淄博房地产估价师考试退费

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　　房地产估价师考试案例分析重点：房地产估价技术路线

　　1.房地产估价技术路线的概念

　　房地产估价技术路线是评估出估价对象房地产的价值所应遵循的根本途径，是指导整个房地产估价过程的技术思路，是估价人员对估价对象房地产的价格形成过程的认识。

　　确定房地产估价技术路线，要对估价对象房地产本身有充分的认识，要对交易各方的情况和交易过程有充分的了解。

　　2.房地产估价技术路线与房地产价格内涵和价格形成过程

　　房地产估价是估价人员模拟房地产价格形成过程以确定房地产价值的过程，房地产估价技术路线就是估价人员模拟房地产价格形成过程、揭示房地产价格内涵时的思路。因此，房地产估价技术路线体现的是估价对象房地产的价格形成过程，反映的是估价对象房地产的价格内涵。

　　3.房地产估价技术路线与房地产估价方法

　　(1)房地产估价技术路线与房地产估价方法的密切关系

　　房地产估价技术路线是估价人员对房地产价格形成过程的认识，而房地产估价方法本身也反映了人们对房地产价格形成过程的认识。每种房地产估价方法都体现了一种技术路线。

　　同一个估价对象，采用不同的估价方法，实际上是在模拟不同的价格形成过程，体现的是不同的估价技术路线。房地产估价技术路线与房地产估价方法是一种密不可分的关系。

　　(2)把握房地产估价技术路线有助于正确运用房地产估价方法

　　由于房地产估价技术路线反映了房地产价格形成过程和价格内涵，而房地产估价方法的实质也是模拟房地产价格的形成过程确定估价对象的价格，所以把握房地产估价技术路线有助于正确理解和运用房地产估价方法，并且不会由于房地产估价方法在表现形式上的不同而迷惑。

　　4.确定房地产估价技术路线要首先确定估价的价值标准

　　(1)房地产估价的公开市场价值标准

　　房地产估价的价值标准要解决的是房地产估价的最根本问题，即房地产估价是“评估什么前提条件下的房地产价值”。房地产估价的价值标准问题是一个影响房地产估价全过程的重要问题，从估价方法的运用到估价结论的确定，都要受到房地产估价的价值标准的影响。

　　(2)公开市场价值标准决定估价方法的实质

　　在进行房地产估价时，确定了估价的技术路线才能进一步根据估价对象决定采用何种估价方法，而公开市场价值标准本身就决定了各种估价方法的实质。

　　按照公开市场价值标准的规定，采用市场比较法对估价对象的公开市场价格进行估价是顺理成章的事，市场法也是最直观地体现公开市场价值标准的一种估价方法。其他各种房地产估价方法究其实质，都是市场法的变形，是对市场法的补充，因此这些估价方法同样体现了公开市场价值标准。

　　案例：

　　甲公司为购买某在建工程项目委托乙房地产估价机构评估其市场价值，估价结果为7500万元。购得该项目后，甲公司对原...

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　　注册房地产估价师考试答疑

　　问题：简述房地产估价的目的?

　　解答 ：

　　估价目的是指一个估价项目中委托人对估价报告或估价结果的预期用途。它取决于委托人对估价的实际需要，即委托人将要拿未来完成的估价报告或估价结果做什么用。

　　问题：简述房地产估价的时点?

　　解答 ：

　　估价时点也称为价值时点、价值日期，是指一个估价项目中所评估的价值对应的时间。由于同一估价对象在不同的时间会有不同的价值，

　　问题：简述房地产估价的估价当事人?

　　解答 ：

　　估价当事人是指一个估价项目中与估价活动有直接关系的单位和个人，包括估价委托人、估价机构和估价师。其中，(环球网校房地产估价师频道为您整理)估价委托人是估价服务的直接需求者和直接对象，估价机构和估价师是估价服务的提供者。

　　所以估价时必须弄清评估的是估价对象在哪个时问的价值。这个时间就是估价时点。估价时点不是随意确定的，它取决于估价目的，可以是现在、过去或未来的某个时间，一般为某个日期，用公历年、月、日表示。

　　问题：简述房地产估价的对象?

　　解答 ：

　　估价对象也称为被估价房地产，当其为房屋所有权和建设用地使用权等土地使用权以外的房地产权利时，如租赁权、地役权、抵押权时，(环球网校房地产估价师频道为您整理)也称为被估价权益，是指一个估价项目中需要评估其价值的房地产及相关其他财产。估价对象由委托人和估价目的双重决定。

　　问题：简述房地产估价的依据?

　　解答 ：

　　估价依据是指一个估价项目中估价所依据的法规、政策和标准，包括有关法律、行政法规，最高人民法院和最高人民检察院发布的有关司法解释，估价对象所在地的有关地方性法规，国务院所属部门颁发的有关部门规章和政策，估价对象所在地人民政府颁发的有关地方政府规章和政策以及房地产估价的国家标准、行业标准、指导意见和估价对象所在地的地方标准等。例如，《物权法》、《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》的有关规定，以及《房地产估价规范》、《房地产抵押估价指导意见》、《房屋征收评估办法》、《北京市房屋质量缺陷损失评估规程》等。

　　问题：简述房地产估价的价值类型?

