房地产估价师要点

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　　2017年房地产估价师《经营与管理》重点讲义：居住房地产估价

　　1.居住房地产及其估价的特点：

　　居住房地产主要包括普通住宅、高档公寓、别墅等，是社会中保有量最大的一类房地产。从估价角度看，居住房地产的特点具有以下四个特点：

　　(1)具有较强相似性和可比性。估价的可比性较强，意味着比较容易找到足够数量的可比实例，因此市场法是首选方法之一。

　　(2)不同类型的住房内涵差异明显。在我国城市中，存在着商品房、房改房、集资房、经济适用住房、廉租房等。从住房保障角度看，分为社会保障住房和非社会保障住房两类，商品房、房改房、集资房是非社会保障住房，经济适用住房、廉租房是社会保障住房;从权属角度看，商品房是完全产权房，房改房、集资房、经济适用住房是限制产权房(部分产权房)，廉租房的产权属于政府，使用者只拥有使用权而没有产权。

　　(3)部分类型住房估价具有特殊性。如房改房中的部分产权房屋可先按完全产权估价，然后按房屋产权人的权属比例确定其最终市场价值;对承租人而言，对廉租房估算其市场价值或承租益价值没有意义。

　　(4)我国现在大力推进城市廉租住房建设，对城市政策性、福利性住房的租金以及经济适用住房实行政府定价。

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　　房地产估价师2017《经营与管理》考前要点：房地产估价报告写作

　　1.封面(含标题是七项)：

　　三点注意

　　(1)“封面”的“标题”是其构成要素之一。“标题”应能概括出估价目的，如“房地产抵押估价报告”或“城市房屋拆迁估价报告”。根据《房地产抵押估价指导意见》，房地产抵押估价的封面标题必须明确为“房地产抵押估价报告”;如不是，在指错题中可以算一处错误。

　　(2)估价作业日期是指该估价项目估价的起止年、月、日，即受理估价委托的年、月、日至出具估价报告的年、月、日，这个估价作业日期要与估价结果报告中的估价作业日期相一致。

　　(3)七个估价时间概念辨析

　　1)估价报告开始日期。是指受理估价委托的日期。

　　2)估价报告完成日期。是指完成估价报告的日期或出具估价报告的日期。

　　3)估价作业日期。是指从估价报告开始日期到估价报告完成日期的时间段。

　　4)估价时点。是指估价结果对应的日期。

　　5)致函日期。是指出具估价报告的日期或估价报告完成日期。

　　6)估价报告应用有效期。是指自估价报告出具日期起算，使用估价报告不得超过的时间。原则上不超过一年。

　　7)估价责任期。是指出具估价报告的估价机构及注册房地产估价师应承担法律责任的期限。如果估价报告在其应用的有效期内未使用，则估价责任期等同估价报告的有效期;如果估价报告在其应用的有效期内得到使用，则估价责任期为无期限或者到估价服务的行为结束为止。

　　2.目录(六项)：

　　估价报告目录部分要与后面的报告内容相匹配。

　　3.致委托人函(四项)：

　　(1) 致函正文一般应包含六项内容：一是估价对象，二是估价目的，三是价值类型，四是估价时点，五是估价结果，六是估价报告应用有效期。《规范》中的“估价报告的规范格式”中是四项，没有第三项和第六项，2010年案例教材中是五项，没有第六项，2010年理论教材中是六项，三者的说法有不一致之处。建议广大考生在考试时，本着从严应试的考虑，以理论教材说法为准。

　　(2)致函落款为估价机构的全称，加盖估价机构公章，并由法定代表人(执行合伙人)签名或加盖私章。在考试中以上三项内容缺一不可，否则可作为一处错误指出。

　　(3)致函日期 这是指致函时的年、月、日，为估价报告完成日期或出具日期。在考试中，若与估价报告完成日期或出具日期不一致，可作为一处错误指出。

　　4.注册房地产估价师声明(七项)：

　　五点注意

　　(1)非注册房地产估价师不应在此签名。

　　(2)2010年案例教材与理论教材均将《规范》中的“实地查勘”改为“实地查看”。因为《规范》是1999年制订并实施的，至今已有11年，...