房地产估价师考试试题及答案

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　　2017年房地产估价师《经营与管理》试题及答案七

　　1.当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出售、出租或经营时，其投资均属于长期投资。 (× )

　　2.购买住房抵押支持证券的个人和机构，是房地产间接投资者。 (√ )

　　3.在进行风险分析时，期望收益的标准劳差值越小，表明该项目风险越大。 (× )

　　4.通货膨胀对房地产投资只有负面影响。 (× )

　　5.房地产空间市场决定房地产租金，资产市场决定房地产价格。 (√ )

　　6.房地产市场自然周期的第三阶段始予供求转折点，此时房地产空置率低于合理空置率。 (√ )

　　7.当某房地产投资项目的基准收益率大于银行贷款利率且该项目在经济上又是可行的，那么其资本金的内部收益就大于全投资内部收益率。 (√ )

　　8.在房地产开发中，开发商所投入的资金大部分以固定资产形式存在于房地产商品中。所以对开发商来说，不论其开发模式如何，其投入开发的资金大部分均不属于流动资金的性质。 (× )

　　9.开发商成本利润率是开发经营期利润率，且年成本利润率不等于成本利润率除以开发经营期的年数。(√ )

　　10.在房地产投资分析中，若不能确定各风险因素未来发生的概率，则盈亏平衡分析就无法进行。 (× )

　　11.在非线盈亏平衡分析中，有可能出现多个盈亏平衡点。 (√ )

　　12.假如房地产项目的全投资收益率大于银行贷款利率，则房地产开发商对象权益投资比例越高，其资本金的收益率也越高。 (× )

　　13.个人住房抵押贷款属于购房者的消费信贷，通常与开发商没有直接关系，因此无论是期房还是现房，金融机构发放的个人住房抵押贷款风险只来自于申请贷款的购房者。 (× )

　　14.虽然开发商以在建工程作抵押在某银行办理了开发建设贷款，但该在建工程在竣工验收前仍可以被销售。 (√ )

　　15.租期越长，租金水平可能越低，因此业主尽量避免签订长期租约。 (× )

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　　2017年房地产估价师考试动态

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　　2017年房地产估价师《经营与管理》试题及答案六

　　1.某置业投资者以10000元/m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营，购买价中的40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是( B)。

　　A.0.21

　　B.1.23

　　C.2.01

　　D.3.23

　　2.某房地产投资项目的表面收益率为16%，计算后得到该项目的实际收益率为12%，银行的贷款利率为5.44%，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是(A )。

　　A.3.57%

　　B.4.00%

　　C.6.56%

　　D.10.56%

　　3.某房地产开发项目的开发周期为4年，其中前期工作为0.5年，建设期为2.5年，销售期为1年，建造成本估算为10000万元(不含利息)，在建设期内均匀投入全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为6%。按季计息。则该项目建造成本的利息是( D)万元。

　　A.755.54

　　B.772.84

　　C.1400.88

　　D.1433.90

　　4.某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元，则该项目的速动比率是(A )。

　　A.80%

　　B.120%

　　C.171%

　　D.200%

　　5.房地产项目的盈亏平衡分析由临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于(D )。

　　A.变动成本的设置

　　B.销售收入的不同

　　C.固定成本的设置

　　D.平衡点的设置

　　6.某房地产开发商通过有偿出让方式获得一块土地的使用权，土地面积为5000m2，拟投资开发一房地产项目。该项目固定成本为6000万元，单位面积的可变成本为2000元/m2，则该房地产开发项目的容积率至少是( B)。

　　A.2.0

　　B.3.0

　　C.4.0

　　D.5.0

　　7.有一计算期为10年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为10%，银行贷款利率为6%，计算期内，净现值的期望值为125万元，净现值期望值的标准差为65万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是(A )。

　　A.52%

　　B.58%

　　C.62%

　　D.68%

　　8.在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费=每平方米造价指标×建筑面积，属于(C )。

　　A.单元估算法

　　B.单位指标估算法

　　C.概算指标法

　　D.工程量近似匡算法

　　9.某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经...

　　要参加房地产估价师考试的同学们，出国留学网为你整理“2017年房地产估价师《经营与管理》试题及答案五”，供大家参考学习，希望广大放松心态，从容应对，正常发挥。更多资讯请关注我们网站的更新哦!

