2018年注册会计师《税法》第八章要点

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　　2018年注册会计师《税法》第八章要点

　　第八章土地增值税法

　　一、纳税义务人

　　转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人。包括外资企业和外籍个人。

　　二、征税范围的界定掌握(同时满足三个标准)

　　1.所有权是否为国家所有。(必须是国有土地使用权转让，集体土地使用权不得转让。将集体土地转让的，应在有关部门处理、补办土地征用或出让手续变为国家所有之后，再纳入土地增值税的征税范围。)

　　2.产权是否发生转让。一级市场出让行为是国家转让，不纳税;二级市场转让要纳税。

　　3.是否取得收入。(包括货币、实物收入)

　　三、对具体情况的判定

　　1.以出售方式

　　①将生地变熟地(通水、通电、通路、平整)再将空地卖出去，应纳入征税范围

　　②房地产开发建造后出售，既发生产权转让又取得了收入，应纳入征税范围。

　　③存量房地产的买卖。既发生产权转让又取得了收入，应纳入征税范围，原土地使用权无偿划拨的，还应补交土地出让金。

　　2.以继承、赠与方式转让房地产的，并没有因权属的转让而取得任何收入，不属于地土增值税的征税范围

　　3.房地产的出租。出租人虽取得了收入，但没发生产权、使用权转让，因此不属于征税范围。

　　4.房地产的抵押。在抵押期间不征收土地增值税，对于以房地产抵债而发生房地产权属转让的，应列入征税范围。

　　5.房地产的:)。既发生了产权转移，又取得了实物形态的收入，属于征税范围。但对个人之间互换自有居住用房地产的，经核实可免征土地增值税。(注意：在征税范围内，但是免税!)

　　6.以房地产投资、联营的，将房地产转让到所投企业中时，暂免征收(因为是将所有权转换成了股权，并没有完全转让);对投资企业、联营企业将上述再转让的，应征收。

　　对比房产税：对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产余值作为计税依据计征房产税;对以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，实际是以联营名义取得租金，应由出租方按租金收入计缴房产税。

　　7.合作建房。一方出地，一方出资金，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税;建成后转让的，应征收土地增值税。

　　8.企业兼并转让房地产，暂免征收土地增值税。

　　9.房地产的代建房行为不属于征税范围。

　　10.重新评估增值的，不属于征税范围。因为，产权没变。

　　四、扣除项目

　　1.取得土地使用权支付的金额：

　　(1)纳税人为取得土地使用权所支付的地价款：以转让方式取得土地使用权的，是实际支付的地价款;其他方式取得的，为支付的土地出让金。

　　(2)按国家统一规定交纳的有关登记、过户手续费。

　　2.房地产开发成本：包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用

　　3.房地产开发费用：管理费用、销售费用、财务费用。不能据实扣除，应按标准扣除

　　(1)第一种情况：财务费用中利息支出能够按转让房地产项目计算分摊并能提供金融机构证明的：

　　①利息支出据实扣除，但不超过商业银行同类同期贷款利率

　　②其它费用：=(1项支出+2项成本)×5%以内 (具体标准由省级政府掌握)

　　房地产开发费用扣除总额=利息+(1、2项成本之和)×5%

　　(2)第二种情况：不能按转让房地产项目计算分摊或不能提供金融证明的

　　房地产开发费用扣除总额=(1、2项成本之和)×10%

　　4.与转让房地产有关的税金

　　(1)非房地产开发企业扣“三税一费”：营业税5%、城市维护建设税7%/5%/1%、教育费附加3%、印花税万分之5——可扣除。

　　(2)房地产开发企业只能扣“两税一费”：印花税因列入管理费用中，故不许扣除

　　5.其他扣除项目：(仅指房地产开发纳税人)

　　其他扣除项目金额=(1项支出+2项成本)×20%

　　6.旧房及建筑物的评估价格：=重置成本价×成新度

　　转让旧房的扣除额=评估价+取得土地使用权所支付的地价款+按国家规定交纳的费用+转让环节缴纳的税金。

　　五、增值额

　　增值额=转让收入-扣除项目

　　对于纳税人有下列情形之一的，按房地产评估价计算征收：

　　1.隐瞒、虚报成交价的;

　　2.提供扣除金额不实的;

　　3.转让成交价低于评估价又无正当理由的。六、应纳税额的计算

　　税率：是四级超率累进税率。比率是增值额和扣除项目的比率。

　　应纳税额=∑(每级距的土地增值额×适用税率)

　　或：应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数

　　七、税收优惠

　　1.纳税人建造普通住宅出售时，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征;增值额超过扣除项目金额20%的，就其全部增值额计税。(20%不是扣除额)

　　2.对个人转让房地产(自用住房)，凡居住满5年或以上的，免征;满3年未满5年的，减半征收;未满3年的，不优惠。

　　3.因国家建设需要依法征用收回的房地产，免税。

　　八、房地产开发企业土地增值税清算

　　1.土地增值税的清算单位

　　土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

　　开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

　　2.土地增值税的清算条件

　　(1)符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

　　①房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

　　②整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

　　③直接转让土地使用权的。

　　(2)符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

　　②取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

　　③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

　　④省税务机关规定的其他情况。

　　3.非直接销售和自用房地产的收入确定

　　(1)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认： 

　　①按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;

　　②由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

　　(2)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

　　4.土地增值税的扣除项目

　　(1)房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

　　(2)房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。

　　(3)房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

　　①建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除;

　　②建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除;

　　③建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

　　(4)房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

　　房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。

　　(5)属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

　　5.土地增值税的核定征收

　　房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：

　　(1)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;

　　(2)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;

　　(3)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的;