房地产市场分析师

日本房地产市场分析

　　日本是中国的邻国之一，同时也是是一个进出口很大的国家，那么日本房地产市场情况怎么样呢？下面出国留学网小编为大家分析一下，一起来看看吧。

　　日本房地产市场分析

　　日本是一个岛国因此很多原料需要进口，是一个进出口很大的国家，因此那几年进出口贸易增加导致日本经常性账目顺差然后日元升值。日本自然不能坐视不理，于是日本官方为了抑制升值、降低利率，来升高汇率，来让日元慢慢地升值。可是这样就造成了一个后果--日本流动性增加。

　　然而问题就出在这里：之前日本是靠实业出口才赚得外汇，才有了日元的升值，但是这样一来日本东西变贵了，没那么多人买了。因此要使日元贬值，来保持以前的经济发展模式，也就是大力发展实业。

　　然而这些流动性都进入了房地产！许多的日本人看着房价涨那么快，都不干实业了，都去炒房地产去了。人炒多了房价就越来越高。房价涨到那么高，人人买不起房，没有人去干实业，某种程度阻碍了企业发展，没有企业就没有就业，于是失业率增加。

　　当GDP的贡献大部分都是房价的话，那么就是末日--日本房地产泡沫破灭。许多高价买房者根本承受不起这样的打击，纷纷结束了自己的生命。

　　日本楼市1992年崩盘后给日本社会造成了严重的打击，所以日本以此为戒制定了很多法制法规来抑制投机炒楼等现象，最有名的比如说买入五年内出售的房产要交非常高额的税金等。因为有了这些法制法规抑制炒楼现象92年之后的日本房产市场非常稳定，即使遇到雷曼兄弟的那次金融危机，还有311地震的影响，日本房产市场波动也不大，多年来房价一很稳定。

　　此后的日本再次全身心投入到了实业之中全民奋斗，经济迅速崛起的程度不得不令人佩服。

　　中国现在的状况与当年的日本有相似处也有许多不同的地方。但是不可否认中国现在还有许多人不愿意干实业，都拿着钱去投资房地产了，这样是谁都不希望看见的，国内一些大佬比如马云、李嘉诚等都劝大家理性一点平常心对待，应当投入到实业之中国家才能欣欣向荣。

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2017年房地产估价师考点：房地产市场分析

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　　房地产市场分析的内容：

　　㈠宏观因素分析

　　要就影响整个房地产市场的宏观因素进行分析。投资者要考虑国家和地方的经济特性，以确定区域整体经济形势是处在上升阶段还是处在衰退阶段。要收集和分析的数据包括：国家和地方的国民生产总值及其增长速度、人均国内生产总值、人口规模与结构、居民收入、就业状况、社会政治稳定性、政府法规政策完善程度和连续性程度、产业结构、三资企业数量及结构、国内外投资的规模与比例、各行业投资收益率、通货膨胀率和国家金融政策等。

　　还要分析研究其所选择的特定开发地区的城市发展与建设情况。例如某城市的对内对外交通设施情况，市政基础设施完善程度及供给能力，劳动力、原材料市场状况，人口政策，地方政府产业发展政策等。

　　还必须对项目所在地域的情况进行分析，包括经济结构、人口及就业状况、家庭结构、子女就学条件、地域内的重点开发区域、地方政府和其他有关机构对拟开发项目的态度等。

　　㈡市场供求分析

　　房地产市场状况分析一般要从以下几个方面进行：

　　1.供给分析

　　1)调查房地产当前的存量、过去的走势和未来可能的供给。具体内容包括：相关房地产类型的存量、在建数量、计划开工数量、已获规划许可数量、改变用途数量和拆除量等;短期新增供给数量的估计。

　　2)分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划。

　　3)分析房地产市场的商业周期和建造周期循环运动情况，分析未来相关市场区域内供求之间的数量差异。

　　2.需求分析

　　1)需求预测。详细分析项目所在市场区域内就业、人口、家庭规模与结构、家庭收入等，预测对拟开发房地产类型的市场需求。包括：就业分析，人口和家庭分析，收入分析。

　　2)分析规划和建设中的主要房地产开发项目。规划中的项目需分析其用途、投资者、所在区县名称、位置、占地面积、容积率、建筑面积和项目当前状态等;正在开发建设中的房地产项目需分析其用途、项目名称、位置、预计完工日期、建筑面积、售价和开发商名称等。

