理论与方法知识点

　　要参加房地产估价师考试的同学们，出国留学网为你整理“2018年房地产估价师《理论与方法》知识点：报酬资本化法”，供大家参考学习，希望广大放松心态，从容应对，正常发挥。更多资讯请关注我们网站的更新哦!

　　2018年房地产估价师《理论与方法》知识点：报酬资本化法

　　报酬资本化法的公式：

　　V=A1/1+Y1+ A2/(1+Y1)×(1+Y2)+…+An/(1+Y1)×(1+Y2)…×(1+Yn)]

　　V=A1/1+Y+A2/(1+Y)2+A3/(1+Y)3+…+An/(1+Y)n

　　A末=A初(1+Y)

　　V=A/Y[1—1/(1+Y)n]

　　V=A/Y

　　Kn=1—1/(1+Y)n =(1+Y)n—1/(1+Y)n

　　V70=V∞×K70

　　V50=V∞×K50

　　V∞=V50/K50

　　V40=V40×K40/K50

　　Vn= VN×Kn/ KN

　　=VN×(1+Y ×[(1+Y)n—1] / (1+Y —1

　　Vn= A/Yn〔1—1/(1+Yn)n〕或VN= A/YN〔1—1/(1+YN)N〕

　　以上几个公式中：V—房地产收益价格又称现值;n—收益年限;A1，A2…An——第n期净收益;

　　Y1，Y2…Yn——第Y期报酬率(折现率)

　　收益期限为有限年的公式: 式中t为净收益有变化的期限

　　收益期限为无限年的公式:

　　净收益按一定数额递增 有限年V=(A/Y+b/Y2)×[1—1/(1+ Y)n]—b/Y×n/(1+Y)n 未来第n年为 [A十(n—1)b]收益年限为无限年V=A/Y+b/ Y2

　　净收益按一定数额递减 有限年V=(A/Y—b/Y2)×[1—1/(1+Y)n]+b/Y×n/(1+Y)n 未来第n年为 [A—(n—1)b]

　　n≤A/b+1

　　净收益按一定比率递增 有限年 V=A/(Y—g)×[1— (1+g)/(1+Y) n ] 未来第n年为 A(1+g)n—1

　　无限年 V=A/(Y—g)

　　净收益按一定比率递减 有限年 V=A/(Y+g)×[1— (1—g)/(1+Y) n] 未来第n年为A(1—g)n—1

　　无限年 V=A/Y+g

　　以上几个公式中：V—房地产收益价格又称现值;b—净收益逐年递增(减)的数额;g—净收益逐年递减的比率;

　　净收益为有效毛收入减运营费用公式：有效毛收入逐年递增的比率为gI，运营费用逐年递增的比率为gE，收益年限为有限年公式为:V=I/(Y—gI)×[1— (1+gI)/(1+Y) n]—E/Y—gE×[1— (1+gE)/(1+Y) n ]

　　上式中：I—有效毛收入;E—运营费用;gI—逐年递增的比率;gE—逐年递增的比率;

　　预知未来若干年后的价格的公式：

　　如果净收益每年不变为A,则公式为: V=A/Y[1— (1+Y) t]+Vt/(1+Y) t

　　如果净收益按一定数额递增,则公式为: V=(A/Y+b/Y2) [1...

　　要参加房地产估价师考试的同学们，出国留学网为你整理“2017年房地产估价师《理论与方法》知识点：房地产的价格构成 ”，供大家参考学习，希望广大放松心态，从容应对，正常发挥。更多资讯请关注我们网站的更新哦!

