于遗产继承程序

　　在有遗嘱的情况下，遗产处理也并不简单。有统计表明，加拿大遗嘱的完全执行平均耗时24个月!有些复杂的情况下，如财产构成、受益人构成复杂，遗产的处理更是旷日持久。我们来看看立遗嘱人过世后会有哪些流程需要完成：

　　1. 找出遗嘱执行人(通常在遗嘱里指定)安排接手遗产处理事务，监管整个流程。

　　2. 为未成年子女安排监护人。

　　3. 安排葬礼(亲属或遗嘱执行人先垫付)。

　　4. 列立遗嘱人的遗产清单及债务清单。

　　5. 为去世人报最后一次税并交清税款(所有没有联名的帐户，没有指定受益人的帐户都视同卖出)，即需要按照市场价计算增值税，连同你当年的个人所得税，一并计算收入来交税。这会是一笔什么数目呢?如你购买了一个投资物业，其买入价是50万，人去世时市场价值100万，增值了50万，增值的50%算收入，即25万，如按46.41%的税率，那么就要交约11.6万的税。你的家人或遗嘱执行人必须先帮你把这个税交了，这个物业的所有权才被解冻。

　　6. 寻找债权人，为去世人还清所有债务(包括房屋贷款,信用卡,公司生意债务等) 。

　　7. 通知所有受益人到法庭，一起宣布遗嘱。

　　8. 去法庭交清probatefee (遗产论证费)。加拿大与美国不一样，目前没有遗产税，但加拿大有遗产论证费，每个省不一样。BC省目前的费率是遗产总额(5万以上)的1.4%。

　　9. 凭已支付的遗产论证费付清证明解冻财产，并将财产移到遗嘱执行人名下。期间如有人反对，就会有遗产官司，一些遗嘱大战就发生在这个时候。这样的例子不胜枚举，在我们之前的一篇文章中就列举了一个案例，法院拒绝按遗嘱执行财产分配而采用自由量裁权，以法官认为合理的方式来分配遗产。

　　10. 程序走完，分配遗产。

　　(三) BC省最新的遗嘱/遗产/继承法的新内容

　　*一份没有证人见证以及签字的文件有可能被认为是一份有效的遗嘱，甚至一份电子文档也都可以(所以管好你的计算机密码变得更加重要了)。当然这类情况都需要法院最后裁决通过。新法赋予了法院更大的权力去解...

　　何谓外国人？

　　持绿卡者，从进入美国那一刻，便已成为美国纳税人;归化的美籍公民，必定是当然的美国纳税人，在税务上被统称为定居外国人(Resident Alien)，与一般美国纳税人完全相同。

　　未踏足美国的外国人，当然保留外国人(NonResident Alien)身份，但在美国只是暂时居住的外国人，只要在美国停留的时间达到183天，也有可能变成美国纳税人，也可能在税务上成为ResidentAlien，要像美国人一般，为全世界的收入报税。

　　时限及计算方法如下：

　　其一，外国人一年内居住在美国183天或以上，即使没有永久居民身分，也被视为税务上的美国纳税人。

　　其二，今年居住在美国31天或以上，而过去三年也曾在美居住，便要将今年居住的时间，加上去年居住时间的三分之一，再加前年居美时间的六分之一，若总数达183天，便自动成为美国纳税人。

　　几种较特别的情况，不被计算在居美时间内：加拿大和墨西哥居民白天过境工作丶在去外国途中于美国过境丶外国船只船员在美停留丶由于健康原因不能离开美国的时间丶留美学生的头五年等。

　　外国人税务好处

　　在税务上符合外国人(Non Resident Alien)身份，在美国赚取的联邦公债利息丶银行利息及买卖股票或共同基金赚取的「资金增值(Capital Gain)」收入，完全免付任何美国税，银行或股票经纪行亦无需扣30%的预缴税(Withholding Tax)。

　　外国人由于没有社会安全卡号码，在美国银行或股票经纪行开设帐户时，须填写W-8BEN表，以证明其外国人身分。这份W-8BEN表格的有效期是三年，三年后须再填，否则银行将扣除预缴税。

　　一些持外国身份的家长，为求便利，与已是美国公民或居民的子女，联名开银行或股票户口，既让子女代管财务，也方便子女继承其遗产。税例规定，联名户口的每一个持有人都须填写W-8BEN表格，如其中一位持有人是美国公民或居民，便不能填写W-8BEN表格，结果令该帐户变成由美国人拥有，失去外国人免预缴税和免收入税的好处。

　　外国人房地产收入

　　外国人可以在美国自由购买出租房地产，但租金收入和将来卖出时得到的资金增值收入都是个人的收入，需要缴付入息税，情况与一般美国纳税人无异，只不过他们要用1040NR表格。购置房...

