投资澳洲房产

　　对于房产投资者来说，获取利益才是最根本的。那么如何在首次买房的时候让自己不吃亏呢，有哪些需要了解的东西呢，注意事项又是什么，和出国留学网小编一起来看看首次投资澳洲房产要注意的地方。

　　一般来讲，众多首次置业者们将面临的第一个问题就是存款。拥有付清首付的能力是首次置业者们买房之前的必要准备。在增加存款和控制预算方面，下面的这些小建议可能会对你有帮助：

　　评估和控制成本

　　注意计算每个月的收入与支出，养成记账的习惯，列出每天购买的东西的单价。之后可以根据个人的消费习惯在每日流水上进行调整，比方说减少购买外卖咖啡或者减少每个月外出用餐的次数。久而久之，你会意外地发现，其实每个月可以节省不少钱。

　　预算规划

　　进行预算规划要严格，但也要确保是能够实现的。一旦制定好规划，就要严格执行和实施。其中，可以在每月的收入中抽出固定的比例用来存款，养成长期储蓄习惯，最好是与未来还贷额度相近的一笔资金。

　　看清现实

　　对于首次在澳洲买房的置业者来说，如果预算有限，选择小面积住宅是个不错的开始。首先确定好自己和家庭的需求、理想的城区、房屋的类型、该地区该类型的房屋均价以及现有的经济实力，先计算出大约需要多久才能实现买房目标。

　　如果时间太久，可以考虑选择不同价位、城区或类型的住宅。要记得，准备存款的时候除了要准备20%的首付以外，买房时可能还会出现其它前期费用。

　　当然，对于首次置业者来说，购买自住房的时候，澳洲政府提供的多种优惠政策也可以充分加以利用：

　　首套房养老金存款计划（First-Home Super Saver Scheme）

　　根据这项联邦政府新推出的计划，人们可以进行额外养老金供款，每年最多存15，000澳元，总额不得超过30，000澳元。

　　这项新规将于2018月7月1日生效。从2018年7月1日起，首次购房者将能够提取2017年7月1日之后自愿存入退休金账户的储蓄，专门用于购房。

　　首次置业补贴（First Homeowner Grant）和印花税优惠

　　首次置业者购买或建造价值最高不超过75万澳元的新房产，可享受1万澳元补贴。如果在维州偏远地区，享受的补贴金额则被提升至2万澳元。

　　首次置业者购买少于60万澳元的房产，可免交印花税。房产价值在60万澳元至75万澳元之间的，则可享受印花税优惠。

　　维州HomesVic共享股权项目

　　该一项目已经在2月份正式启动，首次置业者可与政府联合买房。政府会向首次置业者提供一定金额的补贴，最高可达所购房屋初始价格的25%。

　　家长协助贷款（Parent assist loan）

　　现在，很多银行顺势推出家长协助贷款（parent assist loan）措施，只要家长为孩子的第一套房子贷款20%，那么剩下的贷款都由银行来出。

　　最后，也是大多数首次澳洲购房都会面临的问题，就是申请银行贷款。在申请贷款的时候，可以注意以下几方面：...

　　据出国留学网小编了解到，澳洲的房地产近几年持续保持增长走势，投资澳洲房产中国人是占了大部分的比例。下面出国留学网小编为大家整理了投资澳洲房产有哪些技巧的相关知识，有需要的朋友来看看吧。

　　投资澳洲房产的技巧：

　　1.评估和控制成本

　　注意计算每个月的收入与支出，养成记账的习惯，列出每天购买的东西的单价。之后可以根据个人的消费习惯在每日流水上进行调整，比方说减少购买外卖咖啡或者减少每个月外出用餐的次数。久而久之，你会意外地发现，其实每个月可以节省不少钱。

　　2.预算规划

　　进行预算规划要严格，但也要确保是能够实现的。一旦制定好规划，就要严格执行和实施。其中，可以在每月的收入中抽出固定的比例用来存款，养成长期储蓄习惯，最好是与未来还贷额度相近的一笔资金。

　　3.看清现实

　　对于首次在澳洲买房的置业者来说，如果预算有限，选择小面积住宅是个不错的开始。首先确定好自己和家庭的需求、理想的城区、房屋的类型、该地区该类型的房屋均价以及现有的经济实力，先计算出大约需要多久才能实现买房目标。

