半月谈半月评论:房价问题

2012-08-24 19:27:43 半月谈

令人担心的是,去年下半年以来北京、广东房地产销售明显过热,房价大幅攀升,大有代替上海、浙江带动新一轮房地产过热的苗头。

2、目前有三股强大的力量可能使正在进行的房地产调控夭折:

首先是金融机构有一股前新未有的投资冲动,多个数据可以反映这种冲动,即一季度房地产资金来源中,国内贷款大幅扩张,同比增长48.5%,比2005年一季度快36.4个百分点,比2004年一季度最热时期的增幅还快17.8个百分点。第二股力量是地方政府。多数地方把房地产作为支柱产业,经济增长速度不能放慢,也就是投资不能慢,投资不能慢主要是房地产不能慢,因为房地产是地方财政和多种城市经营动作的“摇钱树”。

第三股力量是投机资金的大量存在。现在许多人非常关注外汇储备和居民储蓄的快速增长,但增长最快的是游资(国内和国际),这些游资现模非常大,而且与其他几股力量结合,将会对房地产等市场造成巨大的冲击。

3、2000年以来,商品房及商品住宅平均销售价格涨幅突破了两位数,2004年分别为14.4%和 15.2%.。东部地区房价涨幅最高,而且有进一步上升趋势。全国部分大中城市房价上涨过快,比如上海、杭州,平均房价涨幅连续两三年超过15%以上。而且,房价上涨过快现象呈现蔓延态势,由上海、浙江、江苏等东部沿涨地区向中、西部地区扩展。与此同时,商品房销售价格上涨带动了二手房交易价格上涨。

目前房地产的需求不是较变为阶段性、结构性的需求过度扩张。2005年全国商品房住宅竣工面积仅占销售面积的73%,东部和部分中心城市成为突出,上海销售面积已经连续四年大于竣工面积。有些地方拆迁规模反弹所带来的被动性住房需求上升,也加剧了供求矛盾,进一步促进房价上升。有13个省市房地产开发投资增幅超过30%,其中6个地区超过50%,最高的达到115%。

非住宅开发比例偏大,空置面积上升。中低价格位、中小套商品住宅供应比例偏低。2005年一季度,部分城市100平米/套以上的占总量的60-70%,个别城市高达87%。2004年全国经济适用房住房开发投资出现负增长,占房地产开发投资比重由6.1%下降到4.6%,有些地区甚至停止了经济适用房的建设。

4、5月17日,******总理主持召开国务院常务会议,提出促进房地产业健康发展的6条措施,即“国六条”:

(一)切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划,对新建住房结构提出具体比例要求。

(二)进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策,完善住房转让税收政策,有区别地适度调整政策,引导和调节住房要求,科学确定房地产开发土地供应规模,加强土地使用监管,制止囤积土地行为。

(三)合理控制城市房屋拆迁规模和进度,减轻被动性住房要求过快增长。

(四)进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管,制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。

(五)加快城镇租住房制度建设,规范发展经济适用住房,积极发展住房二级市场和租赁市场,有步骤地解决低收入家庭的住房困难。

(六)完善房地产统计和信息披露制度,增强房地产市场信息透明度,全面、及时、准确地发布市场供求信息,坚持正确的舆论导向。

5、过去几年,各地建筑材料价格都出现了上涨的情况,装饰装修用材料的价格上涨均超过了10%。根据房地产的一般经验,一个项目的开发成本,基础建筑材料成本就占整个建筑成本的70%左右。比如,某楼盘建筑材料成本为2500元/平主米,那么建筑材料成本就几乎接近2000元/平方米。而建材价格上涨了20%,除开建筑行为大批量采购的价格优惠大约5%,建筑成本就只能增加12%,这个幅度如果不加到房价中,变化是很大的。

建材涨价,严重影响了各地房产开发速度,其中对于中小发展商业说,受伤最深。目前很多中小楼盘的开发商和建筑商之间的合约,都是要求建筑商以一定价钱包工包料的,建材上涨幅度如此之高,如果按照原来的开发速度,建筑商的利润无疑将被大大削弱。建材价格上涨引起建筑成本上升,势必导致房价全面上升趋势。


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