法国房产

　　在法国进行房产投资，风险是必需的，不过现在房地产行业有助于经济增长继续维持。下面出国留学网小编就带大家了解下法国房产投资风险提示。

　　1、建立房地产信托的监管机制

　　房地产信托资金对房地产融资需求是一个很好的补充，针对房地产业发展的特点以及信托投资的运作特点，面对可能产生的风险要建立了相对完善的管理体系和运作体系，由于房地产泡沫对经济运行的危害很大，可以专门建立了一套针对房地产信托的监管制度，严格限制信托控制权过于集中、严格限制资金来源、资金投向和收益分配，依靠市场机制和监管制度的设计防范风险;在内部管理方面，房地产投资信托聘请专业人员来负责公司的日常事务与投资运作，并实行多样化投资策略，尽量选择不同地区和不同类型的房地产项目及业务。通过集中专业管理和多元组合投资，有效进行风险收益管理。

　　2、减少项目本身风险

　　信托公司在进行项目选择的时候，可以聘请有市场公信力的房产专业机构对项目进行可行性分析及评估，对项目的市场定位及前景有一个独立、真实的认识;深入调查了解开发商实力、财务及资信情况，选择与经验丰富、实力雄厚、资信状况良好的开发商进行合作;落实土地房产抵押、第三方保证、质押等担保措施，在项目运作过程中，加强资金监控，做到“封闭运行，专款专用”。

　　通过这一系列的手段，信托公司能将项目风险控制在最小范围之内，最大限度地保证信托资金的安全，保护委托人和受益人的利益。

　　3、提高专业的水平和分析判断能力

　　开发商要有较强的项目实施管理能力，以保证项目能够顺利按计划进行，减少开发过程中的时间、资金、人才、信息等方面的浪费。开发商团队须配备各种专业人员，这些专业人员能够熟悉开发过程的各个环节，形成良好的项目实施管理能力。如对于前期策划，包括选址、可行性分析、商业规划、建筑规划、盈利模式等工作，开发商应聘请专业顾问或设计公司参与到项目来，尽量采纳用专业意见或建议。

　　信托公司房地产专业投资分析和管理能力不足的情况，风险控制的一个基本思路就是引入“外脑”，通过专业的房地产经营管理机构和中介机构提供专业化管理、咨询服务，借助专业机构的判断和管理，预见并有效控制房地产项目风险。这种结构设计与房地产信托基金类似，已经是一种行之有效的实践。

　　在法律层面，《信托法》规定，受托人可以委托他人处理信托事务，这为房地产信托引入专业管理机构提供了法律基础。房地产信托将部分信托事务委托专业机构处理，以契约形式明确专业机构的权利、义务和承担的责任，既可以加强房地产信托的专业管理能力，各专业机构又分担了其责任范围内的风险，同时，各专业机构也以自身信誉为信托计划提供了无形担保，具有信用增级的作用。

　　4、提高项目的风险管理水平

　　对于房地产信托投资项目，信托公司一定要有风险管理的意识和技术。

　　从某种意义上说，地产信托产品在市场上存在的最大问题是，信托公司由于对房地产行业了解得不够，就会直接导致投资人受害。信托公司在进行项目选择的时候，可以聘请有市场公信力的房产专业机构对项目进行可行性分析及评估，对项目的市场定位及前景有一个独立、真实的认识;深入调查了解开发商实力、财务及资信情况，选择与经验丰富、实力雄厚、资信状况良好的开发商进行合作;落实土地房产抵押、第三方保证、质押等...

　　今天出国留学网小编为大家带来了法国各城市房租情况，在法国留学的同学们可以过来看看哦，说不定就能为你节省一大笔费用哦，欢迎阅读。

　　下面是法国各城市房租详情：

　　第十三：Saint-Étienne 平均每平方米涨价7.8欧

　　圣艾蒂安是法国东南部城市，罗讷-阿尔卑斯大区卢瓦尔省的省会，也是该省人口最多的城市。圣艾蒂安也是法国的一座重工业城市，由于中心城区聚集了大量的离退休人员（34%），故而圣艾蒂安市中心的人均收入并不高。

　　第十二：Nîmes 平均每平方米涨价10.6欧

　　尼姆市是法国南部加尔省的省会，靠近地中海，每年阳光阳光的时间达到300天以上。以法国最暖热城市而著名，是一个既浪漫古典又现代的艺术之都。在法语里，“尼姆”是泉水精灵（Nemausus）的名字，沿市街而行，处处都可见到造型特殊的喷泉，让整个城市充满活泼的气息。

