东南亚房产投资

　　东南亚的房产是很多投资者看重的，想到东南亚投资的人也很多，毕竟离中国近，相对来说很方便，而且比英美国家便宜，那么为什么这么多人投资东南亚房产，它就没有劣势吗，和出国留学网小编一起来看看东南亚房产投资劣势。

　　菲律宾

　　30多年前，菲律宾曾经是东南亚一个相当富裕的国家，那时到菲律宾华侨出手阔绰，感觉上好像每一个都是百万富翁。讽刺的是，菲律宾前独裁者马可仕于1986年倒台之后，菲国却日走下坡，造成过去2、30年间，必须要靠大批菲佣、菲劳在海外打工汇回收入的窘态，前总统艾若育出国外访时，安排会见各地菲佣、菲劳是必需的行程，她也多次称他们为菲律宾的“国家英雄”。

　　菲律宾由盛而衰的最明显证据就是，菲律宾首都马尼拉的马卡地金融区因建筑雄伟新颖而有“亚洲曼哈顿”的美名，但是菲律宾人都会告诉你，那是在马可仕时代就已经建成那样了。

　　马可仕倒台之后，历经柯拉蓉、拉莫斯、艾斯特拉达、艾若育几位总统，都无法振衰起蔽，一直要到柯拉蓉之子艾逵诺三世于2010年上任之后，才逐渐扭转菲律宾的经济颓势。

　　根据菲律宾国家旅游局提供的数据显示，去年菲国接待的境外游客当中，来自中国的人数已超过日本，成为第三大游客来源地，总数为67万人次，同比增长37%，是历来最大的增幅。

　　其实很长一段时间以来，对外来投资者而言，菲律宾的治安一直是个大问题，而且问题的核心就是出在腐败不堪的警方。现在杜特蒂以铁腕治国，也一再强调会对警方开刀、整顿。如果这个势头继续下去，菲律宾再度恢复往日荣景，也是未可知的事。

　　老挝

　　老挝是东南亚唯一的内陆国家。对于很多人来说，老挝是个很陌生的国度，由于长期以来的封闭、落后，很多人可能根本忘记了有这个国家的存在，更遑论知道它还是世界上仅存的几个共产国家之一。

　　在老挝首都永珍的街头，很多建筑物除了张挂老挝的国旗之外，都还有另一幅大红为底中间是黄色镰刀斧头，典型代表共产党的旗帜。这个旗帜就是听起来也颇吓人的“老挝人民革命党”党旗。

　　“老挝人民革命党”是老挝唯一的政党，势力之大，当然不言而喻。只不过如果说老挝是个共党国家，给人的印象似乎也就只有这么多了。

　　以目前来说，同为东南亚邻邦的新加坡、马来西亚、越南、泰国是老挝的主要投资国，主要的项目是酒店及餐馆业，鲜少大型投资。对于大型的外资来说，迟迟不愿意进军老挝的最大原因就是基础设施太差。虽然交通、通讯方面在近几年颇有改善，然而毕竟还不普遍，成本也相对较高。

　　除了较大的都市之外，有些地方的电力供应也有问题。再者，老挝政府限于经费及经验，并未对国内具有潜力的项目进行过调查、统计，因此也无法提供投资者需要的具体资料。这种种，都是投资者对老挝不这么热衷的原因。

　　老挝经济发展缓慢的另一个原因，也有可能是人民太容易知足，欠缺进取的精神。举例来说，大部分的老挝人每天生活费不到一美元，但是还是过得很快乐，97年东南亚发生金融危机，老挝货币“基普”也惨跌，但是民间却毫无感觉，因为几乎家家户户都在自己的院子内种菜、养鸡。经济不好?吃自己的就可以过日子了。

　　文莱

　　东南亚国家里面，文莱是比新加坡大的“第二小国家”，知道文莱的人在提到它的时候，大多...

　　与中国一线城市和美国房价相比，东南亚城市房价也极具诱惑力。在加上国内的房产市场不景气，很多投资者就把目光放到了东南亚，和出国留学网小编一起来看看东南亚房产投资优势。

　　东南亚房产投资优势

　　受到房地产调控政策的影响，今年国内楼市“金九银十”火爆的置业场景难以再现。而更多的中国买家将资产配置投向“一带一路”的东南亚国家。这些国家，正在日益成为中国买家的“新宠”。诸如泰国、马来西亚、柬埔寨、越南、缅甸等国家。

　　首先，东南亚国家身处“一带一路”经济带之上，随着经济形势的好转，东南亚似乎正在走中国改革开放这条道路。中国的低端制造业正在向东南亚转移，劳动密集型产业过去之后，人口将不断集聚，房价也会逐渐上涨。目前，东南亚国家房产正是投资的洼地。

