美国购房贷款

　　海外人士申请美国购房贷款是比较复杂的，一定要了解贷款的具体流程，这样才能顺利购买需要的房子。出国留学网的小编在这里为大家整理了2018美国购房贷款注意事项。

　　一、中国人贷款

　　适用人群：在美国没有报过税，也没有社区安全号的中国人。比如持有F1, B1/B2签证或新移民群体。

　　首付比例：35%-50%。

　　贷款利息：利息相对于本地人贷款利息会稍高，范围大概在5%-7%。

　　二、选择房贷机构

　　三种类型：贷款经纪人、商业银行、抵押贷款银行家。

　　个人建议：选择贷款经纪人进行贷款操作，可以规避很多“雷区”，贷款经纪人通常会收取贷款额1%的费用。

　　做完贷款预审，准确掌握“预先批准”的贷款额度

　　首次在美贷款购房的华人可能会对这一步骤有点陌生，打个比方。假设你摸摸额头，你能发现自己发烧了，但是具体几度，病毒性还是细菌性还是要专业医生下处方。贷款预审就起到这一作用，你可以向贷款公司或银行要一封贷款预审批准书，借助他们的专业能力对你的资产情况，还贷能力做一个精准的预估。

　　个人建议：请如实的预估金额才会精确

　　当贷款公司或银行验证了信用记录和收入后，就会给予贷款预审批准书，你就可以获得一定程度的贷款额度的保证。批准书有两个作用，一是可以帮助买家找到其贷款金额范围内的房屋;二是可以向卖方显示更有购买房屋的可能性，从而更有优势获得房子。

　　三、申请贷款预审批准书所需信息

　　买主姓名(Buyer Name)

　　社会安全号(Social Security Number)

　　买主年收入(Income)

　　贷款额度(Loan Amount)

　　贷款的种类(Program)

　　房价(Sales Price)：实际房价或最高房价定金(Deposit)

　　过户日期(Settlement Date)：写上实际日期或待定

　　买主地址(Buyer Address)

　　买主电话(Buyer Phone)

　　现在，很多的投资者都会去到美国投资房产，但是若是金额不够怎么办?出国留学网小编也为各位整理了美国购房贷款如何申请，各位也可以参考一下，一起来看看吧!

　　在美国贷款需要满足哪些条件?

　　1、首付比例30%～40%，这是一个先决条件;

　　2、要给银行提供以下3类文件：

　　1)收入证明，是指贷款申请人每年的稳定收入证明。例如，一位作家每年的版税收入为10万人民币，除此之外，她还有一些兼职讲课的收入，那么版税收入为稳定收入，兼职的收入不属于此类;如果是自雇人士，即自己开公司的人士，就需要会计师事务所提供一份收入证明。银行判断还款能力是根据收入证明的40%左右来计算

　　2)贷款申请人的主要账户银行流水，往往需要24-36个月的主要银行账户流水，这份材料也是用于佐证第一类文件中的收入能力，即还款能力的;

　　3)贷款申请人名下的资产证明，如房产、车辆、股票、债券等等，提供证明就即可。

　　一般来说在美国买房申请贷款，只需要提供以上的3类文件就可以了，当然，银行会列出所需的具体材料清单。

　　哪些银行能够提供住宅类贷款?

　　截止2016年9月，可以为海外投资人提供购房贷款的银行就只有华美银行、中国信托、国泰银行及花旗银行了。值得提醒投资人的是，花旗银行必须要贷款人亲自去美国当地办理，国内不提供此项服务。此外，在做购房贷款时还有一个先决条件，就是要求首付款项需要在银行账户(以上贷款银行的账户)里存入至少2个账期，一般不要少于60天，这是美国政府出于防范洗钱的考虑。如果款项没有存够两个账期，是需要追查资金来源的，而存够2个账期就不再追溯。目前除了国泰以外，大部分银行都会有此要求。

　　目前最优化的贷款方案是什么?

