房地产估价师制度与政策

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　　2018年房地产估价师《基本制度与政策》考试重点：商品房销售管理

　　商品房现售：

　　为规范商品房销售，根据《城市房地产开发经营管理条例》规定，2001年4月4日，原建设部颁布了《商品房销售管理办法》(原建设部令第88号)。

　　商品房现售，必须符合以下条件：

　　(1)出售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;

　　(2)取得土地使用权证书或使用土地的批准文件;

　　(3)持有建设工程规划许可证和施工许可证;

　　(4)已通过竣工验收;

　　(5)拆迁安置已经落实;

　　(6)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套设施设备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期;

　　(7)物业管理方案已经落实。

　　商品房销售代理：

　　房地产销售代理是指房地产开发企业或其他房地产拥有者将物业销售业务委托专门的房地产中介服务机构代为销售的一种经营方式。

　　(1)实行销售代理必须签订委托合同。房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。

　　(2)房地产中介服务机构的收费。受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。

　　(3)房地产销售人员的资格条件。房地产专业性强、涉及的法律多，因此对房地产销售人员的资格有一定的要求，必须经过专业培训取得相应的资格后，才能从事商品房销售业务。

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　　2018年房地产估价师《基本制度与政策》考试重点：物业管理的特性

　　物业管理是一种新型的管理模式，它是社会主义市场经济体制的产物。它与计划经济中传统的房屋管理是不同的，它以经济手段代替了行政手段，以有偿服务代替了无偿服务，因此社会化、专业化、契约化、市场化是现代物业管理的四个基本特性。

　　1.社会化

　　物业管理社会化有两个基本含义，一是物业的所有权人可以到社会亡去选聘物业管理企业，国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业;二是物业管理企业可以在社会上去寻找代管的物业，业主与物业管理公司是平等的关系可以互相选择。

　　2.专业化

　　物业管理的专业化是指由物业管理活动是由专业物业管理企业按照产权人和使用人的要求和物业管理合同的约定去实施专业化管理。考试&大&他的专业化有三层含义：一是有专门的组织机构，具体体现在物业管理企业必须具备一定的专业资质并达到一定的专业水平。二是有专业人员的配备。具体体现在物业管理人员也要有一定的专业技能，要取得相应的专业证书。三是有专门的设备工具。

　　3.契约化

　　物业管理契约化是指由通过契约来确定双方的权利和义务。物业管理法律关系的建立是一个要式法律行为，必须由物业管理法律关系双方签订书面的合同或契约。前期的物业管理合同是由开发商代表业主与物业管理公司签订，而当业主的人住率达到一定比例时就应由业主召开业主大会选出业主委员会，由业主大会授权业主委员会代表全体业主与物业管理公司签订一份新的物业管理合同。物业管理合同必须是以书面形式订立，还必须交由当地的物业管理行政主管部门备案。

　　4.市场化

　　市场化是物业管理的最主要的特点。在市场经济条件下，物业管理公司所提供的物业管理的属性是营利性的，是一种有偿服务，所提供的服务是一种有价的商品，业主和使用人购买并消费这种服务。而且物业管理企业是按照现代企业制度组成并运作，它是一个自主经营自负赢亏的经济实体，既然是企业就要进入市场，通过市场竞争机制和商品经营的方式来实现的商业行为，这就是市场化。

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　　下面是出国留学网整理的“2018年房地产估价师《基本制度与政策》考试重点：行政监督与处罚”，欢迎阅读参考，更多有关内容请密切关注本网站房地产估价师栏目。

　　2018年房地产估价师《基本制度与政策》考试重点：行政监督与处罚

　　县级以上人民政府房地产行政主管部门应当依照有关法律、法规和《房地产估价机构管理办法》的规定，对房地产估价机构和分支机构的设立、估价业务及执行房地产估价规范和标准的情况实施监督检查，对违反有关法律、法规和《房地产估价机构管理办法》的，实施行政处罚。对取得房地产估价机构资质后，不再符合相应资质条件的，资质许可机关根据利害关系人请求或者依据职权，可以责令其限期改正;逾期不改的，可以撤回其资质。

　　1.监管管辖

　　房地产估价机构违法从事房地产估价活动的，由违法行为发生地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门依法查处，并将违法事实、处理结果及处理建议及时报告该估价机构资质的许可机关。