　　如果时间太久，可以考虑选择不同价位、城区或类型的住宅。要记得，准备存款的时候除了要准备20%的首付以外，买房时可能还会出现其它前期费用。

　　当然，对于首次置业者来说，购买自住房的时候，澳洲政府提供的多种优惠政策也可以充分加以利用：

　　4.首套房养老金存款计划（First-Home Super Saver Scheme）

　　根据这项联邦政府新推出的计划，人们可以进行额外养老金供款，每年最多存15，000澳元，总额不得超过30，000澳元。

　　这项新规将于2018月7月1日生效。从2018年7月1日起，首次购房者将能够提取2017年7月1日之后自愿存入退休金账户的储蓄，专门用于购房。

　　5.首次置业补贴（First Homeowner Grant）和印花税优惠

　　首次置业者购买或建造价值最高不超过75万澳元的新房产，可享受1万澳元补贴。如果在维州偏远地区，享受的补贴金额则被提升至2万澳元。

　　首次置业者购买少于60万澳元的房产，可免交印花税。房产价值在60万澳元至75万澳元之间的，则可享受印花税优惠。

　　6.维州HomesVic共享股权项目

　　该一项目已经在2月份正式启动，首次置业者可与政府联合买房。政府会向首次置业者提供一定金额的补贴，最高可达所购房屋初始价格的25%。

　　7.家长协助贷款（Parent assist loan）

　　现在，很多银行顺势推出家长协助贷款（parent assist loan）措施，只要家长为孩子的第一套房子贷款20%，那么剩下的贷款都由银行来出。

　　推荐阅读：

　　作为全球热门的宜居国家，澳洲一直是诸多海外买家理想的投资目的地。而澳洲房价走势也非常平稳，平均每7年就会翻一倍，和出国留学网小编一起来看看投资澳洲房产的条件。

　　政策法规

　　一、外籍人的定义

　　澳洲政府的相关法律条文规定如下，大家可以详细对照、对比：

　　澳洲《1975年外国收购与兼并法》（以下简称“法案”）授权国库部长（Treasurer）或其代表负责审查外国投资提案，以判断提案是否有违澳洲的国家利益。改法案被第五条定义“外籍人士”：为：

　　非澳洲常住居民的自然人；

　　由非澳洲常住居民的自然人或外国公司持有控股权益的公司；

　　由两人或多人合计持有控股权益的公司，并且其中每一个控股人或者为非澳洲常住居民的自然人，或者为外国公司；

　　由非澳洲常住居民的自然人或外国公司持有重大权益的信托财产的受托人；或者由两人或多人合计持有重大权益而且其中每一人或者为非澳洲常住居民的自然人或者为外国公司的信托财产的受托人。

　　《澳洲海外投资政策》显示，“常住居民”指符合以下条件的人士：

　　他们在澳洲的居住不受法律规定的任何时间限制（即为，他们可以无限期住在澳洲，如澳洲永久居民和新西兰公民）；

　　该人士在过去的十二个月内实际居住在澳洲的时间达到200天或以上。

　　此外，《澳洲海外投资政策》将“临时居民”定义为居住在澳洲并且符合以下条件的人士：持有允许他们在澳洲持续逗留12个月以上的临时签证（无论签证的剩余有效期为多长时间）；

　　已递交永久居留申请并且持有允许他们在澳洲逗留到申请得到最后决定为止的过渡性签证。

　　二、外籍人士在澳洲只可买全新住宅

　　普通非常住外籍人士不可以购买澳洲已建成的二手住宅用房。但是，非常住外籍人士在获得FIRB批准后，是可以购买澳洲全新住宅的（如独立房屋或公寓等）。

　　澳洲全新住宅的定义：

　　全新住宅是指直接从发展商购买的居所，而该住宅在过去并未有人居住超过12个月。全新住宅包括从非住宅用途（例如：办公室或仓库）改为住宅之用，而作出大幅度翻新的建筑，但幷不包括经过整修或修复的旧住宅。

　　•以下情况下，外籍人士可在澳洲购买二手房

　　《澳洲海外投资政策》规定非常住外籍人士不可以购买已建成住宅作为投资物业或自住，以下情况除外：

　　外籍人士运营的大型规模的公司，为驻澳员工提供住宿时，可以购买已建成住宅（二手房），不过，需提出申请，通常这类申请在批准时会有附加条件，即公司在预计此物业将空置六个月或以上时，需将此物业出售；

