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2018年一建《工程法规》重点解析：土地所有权、建设用地使用权和地役权
一、土地所有权
1.概念：土地所有权是国家或农民集体依法对归其所有的土地所享有的具有支配性和绝对性的权利。
2.制度：
(1)我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。
(2)国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。
(3)城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有，具体见表 1Z301040-2。
| 土地所有权的分类 | 表 1Z301040-2 | ||
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| 国家所有 | 城市土地属于国家所有。 |
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土地所有权 |
| 相对 | 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集 | |
集体所有 | 体所有。 |
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| 绝对 | 宅基地、自留地、自留山，属于集体所有。 | |
【习题 1】国有建设用地使用者依法对土地享有的权利不包括()。【真题 2012】
A.占有权
B.使用权
C.收益权
D.所有权
【答案】D
【解析】土地所有权是国家或农民集体依法对归其所有的土地所享有的具有支配性和绝对性的权利。国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。因此国有土地使用者不享有土地所有权。
【习题 2】关于土地权属的说法，正确的有( )。
A.城市郊区的土地归国家所有
B.自留地归集体所有
C.城市市区土地归国家所有
D.农村土地均归集体所有
E.宅基地归农民个人所有
【答案】BC
【解析】A 错误，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。
B 正确，E 错误，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
C 正确，城市市区的土地属于国家所有。D 错误，错在“均”字，因为法律规定属于国家所有的除
外。
二、建设用地使用权
(一)建设用地使用权的概念
1.概念：建设用地使用权是因建造建筑物、构筑物及其附属设施而使用国家所有的土地的权利。
2.形式：建设用地使用权只能存在于国家所有的土地上，不包括集体所有的农村土地。
3.用途：取得建设用地使用权后，建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收
益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。
(二)建设用地使用权的设立
1.设立范围：建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使
用权，不得损害已设立的用益物权。
2.设立方式：设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。【注：转让不是设立方式】
3.登记：设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自
登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。建设用地使用权人应当合
理利用土地，不得改变土地用途;需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。【注：土
地承包经营权不需要登记】
【习题 3】根据《物权法》，建设用地使用权属于( )【真题 2010】
A.所有权
B.用益物权
C.担保物权
D.留置权
【答案】B
【解析】建设用地使用权是用益物权，指当事人依据法律规定，用益物权人队他人所有的不动产或动产，依法享有的占有、使用和收益的权利。担保物权是指担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的视线担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利;所有权，是指所有人对自己的不动产或者动产依法享有占有、使用、收益、处分的权利。
【习题 4】根据《物权法》，建设用地使用权自( )时设立。【真题 2017】
A.划拨
B.登记
C.支付出让金
D.转让
【答案】B
【解析】设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，自记载于不动产登记簿时发生效力。
【习题 5】建设用地使用权自( )时建立。
A.土地交付
B.转让
C.登记
D.支付出让金
【答案】C
【解析】
设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，自记载于不动产登记簿时发生效力。
【习题 6】下列关于建设用地使用权的表述，正确的是( )。
A.建设用地使用权只能存在国家所有的土地上
B.建设用地使用权可设立于国家或集体所有的土地上
C.建设用地使用权自公证时设立
D.建设用地使用权是无期限物权
【答案】A
【解析】A 对，B 错，建设用地使用权是因建造建筑物、构筑物及其附属设施而使用国家所有的土地的权利。建设用地使用权只能存在于国家所有的土地上，不包括集体所有的农村土地。C 错，设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。D 错，建设用地使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。
【习题 7】关于建设用地使用权的说法，正确的是( )。
A.建设用地使用权只可以在地上设立
B.建设用地使用权因出让合同生效而设立
C.住宅建设用地使用权期满自动续期
D.建设用地使用权只能存在于国家所有的土地
E.设立建设用地使用权可以采取出让或划拨的方式
【答案】CDE
【解析】A 选项错误，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。
B 选项错误，设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。
C 选项正确，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
D 选项正确，建设用地使用权是因建造建筑物、构筑物及其附属设施而使用国家所有的土地的权利。建设用地使用权只能存在于国家所有的土地上，不包括集体所有的农村土地。
E 选项正确，设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。
(三)建设用地使用权的流转、续期和消灭
建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的
除外。
1.当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用
权的剩余期限;
2.应当向登记机构申请变更登记;
3.附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。【注：流转时“房随地走，地随房走”】
住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。
建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当收回建设用地使用权证书。【注：把握两个自动。住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。由于发包人原因导致工程无法按规定期限进行竣(交)工验收的，在承包人提交竣(交)工验收报告 90 天后，工程自动进入缺陷责任期】
【习题 8】关于建设用地使用权流转、续期和消灭的说法，正确的是( )。【真题 2015】
A.建设用地使用权流转时附着于该土地上的建筑物，构建物及附属设施应一并处分
B.建设用地使用权流转时使用期限的约定不得超过 50 年
C.建设用地使用权期间届满的，自动续期
D.建设用地使用权消灭的，建设用地使用权人应当及时办理注销登记
【答案】A
【解析】建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。建设用地使用权人将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，应当符合以下规定：(1)当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。(2)应当向登记机构申请变更登记。(3)附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当收回建设用地使用权证书。
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