　　第十一：Toulon 平均每平方米涨价10.8欧

　　土伦是瓦尔省的省会，位于马赛以东65公里处，法国东南部滨地中海的港湾城市。

　　第十：Dijon 平均每平方米涨价11.1欧

　　第戎是法国东部勃艮第大区的首府，也是该大区内人口数量最多的城市，距离巴黎东南大约290公里。第戎历史悠久，其城市建于罗马时代，中世纪时为勃艮第王国的首府，现市内留有大量的历史文化遗产。勃艮第也是法国四大美食之都之一，蜗牛菜、芥末、勃艮第牛肉火锅等都是第戎的传统美食，同时第戎附近还是法国勃艮第葡萄酒产区。第戎的是法国东部的重要的经济、文化、交通和教育中心。

　　第九：Reims 平均每平方米涨价11.9欧

　　兰斯位于法国东北部，是法国著名的宗教文化中心，被称为“王者之城”。兰斯也是世界名酒香槟的产地，兰斯附近有大约两万处葡萄农家和上百家家香槟厂，是香槟-阿登大区最大的经济支柱产业。

　　第八：Toulouse 平均每平方米涨价12.1欧

　　图卢兹位于法国西南部，航天业发达，是飞机制造商空中客车的总部所在地。

　　图卢兹的城市的建筑始终保留着玫瑰红砖瓦的特色。

　　第七：Nantes 平均每平方米涨价12.3欧

　　南特是法国西部卢瓦尔河大区的首府，其历史悠久，是布列塔尼地区历史上最重要的城市，时代杂志在2004年时将南特选为欧洲最适合居住的城市。

　　第六：Strasbourg 平均每平方米涨价12.5欧

　　斯特拉斯堡是法国大东部大区的首府。每年的圣诞集市是斯堡最值得一去的特色景点。

　　第五：Lyon 平均每平方米涨价13.1欧

　　里昂是法国重要的工业城市和除巴黎之外最重要的科教中心，机械、电子、化工、重型汽车、计算机等产业实力雄厚，拥有20余所高等院校和科研机构，通常被认为是法国的第二大都市区。

　　第四：Lille 平均每平方米涨价13.9欧

　　里尔也是整个法国北部的经济、教育、交通和文化中心，拥有近百家家跨国企业、数十所高等教育机构、两个国际性的火车站，并于2004年获得了“欧洲文化城市”的称号

　　第三：Montpellier 平均每平方米涨价14欧

　　蒙彼利埃位于地中海沿岸，全年温暖且日照充足，几乎没有冰雪天气，...

　　去法国买房会有各种各样的税收政策，对于想要在法国买房的朋友们来，可要特别注意啦。下面出国留学网小编就给大家详解介绍一下法国房产税合集。

　　法国税收是一个十分强大的存在，这个国家的税收可以说是五花八门、多种多样。只涉及到房产这一项，就有多种不同的税收在等着你，在当地买房要交税、卖房也交税，出租房子还要交税。

　　1.居住税

　　居住税应该由1月1日那天房屋的居住人来缴纳。实际上，买卖双方无需在协议中达成分摊共识。由此来看，如果交易发生在1月15日，那么卖方需负担全年的居住税，买方无需支付卖方任何费用。

　　2.地产税

　　地产税一般由买卖双方共同分担，协议中应包含分摊条款。买方要付给卖方其在成为业主后需要负担的地产税份额。举例来说，如果交易发生在4月1日，那么当年前3个月的地产税需由卖方缴纳，之后的地产税由买方分担。因此，应提前告知买方其需负担的地产税份额。为此，买卖双方在公证员处签署协议时，卖方应出示上一年的地产税单。买方需要分摊的部分则根据这一税单来计算。这笔钱应由买方在交易当日通过支票形式支付给卖方。

　　3.登记税

　　房屋交易时还会产生登记税(又称过户税)，登记税适用于所有位于法国境内的住房，即使买卖双方的协议是在外国达成的。如果买方支付了通常应由卖方承担的费用，那么，这笔开销应被纳入过户费的纳税基数中。

　　4.增值税

　　增值税也是在法国涉及到房产的一个重要税收项目，这种增值税是针对房主在买房时价格与卖房时价格之间的那个差价去征收的，人们买了房子以后不可以赔钱卖掉，但是不赔钱就要向政府交纳增值税。法国征收房产增值税的比例很高，很多人在进行房产交易时，会把房价分成几部分，一部分是房产，一部分是家具或者其他设施，这样就只有房产的款项被收增值税，其他的项目则能成功效避税，让自己的个人收入得到明显提高。

