房地产估价师辅导资料

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　　2017房地产估价师《经营与管理》备考讲义：房地产估价文书概述

　　房地产估价文书概述

　　知识点：

　　1.房地产估价文书的种类及作用：

　　房地产估价的文书主要有以下10种：

　　(1)估价委托书估价委托书是由估价需求方出具的，明确估价目的、估价对象、估价时点、估价服务收费标准、付款方式、估价报告交付日期等事项的文书，是估价的重要依据之一，放入估价报告的附件中。

　　(2)估价委托合同估价委托合同是由估价双方就估价事宜共同签订的书面文件。估价委托合同的作用有：①建立受法律保护的委托与受托关系;②明确委托人和估价机构的权利和义务;③载明估价的有关事项。

　　(3)估价项目来源和接洽情况记录估价项目来源和接洽情况记录是记载估价机构的估价业务来源的原始资料，做好记录有助于估价机构掌握公司主要客户的变化情况及要求，有助于估价机构开拓业务和更好地提供服务。

　　(4)估价作业方案估价作业方案是在估价委托合同签订后，明确本次估价需要解决的主要问题、完成时间、估价人员的计划和安排，以保证估价项目能保质、按时完成。

　　(5)估价所需资料清单估价所需资料清单是根据估价对象状况、估价目的所列出的需要的资料清单。

　　(6) 估价对象实地查看记录估价对象实地查看记录是估价师到估价对象现场检查、观察估价对象的实物状况、区位状况、历史状况以及周边房地产市场状况的文字、照片、摄影等信息的记录，是估价的重要依据之一，通常作为估价报告的附件存档。估价对象实地查看记录是否翔实直接影响估价对象的价值确定。

　　(7)估价报告估价报告是估价机构出具的关于估价对象价值的专业意见，是记述估价过程、反映估价成果的文件及关于估价对象价值的分析报告。

　　(8)估价报告内部审核表估价报告内部审核表是估价机构为保证出具的估价报告质量，对估价报告进行逐级审核、把关的记录。

　　(9) 估价中的主要不同意见和估价结果重大修改意见记录该记录是估价机构在对一些复杂、价值大、难度大的估价对象进行估价时，不同估价师对估价过程、结论有不同的意见，或者估价审核人员对估价结果提出重大修改意见的记录，做好记录有助于估价机构及估价师参考借鉴、不断总结提高。

　　(10)估价报告交接单估价报告交接单是估价报告交接和存档的文书，可以作为估价机构已向估价委托方提交估价报告的凭据和内部存档管理的凭据。

　　2.房地产估价报告写作的文字要求：

　　房地产估价报告是一种指向性非常明确的专业性与职业性的报告文体，有其特定的语言文字要求，具体要求如下：

　　(1)对词义的要求：1)用词准确;2)语义鲜明，不能含混不清、模棱两可;3)用词不可带有较强烈的感情色彩;4)用词简练、标准，不堆砌、不生造。

　　(2)对语句的要求：1)句子完整;...

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　　房地产估价师2017年考试的备考诀窍

　　1、房地产估价师考试大纲，用于熟悉理论架构，平时回顾知识点用。大纲有很多亮点，所以大纲也值得研究。

　　2、教材一套，用于反复识记。但是仅有教材是不够的，虽然也有人仅看教材过的，但此类人往往是基础很好，领悟力也特别强的人。

　　3、教材增补本及配套模拟测试，这本书的考点比较集中，有利于提高效率。教材增补本不一定每个书店都有，可以考虑网上定购;其他辅导书，如果你刚进入复习，或者基础的确“很差”，建议准备一些。

　　友情提示：教材作为第一轮复习的重点，当进入第二轮复习，把法条放在第一位。

　　4、真题解析，这是每一位考生都必须有的。真题有两个明显用途：一是作为模拟题，二是作为研究。在制定学习计划时，建议大家先做一遍去年的真题，了解一下自己的基本功，这样使复习更加有侧重地进行。然后再开始系统的复习。每复习一遍，做一轮真题，以明确复习的方向和命题思路，以便有针对性地查漏补缺。通过2-3次反复，相信你会信心十足地应考。