　　解答 ：

　　价值类型是指一个估价项目中所评估的具体某种价值。估价虽然通常讲是评估估价对象的价值，但因价值的种类较多，每种价值的内涵不同，并且在同一估价对象和同一估价时点下这些价值的大小一般也不相同，所以到了一个具体的估价项目，就不能笼统地说是评估估价对象的价值，而必须明确是评估哪种价值，包括价值的名称、定义或内涵。

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　　2017房地产估价师考试案例分析考点：工业房地产估价

　　1、工业房地产及其估价特点。

　　①涉及的行业多;②非标准厂房多，单价相差大;③要区分设备和建筑物的造价;④受腐蚀的可能性大。

　　2、工业房地产估价常采用的方法。

　　市场比较法(适用于标准厂房)、收益法(拨离房地产收益)、成本法(要区分建筑造价和设备基础，要分别估算，扣除设备基础价值)。

　　由于工业房地产的特点，所以估价时多采用成本法。标准厂房较易确定统一的重置价格，从而可以制定当地统一重置价格表。非标准厂房的重置价格的确定则有两个主要信息途径：一是参考预算价格计算;二是利用标准厂房的重置价格表，根据跨度、柱距、高度等修正，修正参数由经验得出。来自www.Examw.com

　　3、影响工业房地产的主要区域因素：交通条件、基础设施、地理位置。

　　4、影响工业房地产的主要个别因素：用地面积、地质和水文条件、房地产用途(体现最高最佳使用原则，能改变用途的，以其最高最佳使用用途估价)。

　　5、特殊用途房地产估价

　　即这类房地产通常都伴随着专营权，因此最理想的估价方法应该是利润法。采用利润法估价，意味着在对该房地产估价时已经考虑了专营权的价值。如：加油站和停车场。应拨离出特许经营权的收益，即超额剩余价值。

　　案例：

　　某城市规划建设一条环城公路，经过某商品住宅小区南侧。该小区已建成使用3年，共有15幢多层住宅楼，总建筑面积为14000┫。建设环城公路需占用该小区500┫绿地，并拆除一幢面积为900┫的住宅楼。政府拟按规定进行有关补偿和赔偿，委托房地产估价机构进行评估。

　　问题：

　　理论上政府补偿和赔偿的内容应包括哪些方面?

　　【参考解析】：

　　1.政府应对占用的小区500┫绿地进行赔偿，依据《中华人民共和国物权法》第六章第七十三条之规定，建筑区划内的绿地属于小区全体业主所有，即使是市政建设需要占用，也应给予小区全体业主绿地损失赔偿费，同时，由于修建环城公路，给小区业主带来的噪声污染、出行不便也应给予相应赔偿。

　　2.《中华人民共和国物权法》第四十二条规定，征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。政府应对被拆除的900┫的住宅楼的业主(或产权人)依法进行补偿。理论上的补偿内容包含：被拆除的住宅楼的房地产补偿费(含被拆除的住宅楼室内业主自行装修装饰的补偿费)、搬迁补助费、过渡补助费，安置补助费(针对住房困难的低收入家庭的)等。

　　房地产估价工程师考试

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　　房地产估价师经营与管理考点：旅馆房地产估价

　　旅馆房地产估价

　　一、旅馆房地产及其估价的特点

　　旅馆房地产是指主要以提供住宿为目的的商业房地产。如旅店、度假村、招待所等。

　　旅馆房地产估价的特点：①转让时一般都是整体转让，所以单独估算旅馆大堂等部分房地产的价值是没有意义的，而且这样单独估算的结果必然导致价值的重复计算;②价值体现在接待能力上，在估价中常用房间数表示。

　　二、影响旅馆房地产价格的因素

　　影响旅馆房地产价格的主要区位因素：①交通条件;②周围环境。对于以度假为主要目的的旅馆，环境是第一位的，交通条件相比是较为次要的因素了。

　　影响旅馆房地产价格的主要实物因素有：(设备设施和用具(更新速度很快)。其他非房地产本身影响因素：如经营者的经营管理水平。

　　三、旅馆房地产估价的常用方法

　　收益法、市场法，也可选用成本法，对于有开发或再开发潜力的旅馆房地产还可选用假设开发法。

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　　房地产估价师证书样本

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　　房地产估价师相关政策

　　根据《关于印发《房地产估价师执业资格制度暂行规定》和《房地产估价师执业资格考试实施办法》的通知》(建房[1995]147号)文件精神，从1995年起，国家开始实施房地产估价师执业资格制度，考试工作从1995年开始实施。房地产估价师执业资格实行全国统一考试制度。

　　原则上每年举行一次。建设部和人事部共同负责全国房地产估价师执业资格制度的政策制定、组织协调、考试、注册和监督管理工作。房地产估价师执业资格考试合格者，由人事部或其授权的部门颁发人事部统一印制，人事部和建设部用印的房地产估价师《执业资格证书》，经注册后全国范围有效。