　　2.监管措施

　　县级以上人民政府房地产行政主管部门履行监督检查职责时，应当有两名以上监督检查人员参加，出示执法证件。县级以上人民政府房地产行政主管部门有权要求被检查单位提供房地产估价机构资质证书、房地产估价师注册证书，有关房地产估价业务的文档，有关估价质量管理、估价档案管理、财务管理等企业内部管理制度的文件;有权查阅房地产估价报告以及估价委托合同、实地查勘记录等估价相关资料;有权纠正违反有关法律、法规和本办法及房地产估价规范和标准的行为。

　　3.行政处罚

　　申请人隐瞒有关情况或者提供虚假材料申请房地产估价机构资质的，资质许可机关不予受理或者不予行政许可，并给予警告，申请人在1年内不得再次申请房地产估价机构资质。以欺骗、贿赂等不正当手段取得房地产估价机构资质的，由资质许可机关给予警告，并处1万元以上3万元以下的罚款，申请人3年内不得再次申请房地产估价机构资质。不及时办理资质证书变更手续的，由资质许可机关责令限期办理;逾期不办理的，可处1万元以下的罚款。县级以上人民政府　房地产行政主管部门对下列具体行为实施行政处罚：

　　(1)未取得房地产估价机构资质从事房地产估价活动或者超越资质等级承揽估价业务的，出具的估价报告无效，给予警告，责令限期改正，并处1万元以上　3万元以下的罚款;造成当事人损失的，依法承担赔偿责任。

　　(2)擅自设立分支机构的，给予警告，责令限期改正，并可处l万元以上2万元以下的罚款。

　　(3)违规承揽业务、转让估价业务、出具估价报告的，给予警告，责令限期改正;逾期未改正的，可处5千元以上2万元以下的罚款;给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　(4)应当回避未回避的，给予警告，责令限期改正，并可处1万元以下的罚款;给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　(5)有《房地产估价机构管理办法》禁止行为的，给予警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款;给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　(6)擅自对外提供估价过程中获知的当事人的商业秘密和业务资料，给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任...

　　下面是出国留学网整理的“2018年房地产估价师《基本制度与政策》考试重点：房地产法制建设”，欢迎阅读参考，更多有关内容请密切关注本网站房地产估价师栏目。

　　2018年房地产估价师《基本制度与政策》考试重点：房地产法制建设

　　我国房地产法律体系：

　　目前，我国房地产的法律法规体系建设已取得了显著成绩，该体系的构架由法律、行政法规、地方性法规、部门规章、地方性政府规章、规范性文件和技术规范等构成。其中，法律主要有《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称《城市房地产管理法》)、《土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》(以下简称《城乡规划法》)、《物权法》。特别是《城市房地产管理法》，它的颁布实施标志着我国房地产业的发展迈入了法制管理的新时期，为依法管理房地产市场奠定了坚实的法律基础。这部法律除确立了我国房地产管理的基本原则，还对房地产开发用地、房地产开发、房地产交易、房地产权属登记等主要管理环节，确立了一系列基本制度，做出了具体规定，内容十分丰富。

　　房地产相关法律：

　　城市房地产管理法》、《土地管理法》和《城乡规划法》既有分工，又相辅相成。《城市房地产管理法》是“为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展”。《土地管理法》是“为了加强土地管理，维护土地的社会主义公有制，保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地，促进社会经济的可持续发展”。《城乡规划法》是“为了加强城乡规划管理，协调城乡空间布局，改善人居环境，促进城乡经济社会全面协调可持续发展”。因此，对于城市建设和房地产业来说，《土地管理法》主要是解决土地资源的保护、利用和配置，规范城市建设用地的征收、征用，即征收农村集体所有的土地以及使用国有土地等问题。《城乡规划法》除规定了城市、镇的发展布局，功能分区，用地布局，综合交通体系，禁止、限制和适宜建设的地域范围以外，重点是确定规划区范围、规划区内建设用地规模、基础设施和公共服务设施用地、水源地和水系、基本农田和绿化用地、环境保护、自然与历史文化遗产保护以及防灾减灾等内容。《城市房地产管理法》则对如何取得国有土地使用权、房地产开发、房地产交易和房地产权属登记管理等作出了具体规定。