　　5、练习类书籍，建议准备一套。在吃透真题的前提下再做练习题;在做每个题的时候都要知道该题的题眼，一来是节省时间，二来快速有效提高应试水平。

　　6、模考卷，要做2-3套，模拟题的作用不在于提高知识水平，而在于提高应试能力。

　　7、培训班或者适当的课件，建议有条件的考生可以考虑。听课的作用只是帮你理清思路，抓住重点。考试关键还得靠自己的努力，其他都不能完全依靠。

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　　房地产估价师2017年《理论与方法》试题及答案

　　1.建筑物区分所有权包括(　)等。

　　A.按份共有所有权　　B.专有部分所有权

　　C.共同关系成员权　　D.共同部分持份权

　　E.长期使用和租赁

　　2.有一开发公司拟参加国有土地使用权拍卖会，现委托房地产估价人员对该土地的最高竞买价进行评估，所得出的评估价值是(　　)。

　　A.交换价值　　B.公开市场价值

　　C.投资价值　　D.理论价格

　　E.标定地价

　　3.甲、乙两块土地，其区位及实物状况都基本一样。甲地块土地单价为506元/m2，容积率为1.5，土地使用年限为50年。乙地块土地单价为820 元/m2，容积率为2.4，土地使用年限为70年。在用楼面地价来判断甲、乙两地块的投资价值时，若土地报酬率为8%，则下列表述中正确的有( )。

　　A.乙地块比甲地块贵

　　B.甲地块的70年使用权楼面地价低于341.67元/m2

　　C.甲地块与乙地块的楼面地价相等

　　D.甲地块比乙地块贵

　　E.乙地块的 70年使用权楼面价高于340元/m2

　　4.估价中的最高最佳使用具体包括( )等。

　　A.最佳用途　　B.最佳位置

　　C.最佳规模　　D.最佳环境

　　E.最佳集约度

　　5.选取可比实例时，应符合的要求包括(　　)等。(建设 工程教育网提供)

　　A.可比实例与估价对象所处的地区必须相同

　　B.可比实例的交易类型与估价目的吻合

　　C.可比实例的规模与估价对象的规模相当

　　D.可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格

　　E.可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同

　　6.评估某套住宅价格中，进行区位状况调整时，比较、调整的内容包括(　　)等。

　　A.环境景观　　　B.离市中心距离

　　C.朝向　　　　　D.城市规划限制条件

　　E.地势

7.下列情形中会导致房地产当前需求增加的有(　　 )。

　　A.消费者的收入增加

　　B.作为替代品的房地产的价格上升

　　C.作为互补品的房地产的价格上升

　　D.消费者预期其未来的收入增加

　　E.消费者预期未来的房地产价格上升

　　8.建筑物重置价格的求取方法有(　　)等。

　　A.单位比较法　　B.工料测量法

　　C.指数调整法　　D.分部分项法

　　E.成新折扣法

　　9.从估价角度出发，收益性房地产的运营费用不包含(　　)等。

　　A.房地产改扩建费用　　B.抵押贷款还本付息额

　　C.房屋设备折旧费　　　D.所得税

　　E.房屋装修折旧费

　　10.下列表述中，正确的有( )。

　　温故得以知新。距离2017年房地产估价师考试还有80天，出国留学网房地产估价师栏目的小编精心为您准备“2017年房地产估价师《制度与政策》模拟试卷”，快来跟小编一起复习吧!

　　2017年房地产估价师《制度与政策》模拟试卷

　　1、下列计算一半建筑面积的是( )。

　　A.无柱的雨篷

　　B.无顶盖的室外楼梯

　　C.骑楼

　　D.无顶盖的阳台

　　2、个人住房贷款比例不高于所购房屋价款或评估价值的( )%。

　　A.60

　　B.70

　　C.80

　　D.90

　　3、已售公有住房的住宅公共部位维修基金向( )筹集。

　　A.房管部门

　　B.物业管理公司

　　C.住房公积金管理中心

　　D.售房单位和购房人

　　4、契税的课税对象为( )。

　　A.房地产的出售人

　　B.房地产的购买人

　　C.房地产的使用权人

　　D.发生权属转移的房地产

　　5、属于直接融资的金融工具为( )。

　　A.存款单

　　B.保险单

　　C.支票

　　D.银行承兑汇票

6、银行向居民购买住宅提供抵押贷款的方式属于( )。

　　A.商业信用

　　B.国家信用

　　C.消费信用

　　D.A和C

　　7、保险人为债务人的信用提供担保的险种称为( )。

　　A.财产损失保险

　　B.保证保险

　　C.责任保险

　　D.信用保险

　　8、保险合同的客体为( )。

　　A.保险人

　　B.保险利益

　　C.保险金额

　　D.被保险人

　　9、股票与债券的共性是( )。

　　A.收益性

　　B.偿还性

　　C.安全性

　　D.市场价格与票面价值的一致性

　　10、投资基金证券的持有人与发起人的关系是( )关系。

　　A.股权

　　B.债权

　　C.契约

　　D.债务

　　答案：1-10 BCDDC CDBAC

　　出国留学网房地产估价师栏目小编们精心为广大考生准备了“房地产估价师案例分析2017资料：房屋征收评估特点”，各位同学赶快学起来吧，做好万全准备，祝各位同学考试顺利通过。