　　3)吸纳率分析。就每一个相关的细分市场进行需求预测，以估计市场吸纳的价格和质量。包括：市场吸纳和空置的现状与趋势，预估市场吸纳计划或相应时间周期内的需求。

　　4)市场购买者的产品功能需求。包括：购买者的职业、年龄、受教育程度、现居住或工作地点的区位分布，投资购买和使用购买的比例。

　　3.竞争分析

　　1)列出与竞争有关项目的功能和特点。包括：描述已建成或在建中的竞争性项目(价格、数量、建造年代、空置、竞争特点)，描述计划建设中的竞争性项目，对竞争性项目进行评价。

　　2)市场细分，明确拟建项目的目标使用者。包括：目标使用者的状态(年龄、性别、职业、收入)、行为(生活方式、预期、消费模式)、地理分布(需求的区位分布及流动性)，每一细分市场下使用者的愿望和需要，按各细分市场结果，分析对竞争项目功能和特点的需求状况，指出拟建项目应具备的特色。

　　4.市场占有率分析

　　1)基于...

与房地产市场分析师相关的房地产开发经营与管理

泰国热门城市房地产市场分析

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　　选择移民泰国的人越来越多，而很多人为了孩子的教育在泰国买房的不计其数。今天出国留学网小编给大家带来了泰国热门城市房地产市场分析，有需要的一起看看吧。

（图片转自百度）

　　曼谷——泰国首都，优势多、升值快

　　2017下半年，经过此前的迅猛上涨后，CBD区域的房价较上半年略有下降，为241585泰铢（约4.8万人民币）平米。但其他市区与市郊的房价仍保持上涨，尤其是市郊的房价增幅明显，这是由于曼谷正在大力开展交通基础建设，带动土地价格上涨所导致。

　　1、素坤逸区 Sukhmvit（曼谷最大住宅商业区）房价：3-4万人民币/平米以上

　　曼谷市中心最大的公寓住宅及商业区，这里配有BTS轻轨捷运，众多写字楼办公室，是重要的CBD发展区，也是外国人（以日本人最为集中）和泰国人最重要的居住区，占据了曼谷市区面积的31%。当前，素坤逸区内BTS沿线的项目是中国买家最为青睐的投资目标。

　　2、素坤逸外区 Outer Sukhmvit （当前开发重心）房价：3万人民币/平米

　　主要是指曼谷素坤逸44-76巷和 65-115巷之间的区域，正逐步成熟

　　3、是隆/沙吞区 Silom/Sathon （曼谷老牌CBD金融、住宅区）

　　曼谷最为老牌的CBD金融住宅区，也是现在曼谷第二大住宅区。大部分高层建筑在上世纪90年代以前即已建成，象征着曼谷的古老、现代，代表繁华和传统的融合与沉淀。

　　4、中心隆披尼 Central Lumpini （曼谷顶级地段，房价最高）

　　曼谷最顶级区域，区域内集中了精华商业中心和豪宅地标，土地极度稀缺。

　　据曼谷“华泰地产”华人经纪人Lucy刘小姐介绍，中国买家现在到曼谷置业投资的区域主要集中在各条地铁沿线（国内百试不爽的投资经验）。而连接曼谷市中心与东部沿河区域的轻轨线（绿色标识）正好贯穿曼谷当前新兴开发素坤逸区域，为此理所当然地成为了中国买家置业的首选。2015年来，素坤逸区的房价也是快速上涨，目前该区域新公寓的均价已突破4万人民币/平米。

　　素坤逸区域内用来出租的公寓多以25-40平米的小户型为主，永久产权、且均为精装修，很受当地白领喜爱，为此成为中国买家偏爱的置业户型。相对于游客众多的芭提雅区域，曼谷5%左右的租金收益率不算高，但在曼谷置业的最大优势是房价升值速度快！毕竟，作为泰国首都的曼谷拥有旅游城市所没有的独特优势，在“一带一路”、中泰高铁等重大利好因素的加持下，泰国房价已经进入快车道，有意向的投资者可重点关注。

　　普吉岛——世界级旅游胜地

　　2017年上半年，普吉岛共售出437套公寓，较去年同期下降了11%，90%以总价300万-450万泰铢（约60万-91万人民币）为主。而别墅的销量则创下了2015年以来的新...

2017年房地产估价师《案例分析》知识点：市场分析

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　　要参加房地产估价师考试的同学们，出国留学网为你整理“2017年房地产估价师《案例分析》知识点：市场分析 ”，供大家参考学习，希望广大放松心态，从容应对，正常发挥。更多资讯请关注我们网站的更新哦!