　　非常住外籍人士亦可以购买已建成住宅（二手房），但前提是要对该建成住宅进行改建（即拆毁现有住房并且建造新住房），并需要提出申请。申请时提出的改建提案必须增加澳洲的住房存量 （例如：拆毁一个现有住房，然后建造两个或以上住房），或者改建提案可以表明现有住房已经废弃或者不适合居住。通常此类申请可获得批准。申请获得批准时通常附有一定条件。

　　三、外国投资者在澳洲购买全新住宅时的FIRB...

　　购买楼花公寓听起来可能很有吸引力，事实上，这也是中国买家在澳进行澳洲房产投资时所青睐的方式。买家得到一套全新的公寓，和出国留学网小编一起来看看投资澳洲房产如何买到好的期房？

　　但购买公寓楼花实际上有很大的风险，因为你正在买的是一些还不存在的东西，在你购买之前，是不可能看到成品的。

　　随着公寓供应过剩导致价格下滑，购房者需要购买期房时特别小心，以减轻所涉及的风险。

　　购买期房意味着购买尚未建成的公寓或房屋，它们或者正在建设，或者只是在规划阶段。

　　签订合同时通常需要支付10％的定金，剩余部分是在公寓完工时支付。

　　开发和完工之间可能有好几年时间。这对于一些买家来说可能有利，因为他们有更多时间攒钱，但这也意味着你的定金会被绑住好几年。

　　好好做功课就能降低风险

　　据McGrath项目总经理斯帕克先生（Adam Sparkes）介绍，最重要的功课就是研究开发商的过往记录。他说：“如果他们经验丰富，推出过一些楼盘，那就用他们最近完工的建筑作为研究案例。”

　　CM Lawyers 的产权转让负责人萨普纳斯先生（Alex Sapounas）表示，买家应该亲自检查开发商以前建造的楼盘。他说：“和一些业主聊聊吧。询问他们与开发人员打交道的经验。施工进度是否符合时间表？工程质量有没有问题。”

　　开发商的财务状况也值得调查。斯帕克先生说：“了解开发商是否有资金进行建设是非常重要的。银行条款会规定需要在预售中卖出一定数量的房屋，才能批准他们贷款，所以他们需要有一个具体数字。”

　　较大的开发商经常亲自管理施工，而较小的公司通常会雇用建筑商。斯帕克先生表示：“开发商可能是土地所有者，然后他们会聘请建筑商进行施工。所以也要对建筑公司做同样的研究。”

　　买家应聘请具有期房经验的律师或产权转让人士来调查合约。因为合约可能包括日落条款，如果建筑物没有在特定时间范围内完工，开发商或买方可以取消合约。

　　在这种情况下，购房者要么终止合约，要么得多付好几万才能保留房子，尽管新州最近的改革为买家提供了更多保护。

　　期房合同通常允许成品有5％或10％的误差，而开发商经常是从外部测量公寓，包括共享墙的50%和内部墙的100%，这意味着实际可用空间可能比公布的数字要小。在罕见的情况下，单卧室公寓最终可能变成客卧一体式的单间。

　　即使贷款申请获得了预先批准，买家也得做好在购买期房和最终结算期间，贷款标准收紧，甚至贷款机构在房子完工后的估价低于你的购买价，这样的话，买家就得补足差额，或者冒损失定金的风险。

　　什么样的公寓楼花最理想？

　　新公寓集中的地区可能面临价格下行压力，但具有独特特色的公寓可能具有较强的增长前景。

　　澳洲房建局斯帕克先生说：“有特色的低层建筑，不管是建筑物外观有特色，还是靠近河流，都还是很受欢迎的。”他补充说，园林绿化在建筑物的形象方面也扮演着重要的角色。

　　Richard Matthews Real Estate董事贝尼先生（Richard Baini）对此表示赞同。“小的开发项目总是比较受欢迎。有一种认为，如果你了解自己的邻居，就会更有安全感。”

　　如...

