澳门《土地法》修订解析
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新修订的《土地法》近日在澳门立法会获得通过,并将于2014年3月1日起正式实施。该法案是1980年版本的一次重大修订,在批地、用地等方面采取了更严格的管理制度,体现了三十年来澳门的国际化、产业多元化、资源稀缺性的发展特点
由于旧有《土地法》颁布迄今已时隔30年,许多原有条文早已不符当今澳门社会发展动向。自2007年11月前运输工务司长欧文龙贪污渎职案在终审法院开 审以来,旧法效力初显捉襟见肘。贱价批地、黑箱作业在审批过程中屡见不鲜。条文中的公开性、规范性更是广遭市民诟病。社会各界甚至直指澳门政府有“官商勾 结”、“利益输送”之嫌。
鉴于旧《土地法》的滞后情况及澳门社会持续发展的迫切需求,特区政府于2008年正式启动了修订《土地法》的相关工 作,并于今年8月12日细则性表决通过了最新《土地法》法案。该法案针对旧有《土地法》的主要缺陷,重新提出了七大改革要点。其中对申请批地、土地批给制 度、改变用途、处罚机制、打击霸地等各方面问题都作了细致明确的规定;并且针对溢价金偏低及批地透明度欠佳的情况,该法案还订定了更高的评定标准,对于违 法行为的惩治力度相比以往也有了大幅度提升。
无故囤地将受重罚
新修《土地法》法案分为十四 章,共有193条,涉及面相对广泛。为加强土地利用率,避免闲置土地的出现,此次法案重点首先落在了规范化管理批地、用地,严格限制建筑施工时间上。按澳 门新《土地法》规定,开发方在获批土地后需及时提交建筑计划、施工申请。对开工的每个阶段,法律条文中均有严格时间限制。即在澳门政府批地后90天内,开 发方需提交建筑计划。政府核准建筑计划后180日内,开发方需提交其他专业计划。核准专业计划后60天内,提交工程准照申请。发了工程证照后15日内必须 开工,完工日期严格按工程证照限制。逾期未处理完毕,将按批地合约罚款。合约未注明的,每逾期1天,罚款地价的千分之一,最高罚150天,其违规行为最终 还会被记录在土地登记册中。
新增批地溢价金厘定因素
与大陆土地分配情况不同,澳门特区境内的 土地主要分为私有财产土地及政府土地两种。凡是政府土地均采用批给发展商使用的办法,土地承批者在取得土地同时,必需缴纳一笔款项,通常称之为“批地溢价 金”。其金额的计算方式按照1993年8月的第230/93/M号训令进行,由土地工务运输司按土地位置、批地用途、楼宇层数、总建筑面积、工程计划及监 察成本、土地之利用及再次利用、批地制度等要素综合考虑,再按照法例所列的方程式和澳督训令的建筑成本及升值后数值来计算。
此次新《土地法》 应社会对土地溢价金的要求,在旧有法案的基础上增加了订定溢价金的其他考虑因素,其中包括加入“通胀指数”及“以往公开招标的判给价”。虽然政府此举意在 使批地溢价金金额更贴近市场价值,然而也有业内人士表示,批地溢价金是澳门政府重要财政收入项目,提高溢价金可能致使澳门地价迅速上升。
法律体系日臻完善
土地管理制度与社会发展向来有着唇齿般关系。新法的实施将为澳门特区的稳定发展注入新鲜血液,为市民的安居乐业奠定坚实基础。现任澳门运输工务司司长刘 仕尧在引介《土地法》时指出,新修《土地法》法案将明确规范澳门特区境内国有土地管理原则,包括促进区内可持续发展、切实有效利用土地及保障公众知情权。 社会发展、土地管理、民生需求与科学论证将在新法的保障下互相结合。
此外,由于新修《土地法》涉及面广,其具体运行还将配合《城市规划法》、 《都市建筑法律制度》及《旧区重整法律制度》等一系列相关法案协同辅助进行。因此可以预见,未来澳门特区的各项法律配套制度将更加适应社会多元化快速发展 的需求,法律体系系统逐步平衡协调发展,法制环境终将日臻完善。
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