　　5.所得税

　　所得税也是在法国涉及到房子的一个重要税收，很多人在买了房子以后自己没有住，而是把它租了出去，那么你收入的房租费用，是需要交纳所得税的。房产所得税的比例在不同的地区，也不完全一样，另外法国在房产交易时，还需要交纳必须的公证费和过户费，这些费用大部分也会进入到地方税收的帐户之中。

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　　法国房产投资的风险如何

　　投资法国房产需要注意的事项

　　去法国买房，毕竟异国他乡，万一有风险处理起来也很麻烦。但是据法国《世界报》报道，房地产行业有助于经济增长继续维持。下面出国留学网小编就带大家了解下法国房产投资的风险如何。

　　1、建立房地产信托的监管机制

　　房地产信托资金对房地产融资需求是一个很好的补充，针对房地产业发展的特点以及信托投资的运作特点，面对可能产生的风险要建立了相对完善的管理体系和运作体系，由于房地产泡沫对经济运行的危害很大，可以专门建立了一套针对房地产信托的监管制度，严格限制信托控制权过于集中、严格限制资金来源、资金投向和收益分配，依靠市场机制和监管制度的设计防范风险；在内部管理方面，房地产投资信托聘请专业人员来负责公司的日常事务与投资运作，并实行多样化投资策略，尽量选择不同地区和不同类型的房地产项目及业务。通过集中专业管理和多元组合投资，有效进行风险收益管理。

　　2、减少项目本身风险

　　信托公司在进行项目选择的时候，可以聘请有市场公信力的房产专业机构对项目进行可行性分析及评估，对项目的市场定位及前景有一个独立、真实的认识；深入调查了解开发商实力、财务及资信情况，选择与经验丰富、实力雄厚、资信状况良好的开发商进行合作；落实土地房产抵押、第三方保证、质押等担保措施，在项目运作过程中，加强资金监控，做到“封闭运行，专款专用”。

　　通过这一系列的手段，信托公司能将项目风险控制在最小范围之内，最大限度地保证信托资金的安全，保护委托人和受益人的利益。

　　3、提高专业的水平和分析判断能力

　　开发商要有较强的项目实施管理能力，以保证项目能够顺利按计划进行，减少开发过程中的时间、资金、人才、信息等方面的浪费。开发商团队须配备各种专业人员，这些专业人员能够熟悉开发过程的各个环节，形成良好的项目实施管理能力。如对于前期策划，包括选址、可行性分析、商业规划、建筑规划、盈利模式等工作，开发商应聘请专业顾问或设计公司参与到项目来，尽量采纳用专业意见或建议。

　　信托公司房地产专业投资分析和管理能力不足的情况，风险控制的一个基本思路就是引入“外脑”，通过专业的房地产经营管理机构和中介机构提供专业化管理、咨询服务，借助专业机构的判断和管理，预见并有效控制房地产项目风险。这种结构设计与房地产信托基金类似，已经是一种行之有效的实践。

　　在法律层面，《信托法》规定，受托人可以委托他人处理信托事务，这为房地产信托引入专业管理机构提供了法律基础。房地产信托将部分信托事务委托专业机构处理，以契约形式明确专业机构的权利、义务和承担的责任，既可以加强房地产信托的专业管理能力，各专业机构又分担了其责任范围内的风险，同时，各专业机构也以自身信誉为信托计划提供了无形担保，具有信用增级的作用。

　　4、提高项目的风险管理水平

　　对于房地产信托投资项目，信托公司一定要有风险管理的意识和技术。

　　从某种意义上说，地产信托产品在市场上存在的最大问题是，信托公司由于对房地产行业了解得不够，就会直接导致投资人受害。信托公司在进行项目选择的时候，可以聘请有市场公信力的房产专业机构对项目进行可行性分析及评估，对项目的市场定位及前景有一个独立、真实的认识；深入调查了解开发商实力...

