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第七章 房地产权属登记制度与政策
第一节 房地产登记概述
房地产登记的概念：
房地产登记制度是现代物权法中的一项重要制度。《物权法》规定：不动产物权的设立、变更、转让或消灭，经依法登记发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《城市房地产管理法》规定，“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”。房地产登记，是指房地产登记机构依法将房地产权利和其他应当记载的事项在房地产登记簿上予以记载的行为，是将房地产权利现状、权利变动情况以及其他相关事项记载在房地产登记簿上予以公示的行为，是一种不动产物权的公示方式。
房地产登记制度的类型：
根据登记的内容和方式的不同，各国房地产登记制度分为契据登记制和产权登记制两大类型。
(一)契据登记制
契据登记制的理论基础是对抗要件主义，这一理论认为房地产权利的变更、他项权利的设定，在当事人订立合约之时就已生效，即双方一经产生债的关系，房地产权利的转移或他项权利的设定即同时成立。登记仅仅是作为对抗第三人的要件，所以称为对抗要件主义。其主要特点是：登记机构对登记申请进行形式审查，登记权利的状态;登记只具有公示力而元公信力，不经登记，只能在当事人中产生效力，不能对抗第三人。法院可以裁定已登记的契约无效，登记机构对此并不承担责任。因该项制度为法国首创，所以又称为“法国登记制”。
(二)产权登记制
产权登记制的理论基础是成立要件主义。这一理论认为：当事人订立的有关房地产权利转移或他项权利设定的合同的效力只是一种债的效力，即当事人在法律上只能得到债权的保护，而不能得到物权的保护。只有履行权属登记手续以后，房屋受让人的房屋所有权或他项权利人的房屋他项权利才告成立。将登记作为房地产权利成立的要件，所以称为成立要件主义。产权登记制又可分为权利登记制和托伦斯登记制两种。
1.权利登记制
登记机构备置登记簿，房地产权利的取得、变更过程记载，利害关系人、相关当事人可就登记簿的记载推知该房地产产权状态，若房地产权利的取得未经登记，便不产生效力，不仅不能对抗第三人，在当事人之间也不发生效力。其主要特点为：登记机构对登记申请进行实质审查，登记权利的现状;登记有公信力，即登记簿上所载事项，可以对抗善意第三人，在法律上有绝对的效力。因该项制度发源于德国，故又称为“德国登记制”。
2.托伦斯登记制
该制度为澳大利亚人托伦斯所创，在核准登记以后发给权利****属证书，房地产权利一旦载人政府产籍，权利状态就明确地记载在权属证书上，权利人可以凭证行使房地产权利。其主要特点是：房地产权利一经登记便具有绝对的法律效办;已登记权利如发生转移，必须在登记簿上加以记载;登记采取强制登记制度;登记簿为两份，权利人取得副本，登记机构保留正本，正副本内容必须完全一致。
房地产登记的目的和意义：
(一)保护房地产权利人的合法权益
保护权利人的合法...