　　2017年房地产估价师《案例分析》知识点：市场分析

　　市场背景分析

　　(1)我国加油站市场背景

　　近年来，随着我国国民经济的快速发展、交通基础设施的不断改善和机动车保有量的快速增加，加油站已成为民众生活中不可或缺的一部分。20世纪50年代全国加油站总量只有70座左右;20世纪60年代末不到200座左右;20世纪70年代末发展到600座左右;1985年全国加油站大约有3600多座;1990年底为5000多座;1993年猛增到38000座左右;1996底达到42600座。到2000年底，全国加油站总数达到8万多座。

　　目前我国的加油站已经形成多种所有制并存的格局。全部加油站中，国有加油站占53.3%，其他所有制形式的占46.7%，非国有加油站中，外商投资企业占2%。随着我国经济的快速发展和人民生活水平的不断提高，对成品油的需求迅速增长。

　　我国已经从2005年12月11日起开放成品油零售市场，允许外商设立合资企业从事成品油的零售业务，到2006年12月11日完全开放国内成品油批发市场。届时，外资公司可在国内营建油库、码头和销售网络。但由于油源主要还是由中石化和中石油供给，因此在今后两年中两大石油集团仍可主控大局。2005年我国成品油市场的主要特点为：需求呈井喷式增长;消费增速逐季回落;市场供应呈现紧张局面;柴油生产难以满足需求;主要油品价格居高不下。

　　2006年中国炼油能力和加工量将会保持较快的增长。初步预计，2006年全国原油加工量将达到2.6～2.7亿t。成品油市场需求强度将有所减弱，需求总量波动不大，不会出现全局性供应危机，市场价格仍会高位运行。

　　国家发改委价格监测中心于2006年5月中旬发布最新报告预计，分析认为，2006年5月油价相对平稳，一是美国原油库存基本稳定，而汽油库存持续上升;二是欧佩克承诺努力保证原油供应，维持油价稳定;三是伊朗核问题没有进一步激化，与美国和欧盟始终保持在“临界点”上。同时预测报告指出，随着夏季到来，石油需求将出现阶段性增长，而影响石油供给的不确定性因素也在增加，国际市场石油价格有可能在今后一段时间出现较大幅度波动，但出现大幅上涨的可能性不大，国际油价仍然会保持在一个价格相对平缓的阶段。

　　(2)×××市加油站市场背景及发展规划

　　2003年3月3日，×××市经济贸易局深圳市发展计划局联合颁布了关于印发《深圳市加油站行业发展“十五”计划》的通知，文中披露，至2001年底，深圳市共有营业性加油站241家，其中建成的有225家，在建的有16家。已建成的加油站，按资产隶属关系分，中国石化集团有156家，中国石油集团有14家，社会加油站有55家。按供油关系分，由中国石化集团供油的有189家，由中国石油集团供油的有36家。同时制定了加油站的发展规划如下：

　　合理控制加油站总量。根据××市城市规划和交通基础设施建设计划，选择新建城区、新开通道路和高等级公路的空白点，建设一批技术起点...

2017年房地产估价师《案例与分析》考点辅导：市场分析

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　　2017年房地产估价师《案例与分析》考点辅导：市场分析

　　(1)我国加油站市场背景

　　近年来，随着我国国民经济的快速发展、交通基础设施的不断改善和机动车保有量的快速增加，加油站已成为民众生活中不可或缺的一部分。20世纪50年代全国加油站总量只有70座左右;20世纪60年代末不到200座左右;20世纪70年代末发展到600座左右;1985年全国加油站大约有3600多座;1990年底为5000多座;1993年猛增到38000座左右;1996底达到42600座。到2000年底，全国加油站总数达到8万多座。

　　目前我国的加油站已经形成多种所有制并存的格局。全部加油站中，国有加油站占53.3%，其他所有制形式的占46.7%，非国有加油站中，外商投资企业占2%。随着我国经济的快速发展和人民生活水平的不断提高，对成品油的需求迅速增长。

　　我国已经从2005年12月11日起开放成品油零售市场，允许外商设立合资企业从事成品油的零售业务，到2006年12月11日完全开放国内成品油批发市场。届时，外资公司可在国内营建油库、码头和销售网络。但由于油源主要还是由中石化和中石油供给，因此在今后两年中两大石油集团仍可主控大局。2005年我国成品油市场的主要特点为：需求呈井喷式增长;消费增速逐季回落;市场供应呈现紧张局面;柴油生产难以满足需求;主要油品价格居高不下。

　　2006年中国炼油能力和加工量将会保持较快的增长。初步预计，2006年全国原油加工量将达到2.6～2.7亿t。成品油市场需求强度将有所减弱，需求总量波动不大，不会出现全局性供应危机，市场价格仍会高位运行。