　　贷款首付比例是否可以优惠、贷款利率能否更低、哪些银行提供的贷款手续最方便都是在申请贷款时的诉求。在汇丰停止办理贷款之后，目前华美银行是最有优势的。在华美银行申请贷款，只需首付比例达到40%，并且申请人拥有60个月还本付息的资金证明，就可以办理贷款，不需要满足上文提到的三类材料。

　　为何会如此呢?这是由于美国绝大多数银行会将贷款打包成金融产品，出售给保险公司或其他投资公司，那么自然，这个贷款产品就要满足接手公司的严格要求。因此，即使银行已提出高首付比例要求，公司仍然会要求投资人提供足够多的材料进行审核。但是华美银行目前并没有打包出售这些贷款，只是将这些贷款记在自己银行的资产负债表上，因此就没有那么多的要求，相对便利很多。

　　目前，华美银行覆盖的业务范围包括西雅图所在的华盛顿州、加州全境、纽约州、波士顿所在的麻生，以及德克萨斯州，这基本覆盖了中国投资人绝大部分的投资热点区域。

　　相比于其他大类资产投资，美国房产投资收益更高，同时也更加稳健，不必担心每日涨跌。由于QE影响和负利率，全球股市、债市的估值都处在极高水平，美国房产投资价值尤为凸显。

　　我们都知道，美国是一个移民国家，它欢迎外国人在美国投资或购置房产，在买房方面几乎没有任何的限制。除了在卖房的时候，在利润赋税上有一些不同。下面出国留学网来说说美国购房贷款常见问题。

　　1、不是美国人可不可以在美国买房?在美国买房有什么限制吗?

　　毫无疑问答案是可以。美国是一个移民国家，它欢迎外国人在美国投资或购置房产，在买房方面几乎没有任何的限制。除了在卖房的时候，在利润赋税上有一些不同。

　　2、在美国买房是人必须到美国吗?

　　理论上是不必亲自到美国就可以买房。但是在看房、选房的过程中，如果能亲自选择是最好的。或者在实际操作中，也可以委托在美国的亲属和朋友帮忙看房，选定房子。也可以委托信得过的经纪人代为成交。有些交易过程中仅仅需要委托书的公证复印件即可，这是理想化的足不出户就能在美国买房。

　　3、买美国房产与买中国房产，程序有何不同?

　　在美国买房要经过复杂和严谨的手续。这也会降低在房产过户中的诈欺、违约的机会率，使买卖程序严格规范。美国的经纪人，都需要取得各州专业房地产执照，才能为客人做买卖、交易的服务。

　　4、可以购买哪几种类型的房子?

　　在住宅房屋方面，通常分成独立屋(House)、共渡屋(Condo)、城市屋(Town House)，公寓(Apartment)。独立屋是最多的，所谓独立屋，是在某一块土地上只有这一栋房子，不与隔壁邻居共用一面墙。

　　图为城市屋(Town House)

　　美国的房屋产权是包括土地及建筑物，这种形态在中国称为别墅。但这美国有时，别墅并不是正确的解释，因为独立屋有新有旧，有豪华也有破烂，对于那些年代久远、破烂的独立屋来说，称不上是别墅，只能叫做独立屋。别墅可以称为豪华的独立屋。

　　图为独立屋(House)

　　共渡屋通常是一排相连的房子，有五栋、十栋甚至更多，你可以拥有其中的一栋，它可以是一层、二层或是三层的形式。

　　城市屋和共渡屋的差别不大，通常来说城市屋是比较豪华的，它通常由二栋或三栋构成。城市屋的房子一般为一层或二层，很少用到三层。共渡屋和城市屋所拥有的土地只是建筑物所占据的那部分，有时会有小部分的院子

　　公寓楼则通常会有数十户，甚至数百户共用一栋大楼，这些楼可高可低，一般都是只有使用权，但不能单独买其中的一套或几套。另外，还有一些移动屋，俗称铁皮屋，也仅仅是拥有使用权的房屋，每月需要缴纳土地使用权的使用费。

　　5、美国的公寓楼与中国的公寓一样吗?

　　在美国也有类似中国的公寓房，不同的是，这种一栋建筑物里面有很多住户的形态，在美国都是整栋地购买，作为投资用的商业房。所以这种公寓群是属于商业建筑，由投资者整栋购买，分间出租而不是出售。基本上属于商业房地产投资的范畴。

　　6、在美国买房可以买新房吗?

　　美国每年新建房屋只占整个房屋买卖的百分之十几，不是房屋买卖市场的主体。美国建造的房屋，一般使用寿命都在六十年以上，如果房屋保养完善，使用上百年也不是什么奇怪的事情。新房的地点可能会在新开发的区域或比较偏远的地方。

　　7、在美国买房价钱便宜，但持有成本比较高，是这样吗?