　　法国有各种各样的税收政策，尤其是房产，对于想要在法国买房的朋友们来，可要特别注意啦。那么法国房产每年要交多少税呢?下面出国留学网小编就给大家详解介绍一下法国的房产税怎么交。

　　法国采用土地年度税的形式征收不动产税，主要包括由业主缴纳税金的“建成区土地税”和由居住者缴纳的“住宅税”。税率由地方领土范围内的各个集体投票表决，这些集体包括乡镇、省市、地区等。

　　法国的房产税依据不同区域的不同规定进行计算，根据1月份的房产情况征收，例如，1月份的房产所有者都应缴纳全年的税收，如若随后卖掉房产，也应缴纳全年税收。若在一年当中，房产主对建筑进行改造与整修以致该房产的价值得到提升，该提升值则在下一年的1月份予以考虑。缴税人种类为房主、有用益权者和委托遗赠继承人。房产税作为某一地区、省市或乡镇财政来源的一部分，可以促进公共设施与服务的建设。对于有些建筑物，允许享受暂时税收减免，包括2年到30年不等期限的减免。老年人、残疾人或经济条件困难的房主也可享受税收减免。

　　首先是居住税。所有拥有住房和车位的人都必须缴纳住房税,也就是说居住税由房屋的居住者缴纳,不论居住者是业主还是租客。而税率因各地区不同。以巴黎为例,总税率为11.151%。如果房屋空置,业主无需缴纳居住税。

　　其次是土地税,对业主征收,不论物业是否被租用。在土地税上还要加征8%的地方税收管理税,总地税为9.23%。土地税还细分为“建成房屋土地税”和“未建房屋土地税”。税额以地产的租赁价值作为征税基础,乘以一个可调整的税率计算得出。以上提到的两税由法国各大区、省、市镇征收的地方税。

　　再次是增值税,税率是28.1%。不过自住房和房龄超过15年的可以免税。房主拥有房产时间越长减税越多。在房屋转让过程中,购房者还要缴纳房价2.5%左右的手续费和7.5%的转让税。闲置房还要缴纳住宅空置税,税率为10%至15%。不过，在税额的制定上,法国政府也没有采取“一刀切”的政策。而是通过不同区域不同估价、规避同一家庭多个成员拥有多套房产、对弱势群体采取优惠措施等规定来具体实施。

　　在持有环节，每年要缴纳两种地方税—税率由地方政府决定，每个城市不同：一项是居住税，一项是房产税，这个房产税是用同地段租金乘以当地税率算的(戛纳房产税高达43%)。转让环节，还需缴纳资本利得税，最高要33%，但会根据持有房屋年限等诸多情况申请减免。

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　　海外人士是否可以购买法国的房地产?法国房地产的产权是如何规定的?在法国购买公寓作，需要缴纳很多税款么?和出国留学网来看看海外人士法国购房常见问题盘点。

　　一、海外人士是否可以购买法国的房地产?

　　可以，法国购房对外国人没有限制，同时外国人与当地人使用同样的购房模式。对于外国人购买房产项目：住宅、商业、工业等，法国没有新旧项目的限制。

　　法国的新房质量好，建筑水平高，而旧房可能面临修缮的费用和精力。海外投资者的利益由法国健全的法律体系监管并且保护。

　　二、法国房地产的产权是如何规定的?

　　法国的房地产，都是永久产权。相比国内70年的土地使用权，30年的房屋建筑寿命而言，更有保值、增值的价值。并且法国还有着成熟、规范、透明度高的公证人制度，负责保障房产交易的安全性、合法性，给予投资者最安全的保障。

　　三、在法国购买公寓作，需要缴纳很多税款么?

　　在法国房屋交易中需缴纳地产税、居住税、公证员酬金增值税等税款。由于旅游业占法国GDP的7.3%，法国为鼓励其发展，推出了针对旅游地产的多重税收减免，免增值税购房(法国增值税为20%*)，度假房产购买者可享受非职业带家具出租者(LMNP)的特殊身份，并享受相应的个人所得税优惠，税收金额几乎为零。

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　　四、外国人购买法国房屋可以进行贷款吗?

　　一般情况下，对于不拥有任何合法居留权并且在法国没有合法收入来源的外国人来说，几乎不可能获得法国的房屋贷款。举个例子，如法国知名地产信贷银行Crédit Foncier为非法国居民提供房屋贷款则要求申请者具备以下的条件：

　　- 在跨国公司担任高管级别的职位，且该公司的总部在欧洲、美国或加拿大

　　- 需要符合上一条要求的公司开具有效的工资证明和纳税证明

　　- 总负债不超过总收入的三分一

　　- 超过 10 万美元的年收入，并且正规报税证明

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　　法国的房产随着时间的转移越来越受欢迎，尤其是巴黎房产，热度一直不减。和出国留学网来看看法国房产价格上涨趋势显著，投资时机成熟。

