房地产估价师考试习题

　　要参加2018年房地产估价师考试的同学们，出国留学网为你整理“2018年房地产估价师《经营与管理》试题三”，供大家参考学习，希望广大放松心态，从容应对，正常发挥。更多资讯请关注我们网站的更新哦!

　　2018年房地产估价师《经营与管理》试题三

　　1、下列说法中不正确的是(　 )。

　　A.企业会计准则是规范企业会计确认、计量、报告的会计准则，他包括基本会计准则和具体会计准则

　　B.会计客体是指会计信息所反映的特定单位，也称为会计实体、会计个体

　　C.会计分期是指将一个企业持续经营的生活活动划分为一个个连续的，长短相同的期间;又称会计期间

　　D.在我国，要求采用人民币作为记账本位币，是对货币计量这一会计前提的具体化

　　2、城市规划是代表(　 )的政府行为，通过对城市未来发展目标的确定，制定实现这些目标的途径、步骤和行动纲领，并主要通过对城市空间尤其是土地使用的分配和安排来引导和控制未来城市的发展。

　　A.大多数群众的意志

　　B.人民意志

　　C.国家意志

　　D.企业

　　3、《城市规划法》第十八条规定定：“(　 )为了进一步控制和确定不同地段的土地用途、范围和容量，协调各项基础设施和公共设施的建设，在总体规划的基础上可以编制分区规划。”

　　A.大城市

　　B.大城市、中等城市

　　C.中等城市

　　D.大、小、中型城市

　　4、城市建设用地的(　 )评价主要是从工程地质、水文、气候和地形等几个方面进行。

　　A.自然条件

　　B.建设条件

　　C.经济条件

　　D.自身条件

　　5、(　 )是采用科学方法测定地面上点的平面位置和高程，将地球表面的地形及其他信息制成图，以及将已设计的工程建筑或指定的界址标定在实地上的一门学科。

　　A.房屋建筑学

　　B.测量学

　　C.堪测学

　　D.施工组织设计学

　　6、假设资本等要素固定不变，随着劳动量的增加，总产量(TP)、平均产量(AP)和边际产量(MP)的变化关系是(　 )。

　　A.MP先达到最大值，AP、TP继续增大

　　B.AP达到最大值，AP=MP

　　C.当MP=0时，TP达到最大值

　　D.AP最先达到最大值，MP、TP陆续达到最大值

　　7、下列关于信用形式的说法(　 )是正确的。

　　A.银行信用是我国现在最主要的信用形式

　　B.个人住房公积金贷款属于消费信用

　　C.民间信用形式是对银行信用的一种补充

　　D.国库券属于国家信用形式

　　8、中央银行的职能有(　 )。

　　A.发行的银行

　　B.银行的银行

　　C.国家的银行

　　D.首脑机关

　　9、支票分为(　 )。

　　A.银行支票

　　B.现金支票

　　C.企业支票

　　D.转账支票

　　10、外汇市场的作用在于(　 )。

　　A.为调剂外汇资金...

　　要参加房地产估价师考试的同学们，出国留学网为你整理“2018年房地产估价师《案例分析》试题四”，供大家参考学习，希望广大放松心态，从容应对，正常发挥。更多资讯请关注我们网站的更新哦!

　　2018年房地产估价师《案例分析》试题四

　　案例1：某建筑物为28层框架剪力墙结构楼房，于2003年建成并投入使用，现对2层进行估价，2层套型设计较为合理，朝向为南，工程质量优，目前保养维护较好，有专业物业管理公司维护和管理，其外墙贴有白色条形砖，客厅卧室内墙面刷白色涂料，顶棚木条饰顶，有防盗门、铝合金窗、推拉门、门窗包套、管道天然气设施、室内预留电视电话、空调插孔、小区设有专门的消防系统。该房屋所有权及分摊的国有土地使用权归乙方所有。现已被司法机关扣押。

　　问题：

　　1、该房屋是否可以使用最高最佳原则进行估价?为什么?