　　房屋征收评估四大特点：

　　1.估价数量大

　　房屋征收往往是由于旧城改造、新建和改建城市道路交通、新建大型基础设施等而引起，随着我国城市建设的不断加快，必不可少地发生大规模的房屋征收，导致征收数量大、待征收的户数多，由此带来的房屋征收估价数量很大，少则一、二幢，多则成片乃至一个或多个小区。

　　2.涉及面广，社会影响大

　　从企事业单位来说，征收不仅涉及到企事业财产的补偿问题，而且涉及到企事业单位的生存和职工家庭的生活问题。

　　从居民个人来说，房屋仍是当今我国大多数城市居民的最大财产。因此，房屋征收评估涉及到千家万户的切身利益，所产生的社会影响很大。

　　3.估价对象复杂，需要协调各种关系

　　一次估价中还会面对大量的房屋，面对征收人和众多的被征收人，由于各自对自身利益的维护，会出现不同的意见，导致估价的重要工作之一是协调各种利益关系。

　　4.补偿价格关联性强

　　就同一城市而言，同一时期同一地段同种类型房屋的征收补偿价之间，同一时期同一地段不同类型房屋的征收补偿价之间，同一时期不同地段同种类型房屋的征收补偿价之间都具有价格相互关联性。如果忽视了这种关联性，就可能引发征收冲突。

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　　出国留学网房地产估价师栏目小编们精心为广大考生准备了“2017房地产估价师案例分析讲义：房屋征收评估规定”，各位同学赶快学起来吧，做好万全准备，祝各位同学考试顺利通过。

　　房屋征收评估的相关规定

　　1. 房屋征收评估对象

　　房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。

　　房屋征收部门应当向受托的房地产估价机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。

　　对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。

　　2.房屋征收评估目的

　　a.被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。

　　b.用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。

　　3.房屋征收评估范围

　　被征收房屋评估范围包括合法的被征收建筑物及其占用范围内的建设用地使用权和其他不动产，不包括违法建筑和超过批准期限的临时建筑。

　　4.房屋征收评估时点

　　a.被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。

　　b.产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

　　5.房屋征收评估价值内涵

　　被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

　　不考虑租赁的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值;不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数额、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。

　　6.房屋征收评估标准

　　对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

　　7.房屋征收评估因素

　　被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等情况。

　　被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定;协商不成的，可以委托房地产估价机构通过评估确定。

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　　本文“房地产估价师《制度与政策》2017重点：房地产开发项目转让”由出国留学网房地产估价师栏目整理，希望对考生有所帮助。

　　房地产开发项目转让：

　　(一)转让条件

　　1.以出让方式取得的土地使用权

　　2.以划拨方式取得的土地使用权

　　(二)转让程序

　　《城市房地产开发经营管理条例》第二十一条规定，转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30 日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。

　　为了保护已经与房地产开发项目转让人签订合同的当事人的权利，要求房地产项目转让的双方当事人在办完土地使用权变更登记后30日内，到房地产开发主管部门办理备案手续。在办理备案手续时，房地产开发主管部门要审核项目转让是否符合有关法律、法规的规定;房地产开发项目转让人已经签订的拆迁、设计、施工、监理、材料采购等合同是否作了变更，相关的权利、义务是否已经转移;新的项目开发建设单位是否具备开发受让项目的条件;开发建设单位的名称，是否已经变更。上述各项均满足规定条件，转让行为有效。如有违反规定或不符合条件的，房地产开发主管部门有权责令其补办有关手续或者认定该转让行为无效，并可对违规的房地产开发企业进行处罚。

　　备案应当提供的文件，在《城市房地产开发经营管理条例》中只提到了房地产开发项目转让合同，各地在制定具体办法时应当进一步明确应当提供的证明材料。如受让房地产开发企业的资质条件、拆迁的落实情况、土地使用权的变更手续以及其他的证明材料。房地产开发企业应当在办理完土地使用权变更登记手续后30日内，到市、县人民政府的房地产行政主管部门办理项目转让备案手续。未经备案或未按规定期限办理备案手续的房地产转让行为无效。

　　房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成安置补偿的，原安置补偿合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。

　　房屋拆迁补偿安置是房地产开发的重要环节之一，与被拆迁人的利益密切相关。房地产开发企业项目转让之后能否保证被拆迁人的利益不受损害，是政府部门审查房地产项目是否允许转让的重要指标。这样规定的目的是保障被拆迁人的合法权益，防止在项目转让过程中或者转让后，因转让方、受让方互相推诿扯皮，使被拆迁人的权益受到损害。