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2018年房地产估价师《案例与分析》要点:餐饮房地产的估价

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  2018年房地产估价师《案例与分析》要点:餐饮房地产的估价

  餐饮房地产的估价

  (一)地段选择的差异性

  餐饮房地产与商业房地产在地段的选择上既有相似之处,又有很大不同。地处繁华地段的餐饮房地产的价值较高,这一点与一般商业房地产相同,但有些特色的餐饮店地处偏僻一隅,照样门庭若市。此外,在城市的一些城郊结合部,往往建有一些经营规模非常大的酒楼,其经营规模可以达到上千平方米,并且配备有足够车位的停车场,生意非常红火。

  (二)营业收入的差异性

  餐饮房地产属于经营性房地产,其收入主要来自其经营收入,然而影响餐饮房地产收入的因素很多,主要有地段、环境、经营特点、菜式品种、经营品牌等,不同地段、环境会带来不同的收益,这部分收入主要由房地产带来,而经营特点、菜式品种、经营品牌等往往会给餐饮房地产带来更大的收入差异。在实际生活中我们常常看到这样的现象,处于同一地段的餐饮房地产,有的门庭若市,生意红火,而有的却比较冷清,而这种收入的差异主要来自于房地产以外的因素。因此估价时要考虑将这部分收入进行剥离。

  二、餐饮房地产估价的技术路线及难点处理

  餐饮房地产的估价技术路线与估价方法的选用与商业房地产、酒店基本类似,可参阅本章第二、四节。但由于餐饮房地产的经营性特点,其收入既有房地产所贡献的,更有非房地产因素贡献的,因此利用收益法估价时,净收益的测算中需要剥离非房地产带来的收益,而如何剥离非房地产带来的收益是餐饮房地产估价的难点。方法之一是通过商业利润进行剥离,商业利润包括平均商业利润和超额商业利润;即当估价对象获取的利润率高于社会平均商业利润率时,两者之差为其获取的超额利润率,此时在净收益的求取时既扣除平均商业利润也扣除超额利润。方法之二是利用平均商业利润测算估价对象的客观收益,剥离非正常经营收入。

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2018年房地产估价师《理论与方法》要点:房地产自身因素

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  2018年房地产估价师《理论与方法》要点:房地产自身因素

  房地产实物因素:

  (一)土地实物因素

  1.土地面积

  两块位置相当的土地,如果面积相差较大,单价会有所不同。

  2.土地形状

  土地形状是否规则,对地价有一定的影响。

  3.地形、地势

  由于地面的高低起伏、平坦程度等会影响房地产的开发成本、利用价值或景观等,从而影响其价格。

  4.地基(工程地质)

  地基(工程地质)状况是指地基承载力和稳定性,地下水位和水质,有无不良地质现象等。

  5.土壤

  这里主要说明土壤的污染情况、自然酸碱性和肥力对房地产价格的影响。

  6.土地开发程度

  一宗土地的基础设施完备程度和场地平整程度,对其价格的影响是显而易见的

  (二)建筑物实物因素

  1.建筑规模

  建筑物的面积、体积、开间等规模因素,影响到建筑物的形象、使用性,对房地产价格有所影响。

  2.外观

  建筑物外观包括建筑式样、风格、色调、可视性等,对房地产价格有很大的影响。

  3.建筑结构

  对建筑物最重要、最基本的要求是安全。不同结构的建筑物的稳固性和耐久性不同。

  4.设施设备

  随着经济发展和生活水平提高,要求建筑物内安装完善的设施设备。

  5.装饰装修

  房屋按照装饰装修的程度,可分为精装修房、粗装修房和毛坯房三大类。

  6.层高和室内净高

  人们对建筑物的需要,本质上是对建筑物内部立体空间的需要,而不仅是对面积的需要,因此层高或净高对房地产价值也有影响。

  7.空间布局

  空问布局影响到建筑物的使用,对房地产价值有较大的影响。不同用途的建筑物,如住宅、商场、写字楼等,对空间布局的要求不尽相同。

  8.日照、采光、通风、保温、隔热、隔声、防水

  日照、采光、通风既有实物因素性质,又有区位因素性质(对应于朝向、楼层),将它们与保温、隔热、隔声、防水放在一起,是为便于叙述和理解。

  9.维护情况和完损状况

  建筑物的完损状况是一个综合性因素,包括建筑物年龄、维修养护情况、工程质量等。总的来说,建筑物完好的,价值就高;反之,价值就低。

  房地产权益因素:

  拥有一宗房地产,实际上就拥有了一定范围内的空间。但拥有者在该空间范围内并不能随心所欲地利用,而要受到许多方面的限制。这些限制除了来自建筑技术(包括建筑施工技术、建筑材料性能)及拥有者的经济实力,还有一些其他限制(以下均是指这类限制)。因为房地产是构成环境的重要因素,其利用不是孤立的,存在"外部性...

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