2017年公务员考试申论热点：住房投资与住房投机炒作

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　　2016年中央经济工作会议对如何促进房地产市场的健康平稳发展问题给予高度重视，并指出要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。

　　2017年3月5日，国务院总理李克强在十二届全国人大五次会议上作政府工作报告时指出，要因城施策去库存。目前三四线城市房地产库存仍然较多，要支持居民自住和进城人员购房需求。坚持住房的居住属性，落实地方政府主体责任，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障。加强房地产市场分类调控，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，规范开发、销售、中介等行为。

　　内涵理解：

　　投资与居住两种属性间的关系

　　住房的投资投机属性必须服务于居住属性

　　从本质上看，住房必然同时具有两种天然属性，一是作为耐用消费品的居住属性，二是作为金融投资品的投资属性，这两种属性一般同时并存且不可分割。但是，这两种属性存在一个主次关系。其中，居住属性是住房的基本属性，投资投机属性属于住房的派生属性。离开了居住属性，住房的投资属性要么不复存在，要么只能对社会产生负面效应。投资属性作为派生属性，必须服务于基本属性。住房投资投机，必须以节约资源、提高居民居住水平为目标。如果派生属性脱离了基本属性，要么形成大量无人居住的“鬼城”，最后只能卖给投机者或单纯套取银行贷款，从而对社会资源造成极大浪费;要么把房价不断炒高，少数人拥有大量住房，而多数人住房负担沉重。

　　两者间的区别：

　　住房投资与住房投机炒作最本质的区别，在于当事人是否有市场操纵炒作行为。要落实好“房子是用来住的、不是用来炒的”，就要认识好住房投资与住房投机炒作的最本质区别到底是什么?从使用价值决定交易价值、交易价值围绕使用价值浮动的价值规律出发，我们的理解是，投资行为是遵循和服从价值规律，去认识去发现商品本身内在的潜伏的使用价值，投资本身是市场经济下价格发现机制的重要组成部分。而投机炒作是背离和不尊重价值规律，并不在乎这个商品内在的使用价值是多少，而只在乎该物品在短期内的交易价值。投机炒作有一个显著特征是，具有主观恶意的操纵炒作商品交易价值的行为，让商品的交易价值远远背离其内在使用价值，从而从中牟取暴利。

　　如果只是买住房，然后用来出租让住房资源得到合理利用、居住功能正常发挥，业主静静等待住房因为使用价值上升而带来的交易价值上涨，从而获取合理回报，这是正常投资。但买了住房自己不住也不出租，刻意制造市场短缺，让市场接收到错误信号认为这个市场一直还是供不应求，有主观上人为去改变住房交易价格的内在动机并且付诸行动，这就是投机炒作。那些大量买房又大量囤房大量空置，还在市场上煽风点火制造恐慌心理，影响市场供需格局进而影响短期内交易价格的，就更加明显是投机炒作行为。这是政策要坚决遏制打击和禁止的。

　　原因分析：

　　从理论上说，房地产同时具有资本品与消费品的双重属性，而且消费品属性应当远远大于资本品属性。然而，由于缺乏政策的厘清与定位，过去很长一段时间内无论是自然人还是法人，都片面地将住房视作投机炒作与赚钱谋利的工具。房地产商捂盘惜售，借机拉抬出售价格;企业包括一些国有企业不务正业，大量涉足房地产，在推升房价中大发横财;不少个人或投机者借助信贷杠杆结队“扫楼”，囤积居奇并频繁高抛低吸。结果，整个社会金融资本有相当一部分集结到房地产领域。这不仅导致一二线城市房价轮番暴涨，也使三四线城市陷入库存积压的窘境，还大幅抬高了居民的生活成本，日益增大的财富泡沫加剧了金融风险。正因如此，中央强调“房子是用来住的，不是用来炒的”“让房屋发挥居住属性”等通俗化概括隐含着决策层的诸多良苦用心。