　　2017年房地产估价师《经营与管理》试题及答案五

　　1.下列关于房地产经济寿命和自然寿命的说法中，不正确的有(　)。

　　A.房地产同时具有经济寿命和自然寿命

　　B.自然寿命一般要比经济寿命短

　　C.如果房地产维护状况良好，可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命

　　D.房地产的经济寿命与使用性质无关　建设工程教育网整理

　　E.房地产的经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产收入大于零的持续时间

　　2.房地产投资信托资金(REITs)可划分为(　)。

　　A.权益型

　　B.抵押型

　　C.混合型

　　D.常规型

　　E.地区型

　　3.市场定位的方式有(　)。

　　A.避强定位

　　B.重新定位

　　C.跟随定位

　　D.差异定位

　　E.对抗定位

　　4.当企业采取某些措施和行动之后，竞争者会有以下反应模式(　)。

　　A.从容不迫型

　　B.选择型

　　C.凶猛型

　　D.随机型

　　E.灵活型

　　5.影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有(　)。

　　A.自然特征

　　B.细分市场

　　C.人口密度的大小

　　D.该区域发展的类型和范围

　　E.竞争性项目的区域

　　6.可贷资金利率理论认为(　)。

　　A.可贷资金的需求主要由投资需求、赤字需求和家庭需求构成 .

　　B.可贷资金的供给由家庭储蓄、企业储蓄和政府储蓄构成

　　C.利率是由货币的供给与需求决定的

　　D.可贷资金的需求函数是利率的递增函数

　　E.可贷资金的供给函数是利率的递增函数

　　7.关于房地产企业的经营净收入、利润和税金，存在的数量关系有(　)。

　　A.经营收入=销售收入+出租收入+自营收入

　　B.利润总额=经营利润+营业外收支净额

　　C.税后利润=利润总额-所得税

　　D.经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-经营税金及附加-土地增值税

　　E.销售税金=营业税+城市维护建设税+房产税+土地使用税

　　8.实物期权方法是现代期权定价理论在具有期权性质的实物资产定价中的应用。其中，在期权定价计算的过程中需要用到的变量(　)。

　　A.标的资产的现值

　　B.资产的现金流

　　C.标的资产的波动率

　　D.风险下的收益率

　　E.价值漏损

　　9.房地产开发投资的静态盈利指标有(　)。

　　A.成本利润率

　　B.资本金净利润率

　　C.投资利润率

　　D.资本金利润率

　　E.静态投资回收期

　　要参加房地产估价师考试的同学们，出国留学网为你整理“2017年房地产估价师《经营与管理》试题及答案四”，供大家参考学习，希望广大放松心态，从容应对，正常发挥。更多资讯请关注我们网站的更新哦!

　　2017年房地产估价师《经营与管理》试题及答案四

　　1.“三项预测值”分析方法是多因素敏感性分析方法中的一种，下面哪个是不属于“三个预测值”。( )

　　A.最乐观预测值

　　B.最悲观预测值

　　C.最可能预测值

　　D.最不可能预测值

　　2.对投资项目或投资方向提出建议，是(　)阶段的主要任务。

　　A.投资机会研究

　　B.初步可行性研究

　　C.详细可行性研究

　　D.项目的评估和决策

　　3.房地产项目开发内容和规模的分析与选择，首先要遵循的前提是(　)。

　　A.最高最佳使用原则

　　B.符合城市规划

　　C.利润最大化

　　D.开发项目所处区域的宏观经济条件

　　4.主要通过出售有限责任权益份额融通资金的是(　)。

　　A.有限股份责任公司

　　B.股份有限公司

　　C.房地产投资信托

　　D.有限责任合伙企业

　　5.我国央行目前规定，(　)不得向房地产开发企业发放用于购置土地或缴纳土地出让金的贷款。

　　A.建设银行

　　B.工商银行

　　C.商业银行

　　D.农业银行

　　6.对于居住物业，房地产资产管理的全部内容是(　)。

　　A.物业管理

　　B.设施管理

　　C.资产管理

　　D.投资组合管理

　　7.对收益性物业而言，物业维修通常起源于(　)。

　　A.租户对建筑物状况的抱怨

　　B.物业管理人员对建筑物的检查

　　C.业主对建筑物的检查

　　D.物业管理人员对建筑物使用情况的调查

　　8.具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求，但建筑物的功能不是最先进的，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物指的是(　)。

　　A.甲级写字楼

　　B.乙级写字楼

　　C.丙级写字楼

　　D.丁级写字楼

　　9.写字楼承租时为每个办公室工作人员提供(　)㎡的单元内建筑面积比较合适。每个工作人员封闭的办公面积一般需要(　)㎡。

　　A.10～15，5～6

　　B.15～20，5～6

　　C.15～20，8～10

　　D.12～18，6～9

　　10.谢某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积40m2，外墙面积8m2，单元间分隔墙面积10m2，公摊面积5m2，那么，可出租面积应为(　)㎡。

　　A.44

　　B.48

　　C.54

　　D.64

　　1. D 【解析】：参见教材P220

　　2. A 【解析】...

　　要参加房地产估价师考试的同学们，出国留学网为你整理“2017年房地产估价师《经营与管理》试题及答案三”，供大家参考学习，希望广大放松心态，从容应对，正常发挥。更多资讯请关注我们网站的更新哦!

