房产投资风险

　　在法国进行房产投资，风险是必需的，不过现在房地产行业有助于经济增长继续维持。下面出国留学网小编就带大家了解下法国房产投资风险提示。

　　1、建立房地产信托的监管机制

　　房地产信托资金对房地产融资需求是一个很好的补充，针对房地产业发展的特点以及信托投资的运作特点，面对可能产生的风险要建立了相对完善的管理体系和运作体系，由于房地产泡沫对经济运行的危害很大，可以专门建立了一套针对房地产信托的监管制度，严格限制信托控制权过于集中、严格限制资金来源、资金投向和收益分配，依靠市场机制和监管制度的设计防范风险;在内部管理方面，房地产投资信托聘请专业人员来负责公司的日常事务与投资运作，并实行多样化投资策略，尽量选择不同地区和不同类型的房地产项目及业务。通过集中专业管理和多元组合投资，有效进行风险收益管理。

　　2、减少项目本身风险

　　信托公司在进行项目选择的时候，可以聘请有市场公信力的房产专业机构对项目进行可行性分析及评估，对项目的市场定位及前景有一个独立、真实的认识;深入调查了解开发商实力、财务及资信情况，选择与经验丰富、实力雄厚、资信状况良好的开发商进行合作;落实土地房产抵押、第三方保证、质押等担保措施，在项目运作过程中，加强资金监控，做到“封闭运行，专款专用”。

　　通过这一系列的手段，信托公司能将项目风险控制在最小范围之内，最大限度地保证信托资金的安全，保护委托人和受益人的利益。

　　3、提高专业的水平和分析判断能力

　　开发商要有较强的项目实施管理能力，以保证项目能够顺利按计划进行，减少开发过程中的时间、资金、人才、信息等方面的浪费。开发商团队须配备各种专业人员，这些专业人员能够熟悉开发过程的各个环节，形成良好的项目实施管理能力。如对于前期策划，包括选址、可行性分析、商业规划、建筑规划、盈利模式等工作，开发商应聘请专业顾问或设计公司参与到项目来，尽量采纳用专业意见或建议。

　　信托公司房地产专业投资分析和管理能力不足的情况，风险控制的一个基本思路就是引入“外脑”，通过专业的房地产经营管理机构和中介机构提供专业化管理、咨询服务，借助专业机构的判断和管理，预见并有效控制房地产项目风险。这种结构设计与房地产信托基金类似，已经是一种行之有效的实践。

　　在法律层面，《信托法》规定，受托人可以委托他人处理信托事务，这为房地产信托引入专业管理机构提供了法律基础。房地产信托将部分信托事务委托专业机构处理，以契约形式明确专业机构的权利、义务和承担的责任，既可以加强房地产信托的专业管理能力，各专业机构又分担了其责任范围内的风险，同时，各专业机构也以自身信誉为信托计划提供了无形担保，具有信用增级的作用。

　　4、提高项目的风险管理水平

　　对于房地产信托投资项目，信托公司一定要有风险管理的意识和技术。

　　从某种意义上说，地产信托产品在市场上存在的最大问题是，信托公司由于对房地产行业了解得不够，就会直接导致投资人受害。信托公司在进行项目选择的时候，可以聘请有市场公信力的房产专业机构对项目进行可行性分析及评估，对项目的市场定位及前景有一个独立、真实的认识;深入调查了解开发商实力、财务及资信情况，选择与经验丰富、实力雄厚、资信状况良好的开发商进行合作;落实土地房产抵押、第三方保证、质押等...