　　2、写出估价技术路线。

　　参考答案：

　　1、该房屋可以使用最高最佳原则进行估价，因为该房地产是在遵循合法原则的前提下，根据估价对象的情况以维持规划用途(为公寓)来实施的。

　　2、①市场法技术路线：搜集实例;选取可比实例;建立价格可比基础进行交易情况修正;进行交易日期修正;进行区域因素修正;进行个别因素修正，求出比准价格。②收益法技术路线：搜集有关资料，估算潜在毛收入，估算有效毛收入;估算运营费用;估算净收益;选用适当的报酬率;选用适宜的计算公式求出收益价格。

　　案例2：某企业购得一个已停工5年的在建工程，结构封顶，其中1-4层为商业裙楼，5-27层为住宅，裙楼部分已完成了部分设备安装。现该企业拟以商业裙楼2、3、4层的各一部分和5-8层住宅部分向银行申请抵押贷款。

　　问题：

　　请说明拟优先选用的估价方法及技术路线，以及确定评估价值时考虑的主要因素。

　　参考答案：

　　1.题中所给出的已停工5年的在建工程，俗称之为“烂尾楼”，购置者欲向银行申请抵押贷款，首先应明确拟抵押的是2、3、4层的哪一部分，及5-8层住宅的哪一部分，即待估房地产的估价对象应该予以明确，当时购置此项在建工程的权益情况、转让情况、原建设单位的付款情况以及土地使用权限情况等都必须一一搞清，在此基础上评估的抵押价值，应是拟抵押的房地产在委托估价时的公开市场价值扣除法定优先受偿的款额后的余额，宜用偏保守的谨慎原则进行估价。

　　2.具体地说，商业裙楼部分可以收益法为主，辅之以市场法与假设开发法，住宅部分可以市场法为主，辅之以成本法。无论采用什么方法都要注意这是在建工程，尚未竣工，更未验收启用，续建过程中的水电、设备购置安装费用，尤其如商业裙楼的装饰、装修费用均不是小数;如果住宅部分是精装修公寓或酒店式公寓，则同样要考虑装饰、装修费用。

　　3.除需考虑以上问题外，对商业裙楼以收益法或市场法、假设开发法评估抵押价值，对住宅部分以市场法、成本法评估抵押价值，在确定评估价值时，需考虑的主要因素有：土地使用权出让金额、土地使用年限、物业位置、环境基本要素、开发经营期、当地类似商场及住宅的售价、租金、运营费用、管理费用、销售费用、利率、销售税费、开发成本、报酬率(资本化率)等。

　　案例3：甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资1000万元，经葶收益各按50%分成。到项目建成时投资...

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　　2018年房地产估价师《案例分析》试题三

　　(一)某大厦坐落地点为一级用地，属公建集中区，四周环路，该大厦原用途为集商场公寓和写字间于一体的综合楼，钢筋混凝土框架剪力墙结构，地上1-3层整体设计为商场;塔楼A座为28层，设计为大户型公寓。大厦总面积为83594.27m2。大厦自1994年6月15日开工，于1995年12月停建，停建时大厦主体与外墙面装修已完工，室内装饰装修和设备设施安装未完成。

　　请问：

　　1、2005年对该大厦进行估价是否可采用成本法?为什么?

　　2、写出估价技术路线。

　　(二)某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后，委托人发现估价报告中收益法所采用的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同，收益年限也与该商场建筑物的剩余经济寿命不同：成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。

　　请你分析说明房地产估价师这样做的理由。

　　(三)某估价公司于1999年8月1日对一宗房地产进行了估价，估价目的为抵押贷款，按当时正常市场价格评估的结果为1000万元，银行据此贷款给其业主 800万元。2001年10月1日，因该业主无力偿还贷款，银行申请，经法院判决将该房地产拍卖。拍卖所得扣除各项税费后为600万元，加上业主已偿还给银行的部分本金及利息，业主仍欠银行100万元。为此，银行要求估价公司赔偿该l00万元的损失，而估价公司认为自己没有责任。

　　请问估价公司应如何说明自己没有责任和解释其原因?