　　2017年房地产估价师《经营与管理》试题及答案三

　　1.房地产开发项目销售利润率的正确表达式是( 　)。

　　A.销售利润率=销售利润/销售收入

　　B.销售利润率=销售利润/总开发价值

　　C.销售利润率=销售利润/总开发成本

　　D.销售利润率=销售利润/项目总投资

　　2.张某购买了一间总价值为100万元的商铺用于经营，其中首付款为总价的60%，其余为银行提供的年利率为7.5%，期限为10年，按年等额还本付息的抵押贷款，若年平均经营收入为20万元，运营费用为经营收入的30%，则在贷款期内的税前现金回报率是( 　)。

　　A.8.17%　B.13.62%　C.14.00%　D.23.33%

　　3.某房地产企业的资产负债表上显示，负债合计为2500万元，资产合计为4000万元，流动资产和流动负债分别为2000万元和1000万元，存货为1200万元，则该企业的流动比率为( 　)。

　　A.625%　B.80.00%　C.133.33%　D.200.00%

　　4.某房地产开发项目的占地面积为15000㎡，规划容积率为3，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%，项目的总固定成本为8000万元，预计项目的单位变动成本为4500元/㎡，假设所有可销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为( 　)元/㎡。

　　A.5377.78　B.6277.78　C.6722.22　D.7847.22

　　5.判定房地产投资风险因素发生的概率属于( 　)阶段的工作。

　　A.风险辨识　　B.风险估计

　　C.风险评价　　D.风险决策

　　6.房地产投资之所以具有期权性质，是因为房地产投资具有( 　)。

　　A.可逆性和可延期性

　　B.可逆性和不可延期性

　　C.不可逆性和可延期性

　　D.不可逆性和不可延期性

　　7.在编制房地产开发项目可行性研究报告时，下列规划内容中，不属于行政规划设计方案选择的是( 　)。

　　A.项目的交通组织规划　B.项目构成及平面布置

　　C.项目的建筑规划 　 D.城市土地利用规划

　　8.下列财务报表中，储存基础性数据的是( 　)。

　　A.辅助报表　 　B.资产负债表

　　C.资金来源与运用表　　D.现金流量表

　　9.下列资金中，不属于资本金现金流量表中现金流入的是( 　)。

　　A.回收固定资产余值　　B.自有资金

　　C.长期借款 　　D.净转售收入

　　10.下列市盈率的表达式中，正确的是( 　)。

　　A.市盈率=股价/每股净资产

　　B.市盈率=股价/每股收益

　　C.市盈率=市值/销售收入

　　D.市盈率=市值/现金流

　　11.刘某在1年前获得一笔月还款额为800元、期限为5年的汽车借款，经银...

　　要参加房地产估价师考试的同学们，出国留学网为你整理“2017年房地产估价师《经营与管理》试题及答案二”，供大家参考学习，希望广大放松心态，从容应对，正常发挥。更多资讯请关注我们网站的更新哦!

　　2017年房地产估价师《经营与管理》试题及答案二

　　1.某房地产开发企业通过调查，了解写字楼租金变动10%、20%时市场承租面积的变化，该项调查属于( 　)。

　　A.试探性调查　　B.描述性调查

　　C.创新性调查　　D.因果性调查

　　2.下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的是( 　)。

　　A.指数平滑法　　B.市场因子推演法

　　C.德尔菲法 　　D.销售人员意见综合法

　　3.某房地产开发企业向购房人承诺，在签订购房协议15天内，如果不满意可以无条件退房，该企业采取的市场定位战略是( 　)。

　　A.形象差异化战略　　B.人员差别化战略

　　C.服务差别化战略　　D.产品差别化战略

　　4.关于资金时间价值的说法，错误的是( 　)。

　　A.现在的100万元与5年后的100万元的价值相同

　　B.现在的100万元可能与5年后的148万元价值相同

　　C.现在的100万元可能与2年前的121万元价值相同

　　D.由于存在资金时间价值，不同时点上发生的现金流量无法直接比较

　　5.某房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则按月计息比按季计息要多付利息( 　)万元。

　　A.2.00　　B.7.30　　C.8.53　　D.9.00

　　6.关于实际利率和名义利率的谎法，错误的是( 　)。

　　A.名义利率对应一年中计息周期的单利计息

　　B.实际利率对应一年中计息周期的复利计息

　　C.实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值

　　D.当计息周期为"月"时，实际利率小于名义利率

　　7.王某拟购买一套面积为120㎡、单价为7800元/㎡的住房，首付款为30%，其余申请年贷款利率分别为4.8%和7.2%的公积金和商业组合，贷款期限为20年，按月等额还本付息。如果公积金贷款最高限额为20万元，则商业贷款的最低月还款额为( 　)元。

