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物业合同纠纷(一)
物业合同纠纷案件情况分析
物业管理服务行业经过多年发展，在促进城市住宅小区管理现代化、专业化方面取得了瞩目成绩，但是由于其仍处于起步阶段，相关法律制度远未健全，从而产生大量矛盾。由此引发的诉诸法院的案件也连续多年大幅上升，从中反映出的问题，亟待引起重视和解决。
一、物业管理纠纷一审案件基本情况及特点
(一)案件数量逐年上升，在房地产案件中所占比例逐渐增大
物业管理涉及物业的方方面面，加之相关制度的不完善，因物业管理问题向房管、物价部门的投诉一直居高不下，在主管部门协调处理不能完全解决纠纷后，当事人转而向法院起诉。近年来，因物业管理而产生的各类纠纷增长迅速，在房地产案件中所占比例也逐渐增大。据统计，2006年佳木斯市向阳区法院共受理物业管理纠纷案件24件，占全部房地产案件的8.2%;2007年受理38件，较2006年增长36.9%，占全部房地产案件的10.4%;截至今年6月15日，已经受理物业合同纠纷案件27件。物业管理纠纷数量的激增与近年佳木斯地区房地产市场蓬勃发展以及物业管理活动频繁深化密切相关。
(二)涉案主体与类型复杂化，已超出合同纠纷范畴
在向阳法院2008年上半年受理的件物业管理纠纷案件中，业主与物业管理企业之间的纠纷比例最大，达90%以上，其次是开发商与物业管理企业或者业主之间的纠纷，约占5%左右，再次为业主委员会与物业公司或业主之间的纠纷。引发纠纷的原因及案件类型呈现多样化，已从刚开始的物业管理企业向业主追讨物业管理欠费，发展到多种类型：有业主认为物业管理企业服务水平不高或乱收费用，要求退还或降低物业收费的案件，有业主认为前期物业管理合同已
经到期，物业管理企业无权收取物业管理费要求退费的案件，有业主委员会解聘物业管理企业的案件，有业主认为公摊水电费计算不公，要求重新计算公布的案件，有业主认为物业管理企业履行物业服务具有瑕疵导致人身、财产损失要求赔偿的案件等等，不一而足。
(三)系列案件多，调解成功率低，当事人矛盾僵持不下
部分物业管理纠纷中，物业管理企业作为原告追讨物业费案件时，经常一次起诉即将数个乃至数十个业主列为被告，而法院为保证审判结果的同一性，会将该类案件交由同一合议庭合并审理，并同时宣判，使本已捉襟见肘的人力资源更显紧张。同时，部分案件涉及同一小区类似情况的处理，工作稍有疏忽，极易酿成群体性事件。另外，由于该类案件，多数以物业管理企业为原告，因其害怕调解退让后导致连锁反应，而物业公司与业主的矛盾较为激烈，故物业管理纠纷案件的调解成功率相对低于其他民事案件。
(四)法律关系复杂，审理具有一定难度
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