　　《物权法》是规范财产关系的民事基本法律，调整因物的归属和利用而产生的民事关系，包括明确国家、集体、私人和其他权利人的物权以及对物权的保护。《物权法》确定了国家、集体和私人的物权平等保护的原则，确定了物权的种类和内容，不动产登记制度，设立了更正登记、预告登记等。《物权法》的颁布实施，对确认物的归属，明确所有权和用益物权、担保物权的内容，保障各种市场主体的平等法律地位和发展权利，依法保护权利人的物权，发展社会主义市场经济将发挥重要的作用。

　　房地产行政法规：

　　房地产的行政法规是以国务院令颁布的，主要有：《土地管理法实施条例》、《城市房地产开发经营管理条例》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《住房公积金管理条例》、《物业管理条例》等。

　　房地产部门规章：

　　房地产的部门规章是以国务院房地产行政主管部...

　　下面是出国留学网整理的“2018年房地产估价师《基本制度与政策》考试重点：城镇土地使用税”，欢迎阅读参考，更多有关内容请密切关注本网站房地产估价师栏目。

　　2018年房地产估价师《基本制度与政策》考试重点：城镇土地使用税

　　纳税人：针对本知识点提问?城镇土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位和个人。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人缴纳;土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税;土地使用权共有的，由共有各方划分使用比例分别纳税。

　　课税对象：针对本知识点提问?城镇土地使用税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。课税对象是上述范围内的土地。

　　计税依据：针对本知识点提问?城镇土地使用税的计税依据是纳税人实际占用的土地面积。纳税人实际占用的土地面积，是指由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定的土地面积。

　　适用税额和应纳税额的计算：针对本知识点提问?城镇土地使用税是采用分类分级的幅度定额税率。每平方米的年幅度税额按城市大小分4个档次：①大城市l.5～30元;②中等城市1.2～24元;③小城市0.9～l8元;④县城、建制镇、工矿区0.6—12元。

　　城市、县城、建制镇和工矿区中的不同地方，其自然条件和经济繁荣程度各不相同，情况复杂。据此，国家规定，城市、县城、建制镇和工矿区的具体适用税额幅度，由各省、自治区、直辖市人民政府确定。

　　考虑到一些地区经济较为落后，需要适当降低税额以及一些经济发达地区需要适当提高税额的情况，但降低额不得超过最低税额的30%;经济发达地区可以适当提高适用税额标准，但必须报经财政部批准。

　　纳税地点和纳税期限：针对本知识点提问?城镇土地使用税由土地所在的税务机关征收。土地管理机关应当向土地所在地的税务机关提供土地使用权属资料。纳税人使用的土地不属于同一省(自治区、直辖市)管辖范围的，应由纳税人分别向土地所在地的税务机关缴纳;在同一省(自治区、直辖市)管辖范围内，纳税人跨地区使用的土地，其纳税地点由省、自治区、直辖市税务机关确定。

　　城镇土地使用税按年计算，分期缴纳。各省、自治区、直辖市可结合当地情况，分别确定按月、季或半年等不同的期限缴纳。

　　减税、免税：针对本知识点提问?

　　(一)政策性免税对下列土地免征城镇土地使用税：

　　(1)国家机关、人民团体、军队自用的土地;

　　(2)由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地;

　　(3)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地;

　　(4)市政街道、广场、绿化地带等公共用地;

　　(5)直接用于农、林、牧、渔业的生产用地;

　　(6)经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴城镇土地使用税5年至l0年;

　　(7)由财政部另行规定的能源、交通、水利等设施用地和其他用地。

　　纳税人缴纳土地使用税确有困难，需要定期减免的，由省、自治区、直辖市税务机关审核后，报国家税务局批准。

　　下面是出国留学网整理的“2018年房地产估价师考试《制度与政策》考点：房地产转让合同”，欢迎阅读参考，更多有关内容请密切关注本网站房地产估价师栏目。

　　2018年房地产估价师考试《制度与政策》考点：房地产转让合同

　　房地产转让合同是指房地产转让当事人之间签订的用于明确各方权利、义务关系的协议。房地产转让时，应当签订书面转让合同。合同的内容由当事人协商拟定，一般应包括：

　　(1)双方当事人的姓名或者名称、住所;