　　国家发改委价格监测中心于2006年5月中旬发布最新报告预计，分析认为，2006年5月油价相对平稳，一是美国原油库存基本稳定，而汽油库存持续上升;二是欧佩克承诺努力保证原油供应，维持油价稳定;三是伊朗核问题没有进一步激化，与美国和欧盟始终保持在“临界点”上。同时预测报告指出，随着夏季到来，石油需求将出现阶段性增长，而影响石油供给的不确定性因素也在增加，国际市场石油价格有可能在今后一段时间出现较大幅度波动，但出现大幅上涨的可能性不大，国际油价仍然会保持在一个价格相对平缓的阶段。

　　(2)×××市加油站市场背景及发展规划

　　2003年3月3日，×××市经济贸易局深圳市发展计划局联合颁布了关于印发《深圳市加油站行业发展“十五”计划》的通知，文中披露，至2001年底，深圳市共有营业性加油站241家，其中建成的有225家，在建的有16家。已建成的加油站，按资产隶属关系分，中国石化集团有156家，中国石油集团有14家，社会加油站有55家。按供油关系分，由中国石化集团供油的有189家，由中国石油集团供油的有36家。同时制定了加油站的发展规划如下：

　　合理控制加油站总量。根据××市城市规划和交通基础设施建设计划，选择新建城区、新开通道路和高等级公路的空白点，建设一批技术起点高、设施完善、规模适度的多功能加油站，增强综合服务功能，使之与清洁能源、清洁交通的发展相适应。从2001年至20...

加拿大2月份的房地产市场分析

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　　对于很多准备在加拿大置产的人们来说，不知道对于加拿大的2月份的房市有没有关注呢？今天就和出国留学网的小编一起来看看加拿大2月份的房地产市场分析吧！

　　统计数据显示，大多伦多地区的房地产市场有回暖迹象。3月前半月独立屋成交量与2月同期相比上升48%，公寓成交量上升35%，半独立屋上升37%，镇屋则急升67%。3月上半月各类房屋中间价为67.5万，比2月的66万上涨1.5万，单月涨幅达2.3%，这已经是连续第二个月增长。

　　房屋交易网站Zoocasa分析，自去年4月以来大多伦多地区独立屋价格急速下跌，个别区域已经跌幅达到30%。尽管如此，仍有许多区域出现强劲增长势头。

　　比如W10区（Rexdale-Kipling，West Humber-Claireville），房价已经连续5个月上涨；E07区（Miliken，Agincourt），房价连续四个月上涨。

　　W04区（Yorkdale-Glen Park， Weston），房价连续三个月上涨。

　　此外房价连续两个月上涨的地区包括：

　　C03 （Oakwood-Vaughan， Forest Hill South）

　　C06 （Bathurst Manor， Clanton Park）

　　C07 （Newtonbrook West， Willowdale West）

　　C14 （Newtonbrook East， Willowdale East）

　　E02 （The Beaches， Woodbine Corridor）

　　E04 （Dorset Park， Clairlea-Birchmount， Kennedy Park）

　　与此同时，房价连续两个月下跌的地区：

　　C12 （Bridle Path， Hoggs Hollow， St. Andrew-Windfields）

　　C13 （Don Mills， Parkwoods， Victoria Village）

　　而C11区（Flemingdon Park， Thorncliffe Park， Leaside）则是目前唯一一个房价连续三个月下跌的地区。

　　据房智汇报导，多伦多公寓市场继续一枝独秀，中间价突破60万，达到60.2万，比2月增长7.2%。

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新加坡房地产行业市场现状分析

新加坡买房海外买房新加坡房产

　　新加坡住宅主要有组屋（HDB Flats）和私人住宅（Private Properties）两种类型，其中私人住宅包括非有地私人住宅和有地私人住宅。下面出国留学网小编就来给您介绍一下新加坡房地产行业市场现状分析。

　　新加坡组屋占比超过80%，近几年公寓占比有所扩大。根据新加坡统计局的数据，2012年新加坡组屋、公寓（Condominiums & Other Apartments）分别占住宅总量的81.6%和12.1%，均与2011年持平。整体来看，1970年以来，组屋占比明显扩大，近些年保持在80%以上；公寓占比有所增加，2010年来均超过10%；有地住宅占比由1970年的14.1%降至6.0%。