　　(一)1、该房屋可以使用最高最佳原则进行估价，因为该房地产是在遵循合法原则的前提下，根据估价对象的情况以维持规划用途(为公寓)来实施的。

　　2、①市场法技术路线：搜集实例;选取可比实例;建立价格可比基础进行交易情况修正;进行交易日期修正;进行区域因素修正;进行个别因素修正，求出比准价格。(环球网校房地产估价师频道为您整理)②收益法技术路线：搜集有关资料，估算潜在毛收入，估算有效毛收入;估算运营费用;估算净收益;选用适当的报酬率;选用适宜的计算公式求出收益价格。

　　(二)1.题中所给出的已停工5年的在建工程，俗称之为“烂尾楼”，购置者欲向银行申请抵押贷款，首先应明确拟抵押的是2、3、4层的哪一部分，及5-8 层住宅的哪一部分，即待估房地产的估价对象应该予以明确，当时购置此项在建工程的权益情况、转让情况、原建设单位的付款情况以及土地使用权限情况等都必须一一搞清，在此基础上评估的抵押价值，应是拟抵押的房地产在委托估价时的公开市场价值扣除法定优先受偿的款额后的余额，宜用偏保守的谨慎原则进行估价。

　　2.具体地说，商业裙楼部分可以收益法为主，辅之以市场法与假设开发法，住宅部分可以市场法为主，辅之以成本法。无论采用什么方法都要注意这是在建工程，尚未竣工，更未验收启用，续建过程中的水电、设备购置安装费用，尤其如商业裙楼的装饰、装修费用均不是小数;如果住宅...

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　　2018年房地产估价师《案例分析》试题二

　　问答题：

　　(一)某酒店从1998年开始兴建，但由于开发物业的资金问题造成工程烂尾。后由现权利人甲公司进行后续工程建设，并于2005年12月23日取得《×× 市建筑工程施工验收证书》。2008年9月30日取得《国有土地使用证》和《房地产产权证》，以该房地产向银行抵押贷款。

　　1.简述评估该酒店的技术路线。

　　2.确定评估价值时还应考虑的因素有哪些?

　　(二)某房地产开发商欲参加一宗规划用途为公寓、(环球网校房地产估价师频道为您整理)写字楼的出让地块的投标，委托房地产估价人员，在全面了解地块的基本情况(包括位置、四至、用途、面积、容积率等)和地块所在区域基本情况(包括市政基础设施和公共配套设施状况、商业繁华程度、人文环境和区域的总体规划等)之后，还需做哪些专业工作?

　　(三)某市房地产开发公司有一块“七通一平”的待建空地。土地面积为10000m2，且土地形状规则：允许用途为商业、居住;允许建筑容积率为7;允许建筑覆盖率为不大于50%：土地使用权年限为50年;出售时间为2010年9月1日。需要评估出该块土地在2010年9月1日的售价。如果选用假设开发法进行估价，它的计算公式和技术路线是什么?

　　(一)1.通过实地考查和对周边区域的调查并分析有关资料后，根据估价对象酒店物业的特点和实际情况进行估价方法的具体选择，酒店物业作为一种能直接获取长期收益的经营不动产，区别于其他各类房地产，特别是中大型星级酒店物业，其房地产价值已并非各项要素资产的简单估价相加，据此我们确定将收益法作为本次公开市场价值评估的基本方法，同时在酒店房地产构成要素资产的单项评估遵循贡献原则的前提下，除收益法外，成本法也具有评估价合理性的一面，能够保守地测算估价对象的现有价值，因此我们采用成本法作为本次酒店房地产估价的辅助方法。通过以上两种方法加权平均得出估价对象的公开市场价值，再扣除法定优先受偿款，即得出本次估价对象的抵押价值。2.大型星级酒店的整栋物业的市场交易实例缺乏，所以通常不采取市场法对其评估，酒店的收益年限较长，所以对未来的收益有较大的不确定性，土地使用年限等也是应考虑的因素。