　　一方面，这一论断明确了住房的定位，使得住房市场有望回归到居住的基本功能上来;另一方面，它旨在稀释住房的资本品属性，标明政策取向将朝着继续打击投机、防止热炒与抑制房地产泡沫的方向深入推进。

　　当前住房市场的深层次矛盾：

　　近年实践证明，“商品住房”的商品(投资)属性和民生(居住)属性不能简单割裂开来。住房市场的深层次矛盾主要体现在以下两点：

　　一是土地市场高度垄断导致商品房价格长期畸高。我们的住房用地由地方政府独家出让，对土地市场的高度控盘必然造成房价居高难下，收入分配扭曲。

　　从需求侧看，高房价使城镇居民家庭负担过重，消费增长乏力，房地产经济有沦为“房奴经济”的隐忧。居民家庭好不容易拥有了住房所有权，却一不小心成为“房奴”，下半辈子将为银行、开发商等打工。高额的按揭本息使得“房奴”们紧缩消费、不敢失业，消费水平与幸福指数双下降。购房者实际可支配收入较低，也使得社会经济内需不足，产业转型升级乏力。

　　从供给侧看，高房价决定了政府投资必须在经济增长中起主导作用。在土地由政府独家出让的条件下，政府通过高房价集中的这部分社会财富，必须通过政府投资的方式再花出去，才能维持国民经济运行的宏观平衡。在公共基础设施水平较低的条件下，政府投资能够显著提高经济效率，推动经济增长。但随着公共基础设施水平不断提高，政府投资的经济效率不断递减，低效浪费现象凸显。

　　二是区域结构性矛盾突出，结构性过剩与结构性短缺并存。由于现阶段人口向大城市流动，大城市收入和就业机会均要优于中小城市，从而造成特大城市和大城市住房短缺局面将在很长一段时期内存在。而对于广大中小城市而言，住房总体供大于求的局面也将在较长时期内存在。在这种条件下，纵容投资投机者利用金融杠杆炒高大城市房价必将恶化供求矛盾，妨碍居民住房水平的提高;而纵容金融资本对中小城市房价的炒作，则会加剧住房相对过剩。

　　参考对策：

　　第一，制定长远的地方发展规划，提高建筑质量。我国正在推进城市化，可很多地方是一任领导一个规划，今天建了明天拆;有的地方，在远郊建几座住宅楼，没有任何配套设施;摊大饼式发展，城市里没有多少绿地、树木、公园;住宅建筑和基础设施，往往还粗制滥造。因此，我们的地方政府要像新加坡政府那样，要尽早、尽量长远地作好城市规划，而且要重视建筑质量。

　　第二，减少对土地财政的依赖，开创财政收入的新途径。多年来，很多地方政府往往没有足够税源、自由发债的权利，想进行许多基础设施建设，只有搞土地财政。因此，应该允许地方政府开拓新税源，征收有利于发展或有利于再分配的税收，如财产税、遗产税、资本利得税等。当前，房价高涨，是推出个人房产税的好时机。地方政府可以学习新加坡，转变国有资本的经营方式，甚至由直接控制生产，转为成立淡马锡式的投资公司，投资于营利的企业，获取资本回报，以增加财政收入。

　　第三，增加经济适用房，保证居民住房的可及性。城市化主要是人的城市化，人的城市化主要是住房城市化，在哪个城市里住下来了，就应该是哪个城市的居民。我们的经济适用房类似于新加坡的组屋，然而，其条件太严，应该适当放松条件，让更多人受益;另外，经济适用房的价格也要合理。各地方政府应该因地制宜，增加经济适用房供给，使其惠及大众。

　　第四，政府对年轻人提供住房补助，防止代际间财富分化加剧。与城市中老年人相比，年轻人相对贫困是普遍现象，这在发达国家也是如此，应该引起警觉。现在，城里的老年人往往有价格昂贵的房子，还有高额退休金，年轻人。往往起薪低，奋斗数十年可能都很难买得起房子。为此，我国政府对年轻人购房提供一定补助。

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