　　投资澳洲房产如何充分利用资金？这是我们共同面临的问题，从选择储蓄账户到退休基金。我们对风险的态度和财务目标将决定我们管理资金的方式。和出国留学网小编一起来看看。

　　房地产同股票和某些债券一样，属于中等风险的投资。房地产投资带来了资本增长和获得租金收入的机会，并且能获得有形资产的安全感。

　　更加保守的投资（包括储蓄账户，现金信托和国债）风险较小，但增长率较低，因此您需要关注通胀对这些低收益投资的影响。对于期货和期权等风险较高的投资来说，您的潜在回报要大得多，但您的风险也大得多。

　　正如澳洲经济学威尔逊博士所解释的那样，尽管20年来这个国家的通货膨胀率一直很低，但我们仍看到过房价下跌的情况。 “从长期来看，房产回报率（潜在回报）比通货膨胀率高出一至两个点，但由于房产的安全性，银行为借贷做好了准备。”这意味着，您房产投资80%的资金可能都是银行的资金，但是你的总体投资可以获得高于通货膨胀的回报。

　　“对于许多澳大利亚人来说，这是一个非常成功的模式，利用房屋所有权的强烈愿望和大多数首都城市通常会遇到的住房供应不足的情况。”

　　澳大利亚房地产研究所（REIA）首席执行官兰斯先生（Amanda Lynch）对此表示赞同。她说：“从长期来看，房地产投资可以带来可观的回报。我们只需要追溯到六年前的全球金融危机，那时我们看到养老金缩减，而房价上涨。从历史上看，房价的上涨是由于人口持续增长以及房屋长期供不应求造成的。＂

　　“房产是有形资产，你可以选择自己居住或将它转交给你的子女。许多人也反映说，他们发现了解房产市场比了解股票市场更加简单。”

　　房产投资的目标是构建您的房地产投资组合，以削弱风险并实现您的财务目标。我们对您的投资组合的每个阶段进行研究，从而帮助您最大限度地提高投资回报。

　　·设立房产投资组合目标

　　·获取帮助：房地产专业服务

　　·将房产投资风险降到最低

　　·3个理财小贴士有助于房地产投资组合的成功

　　身为房地产投资人并不是一件轻而易举的小事。尽管你可以求助于房地产管理人、财务顾问、法律顾问，但最终的根本问题还需要你自己来回答。在每一个财政年度开始的时候，花点时间，重新评价一下自己的投资，将会更有利于你最大限度地在投资房上获取短期与长期的收益。

　　推荐阅读：

　　澳洲房产投资前景到底如何

　　澳洲房产投资技巧

　　澳洲房产投资政策

　　2018年许多投资者纷纷开始将目光投向了海外，其中澳洲房产就是备受关注的一类。今天出国留学网为大家准备了如何成功投资澳洲房产，希望对大家有所帮助。

　　一、做好投资准备

　　向会计师或财务顾问咨询，让他们帮助评估你当前的资金状况。无论你是进行财务评估还是寻求专业建议，你都应该考虑以下因素：

　　个人预算，即你的总收入和生活费。

　　现有的资产净值，包括你投资房、住宅、资产(包括船只、汽车等)、退休金、股票和储蓄中持有的的资产净值。

　　现有投资房的具体情况，包括租金收益、现金流分析、住房按揭和偿还、保险和折旧细则。

　　现有的债务，包括信用卡、按揭贷款和其他贷款。

　　如果你想咨询财务顾问，请确保他们是合格的，并且有澳大利亚的金融服务执照。将上述四点中提到的所有财务清单的复印件带上，能更准确地评估出你的财务状况，明确你的房产投资目标。

　　过度的债务负担会导致你的现有资产净值处于风险之中。周密的财务规划能帮助你建立资金储备，并在中长期内获得回报。

　　不要为了新目标而动用你的大部分资产净值。二八分模式(你应该持有至少有20%的资产净值)是你在维持资金水平的最高使用限度。你持有的资产净值越多，就越安全，你之后的购买能力也就越大。

　　二、减免税款

　　你能要求的投资住宅物业最吸引人的是可以申请税收减免。这样一来，你就可以省去很多不必要的出租房相关成本费用，包括抵押贷款利息的偿还、维护费用、保险、市政费、地税、物业管理费和房屋内固定设施的折旧优惠等。

　　计算房屋折旧是至关重要的，尤其是你有多套房产的时候。虽然你的税务会计师能做到这点，但是聘请一位建筑估算师来验房能更加准确地计算出房屋折旧程度，长期来看可以节省很多财力。