　　对于投资者海外置业，除了投资回报率，投资风险也是必须要考虑的事情，那么跟着出国留学网一起看看2018海外房产投资风险规避指南，欢迎阅读。

　　一、伦敦是稳定的投资潜力城市之一

　　多年来，伦敦一直被国际投资者认为是具有潜力的投资城市之一。对英国及伦敦市场深有研究的Gavin Sung总结了三点主要原因：

　　首先，英国有非常健全的法律制度，法律体系历史悠久、高度透明，能够为投资者提供安全的投资环境。

　　第二，从感性方面来讲，这里的教育体系非常发达，吸引着来自世界各地的留学生;它也是世界上文化最多元的地方之一，你在街上可能会听到20多种语言，这种独特的文化氛围是其他国家无法比拟的。

　　再者，数据显示，伦敦是长期地产回报最佳城市之一。拿伯克利集团在伦敦黄金地段的一个开发项目来说，项目开发周期为15年，2010年项目开盘时的价格是每平方英尺1200英镑，如今价格已经涨到了2000英镑每平方英尺，房价增加了67%。而这其中，很多投资人没有用杠杆，如果使用杠杆，升值的比例会更大。

　　二、无论是否脱欧，英国魅力不减

　　Gavin认为，不确定性意味着新的机会。脱欧公投后英镑的大幅贬值，给国外资本的流入提供了非常好的机会，海外资金的涌入也有利于英国经济的稳定。并且，英国的房地产市场非常成熟，2008-2009年金融危机期间，英国房价曾下跌19%，但后来在12个月中回弹了90%，这也显示出英国房地产市场的弹性。

　　三、英国限制海外买家购房可能性不大

　　随着海外买家尤其是购买力爆棚的中国买家买下了大量英国房产，不免有人担心，为保护本国购房者，英国政府是否会效仿其他国家针对海外买家出台一些限制性措施。

　　对此，Gavin的看法更为乐观：“我们关注到很大的一个变化是，脱欧公投后，从美国流入英国的投资资金非常大，已经占到了流入英国的国外资本的7%，这个比例是前所未有的。英国政府应该意识到，外来资金对英国经济的稳定和发展有促进作用。如果对外国人征收与本地人不同的税种，那将无异于自杀。另外英国的法律公平透明，很少会对外国人实行与本国人不同的法律。”

　　四、墨尔本房产投资：宜居、稳定、安全

　　除了英国，南半球的英联邦国家澳大利亚也是国人偏爱的置业之地。

　　墨尔本知名的别墅运营商RPMCEOKevin Brown认为，宜居、稳定、安全是澳大利亚的法宝。两次国际金融危机中，澳大利亚可能是唯一 一个全身而退的国家，26年都没有出现过经济衰退，经济基本面坚实。在人口增长方面，不断增长的人口催生了巨大的住房需求。

　　“墨尔本在置业投资上有很好的上升空间。”Kevin Brown表示，墨尔本“是一个全球性的城市，是工作和居住的良好选择，预计2050年将会取代悉尼成为澳洲最大的城市。它的就业增长也非常快，过去12个月中澳洲新增就业有30%都来自墨尔本，这将促进大量的新移民涌入。

　　城市规划方面，墨尔本政府会将更多的土地投放到市场当中，也会给新增住房市场投放空间。根据我们的研究结果，墨尔本可能有更好的投资机会，也是一个更适宜居住的城市。”

　　五、澳...

　　澳洲房产投资对置业人士更具有吸引力，但是在澳洲商业房产投资的风险也不容小觑。和出国留学网一起来看看2018澳洲房产投资风险一览表，欢迎阅读。

　　一、商业房产易受经济局势影响

　　当经济势头较为强劲且商业市场发展良好之时，商业房产的需求量通常会增多，但如果处于经济低迷时期，商业房产的需求量一般都会下降。一旦商业房产处于空置状态，则需花费较长时间找到新租户。

　　商业房产一般都会吸引长期租户(通常签订3-5年的租约，甚至更长)，但是找到租户需花费更长的时间。商业房产长期处于空置状态是司空见惯的现象，空置期间的所有开支都需自己支付。

　　二、供应量不稳定

　　供应状况的变化可为投资者造成潜在问题。同一地区出现大量新房产，便会给当前的房产租赁造成威胁，因为租户可能会考虑改善经营环境或扩大规模。供应量过大也会减少潜在的收益。