　　(2)房地产权属证书的名称和编号;

　　(3)房地产坐落位置、面积、四至界限;

　　(4)土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限;

　　(5)房地产的用途或使用性质;

　　(6)成交价格及支付方式;

　　(7)房地产交付使用的时间;

　　(8)违约责任;

　　(9)双方约定的其他事项。

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　　2018年房地产估价师考试《制度与政策》考点：房地产转让的条件

　　房地产转让最主要的特征是发生权属变化，即房屋所有权连同房屋所占用的土地使用权发生转移。《城市房地产管理法》及《城市房地产转让管理规定》都明确规定了房地产转让应当符合的条件，采取排除法规定了下列房地产不得转让：

　　1、达不到下列条件的房地产不得转让

　　①以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发.属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上;

　　②属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件;

　　③按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并经登记取得权属证书。

　　2、司法机关或行政机关依法裁定，决定查封或以其他形式限制房地产权利的

　　司法机关、行政机关可以根据合法申请人的申请或社会公共利益的需要，依法裁定、决定限制房地产权利，如查封、限制转移等。在权利受到限制期间，房地产权利人不得转让该房地产。

　　3、依法收回土地使用权的

　　根据国家利益或社会公共利益的需要，国家有权决定收回出让或划拨给他人使用的土地，任何单位和个人应当服从国家的决定，在国家依法做出收回土地使用权决定之后，原土地使用权人不得再行转让土地使用权。

　　4、共有房地产，未经其他共有人书面同意的

　　共有房地产，是指房屋的所有权、国有土地使用权为两个或两个以上权利人所共同拥有。其中，共同共有房地产权利的行使需经全体共有人同意，不能因某一个权利人的请求而转让。

　　5、权属有争议的

　　权属有争议的房地产，是指有关当事人对房屋所有权和土地使用权的归属发生争议，致使该项房地产权属难以确定。转让该类房地产，可能影响交易的合法性，因此在权属争议解次之前，该项房地产不得转让。

　　6、未依法进行登记领取权属证书的

　　产权登记是国家依法确认房地产权属的法定手续，未履行该项法律手续，房地产权利人的权利不具有法律效力，因此也不得转让该项房地产。

　　7、法律和行政法规规定禁止转让的其他情况

　　法律、行政法规规定禁止转让的其他情形，是指上述情形之外，其他法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

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　　2018年房地产估价师考试《制度与政策》考点：房地产转让概述

　　(一)房地产转让的概念

　　《城市房地产管理法》规定：“房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”《城市房地产转让管理规定》对此概念中的其他合法方式作了进一步的细化，规定其他合法方式主要包括下列行为：

　　1.以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的;

　　2.一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的;

　　3.因企业被收购、蒹并或合并，房地产权属随之转移的;

　　4.以房地产抵债的;

　　5.法律、法规规定的其他情形。

　　房地产转让的实质是房地产权属发生转移。《城市房地产管理法》规定，房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让。

　　(二)房地产转让的分类

　　根据转让的对象，房地产转让可分为地面上有建筑物的房地产转让和地面上无建筑物的房地产转让，地面上无建筑物的房地产转让，习惯上又被称为土地使用权转让。《城市房地产管理法》将原来的土地使用权转让与房屋所有权转移合并为一个整体通称为房地产转让，对于规范房地产市场行为，加强市场统一管理，具有积极的作用。

　　根据土地使用权的获得方式，房地产转让可分为以出让方式取得土地使用权的房地产转让和以划拨方式取得土地使用权的房地产转让。

　　根据转让的方式，房地产转让可分为有偿和无偿两种方式，有偿转让主要包括房地产买卖、房地产作价人股等行为，无偿转让主要包括房地产赠与、继承等行为。

　　房地产买卖是指房地产所有权人(包括土地使用权人)将其合法拥有的房地产以一定价格转让给他人的行为。房地产赠与是指房地产所有权人(包括土地使用权人)将其合法拥有的房地产无偿赠送给他人，不要求受赠人支付任何费用或为此承担任何义务的行为。房地产买卖属于双务行为，即买卖双方均享有一定的权利，并需承担一定的义务;房地产赠与属于单务行为，受让人不需承担任何义务。在管理实践中对此要严格区分。

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