　　再者，与中国一线城市和美国房价相比，东南亚城市房价也极具诱惑力。相较于欧美这种动辄500万、1000万人民币的房产来说，东南亚国家的房源优势在于，价格没有那么高。这意味着，首付款也相对较低。

　　在泰国，首付款是全价的25%。以一套芭提雅的普通公寓房最低16万人民币为例，一些中国买家会直接采用银联卡刷卡，汇率则采用银行的即时汇率。

　　最后，在东南亚国家购房置业，除了适合投资外，还有利于日益富起来的国人度假、旅行、养老、子女教育。先拿子女教育来说，马来西亚当地华人众多，不会英语的陪读妈妈也可以过得很舒适，而在马来西亚的国际学校就读后，不少中国学生会选择继续到美国深造。同时东南亚国家申请签证比较容易，自由进出很方便。

　　新加坡

　　新加坡是国际金融中心，拥有优质的教育极其福利养老制度。一直深受投资移民者的欢迎，良好的自然、政治、社会与经济环境，可以说是一个理想的财富港湾。

　　但新加坡土地面积狭小，仅720平方公里，才只有上海面积的10分之一。政府规划在2020年将要容纳570万人，土地与住宅必然会供不应求，外国人只能购买私人公寓。位于新加坡最南端的圣淘沙升涛湾是惟一的例外，可在升涛湾购买地皮和有地私宅，不过该地区有地私宅的地契一般只有99年，外国买家也不可以出租，只能自用。

　　私人公寓的房产地契有三种，99年，999年和永久地契，后两个地契价格会比99年地契的房子贵出10%-20%。

　　外国人购买房屋需要支付15%的印花税，从2013年1月12日起，政府为了抑制房价的快速增长，大幅度的调高了买家印花税。

　　马来西亚

　　马来西亚有良好的教育资源，世界各地的留学生居住在此。“以房养学”逐渐成为一种流行趋势，相当多的留学生在海外购置房产，利用房子的升值来补回留学所花费的费用。

　　马来西亚吸引大批购房者的另一个原因是启动了“第二家园计划”，此项计划针对想在海外养老的人群，申请的人可以获得10年期限的签证，到期后马来西亚政府也保证永久续期。但申请较为严格，不足50岁的外国人储蓄户头或来往户头或定期存款必须至少有50万令吉。50岁以上的外国人，则至少须有35万令吉。

　　外国人在马来西亚可自由购买公寓，别墅等，但是购买房产的最低门槛是100万令吉。要收取房产持有税5%以上，且须缴纳15%额外印花税。房屋产权有永久产权和99年产权，永久产权更贵。

　　受到房地产调控政策的影响，今年国内楼市“金九银十”火爆的置业场景难以再现。很多投资者就把目光转向了东南亚地区，和出国留学网小编一起来了解一下东南亚房产投资收益分析。

　　马来西亚：房地产市场投资增速最快

　　作为“四小虎”之一，加上马来西亚拥有良好的教育资源，来自世界各地的留学生是居住在当地各大城市的主要人群之一，“以房养学”逐渐成为一种流行趋势，相当多的留学生在海外购置房产，利用房子的升值来补回留学所花费的费用。

　　马来西亚的“第二家园计划”也是吸引大批购房者的原因之一，此项计划主要针对想要在海外养老的人群，申请人将获得10年期限的签证，到期后马来西亚政府也保证永久续期。但申请较为严格，龄低于50岁的外国人，他们的储蓄户头/来往户头/定期存款必须至少有50万令吉(约80万人民币)，年龄50岁以上的外国人，则至少须有35万令吉(约56万人民币)。

　　外国人在马来西亚可自由购买公寓，别墅等，需要注意的是购买房产的最低门槛是100万令吉(约160万人民币)，房产持有税5%以上，且须缴纳15%额外印花税，有永久产权和99年产权，永久产权要更贵一些。

　　近些年，马来西亚新山的房价紧随经济和国家大趋势，5年年前柔佛州一套小房子的价格大约需要20万马币左右，但是现在价格上涨到50-60万马币之间，上涨幅度已超150%。

　　前几年，投资者对马来西亚等国的疯狂投入，加上马来西亚政府对外国人投资房产并无“限贷限购”政策，目前马来西亚的房价已经大幅上涨，投资趋于饱和，近年来伴随着投资回报率逐年下滑，房价普遍偏高，投入与产出性价比不高。

　　加上时下随着国家宏观的调控，马来西亚政府将针对外国人购置房产时的印花税额度大幅提高至15%，已被逐渐崛起的拥有着丰富旅游资源以及税收政策少的泰国等市场逐步的超越和取代。