　　该地区基础设施的变化也会造成不利影响

　　主要基础设施的变化会为该地区吸引商业投资，但同样也会导致租户离开当前地区及退租。致使你的房产空置。

　　三、房产市值急剧下降

　　商业房产的市值与租期密切相关。如果商业房产处于空置状态，或租约即将到期，在通常情况下，房产市值就会下降。相反，住宅房产价格的下降幅度则较为平缓，通常是在较长的一段时间内逐渐下降。

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　　去美国买房有风险吗，相信这是很多人士比较关心的问题，那美国买房有哪些风险？下面和出国留学网一起来看看美国房产投资风险解析，一起来看。

　　一、所购买不动产风险

　　财产范围

　　对于所要购买的不动产区分不同情况，中国投资人应确认相关的物业财产范围和产权情况。例如，如果购买的是商场或酒店，所需要确认的财产范围不仅包括相关土地和地上建筑，还应包括建筑内的设备设施、与该商业物业经营相关的证照、客户名单等商业秘密、测绘图纸或其他无形资产。

　　如果购买的土地用于开发，则可以要求卖方给予必要的可研调查期，以便对土地相关情况作更详尽的调查，以确定是否适合作符合相关目的的商业开发。

　　产权调查

　　中国投资人应对所要购买的不动产物业进行相关的产权调查，确认是否存在产权瑕疵。产权调查可由产权调查公司进行，通过搜集当地政府备案的相关房地产公开信息，包括房地产历次交易的产权变更记录是否连续完整，是否存在抵押权、地役权或其他产权瑕疵，是否附有相关债务或者欠缴税费等，最终形成相关地产的产权调查报告，罗列相关发现的产权瑕疵或其他问题。

　　物业检查

　　中国投资人应聘请专业人员对所购买的不动产物业进行仔细的检查，包括物业建筑结构、管道设施、供冷供热供电供水系统、是否存在环境风险(例如石棉、白蚁、管道泄漏等)。

　　二、 政府许可风险

　　区划许可

　　在美国从事房地产开发应注意符合区划相关的法规要求。中国企业投资美国房地产开发，首先需要就项目制定总体规划，包括总平面设计和建筑物的初步设计，报市政当局批准。

　　中国房地产开发商应注意与当地居民沟通，做好相关公关工作，不要简单认为和当地市政当局打好交道就可以了，不要按照在国内的思维模式先拿到地再说，如果项目未得到当地居民的支持，很可能导致项目无法进行和投资失败。

　　建筑许可

　　除了区划许可，开工前还需要申请建筑许可及其他开工前需要报批的各种许可，包括市政许可、给水排水许可、消防许可、历史文物许可及其他许可等。

　　相关项目建筑设计应符合有关建筑法规标准 (Building Codes) 的要求，如建筑材料要求、卫生设施、配电设施、防火标准等等。

　　获得建筑许可的时间要看各地方政府的规定，涉及环境问题时可能会较长。例如美国可出售开发的岛屿获得建筑许可的手续就会比较复杂，耗时可能达10年甚至更长，有没有建筑许可的岛屿售价也差距很大。在获得建筑许可并交纳相关税费后，才可以开工建设。

　　三、环境风险

　　在美国购买不动产物业，尤其是购买土地用于房地产开发时，应注意相关的环境风险并需要进行相关的环境评估，审查相关环境许可证照是否有效，是否存在违反环境法规而导致产生环境责任的行为，是否存在为满足相关环境要求而需要进行的投入或开销。

　　如果购买的地块在环境保护敏感地区，如野生动物栖息地或湿地等地区，未经许可是不得砍伐任何林木或者破坏地表植被的，而这可能对房地产开发的工程进展带来严重影响。

　　四、劳工风险

　　美国的建筑工人属于蓝领工人，与中国的建筑工人不同，他们的收入不...

