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房地产估价师理论与方法知识点:房地产估价的要素
一、估价当事人:
估价当事人是指一个估价项目中与估价活动有直接关系的单位和个人,包括估价委托人、估价机构和估价师。其中,估价委托人是估价服务的直接需求者和直接对象,估价机构和估价师是估价服务的提供者。
(一)估价委托人
(二)房地产估价机构
(三)注册房地产估价师
二、估价目的:
估价目的是指一个估价项目中委托人对估价报告或估价结果的预期用途。它取决于委托人对估价的实际需要,即委托人将要拿未来完成的估价报告或估价结果做什么用。例如,是为借款人向贷款银行提供抵押房地产价值证明或贷款银行判断抵押房地产价值提供参考依据,还是为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿、税务机关核定某种房地产税收的计税依据、保险公司衡量投保房屋的保险价值、人民法院确定拍卖房地产的保留价、房地产买卖双方协商成交价、政府确定划拨的建设用地使用权进入市场应补交的出让金等费用提供参考依据。
三、估价时点:
估价时点也称为价值时点、价值日期,是指一个估价项目中所评估的价值对应的时间。由于同一估价对象在不同的时间会有不同的价值,所以估价时必须弄清评估的是估价对象在哪个时问的价值。这个时间就是估价时点。估价时点不是随意确定的,它取决于估价目的,可以是现在、过去或未来的某个时间,一般为某个日期,用公历年、月、日表示。
特别需要指出的是,确定估价时点应在先,得出评估价值应在后。有关估价时点的确定等内容,见本书第五章第四节“估价时点原则”。
四、估价对象:
估价对象也称为被估价房地产,当其为房屋所有权和建设用地使用权等土地使用权以外的房地产权利时,如租赁权、地役权、抵押权时,也称为被估价权益,是指一个估价项目中需要评估其价值的房地产及相关其他财产。估价对象由委托人和估价目的双重决定。
五、价值类型:
价值类型是指一个估价项目中所评估的具体某种价值。估价虽然通常讲是评估估价对象的价值,但因价值的种类较多,每种价值的内涵不同,并且在同一估价对象和同一估价时点下这些价值的大小一般也不相同,所以到了一个具体的估价项目,就不能笼统地说是评估估价对象的价值,而必须明确是评估哪种价值,包括价值的名称、定义或内涵。在一个估价项目中,价值类型不是可以随意确定的,而应根据估价目的来确定。
同一估价对象可以有不同类型的价值,即同一估价对象的价值不是唯一的。但同一估价对象的具体某种价值是其在相应的估价目的特定条件下所形成的正常值,理论上它是唯一的。例如,同一房地产在买卖情况下虽然实际的成交价格有高低,但客观上有其正常的买卖价格;在征收情况下虽然实际的补偿金额可能有多少,但客观上有其合理的补偿金额;在抵押情况下虽然不同的人对抵押价值的高低有不同的见解...