　　投资模式

　　如果你在考虑投资多处澳洲房产，你需要判断是想要现金盈余模式还是负扣税模式。如果目标是获得稳定收益，那么应该选择前者;如果你的目标是扩大资产规模而不想增加税务，甚至想减轻税务负担，那么可以考虑后者。

　　资本增值税

　　整合所有的资本收益和亏损可以抵消本财年需支付的税款，所以当你买进又卖出时，牢记这一点是很重要的。资本增值税(CGT)只针对那些在1985年9月20日以后购买的房产，而且如果你持有一处投资房产超过一年，增值税将减少50%。

　　三、了解你的融资选择

　　抵押贷款

　　除了根据固定利率、浮动利率或者两者组合来选择贷款，你还可以考虑只付利息的贷款。只付利息的贷款深受投资者喜爱，因为这可以将还款金额降至最低，你只需要偿还利息。这似乎是释放现金流的好方法。但若你没有解决主要债务，这也存在一定的风险，你需要花费更长的时间来储备资金。当然，你也可以将只付利息贷款与浮息或固息贷款相结合。

　　如果你想利用现有投资房或住宅中的资产净值来投资另一套房产，你一定要和你的财务顾问谈谈。当你把手上资金用来投资时一定要谨慎小心。牢记银行的经验法则：至少持有20%的资产净值。

　　自营养老金

　　使用自营养老金(SMSF)投资房产，有显著的税收优惠。你所赚取的任何租金收入所征收的税率不超过15%，...

　　很多国家都推出了买房优惠政策来吸引中国投资商，那么在澳洲投资房产的朋友，是否对澳洲房产的优势有所了解呢?下面就让出国留学网小编告诉大家吧。

　　一 投资工具

　　澳洲房产历经百年，交易机制成熟透明，政府监管得力。没有资金风险。空置率仅仅1.6-1.8%。澳洲房产近60年来平稳增值。经历8个轮回，年均增值8-12%，大约7-10年翻一翻。是投资理财、分散资金风险、抵御通货膨胀的最佳工具。

　　二 再融资工具

　　澳洲房产不用卖出就能获得现金流。房产增值部分经同一家贷款银行评估后可贷出增值部分的80%。增加您的现金流动，让你的资产不断滚动，这就是西方版的鸡生蛋，蛋孵鸡。

　　三 抵押工具

　　澳洲房产首付低，贷款最高可达80%(一般为70%一80%之间,目前贷款收紧)，自有资金收益率高。

　　四 外汇投资

　　工具高通胀下，人民币绝对购买力下降，对内贬值、对外升值。单一持有人民币本身也是最大的风险。抵御通货膨胀的最佳方式是持有强势货币，如加币、澳币这样的资源性货币。因为这些国家资源是不可再生的，只会越来越贵。在澳洲买房后，购房人可在贷款银行申请对冲账户。有多余的资金，可存入这个对冲账户，按贷款利率以天计息，并可随时支取。既享有了高额活期存款利息，又冲抵了因贷款产生的利息。操作简单，收益无穷。

　　五 杠杆工具

　　时间杠杆

　　澳洲买房在同一家银行可15年只还利息不还本金，随着时间推移房租房价增长，以15年后的租金来还今天欠银行的钱，以租养房轻松投资。澳洲租房文化盛行，居民中有近30%人租房住，房子都很好出租。

　　财务杠杆

　　澳洲买房首付30%即可30万可以撬动100万的资产。收益是全款买房的3.3倍.风险是全款买房的1/3;

　　六 传承工具

　　澳洲无房产税、无遗产税，是非常好的财富载体。中国的房子产权70年，建筑设计寿命50年.房龄超过20年，银行不予抵押贷款。 2020年左右，中国进入老龄化社会.城市化进程仅此一次，指望政府拆迁赔偿已不可能实现。

　　七 子女海外留学教育资金

　　通过澳洲房产的增值可实现儿女的免费海外留学。为了节约留学澳大利亚的成本，父母替子女购置房产用以“以房养学”也逐渐成了主流，并且日前这种趋势越来越热。

　　八 养老基金

　　澳洲房产高达百年的使用寿命，土地永久产权，通过地契抵押可贷款进行房屋重建。通过租房带来的源源不断的正向收益.实现以房养老。而中国的房子因产权问题，市场不够成熟，超过20年即破旧不堪.银行不予贷款，无法实现以房养老，更无法实现财窗的传承。

　　九 身份财富象征

　　在这里需要强调的是，经济好的发达国家没有买房移民政策，只有欧洲一些破产国家比如西班牙葡萄牙才可以。澳洲和新西兰是不可能买房就给身份的，但是澳洲有多次往返自由签证，另外澳洲十年签还可能试行，照这样下去还急着...