　　【小编按】

　　2013年受欢迎的移民投资主要有三种方式：

　　第一，项目投资：以债权或优先股的方式，投资于一个具体的经营项目，但并不参与管理。

　　第二，金融投资：通过规范的金融资本市场，购买移民法规允许的金融产品，如股票、债券等。

　　第三，房产投资：购买具有永久产权的居住性房产，既可获得移民身份，又可坐享房产升值回报。

　　外国人在中国的房产有哪些方式可以继承

　　周群(化名)的父亲数十年前移民美国，在美国生下周群兄妹三人，两代人均是美国籍。但周父和周群的生活圈子大多在中国，包括工作、投资等。

　　如今，周父年事已高，希望把中国的几处房产过户到周群名下，但对于外国人在中国的房产有哪些方式可以继承，需要履行哪些手续，他并不清楚。

　　周群父子的情况颇具代表性。移民后，在国内房产继承选择和程序上，要比中国籍人士复杂了不少。

　　遗嘱或法定继承免税

　　在北京，一套普通的住宅价值上百万，更高档一些的别墅不乏千万。周父想将一套别墅过户到周群名下，转让房屋有生前赠与、遗嘱继承、法定继承(在没有遗嘱的情况下，根据法定关系进行的继承)、遗赠(通过遗嘱将财产赠予法定继承人以外的人)、房屋买卖等多种方式，如何选择让他犯了难。

　　“几种方式的区别之一在于缴纳税金的不同，法律关系也不同。”大成律师事务所高级合伙人王芳说，按中国法律，房屋转让涉及四种税：个人所得税、契税、印花税和营业税。“生前赠予四种税都要缴纳。但如果赠与给配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹，被赠与者可以免征个人所得税和营业税。”个人所得税税率为20%，契税税率为3%-5%，印花税和营业税的税率分别为3%和5%左右。

　　而通过遗嘱或没有遗嘱情况下的法定继承，没有契税、印花税和营业税，继承人免征个人所得税。

　　一套千万别墅的海外继承路径

　　如果非法定继承人通过遗赠的方式继承房产，需要缴纳契税和印花税，免征营业税和受遗赠人的个人所得税;如果通过房屋买卖的方式，则需要缴纳全部税种。

　　就周群父子情况看，属于直系亲属，如果采用遗嘱或法定继承方式，可免除中国境内的所有相关缴税;通过生前赠与，则需缴纳印花税和契税;如果通过房屋买卖方式，四种税都要缴。

　　复杂的亲子关系认定

　　选择似乎很容易，但陷阱也不少。

　　首先是这一规定是否适用于外国人。“我们咨询了房屋买卖部门，回复是这一规定不受国籍限制。”周群说。即只要是在中国境内的房屋，购买者无论是什么国籍，如果是上述配偶、子女、兄弟姐妹等直系亲属的关系，均可以享受免税。

　　但接下来，周群父子如何证明自己的关系却成了难事。“国外没有户籍制度。”一名已移民至加拿大的中国人说，他继承国内父母的房产时，是通过公证方式办理的。

　　“有三种方案。”王芳说。第一种是双方都回美国，用相关资料进行公证和翻译;第二种是在国内进行亲子关系确认诉讼;第三种是在国内进行亲子鉴定后公证。“从费用和操作性方面，我们建议进行亲子鉴定。在医院鉴定获证明后，再去公证处公证。”她说。

　　证明亲属关系...