　　去美国买房买房是很多人移民美国后的首要大事，贷款又是大多数人的选择。今天出国留学网给大家简单介绍一些美国购房贷款报税的常识。

　　美国的房贷通常分为30年、20年、15年和10年固定利率，以及 3 ARM、5 ARM 等可调节利率。贷款金额$417,000以下为普通贷款，以上则为大额度贷款。如果按贷款的目的来看，还可以分为Purchase(购买)、Refinance(重新贷款)和Cashout(抵押贷款)三大项。

　　很多人选择30年固定利率贷款，因为觉得安心，另外月供低;房产经纪人(Realtor)也经常推荐它。很多人不知道，其实 3 ARM 和 5 ARM 也是很好的选择。

　　什么是ARM呢?Adjustable-Rate Mortgage (ARM)。比如说5 ARM，还款时间为30年，前5年利率不变，此后每年根据市场情况进行调整，但是限定了最大的变动幅度。有些几年前选择ARM的客户，在固定时间到期后，现在是2.875%的利率;而如果选择30年固定利率，当年的利率可没有这么低。当然，既然是可浮动利率，就代表着有一定风险，未来的利率也可能升高。

　　美国NAHB (National Association of Home Builders) 的研究发现，美国人平均在一个Single Family House居住的时间为13年。另外，很多华人喜欢提前付完贷款。所以买房者在选择贷款的时候，需要考虑到将来打算在这个房子住多长时间、多久付完贷款等因素。

　　重新贷款(Refinance)是很多人不知道的省钱方法。很多朋友贷了30年固定利率后，就再也没有考虑过贷款和利率事情了，然而利率市场像股票大盘一样随时变化，比如最近几年的利率就比较低，如果用Mortgage Calculator 计算一下，或许每月能省几十甚至几百块。

　　用房子抵押贷款(Cashout)也是投资、上学的常见选择，比商业贷款利率更低、更简单：

　　比如说，假设一支基金的平均Return为9%，用房子抵押贷款出钱，利率为4%，再用钱投入买基金，则年收益为5%。

　　比如说，现在的美国学生联邦贷款利率在4.29% – 6.84%之间，如果父母用房子抵押贷款，可能会省几个点的利率。

　　另外，小型Business Loan通常规定还款时间短(1-5年)、压力大、贷款又很繁琐，如果用房子抵押贷款作为自己生意的投资，贷款时间为30年，这样压力就会小一些。

　　贷款买房的几点提醒

　　不是所有人都能拿到一样的利率。除了市场行情外，您的个人信誉和房子贷款的金额都会影响您的利率。

　　贷款之前，至少两个月不要存过千的现金。即使是合法的钱，如果没有可以跟踪来源(Traceable)的Paper Work，也是不可以的;不但不能使用，而且会影响贷款的批准。

　　银行只相信你的Tax Return。如果你Tax Return上显示的收入不够的话，你实际收入再多也是空口无凭。另外他们会看你的收入和支出的比例。

　　贷款的过程中不要买任何大额贷款的东西。 有朋友在贷款中，觉得房子有着落了，赶紧买一个车吧。本来房贷已经Pre-Approved，因为忽然有重大支出，银行在正式审批的过程中就给拒绝了，...

　　美国买房的人数在增加，那么美国买房人士该怎么提高贷款信用呢?似乎是不少人关心的话题。和出国留学网房产栏目一起来看看美国买房人士怎么提高贷款信用，欢迎阅读。

　　美国买房人士怎么提高贷款信用

　　先整理个人信用纪录，修复个人信用分数。

　　在申请重新贷款之前，先整理个人信用纪录是必须要做的功课之一。简单来说，就是建立按时支付账单的纪录丶每月收到账单之後，支付超过低付款额的钱，尽力偿还信用卡债务，节约各项开销，避免申请新的信用卡或贷款额度，都能够帮助快速的修复个人信用分数。严格执行这些措施，快有可能在30天内就看到分数的提升。

　　核查信用纪录中是否存在错误。

　　当然，核查信用纪录中是否存在错误事项，也能快速提升分数。按照现行法规，每个人每年都能从www.annualcreditreport.com获取一份免费的个人纪录，仔细核实是否存在错误的纪录。

　　降低债务与收入间比率。

　　降低债务与收入间比率，也能提升房贷业者的评定等级。目前大部分房贷业者执行的标准是，每月的房贷开支，包括还款金额丶房地产税以及保险费用，加上其他按月偿还的贷款，例如信用卡账单丶购车贷款等的总和，不应该超过月收入的43%。

　　展示稳定的收入纪录及资产。

　　当然，展示稳定的收入纪录，拥有足够的具有流动性的资产，有多种收入来源可以确保按时偿还贷款，同时，房产已经拥有足够的净资产，也可以帮助达到重新贷款标准。

　　另外小编在这里跟大家分享一下美国买房可能出现的问题，以及回答，希望对大家会有实际的帮助。

　　一、中国人在美国贷款买房的途径

　　答：有三大途径：即通过商业贷款银行、房贷机构、或贷款经纪人。

　　二、 通过银行贷款购买美国房产需要准备哪些资料?