　　美国房产越来越受到中国投资者的喜爱，那么在美国投资房产有哪些是值得大家去了解的呢，和出国留学网小编一起来看看美国洛杉矶房产投资风险。

　　1、房屋中介的费用都是由卖方支付，那么在双方都有中介的情况下，是否存在双方中介和卖方勾结的情况，抬高房价，这时如何保护买方的权益?是否有相关法律的规定?

　　美国法律规定，房屋中介或从事房产交易的代理人必须持有执照，若中介方不考虑自身代理人的利益，则有吊销执照的可能。

　　2、公司持有房屋与个人持有房屋有哪些优势和劣势?是不是带租约的法拍屋只能以公司的名义来买以及带租约的法拍屋只能以个人的名义来买，这两者之间有没有必然的联系?

　　公司较于个人，拥有永久存续及有限责任的的特点。如果公司持有房产，就可以实现房产持有的长久性和安全性。同时以公司名义持有房屋，房屋在公司股东之间就可以实现赠与和继承的便利，避免因非美国身份带来的财产转移带来的赠与税与遗产税等税务问题。

　　同时，房产日常的开销及费用也可以在公司申报时进行相应的抵扣。使用公司持有房产的主要劣势相对于个人持有而言，就是起初需要花一笔钱去设立公司。这两者之间没有必然联系，法拍屋以公司的名义来买更有优势，在以后的缴税，转让以及其它交易环节有很多的便利。

　　3、关于购买法拍屋，原业主拖欠的税款和工程款等的费用为什么会有可能转移给新的业主?

　　在法拍屋拍卖的时候，原业主拖欠的税款和工程款很有可能被作为附加条件附在法拍屋上，新的业主如果确定拍下这个法拍屋，就必须接受这项附加条件。

　　4、底特律的房价低廉，但是投资有很大的风险，基本没有增值空间,那么对于开发底特律的房地产市场有没有价值?除了价格因素之外，中国购房者应该考虑更多因素才对，为什么有出现上千人上底特律“抄底”的现象?

　　底特律的房价虽然很低，但是房产高税收和目前城市糟糕的治安也让低价房产并不具投资价值。投资者不应只考虑房价因素，信息的获取不够充分也是投资者盲目选择的原因。在洛杉矶买房的好处在于这里的需求量一直较高，甚至2008年美国次贷危机的时候房价几乎没下跌。这意味着您亏本出售的可能性非常小。

　　5、银行屋的来源是什么?银行为什么要将持有的银行屋卖掉?

　　当许多房屋贷款人到期还不了银行贷款的时候，银行就会申请法院拍卖房屋，以实现自己的债权。但当房市低迷，洛杉矶房价下跌的时候，拍卖可能拍不出去，这时银行只能自己拥有房屋。当银行手上这种房屋越来越多时，意味着银行的负资产越来越多。银行为了减轻负资产的财产压力，增加现金数量与流量，就会低价售出这些房屋，以实现损失的减少。

　　以上提到的几个问题，希望各位投资者在今后的洛杉矶房产投资中，可以提起注意。

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　　美国投资房产政策

　　美国休斯顿一直是房产投资的热门区域，那么在休斯顿放怎样规避风险呢?出国留学网的小编在这里为大家整理了美国休斯顿房产投资风险规避指南，欢迎阅读。

　　1、未淮备好在现金市场中竞争

　　并不是每个房地产市场所具有的竞争力和昂贵的价格能够与美国一线城市相比。这些地区的住房价格过高，远远超出供求，最常见的是以现金收购交易。不过，考虑到未来几年，业界预期抵押贷款利率和住房价格将继续上涨，对于淮备置业的人士来说，提早做出财政的淮备是十分重要的。

　　购房者必须做出最快的决定，因为市场不断地升温，而较低价房屋的销售时间很快。资深房产顾问说，很多首次置业的人士都很急躁，但是，购买房子如同找工作。都需要时间来淮备。因此，当理想的物业出现时，就应及时下手，以免错失良机。

　　2、超出预算

　　每个首次购房者都有这样的感受，比如：“我的预算是买40万的房子，但那个45万的看起来更令人喜欢。人们总是想要他们负担不起的东西，也总有这样的房产经济人非要说服人们去买不属于他们档次的东西，所以“首次购房失败最主要的原因就是不严格按照预算购买。”