　　随着欧洲经济复苏和法国经济回暖，大巴黎地区房价趋势早在2015年出现猛力回转，这一趋势也在2017年迅速蔓延至法国外省各大热门城市，里尔、图卢兹、蒙彼利埃等城市均榜上有名，以梅瑞贝尔为代表的法国滑雪胜地房产市场也出现回温。

　　实际上，相比于其它金融投资方式的不确定性，房地产投资被法国人视为投资首选“安全港”。不仅如此，法国房产市场一直以来也以其稳定性和持续增长性特点，备受全球个人及机构投资者关注和青睐。以巴黎为例，房产均价在过去十年内从每平米2000欧元增长至8000欧元(数据来源：法国巴黎银行房地产部)。

　　再者，得益于法国政府对于房产市场的严格管控——开发商从买地到施工需要经历近万道财政、质量等审批程序，以及严谨而透明的公证人制度，法国房产市场以成熟且规范、几乎没有房产泡沫而闻名全球。

　　据法国OpinionWay对#法国房地产#所做的民调显示：尽管巴黎大区房价可能是全法国甚至全欧洲最贵的，但仍有44%的受询者把个人买房置产目标定在大巴黎各处，其中20%瞄准巴黎市内，24%选择巴黎近郊和远郊。

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　　在法国进行贷款购房，在申请贷款前要进行的准备事项有很多，就和出国留学网一起来看看2018法国贷款购房准备事项一览表，欢迎阅读。

　　买房子是一个需要提前规划的事情，如果你有这个打算，不妨提前一年(或者更久)在你的银行开通一个储蓄账户，每个月自动从流水账户转一个数额到储蓄账户(无论多少，了胜于无)，到了你想买房子的时候，这个储蓄账户的钱可以作为首付。

　　有可能只是一笔很小的数额，但是长期的这样一种习惯其实是让银行看到你的一种态度和诚意(银行在审理申请贷款材料时，真的会分析你的流水账单从而了解你这个人的消费习惯)。

　　一、关于申请贷款的时机

　　我们中国人在申请贷款的时候会面临一个问题，就是我们的居留期限的问题。你想想，如果银行看到一张马上要到期的居留卡，它会放心借给你钱吗?

　　所以，找好时机很重要，比如刚拿到新的居留卡(四年卡或十年卡)的时候，就是一个合适的申请时机。不要想着跟银行去解释什么马上会续居留，本来银行就担心外国人不受控，怎么会还愿意听那些解释?

　　把一张期限长的居留卡摆到桌面上才是最好的保证。

　　二、关于首付

　　首先，大家要知道贷款申请人总的来说分两大类：有工资单的(稳定的工作和足够的工资)和没有工资单的(比如自由职业者)。

　　可以说银行对待这两类人差距太大了，前者是亲生的娃，后者是垃圾箱捡来的，就怕是来抢夺遗产的，所以非常谨慎对待。因此，前者申请贷款相对容易，也不需要lisa提供什么小技巧了，咱们重点照顾一下没有工资单的朋友吧!

　　三、关于申请

　　其实自己的申请材料是什么水准的，自己心里最清楚。但凡有一点顾虑的，lisa建议大家找一个靠谱的courtier(贷款中间人)来帮忙。

　　毕竟人家是专业的，天天跟各个银行贷款部门打交道，每个银行什么路数都比我们清楚。可以这么说，每个银行看重的方面都不太一样。有的比较看重还贷能力，有的比较看重首付等等。所以，courtier可以根据我们的情况有侧重的进行申请。

　　一般来说，只有你接受了courtier帮你找到的贷款，你才需要向他付一笔服务费。这就意味着，为了保证能不白忙活一场，如果你的材料差强人意，courtier可能直接就拒绝帮助你。可以这么说吧，如果重要的那几方面你的材料都差强人意，那只能说还不是你贷款的最佳时机，courtier肯定不会接这个烫手的山芋;但是如果你的材料有亮点(比如你首付很大)，那courtier就有可能觉得值得一试。最好就是通过朋友介绍找到靠谱的courtier，你跟他说你是那谁谁谁介绍来的，他就比较不好意思拒你于门外了。

　　四、关于申请贷款的时限

　　一般来说，你选好了房子，跟房东一起去公证律师那里签好预购买协议，协议里有一条跟贷款息息相关的条款叫做：condition suspensive( 终止条款)。这一条的拟定有很多种可能。比如，有的房东着急用钱，为了保证自己的房子顺利卖出去，他会要求在这一条里规定：如果购买者没有申请到贷款，则需要全款买下房子。

　　五、关于你的还贷能力

　　一般来说，银行比...