现在越来越多留学生家庭因为孩子赴美读书,或准备去读书而考虑在国外买房投资。但经过重重考虑,由于各种不确定因素,就会面临重新买房的问题。如何才能将房产的增值保值属性做到最大化呢?今天就和小编一起来探讨一下吧。
第一阶段:买房准备
作为一个精明的买房族,从开始准备买房起,你就要计划怎样最大化的减少你将来需要缴纳的税额。简单来说可以从以下几点出发:
房屋用途:是否用于自住,还是用于出租从而产生现金流
持有时间:是否在不久将来打算卖掉,是否期待升值
国籍身份:是否是美国税务公民(不同于移民法律规定的美国公民)
资产债务:是否考虑资产保全,或房产债务与个人分离。
房屋的用途关乎到你所对应的税表,相应的哪些支出可以减免,哪些凭证文件需要保存或记录以待报税时使用等等。同时你也需要考虑以什么形式来拥有房产,能更好的实现你的用途。
房产的主要拥有形式:
个人直接拥有
如果是自住 ,你的房子只有支出没有收入,那么你只需要用到 Schedule A,分项扣减额(Itemized Deductions,以下简称 Sch A)。如果全部或部分出租,那么你就要使用到 Schedule E,房产以及其他投资收入(Rental and Royalty Income,以下简称 Sch E)了。
公司形式拥有
房产投资通常以合伙企业 (Partnership),有限责任公司 (Limited LiabilityCorporation),或是小型企业股份公司 (S-Corporation) 形式运营。以公司形式运营的好处是,公司投资的房产出现意外时个人可以规避相关的法律责任。但是,你会需要额外报公司Form 1065或是Form 1120S税表,其中有一页 Form 8825就是你的房产明细。公司会在报税完后给你发一张 ScheduleK-1,流入你的个人所得税表Form 1040(IndividualIncome Tax Return)中。
为何要同时考虑卖出时间和用途?
美国“主要住宅” (Primary Residence) 卖房可以享受 $250,000(单身纳税人)至 $500,000(夫妻纳税人)的免税额。简单来说就是,你的房子卖出时若是增值了,只要满足以下几个条件便可以免除增值税:
1) 必须是你的“主要住宅”
2) 持有房屋所有权5年
3) 在卖房前的5年内至少有2年住在这里。而且,每一次房屋买卖的间隔不能少于2年。
第二阶段:购买房产
买房成交后你一定会收到一张“房地产交易完成单” (Closing/Settlement Statement),俗称 HD-1,表内记录着详细的结算时间,房产地址,以及所有完成交易的费用列表。它决定了你卖房时和计算增值税时的房子成本 (Basis)。上面有买卖双方交易金额明细,但你只需要关注买方 (Buyer) 的明细即可。你的成交费用 (Closing Costs) 包括佣金 (Commission),产权费用 (Title Costs) 等等都可以加到你的...