　　A.1297.91　B.3584.01　C.4881.93　D.5158.71

　　8.某物业10年租金收入的终值为20万元，年租金增长率为6%，租金在每年末支付，若年利率为6%，则第5年年来的租金是( 　)元。

　　A.14945.16　B.15841.87　C.26764.51　D.28370.38

　　9.对一个计算周期为20年的房地产置业投资项目进行现金流分析时，若折现率始终为一个常数，那么该折现率( 　)。

　　A.包含了对通货膨胀的补偿

　　B.不包含对通货膨胀的补偿

　　C.没有实际意义

　　D.不能直接用于财务评价

　　10.假设某房地产投资项目的折现率分别取i1=15%、i2=16%、i3=17q%，i4=18%时，其对应的净现值分别为NPV1=300万元、N...

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　　2017年房地产估价师《经营与管理》试题及答案一

　　1.一般来说，与长期投资相比，短期投资( 　)。

　　A.风险较大　　 B.收益率较高

　　C.流动性较好　　D.投资回收期较长

　　2.同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值不同，主要是因为房地产市场具有( 　)。

　　A.保值性　B.增值性　C.异质性　D.弱流动性

　　3.下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是( 　)。

　　A.购买房地产股票　　B.购买商铺

　　C.购买房地产债券　　D.购买住房抵押支持证券

　　4.关于投资组合理论的说法，正确的是( 　)。

　　A.投资者应选择毫无风险的投资组合

　　B.投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资组合

　　C.投资者可以将系统风险因素减少甚至完全抵消

　　D.投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消

　　5.关于房屋施工面积的说法，正确的是( 　)。

　　A.房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积

　　B.房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积

　　C.房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积

　　D.房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积

　　10.某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是( 　)。

　　A.目标定价法　　 B.领导定价法

　　C.随行就市定价法　　D.认知价值定价法

　　答案：1.C 2.C 3.B 4.D 5.C 6.A 7.D 8.D 9.C 10.D

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　　房地产估价师考试试题及答案

　　一、问答题：

　　(一)某大厦坐落地点为一级用地，属公建集中区，四周环路，该大厦原用途为集商场公寓和写字间于一体的综合楼，钢筋混凝土框架剪力墙结构，地上1-3层整体设计为商场;塔楼A座为28层，设计为大户型公寓。大厦总面积为83594.27m2。大厦自1994年6月15日开工，于1995年12月停建，停建时大厦主体与外墙面装修已完工，室内装饰装修和设备设施安装未完成。

　　请问：

　　1、2005年对该大厦进行估价是否可采用成本法?为什么?

　　2、写出估价技术路线。

　　(二)某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后，委托人发现估价报告中收益法所采用的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同，收益年限也与该商场建筑物的剩余经济寿命不同：成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。

　　请你分析说明房地产估价师这样做的理由。

　　(三)某估价公司于1999年8月1日对一宗房地产进行了估价，估价目的为抵押贷款，按当时正常市场价格评估的结果为1000万元，银行据此贷款给其业主 800万元。2001年10月1日，因该业主无力偿还贷款，银行申请，经法院判决将该房地产拍卖。拍卖所得扣除各项税费后为600万元，加上业主已偿还给银行的部分本金及利息，业主仍欠银行100万元。为此，银行要求估价公司赔偿该l00万元的损失，而估价公司认为自己没有责任。

　　请问估价公司应如何说明自己没有责任和解释其原因?

　　二、单项选择题

　　(一)某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。

　　1.应根据何种用途对该两幢房屋进行估价，以下说法正确的为(　　)。

　　A.根据房屋所有权证上记载的用途进行估价

　　B.根据估价人员现场勘察结果的现状用途进行估价

　　C.根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价

　　D.根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价

　　2.将该两幢房屋的用途由工业改变为其他，(环球网校房地产估价师频道为您整理)应通过下列途径中的(　　)。

　　A.自行改变

　　B.经上级主管部门批准改变

　　C.经政府房屋管理部门批准，并办理变更手续

　　D.经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续

　　3.该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则为抵押目的评估的价值应为(　　)。

　　A.该两幢建筑物的抵押评估...