　　3、缺乏长远思考

　　在休斯顿买房，搜索新房子时，买房者很容易得意忘形，并且忽略一些关键资讯，例如房屋所在社区，当地未来发展和房屋再出售的价值等。作为一名初次购房者，短期内再次出售房子很可能不是考虑重点，但应当加以考虑。购买第一处房产时，您要确定，万一自己的计划发生变化，您能在5年内轻松的把它卖掉。

　　尽量避免购买那些超级漂亮或者古怪的房子，除非您在经济上十分宽裕，能够负担的起这些额外的费用。您还需要考虑购买某处房产的长远影响，如果房屋所在社区正处在重新开发的阶段，房屋可能会在近期升值。如果您时怀着升值愿望购买一些较为老旧的房屋，那么，您就要为这项投资承担一定的风险。

　　4、作出情绪化决定

　　尽管房屋适合与否取决于个人喜好和承受能力，但是在签署购房合同前，购房者需要把情绪和决策分割开。仅仅因为喜欢房子的建筑风格就忽视发霉的地下室或者吱吱嘎嘎的地板会让买家在未来花很多冤枉钱。花点时间进行仔细计算，并且为每一处房产列出优缺点，用一种客观理性的办法来作出购房决策。

　　5、忽视隐藏费用

　　除了月供外，购房者还需要考虑房屋维护、设施和房产税等费用。如果买的是老旧房屋，很可能最终需要花钱进行维修和翻新。此外，还需要考虑房屋维护和房产税等额外支出。

　　房贷商或者房地产中介不一定会提供这类资讯，因此，购房者需要自己搜寻此类支出的资讯，可以让验房师提供一张近期需要处理的已有或潜在问题清单，还可以考虑谘询本地区的装修专家或者建筑师，为可能的翻修和房屋改善计划估价。此外，不要忽视搬家成本，买房者可能还需要购买额外的家具来布置更大的生活空间。

　　6、期望房屋将来会增值

　　许多首次购房人士投入毕生积蓄，希望将来5至7年之后，再出售房屋以赚取更大的利润。专业经济学人士分析说：“2000年期间，很多人因此而损失惨重。当然，如果购房的金钱相当于支付房租，这可以是很大的保值资产。”事实上，购买房子之...

　　早在2012年开始，就有人开始去往泰国进行房产投资，其实这也是旅游产业的推动，那海外购房中介费用高吗?出国留学网小编为各位介绍泰国房产投资风险解析。

　　对于资金问题，该人士透露，中国人去泰国买房刷银联卡付首付，“但收款方不能是开发商。有香港账户的人，会从香港账户转账。”

　　“相对于之前的冷门，中国购房者对于东南亚国家楼市的兴趣正在上升。一方面是随着 一带一路 倡议的推进，另一方面是这些地方的房价较低，还拥有很多旅游资源。但同时也存在政治、经济、汇率波动等不确定性因素，预计看不到大规模的需求增长。主要需求还是会集中在那些发达市场的 超级明星城市 ，因为那里拥有优质的求学、就业、生活、文化等环境。但鉴于目前的对外投资政策，预计会出现放缓。”胡一帆说。

　　在胡一帆看来，鉴于目前的市场情况，投资海外房产，面临着一些风险，投资者需保持警觉。“基于基本面，也就是房价、租金、供给及抵押贷款和GDP的比例等数据，我们制定了这个指数，其中四分之三的城市已处于泡沫或估值过高的状态，还面临着多个潜在风险。一个是利率水平正常化是个长期趋势;我们的研究还显示，就房价收入比而言，在全球九大城市(中国香港、伦敦、纽约、温哥华、悉尼等)，一名高技能人才在近市中心购买60平方米住房所需的工作年限都超过了10年，这是第二个风险;第三个风险是情绪的变化;另外来自中国内地的需求由于资本管制政策相对放缓，这对于那些目的地来说，也是一个风险。建议投资者保持冷静、谨慎的态度。”胡一帆说。