　　随着经济的发展和信息的传播，愈来愈多的人选择海外投资房产，其中澳洲就是个热门的市场之一，那么各位打算投资澳洲房产的朋友，对此有多少了解呢?今天，出国留学网小编给大家讲讲澳洲买房优势，希望能帮助到您。

　　1、澳大利亚(房源)的生活水准属于世界上较高的国家之一，其生活成本却大大低于包括美国(房源)、英国(房源)、德国、日本、香港、新加坡和加拿大(房源)等许多国家和地区。

　　2、澳洲多个城市被评为最适合人类居住城市，经济之都悉尼(房源)已连续多年被评为世界五大最佳居住城市，拥有可人的气候、独特而舒适的生活环境、高质量的社会与文化基础建设。同时，文化之都墨尔本也是世界最适合居住的城市之一。

　　3、澳大利亚对国民和澳洲移民均有完善的健康保障福利体系。国内比较多的商业移民和技术移民都可以享受到其福利政策，尤其是商业移民持有163VISA的移民家庭，虽然是4年的临时居住证，但是4年内，全家享受医疗等福利政策，孩子在18岁前选择公立学校都是免费的，而婴儿更有牛奶津贴等补助。

　　4、澳洲房产市场名列世界第一类“高度透明”。澳洲房产市场的开发商楼盘的价格，海外投资者在海外与澳洲本土人士在澳洲房产市场购买房产的价格都是统一标准。

　　5、澳洲房产市场近40年来平均每七至十年即可增值一倍。澳洲房产市场有着这么平稳的发展，每年都有一定的增值，澳洲房产市场相比国内房产市场由宏观经济调控下的不稳定，澳洲房产市场的投资不失为一种稳健的方式。

　　6、在澳洲房产市场购入澳洲房产或地产的投资人可永久地拥有其土地的所有权与继承权。国内近期推出的“70年使用权”到期后可能要有偿续期，而在澳洲房产市场则是世代相传，为子孙后代留一些产业，同时也是将个人资产合理的分配。

　　7、海外投资人在澳洲银行最高可获得80%房地产贷款额;个人购房消费首付10%，与当地居民一样享受房屋贷款权。海外投资客可以在当地银行用当地物业进行抵押进行贷款，方便且实惠。

　　8、澳洲各银行默认为澳洲房产市场提供信贷的风险几乎为零，因此投资澳洲房产市场的物业较容易获得银行信贷的支持。澳洲银行对客户的审核条件相比美国或其他同类型国家较严格，对客户的财产和收入都有一定要求，这样就最大限度的保证贷款的安全。

　　9、专家预测：悉尼、墨尔本、黄金海岸[最新消息价格户型点评]、布里斯班等主要城市的房地产到2012年，可能增值一倍以上。此论增值周期由2006年底开始发起，所以到2012年之前澳洲房产市场的物业的增长态势较好，而墨尔本作为主要移民城市更是潜力长远，而黄金海岸和布里斯班作为世界级的旅游胜地优势也较突出。

　　10、政府眼光远，澳洲政府鼓励一年以上的房产投资计划。规定一年以上的楼宇买卖所得增值税减半。在澳洲房产市场买房或投资，如果您持有一年内出售，将会征收高达49%的增值税，而持有一年以上则为25%。因此在澳洲房产市场置业是一种长远的投资行为，而不是一种投机行为。

　　11、在澳洲，政府对从事澳洲房地产中介活动的专业人员有严格的监管，对他们中某些触犯法律的行为惩罚是十分严厉的，最高达七年刑期。因此如果海外投资客购买下澳洲房产市场的物业交由当地房产中介管理有严格的法律保护，澳洲房产市场十分有利的保护了海外的投资者。

　　12、在澳洲房产市场投资房地产，澳洲房产市场专业化的一站式成交系统...