　　私人住宅租金为2007年四季度以来最高，环、同比均持续小幅增长。根据新加坡市重建局发布的租金指数，2013年三季度新加坡私人住宅租金指数为164.8点，略高于金融危机前高点（2008Q2为162.4点），为2007年四季度以来最高。环比连续第16个季度小幅增长，涨幅为0.2%，同比连续第14个季度增长，涨幅为2.0%。从不同物业类型看，2013年三季度联排租金环比增长0.7%，为各类型中最高，较上季度增加0.5个百分点；独栋租金较上季度下降0.1%，为唯一下降物业类型。分区域看，核心中央区、次中央区和中央区以外地区的非有地私人住宅租金较二季度分别增长0.4%、0.6%和下降0.8%。

（图片转自百度）

　　私人住宅空置率整体保持稳定；受供应量大增影响，执行共管公寓空置率大幅提高。私人住宅方面，

2013年三季度新加坡住宅空置量为17459套，为2007年四季度以来首次超过1.7万套，较上季度增长10.3%，同比3.4%；空置率为6.1%，较二季度增加0.5个百分点，整体来看空置率在6%上下波动，较为稳定。执行共管公寓方面，因2013年三季度新上市量大增，因此空置量达1248套，空置率高达10.7%，首次超过私人住宅空置率，较上季度增加10.4个百分点。

　　新加坡住房拥有率高达90.1%。随着新加坡经济的持续发展，住房拥有率不断上升，至2012年新加坡住房拥有率高达90.1%，较2011年增加1.5个百分点，为1970年（29.4%）的3倍，几乎完美实现新加坡政府“居者有其屋”计划。

　　私人住宅交易量大幅下滑，新房占比超过60%。2013年三季度新加坡私人住宅共交易3951套，环比连续第四个季度下降，降幅为43.1%，同比自今年以来连续下降，降幅达61.5%，分别较上季度扩大32.0和31.3个百分点。其中新房交易量（New Sale）为2430套，较上季度减少约一半，楼花交易量（Sub-sale）为181套，转售交易量（Resale）为1340套，较二季度下降35.4%。整体来看，2012年四季度以来，新加坡私人住宅交易量大幅下降。

　　各销售类型占比上看，2013年三季度新房、楼花和转售占比分别为61.5%、4.6%和33.9%，其中新房占比较2010年明显增加，成为新加坡私人住宅市场的主要交易类型；楼花占比降至2010年来的最低。

　　组屋销售量降至2009年来最低水平。2013年三季度新加坡组屋共成交4448套，为2009年来的最低水平，环比自今年以来连续下降，降幅缩小为2.8%，同比连续第二季度...

新西兰房地产市场现状最新分析

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　　很多人会选择去新西兰买房，那么新西兰房地产市场的现状是怎么样呢?这是很多出国人士比较关心的问题，和出国移民网一起来看看吧!下面是小编整理的相关资讯，欢迎阅读。

　　新西兰房地产市场现状分析

　　新西兰对海外人士来新西兰投资持欢迎态度。除了对超过5万平方米的土地及超过4000平方米的一线海景地外有所限制外，其他都没有限制。

　　海外人士及公司来新西兰投资享受国民待遇，房屋贷款均可以申请到75%-80%贷款比例;土地贷款50%-70%贷款比例，利率均与新西兰公民一样。海外投资大部分集中在最大的城市奥克兰。

　　只买你愿意住进去的投资房?那在新西兰奥克兰已经不合时宜了。因为房价高涨的缘故，新西兰的投资房更多的是以小户型为主。举例来说，投资房高昂的维护费用会让很多租客望而却步。新西兰房产投资者应该明白，买了自住房并不意味着就了解了租房市场的需求了。在新西兰购买投资房首先要满足的是租客的需求。

　　很多人决定加入新西兰房地产投资者的大军是因为看到了房价在上涨。然而，房地产投资的根本就是购买并持有房产。在新西兰上一次房产危机之后，那时候才是入市的最佳时间。如果房价已经大幅上涨，房市火热，则要仔细考虑，不要贸然置业。

　　最近几年来，有些新西兰房产投资者高价购买了漏水房，还有一些买了租赁房的投资物业却不看租赁的条款。

　　如果在购买前做足研究，这些漏水房和租赁物业都不会是投资的滑铁卢。也有很多投资者表示，时间不等人，好房不等人。但是，这些人通常只是被火热的房市冲昏了头脑。

　　很多人投资者花几十万购买新西兰房产，却不愿意做任何的数据分析。很多人不考虑现金流的状况，交易后财务状况会如何，未来是否会有潜在的费用等问题。

　　还有很多投资者不知道怎么计算租金的毛收益，也不知道怎么计算物业的净收益。各种支出很容易让本来以为的正现金流变成负现金流，长期看来就变成了一个无底洞。这些人看起来通常有很多物业，但是这些物业并不能产生直接收入。

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