　　澳洲的房地产一直是非常值得投资的海外房产之一，其实这也是因为房产升值能力比较稳定，且对现在房屋建筑技术也比较看好，那澳洲房产质量如何?出国留学网小编为各位介绍一下。

　　从建筑方面看，澳洲的建房技术非常牛X。

　　据了解，在澳大利亚，对于房屋建筑商都有非常严格的要求。一般没有学历要求，但要求他们具有专科专业证书，并且需要拥有3年的工作经验，与此同时，还必须有已经是建筑师的人推荐才可以获得。

　　而对于高层建筑，政府对建造商的要求和审核就更严格，除了必须是建筑协会的成员外，还有许多非常详细的规定。

　　澳大利亚沿袭了英国的建筑体系，他们的建房技术在全世界来看都是非常卓越的。

　　这里的房子一般以一百年的使用寿命来考虑，所以常常会听到说澳洲的房子奉行的是‘百年计划’，从这一点来看，大家对于澳大利亚房子的安全问题可以完全放心的。

　　从房屋建造看，澳洲监督非常严格。

　　在澳洲，不论是哪一种建筑商所建造的房子都会由市政厅监理办公室的专属人员进行监督，通常他们会对一座正在建造的房屋进行三次监视：

　　第一次在打地基的时候，他们会确保建造者在选择材料方面有没有偷工减料，是否按照规格办事，主要是看钢筋排放的数量够不够;

　　第二次一般在安装木架的时候，检查电，气，水等的管道安装是否安全、符合要求;

　　最后一次是在入住以前，为了确保住户安全，他们还会再一次检查水电路线是否存在隐患，包括水管是否有漏水现象等等。

　　墨尔本某资深房屋建筑商在接受记者采访时曾表示：“澳大利亚的民用房一般是木质结构，也有部分是砖木结构，而高层建筑一般采取钢筋混凝土，或者是钢结构。例如市中心的十层以上的建筑基本上都是钢筋混凝土结构。”

　　根据上述内容我们可以知道，总体来说澳大利亚的房屋质量是相对安全的：

　　首先行业内对于建筑商，建筑材料供应商，以及设计师和力学工程师的审核要求都是非常严格的。

　　其次，按照规定，目前民用建筑一般提倡使用“轻型建筑材料”。

　　第一，尽量不使用钢筋混凝土和重型材料;

　　第二，两层以上的民用建筑，在一楼以上必须使用轻型建筑材料，比如泡沫和薄水泥板。

　　一方面节约了成本，而且一旦遇到像地震这样的灾害，没有重物，一般的石膏板是压不死人的。

　　由于澳洲的房子是木框加少量砖的结构，所以就算木材和砖分离了，木质结构的房子也还会因为其有很好的韧性，并且相互着力从而不容易倒塌。

　　2000年以后，与国内的购房大潮相伴随，日益增长的定居型在日华人家庭也纷纷出手买房，其房产自有率不断攀升，在旅日外国人中位居前列。和出国留学网小编一起来看看日本房产如何购买。

　　最近几年，华人在日买房出现了几个明显的动向：

　　1、从第一代买房发展到第二代买房；

　　2、从买第一套房到买第二套房；

　　3、从买一户独居房到买一幢公寓楼；

　　4、从买房用于居住到买房用于投资。

　　随着日本房地产市场重新启动、各种购房商业贷款纷纷出笼、针对外国人购房的条件和手续不断缓和，还有专为外国人提供服务的房产中介应运而生，在日华侨华人的购房热潮势必愈发高涨。

　　外国人在日本购入土地与不动产时是否有没有限定呢？

　　其实从很久之前开始外国人有在日本购买不动产的记录。在1999年之前的日本外国人购买不动产的还有点限制，即条文上的外国人不得无限制购买日本的不动产，要求外国人在购买之前要提出申请，但是在法律修改以后，连事先申请都变为事后报批都可以，就再没有任何限制。

　　此后，日本在泡沫经济发生以后的10年时间，国家还是把建筑业，以及相关房地产作为一个支柱行业。这些都是日本相关产业希望外国人，尤其是在日本的外国人购房的主要原因。

　　在日本购房与国内一样，希望获得商业贷款，或者住宅信用金库的贷款，但是外国人如果没有固定职业以及安定身份（工作）是不能获得日本银行或者信用金库所发的贷款。

　　希望在日本买房，所以工作5年以后，在获得永住身份之后马上向住在信用金库申请贷款，要求买房。为何有些在日华人明明有钱，但还是申请贷款买房子呢？其实这就要涉及到一个交个人所得税的问题，在日本如果您购买房子后是要到税务部门去申报，这就要有两个问题：