　　(二)解法一：拟选用假设开发法和市场比较法对该宗地块进行估价，还需要进一步了解类似土地近期

　　公开招标地块的若干成交实例的成交价格及房地产(土地)状况，了解同一供求圈范围内类似公寓、写字楼的市场售价、租金、房地产状况及租赁成本，进而分析确定该宗土地的最佳开发方案，以及该地块开发完成后的市场经营模式(出售或出租)，运用市场法和收益法等预测建成以后该宗房地的总价值，需调查了解类似房地产的开发成本费用、建安工程费用、开发经营期、前期费用、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、专业费用、开发利润及投资者购买待开发房地产(土地) 应负担的税费，在此基础上测算土地的价格。再选取若干可比实例进行交易日期调整、交易情况修正、房地产状况调整后，确定地块的比准价格。最后综合以上两种估价结果，确定最终的估价价格，再根据《房地产...

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　　2018年房地产估价师《案例分析》试题一

　　(一)某建筑物为28层框架剪力墙结构楼房，于2003年建成并投入使用，现对2层进行估价，2层套型设计较为合理，朝向为南，工程质量优，目前保养维护较好，有专业物业管理公司维护和管理，其外墙贴有白色条形砖，客厅卧室内墙面刷白色涂料，顶棚木条饰顶，有防盗门、铝合金窗、推拉门、门窗包套、管道天然气设施、室内预留电视电话、空调插孔、小区设有专门的消防系统。该房屋所有权及分摊的国有土地使用权归乙方所有。现已被司法机关扣押。

　　请问：

　　1、该房屋是否可以使用最高最佳原则进行估价?为什么?

　　2、写出估价技术路线。

　　(二)某企业购得一个已停工5年的在建工程，结构封顶，其中1-4层为商业裙楼，5-27层为住宅，裙楼部分已完成了部分设备安装。现该企业拟以商业裙楼2、3、4层的各一部分和5-8层住宅部分向银行申请抵押贷款。

　　请说明拟优先选用的估价方法及技术路线，以及确定评估价值时考虑的主要因素。

　　(三)甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资1000万元，经葶收益各按50%分成。到项目建成时投资正好用完，销售费用也已预提。项目的总建筑面积10000m2，售价3000元/m2，销售税费为售价的7%。销售过程中，乙拿出一套建筑面积100m2的房屋送给朋友，向甲提出先挂账，双方结算时再作处理。该项目在短期内销售完成，实际销售费用与预提的销售费用相符，实际回收价款2762.1万元。甲提出本应双方各分得1381.05万元，现因乙拿走一套价值30万元的房屋，故乙实得1351.05万元;乙则认为该套房屋的成本为25万元，故只应从自己的应得收入中扣除12.5万元，自己应分得 1368.55万元。

　　若不考虑所得税因素，谁的分配方案合理?应该怎样分配?为什么?

　　(一)1、该房屋可以使用最高最佳原则进行估价，因为该房地产是在遵循合法原则的前提下，根据估价对象的情况以维持规划用途(为公寓)来实施的。

　　2、①市场法技术路线：搜集实例;选取可比实例;建立价格可比基础进行交易情况修正;进行交易日期修正;进行区域因素修正;进行个别因素修正，求出比准价格。②收益法技术路线：搜集有关资料，估算潜在毛收入，估算有效毛收入;估算运营费用;估算净收益;选用适当的报酬率;选用适宜的计算公式求出收益价格。

　　(二)1.题中所给出的已停工5年的在建工程，俗称之为“烂尾楼”，购置者欲向银行申请抵押贷款，首先应明确拟抵押的是2、3、4层的哪一部分，及5-8 层住宅的哪一部分，即待估房地产的估价对象应该予以明确，当时购置此项在建工程的权益情况、转让情况、原建设单位的付款情况以及土地使用权限情况等都必须一一搞清，在此基础上评估的抵押价值，应是拟抵押的房地产在委托估价时的公开市场价值扣除法定优先受偿的款额后的余额，宜用偏保守的谨慎原则进行估价。

　　2.具体地说，商业裙楼部分可以收益法为主，辅之以市场法与假设开发法，住宅部分可以市场法为主，辅之以成本法。无论采用什么方法都要注意这是在建工程，尚未竣工，更未验收启...

