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第一节 房屋征收概述
房屋征收的概念：
房屋征收是指国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序强制取得单位、个人的房屋及其他不动产的行为。房屋征收是物权变动的一种特殊的情形，是国家取得所有权的一种方式。房屋征收的主体是国家，通常是政府代表国家以行政命令的方式执行。《物权法》第四十二条规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”因此，征收房地产可分为征收集体所有的土地和征收单位、个人的房屋及其他不动产两类。
征收集体所有的土地通常简称集体土地征收、土地征收或征地。我国实行土地公有制，土地只能为国家所有和农民集体所有。因此，土地征收在我国特指国家为了公共利益的需要，将农民集体所有的土地收归国家所有，是土地所有权在集体和国家之间的变动。
国有土地上的房屋征收过去称为“城市房屋拆迁”，简称“房屋拆迁”。2011年1月21日国务院公布了《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号，以下简称《房屋征收条例》)，同时废止了2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》。现已不再使用“房屋拆迁”这个名称，改称国有土地上房屋征收，简称房屋征收。房屋征收通常处于建设项目的前期工作阶段，是伴随着建设项目进行的，是城市建设的重要组成部分，是旧城区改造的一个重要环节。
在实践中，集体土地被依法征收的，同时征收集体土地上的房屋;国有土地上房屋被依法征收的，同时收回国有土地使用权。
房屋征收的限制条件：
征收作为一种以取得他人合法的财产所有权为目的的强制性行为，一定要有严格法定的限制条件：①征收只能是以发展公共利益，提升公共福祉为目的;②征收必须严帑依照法律规定的权限和程序;⑧政府以征收的执行人身份出现，以被征收房地产的客观市场价值对被征收人的损失予以公平补偿。
房屋征收的前提条件：
(一)公共利益的界定房屋征收的核心是不需要房地产所有权人的同意而强制取得其房地产。
(二)公共利益的特点
1.公共利益是客观的。公共利益的客观性表现在它客观地影响着社会公众整体的生存与发展。公共利益不是完全主观地从不同的层级利益中剥离出来的，不因各个利益主体主观认识上的不同有所改变，而是独立地、真实地存在于各种利益之上的客观利益。
2.公共利益是共享的。公共利益具有整体性、相对普遍性和共有性。公共利益不是个体利益的简单相加，也不是多数人利益在数量上的直接体现，它是社会共同的、整体的、普遍的利益。因此，判断公共利益内涵时，不应仅仅考虑个体利益的正当需求，应在不同利益格局中选择利益综合体，维护公共社会的价值体系。社会公共利益具有整体性和普遍性两大特点。换言之，社会公共利益在主体上是整体的而不是局部的利益，在内容上是普遍的而不是特殊的利益。公共利益当然涉及多数人与少数人的利益问题，但并不能说多数人的就一定是公共利益，公共利益还必须有价值判断。
3.公共利益是不确定的。公共利益在实体法上是一个广泛存在的概念，但同时它又是...