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2018年注册会计师《税法》第八章要点
第八章 土地增值税法
一、纳税义务人
转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人。包括外资企业和外籍个人。
二、征税范围的界定掌握(同时满足三个标准)
1.所有权是否为国家所有。(必须是国有土地使用权转让,集体土地使用权不得转让。将集体土地转让的,应在有关部门处理、补办土地征用或出让手续变为国家所有之后,再纳入土地增值税的征税范围。)
2.产权是否发生转让。一级市场出让行为是国家转让,不纳税;二级市场转让要纳税。
3.是否取得收入。(包括货币、实物收入)
三、对具体情况的判定
1.以出售方式
①将生地变熟地(通水、通电、通路、平整)再将空地卖出去,应纳入征税范围
②房地产开发建造后出售,既发生产权转让又取得了收入,应纳入征税范围。
③存量房地产的买卖。既发生产权转让又取得了收入,应纳入征税范围,原土地使用权无偿划拨的,还应补交土地出让金。
2.以继承、赠与方式转让房地产的,并没有因权属的转让而取得任何收入,不属于地土增值税的征税范围
3.房地产的出租。出租人虽取得了收入,但没发生产权、使用权转让,因此不属于征税范围。
4.房地产的抵押。在抵押期间不征收土地增值税,对于以房地产抵债而发生房地产权属转让的,应列入征税范围。
5.房地产的:)。既发生了产权转移,又取得了实物形态的收入,属于征税范围。但对个人之间互换自有居住用房地产的,经核实可免征土地增值税。(注意:在征税范围内,但是免税!)
6.以房地产投资、联营的,将房地产转让到所投企业中时,暂免征收(因为是将所有权转换成了股权,并没有完全转让);对投资企业、联营企业将上述再转让的,应征收。
对比房产税:对于以房产投资联营,投资者参与投资利润分红,共担风险的,按房产余值作为计税依据计征房产税;对以房产投资,收取固定收入,不承担联营风险的,实际是以联营名义取得租金,应由出租方按租金收入计缴房产税。
7.合作建房。一方出地,一方出资金,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税;建成后转让的,应征收土地增值税。
8.企业兼并转让房地产,暂免征收土地增值税。
9.房地产的代建房行为不属于征税范围。
10.重新评估增值的,不属于征税范围。因为,产权没变。
四、扣除项目
1.取得土地使用权支付的金额:
(1)纳税人为取得土地使用权所支付的地价款:以转让方式取得土地使用权的,是实际支付的地价款;其他方式取得的,为支付的土地出让金。
(2)按国家统一规定交纳的有关登记、过户手续费。
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