　　2017年房地产估价师《理论与方法》知识点：房地产的价格构成

　　房地产价格构成：

　　下面以“取得房地产开发用地进行房屋建设，然后销售所建成的商品房”这种典型的房地产开发经营方式为例，并从便于测算各构成项目的金额的角度，来划分房地产价格构成。在这种情况下，房地产价格通常由7大项构成：①土地取得成本;②开发成本;③管理费用;④投资利息;⑤销售费用;⑥销售税费;⑦开发利润。

　　2.1土地取得成本

　　土地取得成本是指取得房地产开发用地所需的费用、税金等。在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由开发商(作为买方)缴纳的税费(如契税、交易手续费)构成。在目前情况下，土地取得成本的构成根据房地产开发用地取得的途径，可分为下列3种：

　　(1)通过征用农地取得的，土地取得成本包括农地征用中发生的费用和土地使用权出让金等。(2)通过在城市中进行房屋拆迁取得的，土地取得成本包括城市房屋拆迁中发生的费用和土地使用权出让金等。(3)通过在市场上“购买”取得的，如购买政府出让或其他开发商转让的已完成征用或拆迁补偿安置的熟地，土地取得成本包括购买土地的价款和在购买时应由买方缴纳的税费等。

　　2.2开发成本

　　开发成本是指在取得房地产开发用地后进行土地开发和房屋建设所需的直接费用、税金等，在理论上可以将其划分为土地开发成本和建筑物建造成本。在实际中主要包括下列几项：(1)勘察设计和前期工程费，包括可行性研究、规划、勘察、设计及“三通一平”等工程前期所发生的费用。

　　(2)基础设施建设费，包括所需的道路、给水、排水、电力、通信、燃气、热力等设施的建设费用。

　　(3)房屋建筑安装工程费，包括建造房屋及附属工程所发生的土建工程费用和安装工程费用。

　　(4)公共配套设施建设费，包括所需的非营业性的公共配套设施的建设费用。

　　(5)开发建设过程中的税费。

　　2.3管理费用

　　管理费用是为管理和组织房地产开发经营活动所发生的各种费用，包括开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，可总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比率。所以，在估价时管理费用通常可按土地取得成本与开发成本之和乘以这一比率来测算。

　　2.4投资利息

　　此处的投资利息与会计上的财务费用不同，包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息。

　　2.5销售费用

　　销售费用是指销售开发完成后的房地产所需的费用，包括广告宣传费、销售代理费等。销售费用通常是按售价乘以一定比率来测算。

　　2.6销售税费

　　销售税费是指销售开发完成后的房地产应由开发商(作为卖方)缴纳的税费，又可分为下列两类：

　　(1)销售税金及附加，包括...

　　出国留学网房地产估价师栏目精心整理推荐“房地产估价师2017理论与方法知识点：制定估价作业方案”一文，希望对广大读者有所帮助，想了解更多资讯，请继续关注本网。

　　一、估价作业方案的含义和内容

　　在明确了估价基本事项及确定了估价报告交付日期的基础上，应再次对估价项目进行分析，制定估价作业方案，以保质、按时完成该估价项目。估价作业方案的核心是解决将要做什么、什么时候做、由谁来做及如何去做，即是关于未来一系列行动的计划。

　　估价作业方案主要包括以下内容：①拟采用的估价技术路线和估价方法;②拟搜集的估价所需资料及其来源渠道;③预计需要的时间、人力和经费;④估价作业步骤和时间进度安排。

　　二、制定估价作业方案的思路

　　(一)拟采用的估价技术路线和估价方法

　　在明确了估价基本事项之后，便可以确定拟采用的估价技术路线，初步选择适用于估价对象的估价方法。估价技术路线是评估出估价对象价值所应遵循的基本途径，是指导整个估价过程的技术思路。初步选择估价方法的目的，是为了使后面的搜集估价所需资料和实地查看估价对象等工作有的放矢，避免不必要的无效劳动。因为不同的估价方法所需的资料不完全相同，有些资料可能是某些估价方法所不需要的。在前面介绍各种估价方法中已介绍了它们适用的估价对象，在此反过来，哪种类型的房地产在理论上适用哪些估价方法估价也应是清楚的。