　　答：现金证明、资产证明、护照、收入证明、信用记录、拥有美国银行账户、提供目前居住地址证明等，每个银行要求都不太一样。

　　三、美国银行贷款买房的贷款利率分哪几种?

　　答：分为固定贷款利率和浮动贷款利率。一般30年期固定贷款利率较为常见。

　　四、中国人在美国买房贷款的高可以贷多少?

　　答：外国公民在美国购房首付比例低为30%，也就是说高的贷款比例为70%，但是具体情况要咨询当地银行，银行会根据客户的具体情况核定一个具体的贷款金额。

　　五、中国人通过美国贷款买房，贷款利率是多少?

　　答：美国当地的银行房贷利率大约在3%到5%之间，但是要根据各家银行的具体利率以及客户的贷款情况来定。

　　近年来，随着人们收入的增加，很多人选择投资海外房产，其中美国房产投资就是热门选择之一。美国房产市场是相对健康稳定的市场，极具投资潜力。当然在资金不充裕的时候，很多人选择贷款买房。下面，出国留学网小编就给大家可以下美国贷款买房的攻略吧。

　　美国买房贷款时，有三个文件至关重要，它们可以让买方和卖方对于交易全程中所有需要面对的费用有一个更好的了解。同时有助买方计算，比较和质疑购房交易中所有相关的费用。

　　1.诚信估价单 (Good Faith Estimate)

　　美国买房贷款时，有三个文件至关重要，它们可以让买方和卖方对于交易全程中所有需要面对的费用有 一个更好的了解。

　　依据房地产成交程序法 (Real Estate Settlement Procedures Act) 规定，从2010年1月1日起，房屋贷款 经纪人必须在收到你的借款申请后三 天之内，交给你一份诚信估价单 (Good Faith Estimate ,简称GFE)。

　　估价单上会列出所有的费用，包括银行和贷款公司所收取的费用，房屋估价费，银行的贷款审批费，产权过户公司等所收的费用。将诚信估价单和下列的 HUD-1 过户声明书两相比较，会使您更容易确定结算时得到 的贷款与诚信估价单中提供的是否一 致。

　　2. Settlement Statement HUD-1 过户明细表

　　过 户时，放贷人必须给借款人提供新的美国住房和城市发展部 (Department of Housing and Urban Develop? ment, 简称 HUD) 第1号过户明细表 (Settlement Statement HUD-1)，上面会逐条列出各项费用。

　　美国住房与 城市发展部将房屋买卖中涉及的结算表统一标准化，即 HUD-1，此后全美国所有关于住家房屋买卖的交易都要出具这份表格，即 HUD-1 来作为 房屋买房的证据之一。

　　HUD-1 过户明细表是您所有开销的总清单。除了您的头期款，定金，和其他贷款相关费用，还有房屋估价费，银行的贷款审批费，产权保 险费，产权过户公司等所收的费用房产证保险，房屋转换税，房屋保险费等等。

　　很多人士会选择去美国买房，那么美国买房贷款该择怎么选择银行呢？和出国留学网一起了解美国房产置业的资讯，欢迎阅读。

　　美国买房如何选择贷款银行

　　问题一：房贷利率是多少?

　　相信购房人在此之前已经对贷款利率有了些许概念，对固定利率、浮动利率和混合型利率这样的术语也有所了解。为了更有效的对比各机构利率，应该询问的是年固定利率(APR)，这一利率通常高于机构报价。

　　问题二：折扣点数和初始点数是多少?

　　折扣点数是为了降低利率而设，而初始点数为加到贷款里的其他费用。这些点数因人而异，应事先搞清楚，避免贷款手续进行到一半发现额外的支出。

　　问题三：交易费用是多少?

　　交易费用是买房过程中的手续费用，包括律师费、房产证保险费、房屋检查费、贷款初始费用、登记费等。这些费用越早了解越好。贷款方必须在借款人提出贷款申请的三日内为你出具书面的手续费用估算清单。

　　问题四：锁定利率的费用是多少?