　　最后小编提醒大家，虽然文章已经很全面的解释了关于海外买房中介费用高吗的知识，但是每个人可能会碰到不一样的问题，大家还是需要根据自身的情况去合理的对待，避免陷入误区。

　　近年来，中国与东南亚国家的经贸合作取得了长足的发展，合作遍及贸易、金融、基础设施等多个领域。也有越来越多的国人将房产投资的目光放向东南亚，那么东南亚房产投资有哪些风险?接下来跟出国留学网小编一起看看吧!

　　东南亚房产投资有哪些风险

　　东南亚是世界上发展最快、最具活力的地区之一，但营商环境的改善还很难匹敌经济发展的速度。李昕介绍，在东南亚，除新加坡、马来西亚外，其他国家普遍法治水平较低、腐败问题严重。

　　例如，世界经济论坛将腐败问题列为在印尼经商的最大障碍，具体而言，企业可能会遇到签证办理环节要求支付“方便费”或海关以文件不合规名义扣留货物，导致货物长时间滞留港口等问题。

　　东南亚房市因为基期低、成长力道足，又有高报酬的特性，因此颇最受青睐，但也因为资讯不对等或不容易取得第一手资料而常遇到纠纷。海外不动产交易潜藏风险，供需是决定房市价格走势最主要理论，也是海外投资最重要参考指标，空屋率及新建案数量，是重要参考数据。

　　此外，坊间业者所说的高租金投报率动辄5~6%，大多指的是税前的名目投报率，若扣除持有税丶管理费等，甚至是外国人特别税，剩下的税後实质投报率恐大打折。

　　日本房贷利率约2.5~2.8%;东协国家相对较高，马来西亚约4.5%丶柬埔寨8~10%丶泰国丶菲律宾约5~6%，当租金投报率低於当地银行贷款利率，需谨慎考虑。

　　东协国家并无实价登录，业者顶多只能提供类似国内房仲的民间交易行情，国人不易得知真正成交行情，除非向当地熟人探听，否则只能选择有品牌丶高知名度开发商，才不会胡乱定价。而当地人购屋习惯也很重要，有些国家会排华，像马来西亚有分马来区及华人区，若买错不同区域，转售将出现问题。

　　目前很多海外纠纷来自出租，业者包租年限过後租不出去，要避免此问题发生，购屋前一定要了解当地市场是否有真正居住需求，若需求强劲，有时不包租投报率反而更高。

　　东南亚房产投资如何规避风险

　　一、可以请开发商出示合法公司登记以及建筑执照。

　　二、明确列出交屋时附属物件的品项以及品牌，以免交屋后才发现使用的物件跟想像的大不同。

　　三、是否有第三方工程履保安全保障，避免真的发生问题后求助无门。

　　四、还可以观察基地是否已经动工，并持续保有施工进度。

　　除了以上四步可以提高海外房产交易安全性之外，投资者也可以直接前往投资说明会，面对面与专业资产顾问人员对谈，并实际走访该国了解施工进度与该公司的实际营运状况，眼见为凭能有效减低对于海外房产投资的疑虑。

　　而综观东南亚房市状况，以基本面 GDP 成长率来看，过去 5 年柬埔寨都在 7% 以上，高于泰国、马来西亚、越南等国家，且首都金边国际化程度高，中英文都通，人口结构年轻、消费力与日俱增。另外，金边不仅是东协中唯一以美金计价的国家，无外汇管制、无汇率风险、外国人还可持永久产权，因此吸引许多建商纷纷抢进。

　　在海外置业的购置用途上，以分散风险为目的的资产配置需求最为明显，占比52.8% ;其次是子女海外教育居住使用，比例为47.8%。45 岁以上的高净值人群购置海外房产最大的用途是子女海外教育居住使用。同时随着中国国际化发展进程的深入，中国高净值人群逐渐接...