　　在市场法、收益法、成本法、假设开发法中，只要是估价对象在理论上适用的，都应当初步入选，不得随意取舍。例如，开发完成后价值可以采用市场法或收益法估价的在建工程，理论上应当采用成本法、假设开发法估价;开发完成后价值可以采用市场法或收益法估价的房地产开发用地，理论上应当采用市场法、假设开发法估价;现成的写字楼、公寓，理论上应当采用市场法、收益法、成本法估价;现成的商场、商业门面，理论上应当采用收益法、市场法估价;现成的游乐场、影剧院，理论上应当采用收益法、成本法估价。

　　不同估价方法之间的关系有以下3 种：一是可以同时使用，以相互验证，而不能相互替代。因为不同的估价方法是从不同的角度来衡量房地产的价值，同时采用多种估价方法进行估价，可以使估价结果更加客观合理。二是可以相互补充。例如，有些房地产适用成本法估价而不适用市场法估价，如在建工程;有些房地产可能相反，适用市场法估价而不适用成本法估价，如位置和环境很好、适宜建造别墅、尚未开发的生地。三是可以相互引用。例如，市场法中的土地使用期限调整可以采用收益法求取;收益法中的租赁收入、成本法中的土地取得成本可以采用市场法求取;假设开发法中的开发完成后价值可以采用市场法、收益法求取。

　　因此，房地产估价师应当熟知、理解各来源：建设工程教育网种估价方法及其综合运用，结合估价对象，正确运用估价方法进行估价。对于同一估价对象，宜选用两种以上(含两种)估价方法进行估价。此外，有条件选用市场法估价的，应当以市场法为主要的估价方法;收益性房地产估价，应当选用收益法作为其中的一种估价方法;具有开发或再开发潜力的房地产估价，应当选用假设开发法作为其中的一种估价方法;在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法、收益法、假设开发法估价的情况下，可以将成本法作为主要的估价方法。

　　还需要指出的是，上述选用两种以上估价方法进行估价，是指该两种以上估价方法均是用于直接得出估价对象的价值，而不包括估价方法之间引用的情况。例如，某在...

　　“审计师2017《理论与方法》知识点：存货发出的审查”一文由出国留学网审计师考试栏目分享，希望可以帮助到广大考生，了解更多讯息，请继续关注我们网站的更新!

　　审计师2017《理论与方法》知识点：存货发出的审查

　　1、生产领用材料的审查

　　(1)核实生产计划

　　对材料明细帐上所记录的各项舌根年产领用材料，其领用的品种、规格、数量是否符合生产计划的安排，特别是使用限额领料单的企业，应检查有无超限额的情况;

　　超计划或超限额的领料是否经过授权批准。

　　(2)核查发出材料的计价

　　①了解企业所采用的材料计价方法，是否属规定的计价方法，是否与实际相符;

　　②注意企业在选用方法时，是否遵循了一贯性原则;

　　③复核发出材料的计价是否正确。

　　④对按计划成本计价的企业，还应审查其材料成本差异的分摊是否正确。

　　(3)揭露弄虚作假的行为

　　审计人员在审查生产领用材料时，应特别注意企业虚增或虚减发出材料成本，虚减或虚增企业盈利，以及利用多转或少转材料成本进行贪污舞弊等行为。

　　2、核实产成品出库的成本结转

　　企业销售的产成品，在月份终了，应通过“库存商品”科目，结转其销售成本。

　　①分析产成品销售与销售收入的变动趋势;