　　为了预防在交易过程中利率发生变化，借款人可以要求贷款机构锁定利率。锁定期一般在15至90天，锁定期越长费用也越高。

　　问题五：提前还贷是否需要支付违约金?

　　搞清楚一旦提前还贷会遇到的风险和限制。有些贷款机构对接受提前还贷违约金条款的借款人给予低利率的优惠。

　　问题六：款是多少?

　　额决定了贷款利率和其他条款。了解的款是多少(通常在3%至20%，可以在此基础上以提高为杠杆改进房贷条款。

　　问题七：这一贷款的资格指引是什么?

　　资格指引与贷款申请人的收入、职业、财产、债务和信用记录相关。初次申请者、退伍军人贷款和政府资助项目的申请人通常在这一条件上较普通申请人要宽松许多。

　　问题八：我还需要提供什么文件?

　　多数贷款机构会要求申请人提供收入证明、资产证明。如果你的信用记录优秀，可能会得到银行「免文件证明」的特别待遇，但也可能因此被要求提高额度。

　　问题九：贷款申请审批需要多久?

　　这一问题的答案因时而异。贷款业兴旺的时候，摆在贷款审批人案头的申请可能会令其应接不暇，同样各个环节的承办人都在超负荷工作，实际核批过程可能会需要两个月或更多。请贷款机构为你预估这一时长，才能确定锁定利率的期限。

　　问题十：哪些情况会延迟申请的审批?

　　如果你提供的文件和信息齐全，审批的时间可能会与相符。一旦贷款审批人发现信用记录存在问题，这一过程就会被延长。如果这一期间你的相关个人信息发生改变，例如就职机构、收入或婚姻状况，应该及时通知贷款机构，以便确保你的审批流程不受影响。

　　在美国买房的移民人士越来越多，那么如果对于自己的房子想要重新贷款的注意事项有哪些呢？出国人士对于此类问题很感兴趣，和出国留学网一起来看看吧!更多资讯请关注出国留学网房产栏目，欢迎阅读。

　　美国房屋重新贷款注意事项有哪些

　　以下是进行重新贷款的9个注意事项：

　　1、确定您的信用准备就绪。信用分数是决定新贷款利率最重要的依据，所以，申请重新贷款前，先取得一份信用报告，确定没有失误。

　　2、要知道房屋的价值。通常必须经由专业监定，才能让借贷机构了解房屋值多少钱，进而推估借贷金额;找专家监定前，不妨先查看邻近地区类似房子的交易价格。

　　3、将相关文件准备齐全。申办重新贷款会牵涉错综复杂的文件，不论是扫描、传真、用手机上传，都必须提供就业、收入及资产证明，薪资单、报税表、银行帐户明细等等文件都不可或缺。

　　4、至少找三家房贷机构或经纪商询价。网络查询只能获知大概的利率范围，如果想知道精确资讯，必须套用真实的信用分数及贷款/房屋价值比.货比三家时要确定客观公正。比价项目主要是利率、费用及点数。

　　5、决定是否先多付房贷点数费用，以换取低利率。一个房贷点数相当于房贷金额的1%，如果先支付这类点数费用，便可享较低利率;假如您打算保有房子三年以上，或许该先付点数。

　　6、要知道世上没有所谓的“零成本”重新贷款。借贷机构如果声称结案零成本，通常是把结案所牵涉的成本转嫁到利息或者本金余额。

　　7、谨慎考虑要延长或缩短房贷。重新举借30年房贷得从头开始一段非常冗长的贷款期，觉得太长的话，可考虑10年、15年或20年房贷，如果负担得起，10年或15年房贷比较可能在退休前还清所有贷款。

　　8、谨慎考虑是否将现金提领出来挪作他用。也许您考虑将重新贷款而得的钱挪作整修屋子，或者支付孩子大学学费之用，看似多一个财务来源，但万一未如期还款，房屋将面临风险。

　　9、知道结案前需支付多少钱。重新贷款所需要的费用不只是支付给银行的部分，还有税赋、法律费等等成本，在某些州，甚至连四处向经纪商询价都要付费。最後，至少结案前24小时前要详细检查确认所有必要的文件，万一发现问题才有足够时间补救。

　　推荐阅读：

　　美国现金买房的流程介绍

　　美国贷款需要满足哪些条件

　　美国买房贷款有绿卡和没绿卡的区别

　　想了解更多移民资讯，请访问出国移民网yimin.liuxue8...