　　泰国：舒适环境吸引全球投资客

　　泰国舒适的气候、高质量的旅游资源既吸引了大量来自世界各国的游客，也吸引了包括日、韩、俄罗斯及中国等多个国家的退休人员来到泰国购置房产，以作旅游或者日后移民所用。

　　泰国是世界上唯一不收房产税还是永久产权的国家，相信比起其他国家高额的房产税，泰国显得无比亲切有木有?泰国房产价格低，投资回报高这是吸引大批投资客的原因之一，精装修，完备的配套设施更是锦上添花，对购买的泰国房产数量也没有限制。40万人民币起步的投资门槛，部分房源甚至还有包租10年的政策，相信会让绝大多数中国投资客户怦然心动。

　　泰国的房产价格低，根据研究报告，泰国市场上供给集中的价格区间也正是在3万元至4万元人民币每平方米;但是泰国房产的投资回报很高：泰国公寓平均年出租回报率在房价的6%-8%，有的地方可达15%，而曼谷、芭堤雅等中心区公寓平均每年涨幅大约12%。房价涨幅加上出租回报，泰国公寓的平均年投资回报率在18%以上。

　　目前，外国人无法在泰国直接购买土地并拥有土地产权，只能通过注册泰国公司途径实现土地产权。外国人购买永久产权公寓楼盘项目时也只能最多拥有的49%的外籍配额。目前法律允许通过租赁方式，可以获得30年的土地租赁权，并可在此基础上选择续约30年。

　　越南：正式开放房产市场予外国人

　　越南作为...

　　近年来，中国与东南亚国家的经贸合作取得了长足的发展，合作遍及贸易、金融、基础设施等多个领域。也有越来越多的国人将房产投资的目光放向东南亚，那么东南亚房产投资有哪些风险?接下来跟出国留学网小编一起看看吧!

　　东南亚房产投资有哪些风险

　　东南亚是世界上发展最快、最具活力的地区之一，但营商环境的改善还很难匹敌经济发展的速度。李昕介绍，在东南亚，除新加坡、马来西亚外，其他国家普遍法治水平较低、腐败问题严重。

　　例如，世界经济论坛将腐败问题列为在印尼经商的最大障碍，具体而言，企业可能会遇到签证办理环节要求支付“方便费”或海关以文件不合规名义扣留货物，导致货物长时间滞留港口等问题。

　　东南亚房市因为基期低、成长力道足，又有高报酬的特性，因此颇最受青睐，但也因为资讯不对等或不容易取得第一手资料而常遇到纠纷。海外不动产交易潜藏风险，供需是决定房市价格走势最主要理论，也是海外投资最重要参考指标，空屋率及新建案数量，是重要参考数据。

　　此外，坊间业者所说的高租金投报率动辄5~6%，大多指的是税前的名目投报率，若扣除持有税丶管理费等，甚至是外国人特别税，剩下的税後实质投报率恐大打折。

　　日本房贷利率约2.5~2.8%;东协国家相对较高，马来西亚约4.5%丶柬埔寨8~10%丶泰国丶菲律宾约5~6%，当租金投报率低於当地银行贷款利率，需谨慎考虑。

　　东协国家并无实价登录，业者顶多只能提供类似国内房仲的民间交易行情，国人不易得知真正成交行情，除非向当地熟人探听，否则只能选择有品牌丶高知名度开发商，才不会胡乱定价。而当地人购屋习惯也很重要，有些国家会排华，像马来西亚有分马来区及华人区，若买错不同区域，转售将出现问题。

　　目前很多海外纠纷来自出租，业者包租年限过後租不出去，要避免此问题发生，购屋前一定要了解当地市场是否有真正居住需求，若需求强劲，有时不包租投报率反而更高。

　　东南亚房产投资如何规避风险

　　一、可以请开发商出示合法公司登记以及建筑执照。

　　二、明确列出交屋时附属物件的品项以及品牌，以免交屋后才发现使用的物件跟想像的大不同。

　　三、是否有第三方工程履保安全保障，避免真的发生问题后求助无门。

　　四、还可以观察基地是否已经动工，并持续保有施工进度。

　　除了以上四步可以提高海外房产交易安全性之外，投资者也可以直接前往投资说明会，面对面与专业资产顾问人员对谈，并实际走访该国了解施工进度与该公司的实际营运状况，眼见为凭能有效减低对于海外房产投资的疑虑。

　　而综观东南亚房市状况，以基本面 GDP 成长率来看，过去 5 年柬埔寨都在 7% 以上，高于泰国、马来西亚、越南等国家，且首都金边国际化程度高，中英文都通，人口结构年轻、消费力与日俱增。另外，金边不仅是东协中唯一以美金计价的国家，无外汇管制、无汇率风险、外国人还可持永久产权，因此吸引许多建商纷纷抢进。

　　在海外置业的购置用途上，以分散风险为目的的资产配置需求最为明显，占比52.8% ;其次是子女海外教育居住使用，比例为47.8%。45 岁以上的高净值人群购置海外房产最大的用途是子女海外教育居住使用。同时随着中国国际化发展进程的深入，中国高净值人群逐渐接...