　　②在分析一致的基础上对一些主要种类的产成本，核实其销售数量与产成品成本结转数量，并根据不同计价方法，验证其结转额的正确性。

　　3、材料销售的审查

　　审查时关注：

　　企业销售材料是否属上述一些特殊情况。是否经过企业领导批准，出售的价格是否合理。

　　4、低值易耗品的审查

　　①对于采用一次转销法的企业

　　检查在领用低值易耗品时，是否将全部价值摊入到有关成本费用科目中去。

　　②对于采用五五摊销法的企业

　　检查其是否根据低值易耗品的原值和预计使用的期限，将低值易耗品的价值分次摊入到有关成本费用中去。

　　③对于按计划成本核算的企业

　　检查其在月份终了，是否正确结转了当月领用低值易耗品应分摊的材料成本差异，并记入到有关的成本费用科目中去。

　　大家做好准备迎接考试了吗?出国留学网房地产估价师栏目诚意整理“2017房地产估价师《理论与方法》知识点：土地实物因素”，欢迎广大考生前来学习。

　　土地实物因素：

　　1.土地面积

　　两块位置相当的土地，如果面积相差较大，单价会有所不同。

　　2.土地形状

　　土地形状是否规则，对地价有一定的影响。

　　3.地形、地势

　　由于地面的高低起伏、平坦程度等会影响房地产的开发成本、利用价值或景观等，从而影响其价格。

　　4.地基(工程地质)

　　地基(工程地质)状况是指地基承载力和稳定性，地下水位和水质，有无不良地质现象等。

　　5.土壤

　　这里主要说明土壤的污染情况自然酸碱性和肥力对房地产价格的影响。

　　6.土地开发程度

　　一宗土地的基础设施完备程度和场地平整程度，对其价格的影响是显而易见的

　　出国留学网房地产估价师栏目为大家分享“房地产估价师理论与方法知识点：分析市场法及其运用”，欢迎阅读。想了解更多关于房地产估价师考试的讯息，请继续关注我们网站的更新。

　　房地产估价师理论与方法知识点：分析市场法及其运用

　　1.统一付款方式。房地产由于价值量大，其成交价格往往采用分期付款的方式支付。而且付款期限的长短不同，付款数额在付款期限内的分布不同。估价中通常以一次付清所需要支付的金额、为准，因此，采用折现计算的方法求得在其一次付清所需要的数额。可对照教材第三章“房地产价格和价值”中 “实际价格”和“名义价格”进行学习。

　　2.房地产按建筑面积计价、套内建筑面积计价、使用面积计价之间的换算也是历年考试的重点。可结合第二章“建筑面积、套内建筑面积、使用面积”之间的换算关系。

　　3.对于房地产区位状况的调整，曾在2009年、2008年、2005年、2004年、2002年的客观题中频频出现。建议在学习本章 “房地产状况调整”时，结合教材第四章“房地产价格影响因素”，其对区位因素、实物因素、权益因素进行了详细的分析、归纳。如“在房地产价格影响因素中，判断一个因素是否归属于区位因素，可以把实际上不可移动的房地产想象为可以移动的，然后假设它移动。如果随着房地产的移动会发生变化的因素，就属于区位因素;反之，就属于非区位因素。”

　　4.对于书中的概念一定要搞清楚，如可比实例的概念等。

　　房地产估价工程师考试频道推荐：

　　房地产估价工程师考试动态

　　房地产估价工程师考试题库

　　房地产估价工程师备考辅导

　　出国留学网房地产估价师栏目为大家分享“房地产估价师理论与方法知识点：房地产状况调整”，欢迎阅读。想了解更多关于房地产估价师考试的讯息，请继续关注我们网站的更新。

　　房地产估价师理论与方法知识点：房地产状况调整

　　运用市场法估价需要将可比实例房地产与估价对象房地产进行全面比较，如果两者不同(往往是这种情况)，还应对可比实例的成交价格进行房地产状况调整，因为房地产自身状况的好坏还关系到其价格高低。进行房地产状况调整，是把可比实例房地产在其自身状况下的价格，调整为在估价对象房地产状况下的价格。