　　一、日本政府会免除印花税，以及购置税等税收（根据每一届日本政府的免税内容决定）

　　二、有关税务部门会询问财务来源，因为每年都要自报年收入假如你连续5年报自己是每年收入是400万，但是您却在第5年一下子拿出2000万日元买房，这就有隐匿收入的嫌疑，要被追收所得税，还要被罚金。这些讲的都是那些生活在日本人的情况，但是近几年这个情况有所变化，在日本购买不动产的从原来在日本工作的华人发展到很多国内华人要到日本购买不动产，这些人购买时有个特点就是不要使用日本的分期付款形式，而是要一笔付清。

　　推荐阅读：

　　日本房产税如何征收

　　日本房产购买政策规定

　　日本房产投资移民的条件

　　如今，很多人已经不满足于在国内的几套房子，而是选择投资海外的房子，其中日本就深受中国买家的青睐。不过，据小编了解，很多人日本房产投资还不是很了解。那么今天，出国留学网小编就给大家详细介绍一下日本房产如何征税，希望对各位有所帮助。

　　在日本，房子和土地都是可以出售的。一般来说，买房子不仅意味着拥有房产本身，而且意味着获得相应的土地所有权。即便购买的是公寓楼，也会依照单户面积占整栋楼房总面积的比例分摊整栋楼占有的土地。

　　因此，在日本，房产税不仅涉及房子，而且涉及土地。

　　一般说来，从房屋、土地保有类课税来看，与土地、房屋有关的税金，包括固定资产税、城市规划税等税种。

　　上世纪50年代，日本在地方税制改革中引进了固定资产税。固定资产税属于地税，由地方税务机关征收管理。固定资产税主要对土地、房屋等征税，纳税人是法律意义上的土地、房屋产权所有者。

　　土地包括住宅、农田、森林、牧场、原野等，房屋包括住宅、店铺、工厂等。每年1月1日在房屋登记簿上登记的产权所有者，有义务向所在的市町村缴税，标准税率为1.4%。

　　而东京都心23区的产权所有者需要将税金缴至东京都而非各自市町村，这是一个特例。

　　对土地、房屋的课税依据是市场价值计征的，日本称之为“适当的时价”。日本一般每三年进行一次基础评估，估价的当年称为基准年度，该年度的价格称为基准年度价值。在其后的两年中，如无重大变化，一般不重新估价。

　　土地价格是依据“路线价”计算出来的。依据固定资产评价标准所确定的路线，其周边的单位土地价格是计算不同地区、不同用途的土地价格的基础，房屋则以房屋再建价格为基础评估。

　　例如，本报记者手上有一份“东京都平成22年度(2010年度)土地、房屋税金说明”，上面写道：“由于2010年度不是评价基准年度，其价格原则上依据2017年的基准价格进行计算。

　　不过，如果截至2017年7月1日地价出现下滑，将依据能够反映其下滑的修正价格进行计算。”

　　除了固定资产税外，还有城市规划税，这是用于市町村的城市规划或土地区划调整的税种。其纳税人、课税依据等与国家资产税相同，课税对象为城市规划区域里的土地、房屋。

　　税率由市町村自定，但不能超过0.3%的上限。例如，东京都的城市规划税税率即为0.3%，爱媛县新居滨市的税率为0.28%，长野县上田市的税率为0.2%。

　　日本的固定资产税和都市规划税也有相应的减免制度。根据土地和房屋的具体情况而采取差别税率，兼顾社会公平。

　　日本是地震多发国家，如需对老旧房屋进行抗震翻建和改造，依据不同的条件，可获取1—3年不等的固定资产税和城市规划税的减免。

　　再比如，如果对房屋进行节能改造，可依据条件享受1/3的固定资产税减免;65岁以上或者残疾人需要对房屋进行无障碍通道改建的，100平方米以内的房屋可以享受减免1/3的固定资产税。

　　另外，对土地征收的税额达到上一年度1.1倍，超出部分予以减免;不足200平方米的小规模住宅用地，也可享受城市规划税的减免。