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　　2018年房地产估价师《经营与管理》试题二

　　1.承租人征得出租人的同意，可以将租用的房屋转租给他人，其房屋转租的最长期限不得超过(　D　　)

　　A.政府规定的期限 B.房屋所占土地的使用年限

　　C.出租人指定的期限 D.原租赁合同规定的期限

　　2.土地出让的底价是指(　C　　)

　　A.市场地价 B.评估地价

　　C.基准地价 D.标定地价

　　3.在下列影响房地产价格的物理因素中，最重要的因素是(　　C　)

　　A.土地面积和形状 B.地质和地势

　　C.房地产坐落的位置 D.建筑物的外观和质量

　　4.国家对土地评估机构实行的制度是(　B　　)

　　A.评估报告审查 B.资格认证

　　C.评估项目报批 D.人员审定

　　5.物业管理公司按照物业面积大小收取的物业管理费构成的基础是(　A　　)

　　A.常规公共服务 B.专项服务

　　C.特约服务 D.日常生活服务

　　6.物业管理公司与业主管理委员会的关系是(　D　　)

　　A.上下级关系 B.管理与被管理的关系

　　C.领导与被领导的关系 D.委托人与被委托人关系

　　7.房地产开发企业的营业收入是指G-W…P…W’—G’中的(　　D　)

　　A.G B.W C.W’ D.G’

　　8.房地产买卖时买方所交纳契税的计税依据，是该房地产的(　B　　)

　　A.评估价格 B.市场价格

　　C.理论价格 D.抵押价格

　　9.房地产收益分配体系的建立取决于(　　C　)

　　A.房地产开发成本的构成 B.房地产市场价格的构成

　　C.房地产市场结构 D.房地产产权结构

　　10.城市规划是房地产经济调控的(　A　　)

　　A.经济手段 B.技术手段

　　C.行政手段 D.法律手段

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　　2018年房地产估价师《经营与管理》试题一

　　1.房地产也称为(　D　　)

　　A.动产 B.不动产

　　C.固定资产 D.流动资产

　　2.根据建设部2000年3月29日颁布的《房地产开发企业资质管理规定》，房地产开发一级资质企业的注册资本不能低于(　C　　)

　　A.6000万 B.5000万

　　C.4000万 D.3000万

　　3.地产经营管理个别风险属于(　　C　)

　　A.系统风险 B.非系统风险

　　C.自然风险 D.政治风险

　　4.与其它筹资方式相比，利用发行股票筹集房地产资金所独具的优点是(　D　　)

　　A.筹资成本低 B.灵活性强，见效快

　　C.不受市场利率变化的影响 D.所筹资金无需偿还

　　5.因国家建设需要，把农业用地变为城市建设用地时采取的方式是(　C　　)

　　A.没收 B.征用

　　C.买卖 D.无偿占有

　　6.房地产开发公司在招标过程中，完成了投标单位资格审查工作后，下一步应当(　　C　)

　　A.编制招标文件 B.分发招标文件

　　C.编制和送审标底 D.制定评标、定标方法

　　7.一项需要专门技术和设备的房屋装修工程，所采用的招标方式最好是(　A　　)

　　A.公开招标 B.半公开招标

　　C.邀请招标 D.议标

　　8.中国土地市场是(　D　　)

　　A.土地所有权 市场 B.土地收益权市场

　　C.土地使用权市场 D.土地占有权市场

　　9.经过改建扩建的房屋，进入市场交易前，产权所有者必须到房地产管理部门办理(　　C　)

　　A.产权过户手续 B.变更登记手续

　　C.交易许可手续 D.法律公证手续

　　10.办理房地产立契过户的手续，必须遵循的程序是(　B　　)

　　A.受理—验证—确权—调查—估价—立契—报批—归档

　　B.受理—验证—调查—确权—估价—报批—立契—归档

　　C.受理—确权—调查—估价—报批—立契—归档

　　D.受理—验证—确权—调查—估价—报批—立契—归档

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