　　因此，经过房地产状况调整之后，就把可比实例在其自身房地产状况下的价格变成了在估价对象房地产状况下的价格。

　　值得指出的是，在进行房地产状况的比较、调整之前，要弄清可比实例房地产状况和估价对象房地产状况是何时的状况。可比实例房地产状况应是其成交价格所对应或反映的房地产状况，而不是它在估价时点或其他时间的状况。因为在估价时点或其他时间，可比实例房地产状况可能发生了变化，从而其成交价格就不能反映了。例如，某个可比实例是8个月前成交的，成交之后，购买者对它进行了装修改造，甚至改变了用途，或者周围环境和景观发生了较大变化等。除了期货房地产(如期房)的成交价格之外，可比实例房地产状况一般是在其成交日期时的状况。估价对象房地产状况应是其需要评估的价值所对应或反映的房地产状况，通常是在估价时点时的状况。但在本书第五章第五节“估价时点原则”中看到，也有估价时点为现在、估价对象为历史状况或未来状况下的估价。在这种估价情况下，估价对象房地产状况就不是在估价时点时的状况了。

　　房地产估价工程师考试频道推荐：

　　房地产估价工程师考试动态

　　房地产估价工程师考试题库

　　房地产估价工程师备考辅导

　　出国留学网房地产估价师栏目为大家分享“房地产估价师理论与方法知识点：房地产估价的要素”，欢迎阅读。想了解更多关于房地产估价师考试的讯息，请继续关注我们网站的更新。

　　房地产估价师理论与方法知识点：房地产估价的要素

　　一、估价当事人：

　　估价当事人是指一个估价项目中与估价活动有直接关系的单位和个人，包括估价委托人、估价机构和估价师。其中，估价委托人是估价服务的直接需求者和直接对象，估价机构和估价师是估价服务的提供者。

　　(一)估价委托人

　　(二)房地产估价机构

　　(三)注册房地产估价师

　　二、估价目的：

　　估价目的是指一个估价项目中委托人对估价报告或估价结果的预期用途。它取决于委托人对估价的实际需要，即委托人将要拿未来完成的估价报告或估价结果做什么用。例如，是为借款人向贷款银行提供抵押房地产价值证明或贷款银行判断抵押房地产价值提供参考依据，还是为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿、税务机关核定某种房地产税收的计税依据、保险公司衡量投保房屋的保险价值、人民法院确定拍卖房地产的保留价、房地产买卖双方协商成交价、政府确定划拨的建设用地使用权进入市场应补交的出让金等费用提供参考依据。

　　三、估价时点：

　　估价时点也称为价值时点、价值日期，是指一个估价项目中所评估的价值对应的时间。由于同一估价对象在不同的时间会有不同的价值，所以估价时必须弄清评估的是估价对象在哪个时问的价值。这个时间就是估价时点。估价时点不是随意确定的，它取决于估价目的，可以是现在、过去或未来的某个时间，一般为某个日期，用公历年、月、日表示。

　　特别需要指出的是，确定估价时点应在先，得出评估价值应在后。有关估价时点的确定等内容，见本书第五章第四节“估价时点原则”。

　　四、估价对象：

　　估价对象也称为被估价房地产，当其为房屋所有权和建设用地使用权等土地使用权以外的房地产权利时，如租赁权、地役权、抵押权时，也称为被估价权益，是指一个估价项目中需要评估其价值的房地产及相关其他财产。估价对象由委托人和估价目的双重决定。

　　五、价值类型：

　　价值类型是指一个估价项目中所评估的具体某种价值。估价虽然通常讲是评估估价对象的价值，但因价值的种类较多，每种价值的内涵不同，并且在同一估价对象和同一估价时点下这些价值的大小一般也不相同，所以到了一个具体的估价项目，就不能笼统地说是评估估价对象的价值，而必须明确是评估哪种价值，包括价值的名称、定义或内涵。在一个估价项目中，价值类型不是可以随意确定的，而应根据估价目的来确定。

　　同一估价对象可以有不同类型的价值，即同一估价对象的价值不是唯一的。但同一估价对象的具体某种价值是其在相应的估价目的特定条件下所形成的正常值，理论上它是唯一的。例如，同一房地产在买卖情况下虽然实际的成交价格有高低，但客观上有其正常的买卖价格;在征收情况下虽然实际的补偿金额可能有多少，但客观上有其合理的补偿金额;在抵押情况下虽然不同的人对抵押价值的高低有不同的见解...